Heizkosten

10 B. Zu den einzelnen Vorschriften

Zu Artikel 1 (Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954)

Zu Nummer 1 (§ 5 Abs. 1)

Hier wird im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der „Sozialschutz" der Vorschrift klargestellt.

Zu Nummer 2 (§ 5 Abs. 2 Satz 1)

Die bisherige Regelung verwehrt bei der Feststellung einer Mangellage auf Teilgebiete abzustellen und trägt den unterschiedlichen Entwicklungen des Wohnungsmarktes vor allem in Ballungsgebieten nicht ausreichend Rechnung. Während einige Stadtteile nach wie vor einem erheblichen Mieterhöhungsdruck ausgesetzt sind, sind andere Stadtteile, z. B. bei überproportionalem Leerstand, anders zu beurteilen. Die Möglichkeit, auch für Teilgebiete einer Gemeinde die Wohnungsmarktsituation zu beurteilen, entspricht dem System von Gebietsbestimmungsverordnungen für die Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlungen (nunmehr § 577 a Abs. 2 Satz 1 BGB).

Zu Nummer 3 (§ 5 Abs. 2 Satz 3 und 4 - neu -)

Durch diese Verordnungsermächtigung wird die Regelungskompetenz auf die Länder verlagert. Diese verfügen aufgrund der räumlichen Nähe und Gesetzgebungskompetenz für die Wohnungsbauförderung ohnehin über regionalisierte Daten, so dass sie zielgenau lenkend eingreifen können. Die Festlegungen sollen zeitnah überprüft werden, da nur dadurch auch eine hinreichende Rechtssicherheit erreicht werden kann.

- 11 Zu Artikel 2 (Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches)

Zu Nummer 1 (§ 550 a Energieausweis)

Insbesondere bei Wohnungsvermietungen mit mehreren Bewerbern kommt es nach vielfachen Erfahrungen von Mieterverbänden und Bürgern zu Schlechterstellungen, wenn ein Mietinteressent die Vorlage des Energiepasses verlangt. Wenn eine Wirksamkeit des Mietvertrages von der Aushändigung des Energieausweises abhängt, ist es einzelnen Vermietern nicht möglich, Mietern den Energiepass vorzuenthalten und Schlechterstellungen werden vermieden.

Zu Nummer 2 (§ 556 b Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung)

Durch Contracting können enorme Energie- und Kosteneinsparungen erzielt werden, ohne dass die öffentlichen Haushalte zusätzliche Investitionen tätigen müssen. Ein privates Unternehmen plant und finanziert Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudetechnik. Der Vorteil für den Mieter besteht in der Senkung des Energieverbrauchs und der Energiekosten für Heizwärme, Strom und Wasser. Der Eigentümer profitiert vom energieeffizienten und sicheren Betrieb der technischen Anlagen und reduziert gleichzeitig die C02-Emissionen seiner Gebäude.

Die Kosten für die in Eigenregie betriebenen Heizungsanlagen umfassen im Wesentlichen nur die in § 2 Abs. 1 Nr. 4 a und b, Nr. 5 a, Nr. 6 a der Betriebskostenverordnung bzw. in § 7 Abs. 2, § 8 der Heizkostenverordnung genannten Kosten für den Brennstoff, die Bedienung und die laufenden Wartungskosten der Anlage. Die Entgelte für die Wärmelieferung umfassen zusätzlich auch die Instandhaltungs- und Investitionskosten bzw. die Abschreibung, Kapitalkosten und den kalkulierten Gewinn der Wärmelieferanten.

Unter der Bedingung, dass die Wärme aus einer neuen Anlage zur Wärmeerzeugung oder zur Fernwärmebereitstellung geliefert wird, erfolgt in Absatz 1 die Klarstellung, dass diese Kosten, mit Ausnahme von Dritt- und Fördermitteln, den Mietern als Betriebskosten auferlegt werden. Zusätzlich wird die grundsätzliche Pflicht zur Kostenneutralität geregelt.

- 12 Absatz 2 schafft die Voraussetzungen, unter denen die Wärmelieferungskosten nach Umstellung auch dann umlegbar sind, wenn mit den geplanten Neuanlagen zunächst eine Kostenneutralität gegenüber der bisherigen Heizungs- und Warmwassererzeugungsanlage nicht erreicht wird, aber zumindest eine nachhaltige und wesentliche Einsparung von nicht unter 15 vom Hundert des bisherigen Primärenergiebedarfs eintritt. Hierfür bedarf es der Zustimmung von mehr als der Hälfte der Mieter; mehrere Mieter einer Wohnung haben nur ein gemeinsames Stimmrecht. Die Härteklausel berücksichtigt das auf dem grundrechtlich geschützten Besitzrecht basierenden Bestandsinteresse des Mieters. Der Vermieter kann dem sich hierauf berufenden Mieter gegenüber die neuen Wärmelieferungskosten nicht geltend machen. Der Vermieter darf in diesem Fall die Differenz zwischen den neuen Wärmelieferungskosten und den Betriebskosten der bisherigen Heizungs- und Warmwasseranlage nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Die Zulässigkeit der Umstellung wird hiervon nicht berührt.

In Absatz 3 sind die Informationspflichten des Vermieters dargestellt.

Absatz 4 knüpft an die vorgeschriebenen Mitteilungen an; sie bieten die Grundlage eines außerordentlichen Kündigungsrechts in entsprechend angemessenen Fristen hinsichtlich der schwerwiegenden Entscheidung über eine Kündigung verbunden mit den sich hieraus ergebenen Umständen.

In Absatz 5 ist die Anpassung an zukünftige Kostenentwicklungen geregelt. Diese Regelung berücksichtigt, dass es sich bei der Wärmelieferung um ein Dauerschuldverhältnis mit zum Teil langen Vertragslaufzeiten handelt. Wichtig ist hierbei, dass Preisänderungen nicht in das Belieben einer Vertragspartei gestellt werden, sondern nur im Maße der tatsächlichen Änderungen zulässig sind.

Zu Nummer 3 (§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)

Bei allgemeinen Mieterhöhungen kann eine Miete gemäß § 558 Absatz 3 BGB derzeit innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 vom Hundert erhöht werden, nur begrenzt durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Folge ist, dass dann die ortsübliche Miete bei deren Neufeststellung weiter ansteigt. Dieser Effekt wird noch verstärkt, da auch die Neuvermietungen einbezogen werden, welche keine Mietbegrenzung auf die Vergleichsmiete vorsehen müssen und diese in der Praxis häufig massiv überschreiten. Die bislang eingeräumte Mieterhöhungsmöglichkeit übersteigt die allgemeinen Steigerungen der Lebenshaltungskosten bei weitem.