Immobilie

Abriss der Gebäude durch eine fachkundige Person durchzuführende Kontrolle ein Vorkommen der Arten nochmals bestätigt.

Für Baum- und Gebüschbrüter können Beeinträchtigungen (unvermeidliche Nistplatzverluste) durch Nutzung von Ausweichstrukturen in der Umgebung minimiert werden. Auch für die an spezifische Lebensraumstrukturen angepasste Dorngrasmücke bestehen Möglichkeiten der Kompensation des Habitatverlustes. Als wichtige Maßnahme ist hier die im Zusammenhang mit der Zauneidechse beschriebene vorlaufende Entwicklung der 1,5 ha großen Offenlandstruktur im Bereich der Ostfuge zu sehen. Für den Grünspecht ergeben sich durch das Planvorhaben Teilverluste von Nahrungshabitaten nördlich der Rudower Chaussee, der wahrscheinliche Brutplatz im Bereich des Alteichenbestandes bleibt erhalten.

Bezogen auf die große Gesamtgröße des Reviers (mind. 10 ha) und die nur eingeschränkte Bedeutung der Teilfläche nördlich der Rudower Chaussee muss ein Verlust dieser Teilfläche nicht zwangsläufig zur Revieraufgabe führen.

Damit ergeben sich auch für die europäischen Vogelarten Möglichkeiten Verstöße gegen die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote vermeiden.

Im Ergebnis der 2006 durchgeführten Behördenbeteiligung wurde auf der Basis der bis 12. Januar 2007, d.h. vor der letzten Novellierung des Bundesnaturschutzgesetzes geltenden Rechtslage unter den hier aufgeführten fachlichen Rahmenbedingungen eine nach altem Recht notwendige Befreiung von den artenschutzrechtlichen Verboten in Aussicht gestellt.

Eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes nach der neuen Rechtslage obliegt der zuständigen Naturschutzbehörde.

Fazit:

Im Ergebnis der Umweltprüfung kann festgehalten werden, dass die ermittelten Auswirkungen auf die Schutzgüter Tiere und Pflanzen sowie Wasser durch die im Bebauungsplan festgesetzten Maßnahmen entweder vermieden oder ausgeglichen bzw. soweit gemindert werden können, dass keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt verbleiben.

Der sich ausgehend von der planungsrechtlichen Gebietsqualität (bebaubarer Innenbereich) aus der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung ergebende Kompensationsbedarf kann durch die Festsetzung der für die Entwicklungsmaßnahme „Berlin Johannisthal/Adlershof" üblichen ökologischen Standards für Baugebiete im Geltungsbereich vollständig kompensiert werden. Der Eingriff in den geschützten Baumbestand ist durch umfangreiche Baumpflanzungen mit erhöhten Pflanzqualitäten in den Baugebieten weitgehend ausgleichbar.

Die sich durch einen Teilverlust von Habitaten ergebenden Beeinträchtigungen für besonders und streng geschützte Tierarten (Artenschutzanforderungen gemäß § 44 BNatSchG), vorrangig für die Zauneidechse können durch geeignete Schutz-, Verhinderungs- und Vorbeugemaßnahmen vermieden bzw. erheblich reduziert werden. Von besonderer Bedeutung sind in diesem Zusammenhang die Biotopentwicklungsmaßnahmen im Bereich der Ostfuge des Landschaftsparks.

Die Festsetzung einer Versickerung von Niederschlagswasser ermöglicht auch unter den Rahmenbedingungen der Verordnung für das Wasserschutzgebiet eine Regenwasserversickerung in einem Umfang, durch den die Versickerungsleistung und damit die Grundwasserneubildung gegenüber dem Status-Quo nicht verschlechtert wird.

Schließlich kann den Anforderungen an die Umsetzung einer übergeordneten Grün- und Biotopverbindung in angemessener Form Rechnung getragen werden. Während die Grünverbindung über einen grüngeprägten sowie fußgänger- und radfahrerfreundlich gestalteten Straßenraum (Wagner-Regeny-Straße) erfolgt, wird die Biotopverbundfunktion über die Festsetzung eines 6 m breiten Geländestreifens entlang der Bahntrasse gestützt.

