Einzelhandel

Da hier Flächen außerhalb der Entwicklungsmaßnahme im Bezirk Treptow-Köpenick betroffen waren, war hierfür die Zustimmung des Rates der Bürgermeister erforderlich.

In seiner Sitzung am 19. Dezember 2000 hat der Senat im Einvernehmen mit dem Rat der Bürgermeister beschlossen, dass ergänzende Flächen „im Bezirk Treptow als Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1

AGBauGB" festgestellt werden. Zu diesen Flächen gehören unter andern auch Teile des Flurstückes 5932, das im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-67a liegt.

Trägerbeteiligung zum Bebauungsplan XV-67a - 2001 Verfahren und Durchführung:

Die Trägerbeteiligung fand in der Zeit vom 7. Februar bis 16. März 2001 statt. Es wurden 28

Träger öffentlicher Belange sowie 9 Abteilungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die als verfahrensführendes Haus kein Träger öffentlicher Belange ist, beteiligt. Es gingen insgesamt 29 Stellungnahmen ein. Zudem äußerte sich das Büro, das als städtebaulicher Berater des Entwicklungsträgers wirkte.

Die wesentlichen Inhalte sind im Folgenden zusammengefasst und nach Themen sortiert wiedergegeben: Einzelhandel und Mischgebiete

Die damalige Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie, die für die Beurteilung der gesamtstädtischen Entwicklung des Einzelhandels zuständig war, hatte sich für eine Einzelhandelskonzentration im Bereich der Rudower Chaussee / S-Bahnhof Adlershof ausgesprochen. Dabei wurde einem Maximalwert von 15.000 m² Verkaufsfläche (VKF) für die Geltungsbereiche der Bebauungspläne XV-67a, XV-55bb und XV-55ba zugestimmt. Sie sah ferner in der Ausweisung von 7.350 m² BGF Einzelhandelsflächen ­ was einer Verkaufsfläche von ca. 5.000 m² entspricht ­ keinen Widerspruch zu den eigenen Intentionen.

Demgegenüber hatten der Bezirk Treptow-Köpenick, die Industrie- und Handelskammer sowie SenStadt I C Bedenken gegen die Größenordnung der ermöglichten Einzelhandelsflächen erhoben, weil der ermöglichte Einzelhandel die Gesamtentwicklung des Ortsteilzentrums Dörpfeldstraße / Rudower Chaussee in seiner Funktion für die Nahversorgung im Rahmen der Zentrenstruktur konterkariere. Es wurde die Festsetzung von Mischgebieten statt MK 3 und MK 4 vorgeschlagen.

Der Forderung nach Änderung der Kerngebietsausweisung in Mischgebiete wurde nicht gefolgt. Auch wenn die Verteilung der „Einzelhandelsflächen" aufgrund des Wegfalls von Straßenverkehrsflächen verschoben werden musste, führte die Prüfung der vorgebrachten Bedenken aus folgenden Gründen nicht zu einer Änderung der grundsätzlichen Struktur in Bezug auf die Einzelhandelsfestsetzung:

· Die Festsetzung des MK und die zulässige Einzelhandelsnutzung sind aus dem FNP entwickelt.

· In unmittelbarer Nachbarschaft zum S-Bahnhof Adlershof ist die Größenordnung von etwa 5.000 m² für „großflächigen Einzelhandel" gerechtfertigt, da hier die gute ÖPNVErschließung ausgenutzt werden kann. Als Entree zur Rudower Chaussee ist es unabdingbar, dass sich Einzelhandel in einer Größenordnung entwickelt, der eine Anziehungskraft entfalten kann. Hierzu ist es erforderlich, dass sich auch einige größere Ankermieter als „Magneten" niederlassen können.

· Das Kerngebiet im Bebauungsplan XV-67a unterliegt durch die textliche Festsetzung Nr. 2 bereits weitgehenden Einschränkungen. Demnach ist Einzelhandel mit einer Geschossfläche über 1.200 m² nur im Erdgeschoss in der Teilfläche MK1 zulässig, bzw. im sonstigen Kerngebiet ausgeschlossen. Weitere Restriktionen wurden in der

Abwägung als für das Kerngebiet nicht adäquat angesehen. Die Möglichkeit, eine maximale Geschossfläche für Einzelhandel festzusetzen, besteht nicht.

