Gastronomie

Die Vorgärten, die gemäß der Bauordnung für Berlin gärtnerisch anzulegen sind, betonen das stadträumliche Erscheinungsbild.

Der Ausschluss von Stellplätzen, Garagen, Werbeanlagen, Tiefgaragenrampen und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO wie Müllabstellplätze in den Vorgartenzonen der Kernund Gewerbegebiete gemäß textlicher Festsetzung Nr. 17, die ansonsten aufgrund der seit dem 1. Februar 2006 geltenden BauO Bln in den Vorgartenbereichen zulässig wären, soll verhindern, dass die durchlaufenden "Grünbänder" der Vorgartenzonen in ihrer gestalterisch homogenen Wirkung unterbrochen werden. Hinweisschilder bzw. Werbeanlagen unmittelbar am Gebäude bzw. auf den überbaubaren Grundstücksflächen sind von diesem Ausschluss nicht betroffen.

Auch die Berücksichtigung der übergeordneten Grünbelange im Bebauungsplan führte des Weiteren dazu, entlang der Wagner-Regeny-Straße Vorgartenbereiche vorzusehen. In den südlich der Wagner-Regeny-Straße aufgestellten Bebauungsplänen sind ebenfalls Vorgärten planungsrechtlich gesichert, so dass der Straßenraum einschließlich der privaten Vorgärten eine Qualität entwickeln kann, die der übergeordneten Verbindungsfunktion des Grünzuges in den Landschaftspark hinein gerecht werden kann. Dies gilt auch für die Festsetzung von Vorgärten in den angrenzenden Abschnitten der Gewerbegebiete. Die Breite von 4 m wird bei der 21 m breiten Straße als ausreichend erachtet. Hinzu kommt, dass die angrenzenden Grundstücksflächen auch mit dem 6,0 m breiten Streifen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft „belastet" sind und eine noch größere Einschränkung der Überbaubarkeit durch breitere als 4 m breite Vorgärten nicht abwägungsgerecht wäre.

II. 4. 7 Ausschluss von Tankstellen Kommerziell betriebene, nicht betriebseigene Tankstellen jeglicher Art sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes und damit auch im Kerngebiet nicht zulässig, da sie an diesem Standort städtebaulich nicht vertretbar sind. Sie würden sowohl der baulich gewünschten Ausprägung einer möglichst geschlossenen Straßenfront entlang der Rudower Chaussee widersprechen als auch den Lagevorteil durch die ÖPNV-Erschließung konterkarieren. Durch die textliche Festsetzung Nr. 1 wird geregelt, dass auch im Kerngebiet freistehende Tankstellen sowie Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen ausgeschlossen sind. Die Versorgung mit Tankstellen in unmittelbarer Nähe ist zudem durch die zahlreichen Tankstellen am Adlergestell und in der Schnellerstraße schon heute gewährleistet. Innerhalb des Entwicklungsbereiches sind Tankstellen an anderen geeigneten Standorten, wie der Köpenicker Straße, dem Eisenhutweg oder dem GroßBerliner Damm zulässig.

II. 4. 8 Einfriedungen

Als Beitrag zur einheitlichen Gestaltung im Entwicklungsbereich und damit zur Entwicklung seiner Identität sollen auch die Einfriedungen entlang der Straßenverkehrsflächen in ihrer Gestaltung verbindlich geregelt werden. Es erfolgt aber durch die textliche Festsetzungen Nr. 15 keine Pflicht zur Einfriedung. Werden diese jedoch errichtet, ist eine einheitliche Gestaltung erforderlich. Grundelement der Einfriedung ist eine Mauer mit einer Höhe von 0,4

m bis 0,5 m. Diese kann erweitert werden durch Pfeiler und dazwischen befestigte Zaunelemente. Die Einsehbarkeit des Vorgartens soll gewährleistet bleiben. Sichtdichte Zaunelemente sind daher nicht zulässig.

Von der Zulässigkeit der Herstellung von Einfriedungen ist der private Platzbereich um die vorhandene Eiche im Eckbereich Rudower Chaussee / Wagner-Regeny-Straße ausgenom66 men. Diese Ecksituation soll in seiner Wirkung dem öffentlichen Raum zugeordnet werden können, da ihm im Zusammenhang mit der Verbindungsfunktion des Grünzuges eine wichtige Bedeutung als Merkpunkt zukommt. Eine Abschottung des Bereiches durch Einfriedungen würde dem entgegenstehen. Hingegen steht der privaten Nutzung dieser Fläche etwa für Gastronomie nichts entgegen.