Hierdurch wird die Entwicklung einer begrünten Böschung mit einer den Biotopverbundzielen entsprechenden Vegetationsentwicklung und -struktur gesichert, die die Bahnflächen als Kernbereich des Biotopverbundes in ihrer Verbundwirkung stärkt.

Maßnahmen zur Überwachung von Umweltauswirkungen (Monitoring) sind zum einen zur Einhaltung der besonderen Schutzgebietsbelange im Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Überwachung der Einhaltung der Anforderungen an eine schadlose Versickerung von Regenwasser) und zum anderen aufgrund des Artenschutzrechts notwendig. Bezogen auf das Artenschutzrecht handelt es sich um eine Erfolgskontrolle von Umsetzungsmaßnahmen für Arten, die von Habitatverlusten betroffen sind und für die besondere Schutzanforderungen durch das EU-Recht (Natura 2000 - Schutz) bestehen (Zauneidechse).

II. 4. Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen

II. 4. 1 Aufschiebend bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB

Der zu den Bahnflächen hin orientierte Randbereich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes unterliegt der Planfeststellung bzw. gilt als planfestgestellt und wurde im Bebauungsplan nachrichtlich übernommen (Bahnanlage oberirdisch). Dies gilt auch für den Neubau der Eisenbahnüberführung über die Rudower Chaussee am Adlergestell (hochliegende Bahnanlage). Der im Zusammenhang mit dieser Brückenaufweitung gefasste Beschluss des Eisenbahn-Bundesamtes vom 10. Oktober 2005 sieht auch den Rückbau vorhandener Gleisanlagen, die neue Profilierung eines neuen Böschungsbereiches angrenzend an die neuen Widerlager der neuen Brücke sowie außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes den Neubau eines Gleises (sogenanntes Südgleis) vor.

Mit dem Planfeststellungsbeschluss ist dokumentiert, dass die zur Freistellung vorgesehenen Flächen in absehbarer Zeit nicht mehr für eine Bahnnutzung und ihre betriebsnotwendigen Anlagen benötigt werden, somit für die Bahnnutzung zukünftig entbehrlich sind. Dies gilt auch für die jetzt vorhandene Böschung auf einer Gesamtlänge von gut 400 m. Diese Planung / Planfeststellung ist ja gerade mit Blick auf die zukünftige Nachnutzung entwickelt worden. Die frei gewordenen Betriebsflächen können anderen Zwecken zugeordnet werden und unterliegen somit der Planungshoheit des Landes Berlin.

Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung trifft deshalb der Bebauungsplan Festsetzungen mit dem Ziel, heutige Bahnflächen, die im Zusammenhang mit den angrenzenden Baugebieten stehen, mit diesen zusammen zu überplanen und ihre Erschließung sicherzustellen. Es wird dadurch verhindert, dass nach Aufgabe der Bahnnutzung undefinierte „Restflächen" entstehen, die für eine eigenständige Bebauung ungeeignet sind und die städtebaulich nicht befriedigend genutzt werden könnten. Der Eigentümerin (Deutsche Bahn AG) wird somit die zukünftige Verwertung dieser Flächen ermöglicht. Die Planung in diesem Bereich erfolgte auf Veranlassung und mit ausdrücklicher Zustimmung der DB Service Immobilien GmbH.

Die Folgenutzung der Bahnflächen südwestlich der zukünftigen neuen Böschungskante ist im Bebauungsplan in der Nebenzeichnung geregelt. Die aufschiebend bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB bedeutet, dass der Vollzug der Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß der Nebenzeichnung Nr.1 erst nach Freistellung der Fläche von der Planfeststellung gemäß § 23 (Allgemeines Eisenbahngesetz) AEG erfolgen kann. Dieser Zusammenhang wird durch die textliche Festsetzung Nr. 5 hergestellt, wodurch das Wirksamwerden der Festsetzungen des Bebauungsplanes an die Freistellung von Bahnbetriebszwecken geknüpft wird.

