Ziele des Gesetzes

Das Gesetz strebt einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen den Mietern und Vermietern an. Dazu sollen die Mieterhöhungsmöglichkeiten und die Modernisierungsumlage reduziert werden. Die marktbedingten teilweise überhöhten Mietrenditen der Vermieter bei Neuvermietungsmieten, insbesondere in sehr stark nachgefragten Wohnlagen, sollen durch dieses Gesetz begrenzt und dadurch eine Korrektur der Marktentwicklung auf dem Mietsektor vorgenommen werden.

Dem Mietaufwertungsdruck in besonders nachgefragten Wohngebieten gilt es entgegen zu wirken, um damit einen wichtigen Beitrag zur Sicherung der Bestandsmieten zu leisten.

Das gegenwärtige Mietrecht ist auf das Territorialprinzip einer Gebietskörperschaft ausgerichtet. Dies führt in großen Städten wie in den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen, aber auch in Ballungsgebieten wie denen des Rhein- und Ruhrgebietes und den Innenbereichen deutscher Großstädte, wie Stuttgart, Köln und München, auf Grund des demographischen Wandels und neuer Wanderungsbewegungen zu nicht mehr hinnehmbaren wohnungs- und mietenpolitischen Verzerrungen. Wenn in Teilgebieten einer Gemeinde die Neuvermietungsmieten auf Grund erhöhter Nachfrage in Relation zu anderen Gemeindebereichen unverhältnismäßig steigen, dann beeinflusst diese Entwicklung längerfristig auch die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels für die gesamte Kommune und begünstigt die Entwicklung ungleicher Lebensverhältnisse und sozialer Strukturen in der Gesamtstadt.

Die Orientierung der Wohnungswirtschaft an einer nachhaltigen, Betriebskosten sparenden und das Klima schützenden Investitionspolitik bringt Vorteile für alle Beteiligten und die Umwelt.

II. Lösung

Unter der derzeitigen Rechtslage und der rechtlichen Gestaltung des Mietspiegels haben Knappheitssituationen an Wohnungsangeboten mietpreistreibende Effekte nicht nur in den von der Wohnungsknappheit betroffenen, sondern auch in anderen Regionen einer Gemeinde. Dies liegt daran, dass der Mietspiegel nicht regional, etwa nach Bezirken oder Stadtteilen, gegliedert ist, sondern nach Lagen. Somit können sich beispielsweise Mietpreissteigerungen auch in Stadtteilen auswirken, die die gleiche Lageeinordnung und auch ansonsten gleiche Wohnwertmerkmale nach Mietspiegel haben, in denen aber gleichwohl keine Übernachfrage besteht. Tatsächlich ist aber die Nachfrageentwicklung in den einzelnen Bezirken und deren Teilgebieten sehr unterschiedlich. Dies führt zu stark unterschiedlichen Teilmarktlagen und in der Folge zu unerwünschten Mietverzerrungen. Auch von daher ist es geboten, wirksame preisbegrenzende Maßnahmen bei Neuvermietungen zu installieren.

In der wohnungswirtschaftlichen Fachdiskussion herrscht heute Einvernehmen darüber, dass sich die Wohnungsmärkte immer stärker in Teilmärkte ausdifferenzieren. Die für andere Warenmärkte unterstellte Homogenität und Ortsneutralität, die den jederzeitigen Produktwechsel ermöglichen, gab es am Wohnungsmarkt schon in der Vergangenheit nicht. Die besonderen Eigenschaften des Wohnungsmarktes als Bestandsmarkt, seine Intransparenz, seine Bindung an sehr unterschiedliche Standorte, die Einbindung der Gebäude in sozial unterschiedliche Nachbarschaften und die damit verbundenen Marktbarrieren zwischen den Wohnungsteilmärkten sind vielfach untersucht und die Wirkungen sind empirisch belegt worden. Entwicklungen der letzten Jahre wie der demografisch bedingte Bevölkerungsrückgang und die Polarisierung der Einkommensstruktur haben die Marktbarrieren verstärkt. Innerhalb einer Stadt findet man in bestimmten Gebieten Angebotsknappheiten und in anderen städtischen Teilgebieten bei bestimmten Wohnungen hohen Wohnungsleerstand. Diese Situation trifft insbesondere auf große Städte mit heterogener Gebäude- und Gebietsstruktur zu.

Der in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu Recht enthaltene Schutz vor Mietpreisüberhöhungen wird wirkungsvoll verstärkt, indem die maßgeblichen vergleichbaren Räume und deren Wohnungsangebote nicht mehr - wie bisher - nur auf der gesamten Gemeindefläche zu Grunde gelegt werden, sondern auch innerhalb einzelner Teilgebiete einer Gemeinde verglichen werden können. Dies unterstützt gerade in Großstädten und Ballungsgebieten die Präventivwirkung dieser Norm.

Die allgemeine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen wird von 20 auf 15 vom Hundert gesenkt und der Zeitraum, innerhalb dessen eine solche Erhöhung möglich ist, von drei auf vier Jahre ausgeweitet. Die Mietentwicklung insgesamt hat gezeigt, dass die gegenwärtige Grenze für Mieterhöhungen gerade bei preisgünstigen Wohnungen und insbesondere bei ehemaligen Sozialwohnungen zu nicht hinnehmbaren Härten für die betroffenen, zumeist einkommensschwachen Mieter führen kann.