· Darüber hinausgehende textliche Festsetzungen zur Sicherung des Gesamtcharakters des Ortsteilzentrums Dörpfeldstraße / Rudower Chaussee im Rahmen der polyzentralen Hierarchie Berlins wurden im Rahmen der angrenzenden Bebauungspläne XV-55ab und XV-55bb getroffen. Im Bebauungsplan XV-55ab wurde mit Rücksicht auf die Gesamtentwicklung die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit einer Geschossfläche von über 1.200 m² gänzlich ausgeschlossen und im Bebauungsplan XV-55bb auf 7.500 m² (was ebenfalls einer Geschossfläche von rund 5.000 m² Verkaufsfläche entspricht) begrenzt. Daraus resultieren aus den beiden Bebauungsplänen XV-67a und XV-55bb 10.000 m² Verkaufsfläche für „großflächigen Einzelhandel" mit über 1.200 m² Geschossfläche pro Verkaufsstätte und darüber hinaus weitere 5.000 m² Verkaufsfläche für sonstigen Einzelhandel, für den aber keine weiteren Regelungen erfolgen sollen.

· Es ist nicht nachvollziehbar, warum in der Stellungnahme I C mit 10.000 m² das Doppelte an Verkaufsfläche für Einzelhandel im Bebauungsplan XV-67a veranschlagt wurde, als dies für den „großflächigen Einzelhandel" mit 1.200 m² maximal zulässig sein kann. Die daraus gezogene Schlussfolgerung, dass damit ein „Gesamtvolumen von ca. 30.000 m² VKF" für dieses Ortsteilzentrum wie in Schöneweide erreicht werden könnte, ist ebenfalls nicht nachvollziehbar. Tatsächlich wird der vereinbarte Rahmen von 15.000 m² Verkaufsfläche (s. o.) eingehalten.

· Auch ist der Charakter der Ortsteilzentren Schöneweide und Rudower Chaussee / Dörpfeldstraße jeweils völlig verschieden. Handelt es sich in Schöneweide im Wesentlichen um ein Einkaufszentrum „aus einem Guss" und unter einem Dach, setzt sich das Ortsteilzentrum in Adlershof aus dem Abschnitt der Rudower Chaussee zwischen S-Bahnhof und Groß-Berliner-Damm und der traditionellen Dörpfeldstraße zusammen.

· Die geforderte Festsetzung eines Mischgebietes „schützt" nicht vor der Ansiedlung von Einzelhandel, so dass auch dort weitere Einzelhandelsflächen entstehen könnten.

· Die im Entwurf des Bebauungsplanverfahrens XV-67a zunächst vorgesehenen Mischgebiete werden im weiteren Verfahren durch Gewerbegebiete ersetzt.

Einzelhandel, der sich dort ansiedeln könnte, wird nicht dem Charakter des Ortsteilzentrums Dörpfeldstraße / Rudower Chaussee im Rahmen der polyzentralen Hierarchie Berlins entsprechen.

Den Anregungen und Bedenken konnte aus den genannten Gründen nicht entsprochen werden.

Verkehrsplanung / Verkehrsflächen

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung VII B 31 und das Stadtplanungsamt TreptowKöpenick hatten in ihrer Stellungnahme darauf hingewiesen, dass die Straßenbegrenzungslinie der Rudower Chaussee im Bereich zwischen der planfestgestellten Straßenbahn und dem Adlergestell zu überprüfen bzw. zu korrigieren sei. SenStadt VII B hatte ferner darum gebeten, auch eine Abgleichung mit dem laufenden Planfeststellungsverfahren der DB AG zum S-Bahnhof Adlershof und mit den planfestgestellten Straßenbahnflächen vorzunehmen. Zur Schaffung von Wendeanlagen seien in den Planstraßen Nord 25, Nord 17 und Nord 29 (Planstraßen Nord 25 und Nord 29 heute im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes entfallen) notwendige Flächen auszuweisen bzw. ein prinzipieller Gestaltungsvorschlag im Vorfeld der Festsetzung abzustimmen.

