Gastronomie

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 14 östlich des Plangebietes mit dem Bebauungsplan IV-2e-1 (f. 02. Dezember 2005) eine Festsetzung als Gewerbegebiet.

Mit der Reduzierung der Wohnungsbauflächen im städtebaulichen Entwicklungsbereich verringerte sich auch der Bedarf an Einrichtungen der sozialen Infrastruktur.

Der Hammelstall sowie die südlich davor liegenden Flächen bis an die Eldenaer Straße wurden deshalb mit dem Ziel einer Neunutzung zu Einzelhandelszwecken als Kerngebiet festgesetzt.

In den folgenden Jahren entwickelte sich jedoch eine große Nachfrage nach innerstädtisch gelegenen höherwertigen Reihenhaustypen (Townhouses), welche auch auf dem Gebiet des Alten Schlachthofes ihren deutlichen Niederschlag fand. In Folge dessen stellte ein privater Vorhabenträger am 23. Januar 2006 nach § 12 Abs. 2 BauGB einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Gegenstand des Antrages war ein Vorhaben zur Errichtung von 150 bis 180 Wohneinheiten. Zu diesem Zweck sollten die fünf früheren Rinderställe saniert, umgebaut und partiell um Neubauten ergänzt werden. Auf Grundlage dieses Antrages wurde am 5. April 2006 der Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 3-9 VE durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gefasst (ABl. Nr. 21 / 28. April 2006).

Die Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Alter Schlachthof vom 8. Juli 1993 (GVBl. S. 326) wurde mit Senatsbeschluss vom 11. Dezember 2007 (GVBl. S. 4, vom 26.01.08) aufgehoben. Voraussetzung dafür war die Existenz festgesetzter Bebauungspläne für den gesamten Entwicklungsbereich. Der Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 3-9 VE stand einer Aufhebung der Entwicklungsbereichsverordnung nicht entgegen, da für das gesamte neue Plangebiet zu diesem Zeitpunkt der festgesetzte Bebauungsplan IV-2e-1 galt.

Aufgrund von Hemmnissen bei der zügigen Umsetzung des Projektes ­ welche auch dadurch bedingt waren, dass eine wirtschaftliche Umsetzbarkeit des Vorhabens wegen des schlechten Erhaltungszustandes der baulichen Substanz nicht mehr gegeben war ­ wurde die kaufvertragliche Bindung an das Vorhabengrundstück in Abstimmung mit dem Vorhabenträger im Dezember 2008 nicht mehr verlängert (vgl. IV.5.).

Der sich daraus ergebenden Notwendigkeit, anstelle eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens einen „qualifizierten" Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen, wurde mit Beschluss der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 3. Juni 2009 (ABl. Nr. 29 / 26. Juni 2009) Rechnung getragen.

Seitens eines anderen Bauträgers besteht ein großes Interesse an einer Wohnbebauung im Plangebiet. Zum Zwecke der Findung angemessener städtebaulicher Lösungen als inhaltliche Grundlage der weiteren Planung veranstaltete dieser im Juni 2009 einen architektonischen Workshop. Geladen waren neben fünf Architekturbüros auch Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und des Bezirksamtes Pankow (Stadtplanungsamt und Untere Denkmalschutzbehörde). Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 15 Auf Grundlage der Entwürfe zweier Architekturbüros soll nunmehr die Neubebauung des Geländes unter angemessener Berücksichtigung der sich aus den denkmalpflegerischen Zielen ergebenden Rahmenbedingungen erfolgen. Die vollständige Erhaltung und Wiederherstellung der noch vorhandenen Bausubstanz ist nicht mehr Ziel der Planung, wobei die noch vorhandenen Giebel erhalten bleiben (vgl. I.2.2.7 und II.1). II.3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen II.3.1 Art der Nutzung II.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet Anstelle des im Bebauungsplan IV-2e-1 festgesetzten Gewerbegebietes soll der Bebauungsplan 3-9 auf einer Fläche von ca. 18.500 m2 ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festsetzen. Danach sind neben der überwiegenden Wohnnutzung grundsätzlich u.a. der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe zulässig. Entsprechende Nutzungsabsichten sind derzeit jedoch nicht bekannt.

Ausnahmsweise gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO zulässige Nutzungen (Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden durch die textliche Festsetzung Nr. 1 ausgeschlossen (vgl. II.3.6). Diese Nutzungen sind jedoch beispielsweise in den mit den Bebauungsplänen IV-2e und IV-2e-1 (vgl. II.2.) festgesetzten Gewerbegebieten östlich der James-Hobrecht-Straße zulässig.