Auch im weiteren Verlauf der Rudower Chaussee bis zum S-Bahnhof werden Einfriedungen ausgeschlossen, da diese mit der städtebaulich gewünschten Ausprägung der Arkaden nicht vereinbar sind.

II. 4. 9 Gestaltungsfestsetzungen

Die textliche Festsetzung Nr. 19 hat zum Ziel, dass Fremdwerbung ausgeschlossen wird und als eigenständige Gewerbenutzung betrieben werden kann. Der Wirtschafts-, Medien- und vor allem der Wissenschaftsstandort Adlershof soll in seinem Charakter als ein Ansiedlungsschwerpunkt für den gewünschten Nutzungsmix nicht durch Fremdwerbung gestört und abgewertet werden. Dies wäre insbesondere bei Werbung mit bewegtem und wechselndem Licht der Fall. Vielmehr sollen die am Standort befindlichen Firmen in ihrer Wahrnehmung von Außen gestärkt und unterstützt werden. Da Werbeanlagen nur auf den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind, sind sie in den Vorgartenzonen und sonstigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen. Die Regelungen betreffen alle Baugebiete, da durch die Hochlage der Bahnanlage alle Baugebiete für ein sehr großes Publikum (Bahnreisende der S- Regional- und Fernbahn) einsehbar sind. Negative Auswirkungen auf das Stadtbild insgesamt sollen somit vermieden werden.

Durch die textliche Festsetzung Nr. 20 werden zusätzlich zu den Regelungen der textlichen Festsetzung Nr. 19 weitere Einschränkungen für Werbeanlagen im MK 1 vorgenommen. Als Entree zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort und unmittelbar am S-Bahnhof gelegen, der gerade gestalterisch ansprechend neu ausgebaut und erheblich zur Attraktivitätssteigerung in seinem Umfeld beitragen wird, soll auch die Eigenwerbung im MK 1 so ausgeführt wird, dass sie zurückhaltend und den baulichen Anlagen insgesamt untergeordnet ausgeführt wird.

Ein Gutachten, welches 2001 von der WISTA-MG in Auftrag gegeben wurde, untersuchte entlang der Rudower Chaussee anhand des zum Teil denkmalgeschützten Gebäudebestandes im Kontext mit der geplanten Randbebauung, die ca. 18 Meter Gebäudehöhe vorsah, eine verträgliche Maßstäblichkeit von Werbeanlagen an den Gebäuden zu finden, die gleichzeitig natürlich eine gute Lesbarkeit ermöglichen sollte. Hieraus erklären sich die jeweils zulässigen Höhen der Werbeanlagen. Die Beschränkung von Werbeanlagen im 1.

Vollgeschoss ist auch ein Ergebnis der gutachterlichen Betrachtung und entspricht somit dem an der Rudower Chaussee vorhandenen Standard von Werbeanlagen.

Da bei einer Ausbildung der Erdgeschossfassade in Glas oftmals die Werbung oberhalb der (Schau-) Fenster angebracht wird, schließt die Zulässigkeit die Fassadenfläche bis zur Fensterbrüstung des 2. Vollgeschosses mit ein. Mit der Reglementierung sollen die Einheitlichkeit im Erscheinungsbild an der Rudower Chaussee sowie der Charakter als Wissenschafts- und Wirtschaftstandort gewahrt bleiben. Die Höhe von bis zu 0,6 m lässt einerseits eine gute Lesbarkeit und Erkennbarkeit z. B. von Werbeschriftzügen zu, verhindert aber andererseits, dass zwischen Schaufenstern und Fensteröffnungen der gesamte Bereich nur mit Werbung versehen wird, ohne dass Fassadenbereiche sichtbar bleiben.

Die darüber hinausgehende Regelung für Werbeanlagen auf dem Dach hat zum Ziel, dass diejenigen Werbeanlagen, die aufgrund ihrer Höhenlage am Gebäude eher eine Fernwirkung erzielen sollen, möglichst dezent, dass heißt nicht als großflächige und/ oder Tafeln oder Banner ausgeführt werden. Dies würde sich besonders negativ auf das Stadtbild auswirken.

Für die gute Erkennbarkeit eines Logos oder Schriftzuges auf dem Dach wird jedoch eine größere Höhe als 0,6 m für erforderlich gehalten, so dass der Bebauungsplan hier eine Höhe von 0,9 m für Werbeanlagen zulässt.