Die Anregungen wurden wie folgt berücksichtigt:

Die Straßenverkehrsfläche in der Rudower Chaussee im Bereich der Brückenaufweitung wurde von 48,1 m auf 49,6 m erweitert und die Straßenbegrenzungslinien entfielen im weiteren Verlauf im Anschlussbereich zum Adlergestell, da dort Straßenverkehrsfläche angrenzt.

Die Straßen Nord 25 und Nord 29 sind in der weiteren Planung entfallen, da sie zur Erschließung nicht zwingend erforderlich waren und der Erschließungsaufwand ­ der „Umsteuerung" der Entwicklungsmaßnahme folgend ­ reduziert werden soll. Die Planstraße Nord 17 wurde so verkürzt, dass die Erschließung des anschließenden Grundstückes gesichert ist. Die Straße wurde zudem mit einer Wendemöglichkeit versehen. Die Straßenverkehrsfläche wurde entsprechend geändert.

Städtebau

Das Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin, Abt. Stadtentwicklung Fachbereich Stadtplanung, äußerte Bedenken hinsichtlich der zulässigen Höhe des Hochhauses. Die bereits bestehenden Dominanten entlang der Bahntrasse wie der Büroturm der Treptowers im Bereich des Bahnhofes Treptower Park, der „Do Campanile" im Bereich des Bahnhofes Grünbergallee sowie der geplante Akzent des zukünftigen Stadtteilzentrums im Bereich des Bahnhofes Schöneweide bildeten in erster Linie wichtige Orientierungs- und Gliederungspunkte, indem sie die traditionellen, durch Ortsteile geprägte Struktur des Bezirkes und ihre städtebaulich bedeutsamen Bereiche verdeutlichten. In ihrer Dimensionierung hätten sie sich dem Maßstab der Umgebung sowie der Verhältnismäßigkeit der Standortwertigkeit anzupassen. Unter Beachtung dieser städtebaulichen Grundsätze werde der geplanten Errichtung einer weiteren Dominante im Bereich des Bahnhofes Adlershof im Eingangsbereich des Entwicklungsgebietes grundsätzlich zugestimmt. Um den vorgenannten Standortbedingungen gerecht zu werden, sollte eine Bauhöhe von 36 m, ausnahmsweise bis 46 m über Gelände, nicht überschritten werden (Änderung der damaligen textlichen Festsetzung Nr. 8).

Die beabsichtigte Höhenfestsetzung von 54 m unmittelbar neben der Bahntrasse wurde beibehalten. Die Ausnahme gemäß textlicher Festsetzung zur Überschreitung der Höhe von 54 m um weitere 10 m ist jedoch entfallen, da mit 54 m maximaler Gebäudehöhe der städtebauliche Akzent ­ auch im Vergleich mit dem Neubau in Schöneweide ­ hinreichend gewährleistet ist. Der Anregung wurde damit teilweise gefolgt. Die damalige textliche Festsetzung Nr. 8 ist entfallen.

Der Forderung der Deutschen Bahn Netz AG nach Einhaltung eines Abstandes einer Bebauung von mindestens 20 m bis zur Gleisachse konnte nicht nachgekommen werden.

Würde dieser Forderung entsprochen, müsste das gesamte städtebauliche Konzept überarbeitet werden. Die für die Deutsche Bahn AG vermarktbaren Flächen würden sich deutlich reduzieren. Für die genannten Abstände gibt es zudem keine Rechtsgrundlage.

Auch ist die Forderung nach der Einhaltung bestimmter Abstände nicht durch Rechtsprechung begründbar. In der vorliegenden Situation hat die Deutsche Bahn AG aber die Möglichkeit, die Einhaltung der Abstände als Grundstückseigentümer sicherzustellen.

Grünflächen und Begrünungsmaßnahmen:

Das Stadtplanungsamt Treptow-Köpenick und das Amt für Umwelt und Natur, Fachbereich Naturschutz hatten darauf hingewiesen, dass in der Begründung zum Bebauungsplan die Pflanzliste fehlt. Die Industrie- und Handelskammer regte an, auf die zwingende Dachbegrünung auf dem Hochhaus zu verzichten, weil keine nennenswerten klimatischen Auswirkungen davon ausgehen würden, der bauliche Aufwand für die Dachbegrünung jedoch unverhältnismäßig hoch sei.

Die Begründung wurde um die Pflanzliste ergänzt.