ha gewerblicher Baufläche zugunsten eines Wohngebietes wird demgegenüber keine nachteiligen städtebaulichen Folgen haben

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 41 Wiederherstellung wirtschaftlich nicht tragfähig ist. Dennoch ist mit der Bewahrung der noch vorhandenen Giebelfassaden und der Wiederaufnahme der historischen Baustruktur ein angemessener Umgang mit einem wichtigen Teil des Denkmalbereichs Zentralvieh- und Schlachthof verbunden.

Es entsteht ein individuelles und attraktives Wohnangebot innerhalb eines abwechslungsreichen Stadtviertels, mit einer eigenständigen und unverwechselbaren Identität. Eine sehr gut erschlossene innerstädtische Brachfläche innerhalb eines infrastrukturell gut ausgestatteten Quartiers wird nach nahezu 20 Jahren wieder nutzungsstrukturell und städtebaulich in ihr Umfeld integriert.

Der Verlust von rund 2 ha gewerblicher Baufläche zugunsten eines Wohngebietes wird demgegenüber keine nachteiligen städtebaulichen Folgen haben. Bislang ist es, trotz intensiver Bemühungen insbesondere seitens des seinerzeitigen städtebaulichen Entwicklungsträgers, nicht gelungen, kleinteilige Gewerbebetriebe auf der Fläche anzusiedeln. Es verbleiben insgesamt weiterhin ca. 3,2 ha planungsrechtlich gesicherter Gewerbegebiete im südöstlichen Teil des Alten Schlachthofes.

III.3. Umweltauswirkungen III.3.1 Ausgangssituation

Da der Bebauungsplan 3-9 der Wiedernutzbarmachung einer ehemals gewerblichindustriellen innerstädtischen Brachfläche dient und die Größe der festgesetzten Grundfläche geringer als 20.000 m2 ist, wird er im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt (vgl. IV.6.). Gleichwohl sind die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu berücksichtigen.

Eingriffe, die aufgrund des Bebauungsplans zu erwarten wären, sind als bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig anzusehen. Nach § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB i. V. m. § 18 BNatSchG läge ein ausgleichspflichtiger Eingriff beim Bebauungsplan 3-9 aber auch dann nicht vor, wenn der Bebauungsplan im "normalen" Aufstellungsverfahren durchgeführt werden würde, da Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 18 BNatSchG mit höherer Intensität bereits vor der planerischen Entscheidung zur Aufstellung des Bebauungsplans auf Grund des bestehenden Planungsrechts zulässig waren.

Der Bebauungsplan IV-2e-1 setzte für das nun im Bebauungsplan 3-9 festgesetzte allgemeine Wohngebiet und das Mischgebiet ein Gewerbegebiet in flächenmäßiger Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen (Baufensterausweisung) mit zwei zulässigen Vollgeschossen und einer Grundflächenzahl GRZ von 0,6 fest. Das Maß der Nutzung für das Kerngebiet entspricht dem des im Bebauungsplan IV-2e-1 festgesetzten Kerngebietes. Der mögliche Grad der Überbauung sowie die bauliche Dichte werden gegenüber der ursprünglichen Planung leicht reduziert.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 42 Neben der Intensität der möglichen Nutzung und Flächenversiegelung wird durch das Wohnungsbauvorhaben - im Vergleich zur bisher planungsrechtlich zulässigen gewerblichen Nutzung ­ auch die potenzielle Intensität der Störungen, etwa durch Lärm, Abgase und Schwerlastverkehr reduziert. Dies hat positive Auswirkungen auf das Umfeld, so z. B. auf den unmittelbar nördlich angrenzenden Grünzug, aber auch auf nahe gelegene Wohnnutzungen.

Geschützter Baumbestand nach BaumSchVO Bln ist nicht vorzufinden.

Hinsichtlich der einzelnen naturschutzrechtlichen Schutzgüter stellen sich die voraussichtlichen Umweltauswirkungen der Planung wie folgt dar: III.3.2 Schutzgut Mensch

Das Plangebiet selbst hat keine Funktion für die Freiraum- oder Naherholungsversorgung. Die Ausstattung mit grünen Naherholungsflächen im Umfeld des Plangebietes ist hingegen durch die im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme geschaffenen öffentlichen Grünflächen sehr gut.

Trotz der Überschreitung der GRZ-Obergrenze nach § 17 Abs. 1 BauNVO (vgl. II.3.3) erfolgt für innerstädtische Berliner Verhältnisse nur eine mäßige bauliche Verdichtung. Ausgleichend wirken sich Festsetzungen zur gärtnerischen Anlage von mindestens 50 % der nicht überbaubaren Grundstücksfläche im allgemeinen Wohngebiet aus. Jedes Reihenhausgrundstück wird über eine Gartenfläche zur privaten Naherholungsnutzung durch die künftigen Bewohner verfügen.

Da die Abstände zwischen den Gebäudezeilen nahezu doppelt so groß sind, wie bauordnungsrechtlich erforderlich, können gesunde hygienische Verhältnisse (Besonnung, Belüftung), sozial verträglicher Wohnverhältnisse (sogenannter "Sozialabstand") und die allgemeine Sicherheit (Feuerschutz) in jedem Fall gewahrt werden.

