Da das Plangebiet am 1 Juli 1990 überwiegend bebaut war sind keine besonderen städtebaulichen Gründe

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 23 II.3.3 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO

Auf Grund der erweiterten Baukörperausweisung kann es zu einer Überschreitung der gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenze für die Grundflächenzahl (GRZ) im allgemeinen Wohngebiet kommen. Die Obergrenze für die Geschossflächenzahl (GFZ) im allgemeinen Wohngebiet wird eingehalten.

Gemäß § 17 Abs. 3 in Verbindung mit § 26 a Abs. 1 BauNVO können die Obergrenzen des Abs. 1 überschritten werden, wenn städtebauliche Gründe dies erfordern.

Da das Plangebiet am 1. Juli 1990 überwiegend bebaut war, sind keine „besonderen" städtebaulichen Gründe erforderlich.

Die Überschreitung der Obergrenzen ist aus den nachfolgenden städtebaulichen Gründen erforderlich:

· Der Planung liegt ein qualifiziertes, zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Wohnungsbauinvestor intensiv diskutiertes Bebauungskonzept zugrunde, welches die Beibehaltung der relativ engen, ursprünglich aus sechs gleichartigen Gebäuden bestehenden Zeilenformation vorsieht. Durch deren Wiederaufnahme im Zuge der Neubebauung mit städtischen Reihenhäusern bleibt diese für den früheren Zentralvieh- und Schlachthof typische und prägende Struktur im Sinne des denkmalgerechten Ensembleschutzes weiterhin ablesbar.

Unmittelbar östlich des Plangebiets wurden drei ehemalige Stallgebäude denkmalgerecht instandgesetzt, welche die Zeilenstruktur fortführen. Zusammen mit den beiden ebenfalls sanierten ehemaligen Hammelställen an der Eldenaer Straße und der früheren Rinderauktionshalle westlich der August-LindemannStraße existiert hier ein Bereich, welcher am weitestgehenden die ursprünglichen Bebauungsstrukturen des Alten Schlachthofes erfahrbar macht.

Umso mehr ist es von Bedeutung, dass sich eine Neubebauung in der dargestellten Art und Weise in diesen sensiblen Teil des Denkmalbereichs integriert, ohne das noch vorhandene Gefüge zu stören sondern es stattdessen in Form einer Neuinterpretation zu stützen.

Das Zeilenraster wird nicht zuletzt durch die nach den Vorgaben der Unteren Denkmalschutzbehörde zu erhaltenden Bestandsgiebel vorgegeben. Damit diese nicht lediglich als „Kulisse" fungieren, ist deren Integration in die Neubebauung erforderlich. Die gleichmäßigen Abstände zwischen den Giebeln 3, 4 und 5 geben somit auch die Abstände der übrigen Giebel und der dahinter liegenden Zeilen vor.

Die Umsetzung der städtebaulich-denkmalpflegerischen Ziele erfordert zunächst, wie unter Pkt. II.3.2.1 dargelegt, die Ausweisung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung in Form einer erweiterten Baukörperausweisung. Die sich daraus ergebende GRZ kann, bezogen auf die Gesamtfläche des allgemeinen Wohngebiets, bis zu 0,6 betragen (vgl. II.3.2.1). Dieses Maß der Nutzung entspricht dem Nutzungsmaß der am 1. Juli 1990 vorhandenen Bebauung, nämlich der Zeilenbebauung aus historischen Stallgebäuden.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 24 Tatsächlich wird die künftige Wohnbebauung die möglichen Bebauungstiefen von 20,0 m (21,0 m im Baufeld 1) in aller Regel nicht ausnutzen. Außerdem besteht die Möglichkeit, die Bebauungszeile durch Öffnungen oder Unterbrechungen zu gliedern. Dies ist in den vorliegenden Konzepten des Wohnungsbauinvestors vorgesehen.

Gleichzeitig sind bei einer Reihenhausparzellierung nur noch die jeweiligen Größen der Einzelbaugrundstücke, nicht jedoch Wege, Zufahrten o.ä. außerhalb der Grundstücke, für die GRZ-Ermittlung maßgeblich. Somit können sich voraussichtlich GRZ-Werte von ca. 0,6 für die einzelnen Parzellen ergeben.

Da die dargestellten wesentlichen planerischen Ziele mit einer Grundflächenzahl von 0,4 nicht umsetzbar wären, ist die Überschreitung der GRZObergrenze aus städtebaulichen Gründen erforderlich.

· Die Schaffung kompakter innerstädtischer Einfamilienhausstrukturen durch Wiedernutzung bereits gut erschlossener innerstädtischer Brachflächen dient im Sinne des § 1a Abs. 2 BauGB dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und der Schonung von Ressourcen. Es wird ein Beitrag zur Vermeidung weiterer Zersiedelung an der Peripherie einschließlich der negativen Folgen für die Umwelt, den Verkehr und die Funktionalität der Stadt geleistet.

