Dies entspricht auch der Darstellung des FNP die Kerngebietsfestsetzung ist aus dem FNP

Versorgungs- und Erschließungsachse für den Entwicklungsbereich entwickelt und als Boulevard ausgebaut werden soll. Diese zentrale Achse soll neben der verkehrlichen Bedeutung, die sie bereits hat, ihren besonderen Stellenwert durch die Aufnahme von zentralen Nutzungen auch für die angrenzenden Baugebiete erhalten. Von daher ist der überwiegende Teil der Kerngebiete, die innerhalb der Entwicklungsmaßnahme geplant bzw. festgesetzt sind, entlang der Rudower Chaussee angeordnet worden. Dies entspricht auch der Darstellung des FNP; die Kerngebietsfestsetzung ist aus dem FNP entwickelbar.

Inzwischen sind an der Rudower Chaussee beispielsweise das Einkaufszentrum „Adlershofer Tor", zwei Hotels und sechs naturwissenschaftliche Institute zuzüglich der Bibliothek der Humboldt-Universität entstanden, so dass diese Einrichtungen als wichtige Bausteine zum Erreichen des Zieles der Entwicklungsmaßnahme gewertet werden können.

Die Abwägung und Gliederung des Kerngebietes des Bebauungsplanes XV-67a ist in dem Kontext der Planung entlang der Rudower Chaussee insgesamt zu sehen und nicht isoliert im Rahmen des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplans.

Die Festsetzung von Kerngebietsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-67a empfiehlt sich zudem insbesondere durch die Lage unmittelbar am S-Bahnhof Adlershof und die damit verbundene hervorragende Erschließung durch den ÖPNV (S-Bahnen, Straßenbahnen und Busse). Auch die Immissionsbelastung, die aus den Bahnanlagen und dem Adlergestell (nordöstlich der Bahntrasse) und der Rudower Chaussee resultiert, spricht für die Festsetzung von Kerngebietsnutzungen in diesem Bereich.

Das Kerngebiet erstreckt sich auch über Bahnflächen, die außerhalb der Entwicklungsmaßnahme liegen und die zur Freistellung von der Planfeststellung vorgesehen sind (siehe Abschnitt II.4.1). Die Planung erfolgt im Konsens mit der Deutschen Bahn AG. Die für die Ausweitung des Geltungsbereiches über die Entwicklungsmaßnahme hinaus erforderliche Zustimmung des Rates der Bürgermeister liegt vor.

Einschränkung der Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel im Kerngebiet

Die ausreichende Versorgung mit Einzelhandelsflächen ist von großer Bedeutung für die funktionsfähige Entwicklung des Entwicklungsbereichs mit derzeit ca. 1500 Einwohnern und rund 14.000 Arbeitsplätzen sowie 6000 Studenten, die vor Ort sind. Als weiterer positiver Standortfaktor, wie dies etwa das Vorhandensein des Landschaftsparks für die Wirtschaftsund Wissenschaftsstadt Adlershof ist, soll das Dienstleitungs- und Einzelhandelsangebot zeitnah mit der Ansiedlung der übrigen Nutzungen errichtet werden und einen Motor für die Entwicklung dieses Ortsteils darstellen. Das Einzelhandelsangebot soll sich dabei entsprechend der Zielsetzung für die Entwicklungsmaßnahme, die Rudower Chaussee als zentrale Hauptachse des Entwicklungsgebietes zu stärken, räumlich entlang dieses Boulevards konzentrieren.

Der Bebauungsplan ist ferner aus den landesplanerischen Zielsetzungen des Flächennutzungsplanes, der westlich des S-Bahnhofes M2 mit Einzelhandelskonzentration darstellt, entwickelt. Die weitere landesplanerische Zielsetzung der Stadtentwicklungspläne „Zentren und Einzelhandel 1999" sowie „Zentren 2020", die zu berücksichtigen war, ist eine verträgliche Integration neuer Einzelhandelsprojekte in die städtischen Strukturen. Die Einstufung der Dörpfeldstraße/ Rudower Chaussee als Ortsteilzentrum im StEP Zentren 2020 klassifiziert den Standort als eine integrierte Lage, an dem ­ den Leitlinien des StEP folgend ­ auch großflächiger Einzelhandel stadtentwicklungskonform im Rahmen des Zielkorridors 2020 untergebracht werden kann und soll. Es wird laut StEP eine Erweiterung der Verkaufsfläche von 7.500 m² (Bestand 2003) auf 9.000 ­ 14.000 m² (Zielkorridor 2020) angestrebt.

Der StEP Zentren 2020 sieht für das Ortsteilzentrum Dörpfeldstraße / Rudower Chaussee mittleren Handlungsbedarf in Bezug auf die Verbesserung der Angebotsstrukturen ­ insbesondere am S-Bahnhof Adlershof ­ und in Bezug auf die städtebauliche Gestaltung des Zentrenbereichs vor.