Nachteiligen gesundheitlichen Auswirkungen durch erhöhte verkehrliche bzw. gewerbliche Geräuschimmissionen wird durch die Festsetzung einer Grundrissbindung für die südlichen Bereiche der Baufelder 5 und 6, die Ausweisung einer Lärmschutzwand gegenüber der rückwärtigen Anlieferung des Einzelhandelsbetriebes im Kerngebiet sowie die Berücksichtigung der Regelungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) im Baugenehmigungsverfahren entgegengewirkt.

Im Vergleich zur bisher planungsrechtlich zulässigen gewerblichen Nutzung wird außerdem die potenzielle Intensität der Störungen, etwa durch Lärm, Abgase und Schwerlastverkehr, reduziert. Gewerbliche Nutzungen sind im allgemeinen Wohngebiet nur in eingeschränktem Umfang in Form nicht störender Betriebe zulässig. Im Mischgebiet sind gewerbliche Nutzungen nur genehmigungsfähig, wenn sie das Wohnen nicht wesentlich stören. Dies hat positive Auswirkungen auf das Umfeld, so z. B. auf den unmittelbar angrenzenden öffentlichen Grünzug, aber auch auf nahe gelegene Wohnnutzungen. Nutzungskonflikte innerhalb des Plangebiets, welche sich nachteilig auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auswirken könnten, sind nicht zu erwarten.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 43 Der Bebauungsplan hat keine nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch.

III.3.3 Schutzgut Tiere und Pflanzen

Durch die Festsetzungen zur gärtnerischen Anlage von Flächen im allgemeinen Wohngebiet und im Mischgebiet sowie zu Baumpflanzungen im Misch- und Kerngebiet wird der Vegetationsanteil und somit der Anteil der naturhaushaltswirksamen Flächen als zusätzlicher Lebensraum für Flora und Fauna im Plangebiet gegenüber der Ausgangssituation erhöht.

Da zu erwarten ist, dass durch den Abriss von Altbausubstanz Brutplätze und Verstecke geschützter Arten betroffen sein könnten, wurde eine faunistische Begutachtung des Plangebiets durchgeführt (Bubo Arbeitsgemeinschaft Freilandbiologie: Gebäudebrüter auf dem Gelände des Bebauungsplans 3-9, Berlin, Oktober 2009):

Bei der Bestandsaufnahme Anfang August 2009 wurden in Mauernischen oder ­ rissen fünf Brutplätze für Gebäudebrüter und sechs Verstecke für Fledermäuse gefunden. Die Nistplätze werden mit größter Wahrscheinlichkeit von Haussperlingen und Hausrotschwänzen genutzt. Haussperlinge und junge Hausrotschwänze wurden im Untersuchungsgebiet beobachtet.

Für Fledermäuse stellt das Plangebiet einen typischen innerstädtischen Lebensraum mit geeigneten Jagdgebieten dar. An den Gebäuden befinden sich Nischen, die einzelnen Fledermäusen als Tagesverstecke dienen können. Nachgewiesen sind in unmittelbarer Nähe des Untersuchungsgebietes Zwergfledermäuse und Breitflügelfledermäuse. Auch wenn eine abendliche Erfassung nicht erfolgte, ist insbesondere mit dem Vorkommen von Zwergfledermäusen sicher zu rechnen.

Bei der Bestandserfassung erfolgt außerdem die Zufallsbeobachtung einer Haubenlerche. In Zusammenhang mit einer Beobachtung im Plangebiet 3-16 im Sommer 2008 ist nunmehr ein dauerhaftes Vorkommen auf dem Gelände des Alten Schlachthofs zu erwarten. Das Plangebiet selbst bietet jedoch für die bodenbrütende Haubenlerche so gut wie keine geeigneten Lebensraumvoraussetzungen, da die vorhandenen Gebäude sehr eng stehen und Vorzugsbiotope nur sehr eingeschränkt vorhanden sind. Kompensationsmaßnahmen im Plangebiet sind deshalb nicht erforderlich.

Die Nistplätze von Haussperlingen und Hausrotschwänzen sowie die Verstecke und Quartiere von Fledermäusen sind als geschützte Lebensstätten zu bewerten. Ihre Beseitigung erfordert eine vorherige Befreiung nach § 67 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) von den Verboten des § 44 Abs.1 Nr. 3 BNatSchG. Diese Befreiung wird von der Obersten Naturschutzbehörde (SenStadt) regelmäßig mit der Auflage erteilt, für die beseitigten Nistplätze in angemessenem Umfang Ersatzquartiere zu schaffen. Die Realisierung der Kompensationen ist der Genehmigungsbehörde nachzuweisen. In der Fortpflanzungszeit von März bis August ist eine Beseitigung nur nach vorheriger Kontrolle der Nistplätze und einem Nachweis der Nicht-Nutzung möglich. Außerhalb der Brutzeit (September ­ Februar) ist eine Beseitigung der Nistplätze uneingeschränkt möglich.