Um die Freistellung zu veranlassen, muss ein Antrag auf Freistellung von Bahnbetriebszwecken beim Eisenbahn-Bundesamt (EBA) gestellt werden, dem dieses zustimmen muss. Die Voraussetzungen für die Freistellung sind zeitlich jedoch erst dann gegeben, wenn der Umstand eingetreten ist, dass das neu verlegte Südgleis in Betrieb genommen ist bzw. der Brückenumbau abgeschlossen sein wird. Beides soll voraussichtlich im Jahr 2010 der Fall sein.

Der Antrag auf Freistellung kann entweder durch das Eisenbahninfrastrukturunternehmen (hier DB Services Immobilien GmbH) selbst oder durch die Gemeinde, etwa vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung oder den im Auftrag der Gemeinde wirkenden Entwicklungsträger gestellt werden. Die Bereitschaft zur Antragstellung für die Freistellung von Bahnbetriebszwecken hat die Bahn AG (hier vertreten durch DB Services Immobilien GmbH) mehrfach schriftlich, zuletzt im Schreiben vom 30. Juli 2007 an das EBA dokumentiert. Da die Antragstellung erst Aussicht auf Erfolg hat, wenn die Bauarbeiten beendet sind, ist mit einer Antragstellung erst ab Ende 2009 zu rechnen. Damit liegen hinreichend konkrete und verlässliche Erkenntnisse darüber vor, dass der Bedingungseintritt auch tatsächlich in einem absehbaren Zeitraum erfolgt.

Der Bebauungsplan kann aber schon vorher unter der Vorraussetzung zur Festssetzung gebracht werden, dass eine Freistellung von der Planfeststellung durch das EBA in Aussicht gestellt wurde. Diese Vorraussetzung ist im Falle des Bebauungsplanes XV-67a gegeben, da aufgrund der erfolgten Planfeststellung die Entbehrlichkeit der betroffenen Flächen (heutige Böschung und angrenzender Geländestreifen) für die langfristige Nutzung als Bahnbetriebsgelände absehbar ist. Diese Einschätzung wurde seitens des EBA geteilt (schriftliche Zustimmung vom 23. Mai 2007 zur Aktennotiz vom 21. Mai 2007).

Die unter aufschiebenden Bedingungen als Folgenutzungen der Eisenbahnnutzung festgesetzten Flächen sind als Kerngebiet und Gewerbegebiet vorgesehen. Der Bebauungsplan sieht auf einer 40 m tiefen und 35 m breiten Fläche unmittelbar an der Rudower Chaussee die Zulässigkeit eines Hochhauses vor. Auch die Realisierung dieses Hochhauses ist erst nach Freistellung von der Planfeststellung gegeben. (Zu Art und Maß der Nutzung siehe Begründung im Folgenden unter II.4.2 und II.4.3).

Im Zuge der Umsetzung der Festsetzungen gemäß der Nebenzeichnung Nr. 1 ist die Ausbildung einer neuen Böschungskante auf einer Länge von etwa 400 m vorgesehen.

Lediglich der nördliche mehr als 100 m lange Böschungsabschnitt kann erhalten werden. Die Lage der zukünftigen Böschung wird sich im Bereich der im Bebauungsplan als Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft festgesetzten Fläche befinden. Dqs Einverständnis des Eigentümers zur der og. Festsetzung der auch künftig bahnbetriebsnotwendigen Flächen liegt vor. Weiterhin ist gewährleistet, dass der Abstand zwischen der künftigen äußeren Gleisachse und der Markierung „Umgrenzung von Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,Natur und Landschaft " im Durchschnitt mindestens 6 Meter beträgt. Eine Überplanung dieses Bereichs sieht der Bebauungsplan definitiv nicht vor.

Die Deutsche Bahn Netz AG (Schreiben vom 22.Mai./05.Juni 2007 mit Ergänzung vom 29.Juni 2007) und das Eisenbahn-Bundesamt (Schreiben vom 18.Juli 2007, 01. August 2007, 28. Januar 2010) haben den vorgesehenen Festsetzungen unter entsprechenden Auflagen zugestimmt (siehe Begründung Kapitel IV Verfahren).

II. 4. 2 Kerngebiet Art der baulichen Nutzung Wesentliches Strukturelement im südlichen Bereich der Entwicklungsmaßnahme „Berlin Johannisthal/Adlershof" ist die Rudower Chaussee, die funktional zur Geschäfts-,