Das Ortsteilzentrum um den S-Bahnhof Adlershof bestehend aus der Dörpfeldstraße, die derzeit als Ortsteilzentrum von Adlershof den traditionellen Zentrumsbereich des Ortsteils Adlershof darstellt, und ein Abschnitt der Rudower Chaussee im Bereich unmittelbar am SBahnhof soll entwickelt bzw. qualifiziert werden.

Schwerpunkt der Versorgung soll allerdings der Standort Bahnhof Schöneweide mit 17.000 m² Verkaufsfläche sein. Das Einkaufszentrum ist im Herbst 2003 eröffnet worden.

Innerhalb der Entwicklungsmaßnahme erfolgt die Umsetzung der planerischen Vorgaben des StEP Zentren (städtebaulichen Qualifizierung des Ortsteilzentrums, Einhaltung des Zielkorridors 2020 für Verkaufsflächen) im Bereich zwischen dem S-Bahnhof Adlershof und dem verlängerten Groß-Berliner Damm in den Bebauungsplänen XV-55bb, XV-55ba und XV67a.

Für das Einkaufszentrum „Adlershofer Tor", welches sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-55bb befindet, ist vertraglich großflächiger Einzelhandel bis zu einer Geschossfläche von 9.500 m² zugelassen (dies entspricht einer Verkaufsfläche von ca. 7.500 m²). Die Einschränkung der Einzelhandelsbetriebe wurde in das Baulastenverzeichnis von Treptow für das entsprechende Grundstück eingetragen, so dass die Begrenzung verbindlich geregelt ist. In den übrigen Bebauungsplänen entlang der Rudower Chaussee wurden großflächige Handelsbetriebe entweder durch Gliederung explizit ausgeschlossen oder es wurden solche Gebiete nach BauNVO festgesetzt, in denen großflächiger Einzelhandel ohnehin nicht zulässig ist. Die o.g. Bebauungspläne sind festgesetzt.

Das Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Berliner Bezirk Treptow-Köpenick von 2009 unterscheidet das im StEP Zentren dargestellte Ortsteilzentrum Dörpfeldstraße/ Rudower Chaussee in das der Dörpfeldstraße (Ortsteilzentrum gemäß StEP) und eines mit der Bezeichnung „Adlershofer Tor" als ein Nahversorgungszentrum mit besonderen Aufgaben (Ausrichtung auf die speziellen Bedarfe des Wirtschafts-, Wissenschafts- und Medienstandortes). Entsprechend der realisierten Verkaufsfläche von 7.500 (Bebauungsplan XV-55bb) und den neu ermittelten Bestandszahlen für die Dörpfeldstraße von 8.000 m² ist der Zielkorridor im Jahre 2008 weitgehend ausgeschöpft.

Zur Einhaltung des genannten Zielkorridors im StEP Zentren und Berücksichtigung des bezirklichen Konzeptes als sonstige städtebauliche Planung gemäß § 1(6) Nr. 11 BauGB und um eine zentrenverträgliche Einzelhandelsstruktur innerhalb des Ortsteilzentrums vorzugeben, d.h. städtebauliche Fehlentwicklungen auszuschließen, die einträten, wenn sich der Standort im Bereich des Bebauungsplanes XV-67a als Konkurrenzstandort für bestehende Einzelhandelsstandorte in der Dörpfeldstraße und für den Einzelhandelsschwerpunkt im Bereich des Bebauungsplanes XV-55bb entwickeln würde, wurde die Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel durch die textliche Festsetzung Nr. 2 stark begrenzt. Demnach ist großflächiger Einzelhandel nur im Erdgeschoss des Kerngebietes mit der Bezeichnung MK 1 zulässig. Die Gesamtfläche, die für großflächige Einzelhandelsläden zur Verfügung stehen soll, beträgt im Plangebiet insgesamt etwa 3.100 m² Geschossfläche.

Dies entspräche maximalen Verkaufsflächen von gut 2.000 m², wenn die Erdgeschossfläche innerhalb der sonstigen Regelungen des Bebauungsplans vollständig überbaut würde. Die Tiefe des Kerngebietes MK 1 (Lage der Knotenlinie) an gerechnet resultiert aus dieser Flächeneingrenzung für den großflächigen Einzelhandel.

Das Kerngebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-67a soll vorwiegend der Versorgung der Bewohner, Studierenden und im Gebiet Beschäftigten dienen, d.h. der Schwerpunkt der zulässigen Einrichtungen soll auf kleinen Einzelhandelsbetrieben, Schankund Speisegaststätten sowie weiteren Dienstleistungs- und Unterhaltungsangeboten liegen.