Das Umfeld des Plangebiets zeichnet sich durch eine sehr gute Ausstattung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und der Nahversorgung sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr aus. Dies führt zu kurzen Wegen und trägt damit zur Vermeidung von Verkehr und damit verbundenen Belastungen bei.

Die Flächennutzungsplanung sieht für gemischte Bauflächen M2 eine mittlere Nutzungsintensität und ­dichte vor. Für die umliegenden Wohnflächen W1 auf dem Gelände des Alten Schlachthofes sowie in Friedrichshain ist eine GFZ von über 1,5 dargestellt. Die bauliche Verdichtung innerhalb des Plangebietes bewegt sich innerhalb dieses von der Landesplanung vorgegebenen Rahmens.

Die Überschreitung der GRZ-Obergrenze im allgemeinen Wohngebiet wird durch die folgenden Umstände und Maßnahmen ausgeglichen, so dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden:

· Das Plangebiet ist in das Grün- und Freiflächensystem des ehemaligen Entwicklungsgebietes „Alter Schlachthof" gut eingebunden. Unmittelbar nördlich der Straße Zum Langen Jammer befindet sich ein öffentlicher Grünzug, der Teilelement eines übergeordneten Grünverbundnetzes ist, welches das gesamte Schlachthofgelände durchquert und im Norden an den Ernst-Thälmann-Park und die Volksparks Anton Saefkow, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sowie im Osten an den Stadtpark Lichtenberg anbindet. Der Hermann-BlankensteinPark mit öffentlichen Spielplätzen und einer Größe von ca. 4 ha ist lediglich etwa 200 m vom Plangebiet entfernt. Eine ausreichende Grün- und Freiflächenversorgung für die Naherholung der künftigen Bewohner ist daher gewährleistet.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 25 Neben der Erhöhung der Wohnqualität wirken sich die benachbarten Grün- und Freiflächen sowie die in Straßen und Grünflächen neu gepflanzten fast 1. Bäume im Entwicklungsgebiet auch klimatisch positiv auf die geplante Wohnnutzung aus.

· Als Ausgleich für die Überschreitung der GRZ-Obergrenze sind nach der textlichen Festsetzung Nr. 11 im allgemeinen Wohngebiet mindestens 50 % der nicht überbaubaren Grundstücksfläche gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Jedes Reihenhausgrundstück wird über einen Gartenteil verfügen, der den Bewohnern zu ihrer unmittelbaren Naherholungsnutzung zur Verfügung steht.

Weitere Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen sind auch für das Mischgebiet festgesetzt.

· Obschon die Flächenversiegelung auf dem Vorhabengrundstück relativ hoch sein wird, ist die eigentliche städtebauliche Dichte mit einer durchschnittlichen GFZ von 1,2 für typische Berliner Innenstadtverhältnisse als mäßig einzustufen.

Insgesamt ist offenkundig, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnund Arbeitsverhältnisse in keiner Weise beeinträchtigt sind (vgl. III.3.2). Wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt liegen nicht vor (vgl. III.3.). Der Geltungsbereich ist durch den öffentlichen Personennahverkehr sehr gut erschlossen und in das öffentliche Straßennetz eingebunden, so dass die Belange des Verkehrs berücksichtigt werden. Sonstige öffentliche Belange stehen der Überschreitung der GRZ-Obergrenze nicht entgegen.

II.3.4 Immissionsschutz II.3.4.1 Ausgangsbedingungen

Aufgrund mehrerer Faktoren war nicht von vornherein auszuschließen, dass die geplante sensible Wohnnutzung zumindest partiell einer erhöhten Lärmbelastung ausgesetzt sein könnte:

· Die Eldenaer Straße weist als örtliche Straßenverbindung nach dem StEP Verkehr (vgl. I.2.2.4) eine verkehrliche Belastung mittlerer Intensität auf. Zudem verkehrt hier eine Straßenbahnlinie.

· Der Anlieferungsbereich des Lebensmitteleinzelhandelsbetriebs im Kerngebiet befindet sich auf der Rückseite des Gebäudes, unmittelbar angrenzend an das geplante allgemeine Wohngebiet. Außerdem verfügt der Standort über ca. 75 ebenerdige Stellplätze.

· Die Anlieferung des geplanten großflächigen Zweirad-Einzelhandelsbetriebes soll im südlichen Teil der ehemaligen Rinderauktionshalle, also gegenüber dem Baufeld 1 des geplanten allgemeinen Wohngebietes erfolgen.