Da es möglich ist, dass eine Eigenwerbung gewünscht ist, die nicht durch die textliche Festsetzung Nr. 20 Punkt eins und zwei erfasst ist, von der aber keine Störwirkung ausgeht, wurde in Punkt drei die Möglichkeit eröffnet, dass im Ausnahmefall der Spielraum der Zulässigkeit erweitert werden kann. Der Ausnahmetatbestand ermöglicht der Bauaufsicht hierüber zu entscheiden.

Die Festsetzungen werden gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 AG BauGB getroffen.

II. 4. 10 Straßenverkehrsflächen

Auf Grundlage des Rahmenplanes und seines städtebaulichen Gesamtkonzeptes ist für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-67a ein Konzept erarbeitet worden, in dem für die einzelnen Straßen entsprechend ihrer Funktion unterschiedliche Profile vorgesehen sind.

Gegenüber vorausgegangenen Planungsständen wurde das Straßennetz in den noch nicht erschlossenen Bereichen deutlich reduziert, um den Erschließungsaufwand und damit die investiven Kosten für die öffentliche Hand zu senken.

Rudower Chaussee

Die Entwicklung der Rudower Chaussee zur Geschäfts-, Versorgungs- und Erschließungsachse (verkehrstechnisches "Rückgrat") für den Entwicklungsbereich nördlich des Teltowkanals und südlich des Bahndammes erfordert ihren Ausbau und eine Verbreiterung des Straßenprofils. Durch die Aufweitung der Rudower Chaussee bzw. der Brückendurchfahrt von 14,87 m auf 49,60 m wird das Verkehrsnadelöhr zwischen Adlergestell und dem Entwicklungsgebiet beseitigt und damit ein wesentliches Ziel der Entwicklungsmaßname, nämlich die vorhandene verkehrliche und stadträumliche Isolierung zu überwinden, erreicht. Die Rudower Chaussee ist die Verlängerung der Dörpfeldstraße östlich des Adlergestells in westlicher Richtung. Der Bereich am S-Bahnhof Adlershof (westlich der Überführung) stellt folglich den Verknüpfungspunkt zwischen dem vorhandenen Ortsteil um die Dörpfeldstraße und den neu geschaffenen Quartieren innerhalb der Entwicklungsmaßnahme dar und ist zugleich der Eingangsbereich in den Entwicklungsbereich. Die Festsetzung der Straßenverkehrsfläche der Rudower Chaussee ist deshalb ein wesentliches städtebauliches und stadtentwicklungspolitisches Planungsziel des Bebauungsplanes XV67a.

Die Rudower Chaussee erfüllt außerdem eine wichtige Verkehrsfunktion. Die in einer verkehrstechnischen Untersuchung ermittelte Prognose für das Jahr 2015 ermittelte eine tägliche Verkehrsbelastung von 13.100 Kfz im Einmündungsbereich zum Adlergestell und 8.800 Kfz täglich im weiteren westlichen Verlauf bis zur Straße „Am Studio". Die Rudower Chaussee als vierstreifige Hauptsammelstraße weicht wegen ihrer Bedeutung für den Entwicklungsbereich und der vorgesehenen Straßenbahntrasse mit ihrem breiten Profil von den meisten übrigen Straßen im Entwicklungsbereich ab. Es sind zwei Fahrspuren pro Fahrtrichtung vorgesehen. Der Straßenraum soll großzügig mit beidseitigen Baumreihen, Radwegen und breiten Gehwegen ausgestattet werden, um der angestrebten funktionalen und repräsentativen Funktion der Rudower Chaussee als Einkaufsboulevard, Eingangs- und Zentrumsbereich gerecht zu werden.

Die zukünftigen Straßenverkehrsflächen der Rudower Chaussee umfassen auch Flächen, die gegenwärtig noch der Planfeststellung unterliegen, da sie Bestandteil der ehemaligen Brücke und Böschungsabschnittes waren. Teile der Bahnanlagen befinden sich ­ mit der Eisenbahnüberführung und einem Segment der Straße Adlergestell ­ außerhalb des Entwicklungsbereiches, sind jedoch in den Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes einbezogen worden, um dem Planungserfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB genüge zu tun und für die Rudower Chaussee eine sinnvolle Abschnittsbildung mit Anbindung an das Adlergestell zu ermöglichen. Außerhalb der neuen Bahnüberführung sind in östlicher Richtung zum Adlergestell hin Straßenbegrenzungslinien entbehrlich, da sich hier zukünftig öffentliche Gehwegbereiche anschließen. Diese befinden sich allerdings außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XV-67a.