Auch ohne derzeit nennenswerte Wohnbevölkerung im Adlershofer Teil ­ angestrebt ist der Bau von 600 Wohneinheiten ­ wird allein durch die hohe Zahl der Beschäftigten in der Wirtschafts- und Wissenschaftsstadt Adlershof, durch die Studenten und publikumsintensive Nutzungen ausreichende Kaufkraft vorhanden sein, so dass nicht zu erwarten ist, dass

Kaufkraft aus der Dörpfeldstraße abgezogen wird. Allein durch das Bezirksamt wurden auf ca. 7.700 m² Büroflächen mit starkem Publikumsverkehr untergebracht. Von den ca. 7. für den Standort Adlerhof der Humboldt-Universität eingeschriebenen Studenten sind täglich ca. 5.600 vor Ort. Für den gesamten Standort Adlershof (ausschließlich der Gewerbeflächen in Johannisthal) wurden für 2008 bereits eine Anzahl von ca. 14.200 Beschäftigte, davon etwa 870 Beschäftigte in der Universität, ermittelt.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der Nutzung wird im Kerngebiet durch eine Flächenausweisung, wobei die zulässige Grundfläche, Geschossfläche und Oberkanten festgesetzt werden, bestimmt. Sie liegen mit einer Grundflächenzahl von 0,6 sowie einer Geschossflächenzahl von 2,4 bzw. 3,0 für das Kerngebiet unterhalb bzw. innerhalb der Obergrenzen der Baunutzungsverordnung.

Die Größe des Kerngebietes beträgt rund 25.200 m².

Die Staffelung der Geschossflächenzahl von 2,4 im MK 2 auf 3,0 im MK 1 ist darin begründet, dass städtebaulich entlang der Rudower Chaussee der urbane Charakter des Boulevards auch eine Bebauung mit einer größeren Dichte erfordert. Das demgegenüber niedrigere Nutzungsmaß von 2,4 im MK 2 orientiert sich stärker am übrigen Umfeld mit einer geringeren Dichte.

Die Festsetzung einer GRZ von 0,6 unterhalb der zulässigen Obergrenze der Baunutzungsverordnung von 1,0 ist darin begründet, dass auch in den Kerngebieten das anfallende Regenwasser versickert werden muss, da eine Ableitung in die Kanalisation der Rudower Chaussee aus Kapazitätsgründen der Regenabwasserbehandlungsanlage an der Wegedornstraße nur eingeschränkt möglich ist. Das Entwässerungskonzept soll in Zusammenarbeit mit den BWB erarbeitet werden.

Die nach Baunutzungsverordnung zulässige Überschreitung des festgesetzten Nutzungsmaßes für Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie für Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung wird auf 20 vom Hundert beschränkt (textliche Festsetzung Nr. 6). Die Festsetzung gilt für alle Baugebiete im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes. Ziel ist es, die bauliche Versiegelung auf ein Maß zu beschränken, das eine Bebauung mit hohem Grün- und Freiflächenanteil und damit eine ausreichende Grundwasserneubildung zulässt, die Pflanzung von Bäumen mit direktem Bodenanschluss fördert und die Flächen für die Versickerung von Überbauung freihält.

Gebäudehöhen

Der Schwerpunkt der Bebauung soll entlang des Boulevards, insbesondere durch die Errichtung eines Hochhauses als städtebauliche Dominante, unmittelbar am S-Bahnhof entstehen. Die beabsichtigte Höhenfestsetzung von 54 m resultiert aus einer städtebaulichen Untersuchung, die eine Verdreifachung der Regelhöhe von 18 m für die Ausbildung eines städtebaulichen Solitärs vorsieht (zum Umgang mit den Abstandsflächen vergleiche II.4.5).

Mit Ausnahme dieses potentiellen Hochhauses ist für die Kerngebiete eine Höhe (Oberkante) von 18,0 m über Gehweg festgesetzt. Die Oberkante von 18 m entspricht zudem der zulässigen Höhe entlang des gesamten Boulevards Rudower Chaussee.

Mit der Festsetzung einer zulässigen maximalen Traufhöhe von 18,0 m über Gehweg kann jedoch das städtebauliche Ziel, die Rudower Chaussee als Boulevard mit urbanem Charakter auszubilden und auszuprägen, nicht erreicht werden, da auch Gebäude mit geringerer, nicht stadtraumprägender Höhe entstehen könnten. Um dies zu verhindern wird in einem 15 m tiefen Streifen zur Rudower Chaussee hin eine Mindesthöhe von 15 m über Gehweg zwingend vorgeschrieben. Auch diese Höhenregelungen entsprechen den Festsetzungen in den angrenzenden Bebauungsplänen an der Rudower Chaussee und haben zum Ziel, ein homogenes Stadtbild zu erlangen.