Das Plangebiet ist trotz der heterogenen Umfeldnutzung gut für die Schaffung des geplanten, höherwertigen städtischen Wohnangebots geeignet. Durch die Nähe zum S-Bahnhof Storkower Straße einschließlich der dort sowie in der Eldenaer Straße verkehrenden Bus- bzw. Straßenbahnlinien ist es sehr gut in das öffentliche Nahverkehrsnetz eingebunden. Dem Bedarf an infrastruktureller Ausstattung kann sowohl hinsichtlich gemeinbedarflicher Einrichtungen wie auch bezüglich der Nahversorgung in naher Umgebung entsprochen werden. Eine Kindertagesstätte befindet sich an der Eldenaer Straße (Bebauungsplan IV-2d, f. 13. April 2006), ein zusätzlicher Standort ist an der Otto-Ostrowski-Straße planungsrechtlich gesichert (Bebauungsplan IV-2a, f. 09. April 2001). Weitere Einrichtungen sowie verschiedene Schulen befinden sich in den angrenzenden Friedrichshainer und Lichtenberger Wohnquartieren.

In geringer Entfernung haben sich außerdem drei Lebensmittelnahversorger (Hermann-Blankenstein-Straße, James-Hobrecht-Straße, Eldenaer Straße) angesiedelt.

Die Versorgung mit Naherholungsflächen ist aufgrund der im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Alter Schlachthof" angelegten öffentlichen Parkanlagen ebenfalls sehr gut. Ein öffentlicher Grünzug grenzt nördlich an, der ca. 4 ha große Hermann-Blankenstein-Park mit integrierten Kinderspielflächen befindet sich westlich der August-Lindemann-Straße. Auf dem südöstlich benachbarten Forckenbeckplatz befindet sich ebenfalls eine öffentliche Grünfläche mit Kinderspielplatz.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 16 Möglichen Beeinträchtigungen des Wohnens durch Lärmbelastungen wird auf Grundlage eines schalltechnischen Gutachtens durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan entgegengewirkt (vgl. II.3.4). Gegenüber der Anlieferungszone des Lebensmittelmarktes im Kerngebiet ist eine Lärmschutzwand zu errichten. Für die von erhöhten Verkehrslärmbelastungen betroffenen südlichen Bereiche der Baufelder 5 und 6 erfolgt eine Grundrissbindung hinsichtlich der Ausrichtung von Aufenthaltsräumen.

Aufgrund der geplanten Nutzung der als Kerngebiet festgesetzten ehemaligen Rinderauktionshalle (Bebauungsplan IV-2d) durch einen großflächigen Zweiradeinzelhandelsbetrieb sind keine erheblichen Lärmbelastungen zu erwarten. Die AugustLindemann-Straße weist aufgrund ihres Sackgassencharakters keine erheblichen Verkehrsströme auf.

Die unmittelbar östlich an das Plangebiet angrenzende Fläche ist als Mischgebiet festgesetzt (Bebauungsplan IV-2e). Die drei sanierten ehemaligen Stallgebäude werden gegenwärtig ausschließlich gewerblich genutzt. Von den Betrieben gehen jedoch gemäß den Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 BauGB keine wesentlichen Störungen für das Wohnen aus. Außerdem schirmen die Gebäude das Plangebiet gegenüber den östlich der James-Hobrecht-Straße gelegenen gewerblichen Bauflächen ab.

II.3.1.2 Mischgebiet

Für eine Fläche von ca. 3.000 m2 an der Eldenaer Straße erfolgt anstelle der bisherigen Festsetzung als Gewerbegebiet die Ausweisung eines Mischgebiets nach § 6

BauNVO. Dieses dient gleichrangig dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

Entlang der Eldenaer Straße ist eine nicht unerhebliche Verkehrslärmbelastung zu verzeichnen (vgl. II.3.4). Weitere Belastungen können durch die Einzelhandelsnutzung im Kerngebiet, insbesondere durch die Stellplatzanlage, verursacht werden.

Eine Mischgebietsnutzung ist grundsätzlich als weniger sensibel gegenüber möglichen Störungen einzustufen, als ein allgemeines Wohngebiet.

Außerdem trägt eine Mischgebietsausweisung der Intention des Flächennutzungsplanes Rechnung, welcher mit der Darstellung einer gemischten Baufläche M2 die Entstehung einer Funktionsmischung verfolgt (vgl. I.2.2.2).

Aufgrund der verhältnismäßig geringen Größe der Gebietsausweisung ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Gebäudekörpers eine gemischte Nutzung, z.B. aus kleinteiligem Einzelhandel, Praxen, Dienstleistungen oder Gastronomie im ersten Vollgeschoss und Wohnen im zweiten Vollgeschoss entstehen kann.

II.3.1.3 Kerngebiet

Die Fläche um einen früheren Hammelstall an der Eldenaer Straße Ecke AugustLindemann-Straße mit einer Größe von ca. 5.400 m2 wurde im Rahmen der städte