Ausbildung

Dörpfeldstraße / Rudower Chaussee wird folgendes Ziel formuliert: „Verbesserung der Angebotsstrukturen ­ insbes. am S-Bhf. Adlershof, städtebauliche Gestaltung des Zentrenbereiches".

Diesem Handlungsauftrag kommt der Bebauungsplan insbesondere dadurch nach, dass er Kerngebietsnutzung unmittelbar am S-Bahnhof festsetzt und gleichzeitig den großflächigen Einzelhandel auf eine Geschossfläche von 7.500 m² Geschossfläche (rd. 5000 m² Verkaufsfläche) begrenzt. Im Bahnhofsgebäude selbst sind keine Verkaufsflächen mehr vorgesehen, so dass es umso dringlicher ist, dass direkt neben dem Bahnhofsgebäude Einzelhandelsflächen entstehen, die auch eine gewisse Magnetwirkung entfalten können.

Sowohl die für die Stadtentwicklungsplanung zuständige Abteilung der Senatverwaltung für Stadtentwicklung als auch die Gemeinsame Landesplanung haben die Übereinstimmung des Bebauungsplanes mit den landesplanerischen Zielen bestätigt.

Darüber hinaus hat die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen bescheinigt, dass die geplanten Quanten im Einzelhandel den in der Vergangenheit in der Diskussion befindlichen Größenordnungen entsprächen und mit dem damaligen Entwicklungsträger abgestimmt worden seien. Bedenken gegen die im Bebauungsplan ermöglichten Flächen für großflächigen Einzelhandel wurden nicht vorgebracht. Die Festsetzung steht folglich im Einklang mit den Planungszielen des Landes Berlin (Stützung des Ortsteilzentrums).

Die Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel auf einer Fläche von nur maximal 7.500 m² Geschossfläche stellt bereits eine sehr weitgehende Einschränkung der Kerngebietsnutzung dar. Eine weitere Begrenzung des großflächigen Einzelhandels erfolgt nicht. Der Bebauungsplanentwurf wird diesbezüglich nicht geändert. Darüber hinaus ist in die Abwägung einzustellen, dass auch in angrenzenden Bebauungsplanen, in denen Gewerbegebiete festgesetzt sind, weitere Einschränkungen der Zulässigkeit des Einzelhandels vorgenommen worden sind.

Stellungnahme:

Aus bezirklicher Sicht sei die angestrebte Verkaufsflächenentwicklung (allein 7500 m² Verkaufsfläche MK 1) daher nicht umsetzbar (siehe auch Stellungnahme zum Bebauungsplan XV-55 ba). Abwägung:

Die Stellungnahme geht von der falschen Annahme aus, dass 7.500 m² Verkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel zulässig seien. Es handelt sich um 7.500 m² Geschossfläche, also um lediglich maximal 5.000 m² Verkaufsfläche.

Stellungnahme:

Um eine entsprechende Entwicklung im unmittelbaren Umfeld des Bahnhofs ­ als Verknüpfung der beiden Teilbereiche des Ortsteilzentrums städtebaulich zu ermöglichen, sollte daher alternativ eine Reduzierung der Flächengrößen für die Zulässigkeit großflächigen Einzelhandels in den angrenzenden Bebauungsplanbereichen (XV-55ba und XV-55bb) geprüft werden, zumal Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Großflächigkeit in den Kerngebieten nicht grundsätzlich ausgeschlossen seien und damit eine weitere Zunahme der Verkaufsfläche verbunden sei.

Abwägung:

Die Stellungnahme ist nicht nachvollziehbar. Für das Einkaufszentrum „Adlershofer Tor", welches sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-55bb befindet, ist vertraglich großflächiger Einzelhandel bis zu einer Geschossfläche von 9.500 m² zugelassen (dies entspricht einer Verkaufsfläche von ca. 7.500 m²). Die Einschränkung der Einzelhandelsbetriebe wurde in das Baulastenverzeichnis von Treptow für das entsprechende Grundstück eingetragen, so dass die Begrenzung verbindlich geregelt ist.

Das Einkaufszentrum ist fertig gestellt und in Betrieb. In den übrigen Bebauungsplänen entlang der Rudower Chaussee wurden großflächige Handelsbetriebe entweder durch Gliederung explizit ausgeschlossen (XV-55ba), oder es wurden solche Gebiete nach BauNVO festgesetzt, in denen großflächiger Einzelhandel ohnehin nicht zulässig ist. Diese

Bebauungspläne sind festgesetzt. Dies ist in der Begründung des Bebauungsplanes XV-67a auch so dargelegt.

Stellungnahme:

In diesem Zusammenhang sollte auch der Ausschluss von Einzelhandel in den Gewerbegebieten geregelt werden. Ein Beispiel hierfür sei der Bebauungsplanentwurf 9-16

(textl. Festsetzung Nr. 1: Regelung der nur ausnahmsweisen Zulässigkeit von Einzelhandel ­ räumlicher und betrieblicher Zusammenhang, untergeordneter Bestandteil). Gerade die Sicherung der Grundversorgung der Bevölkerung im fußläufigen Bereich mache einen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben ­ Branche Lebensmittel, i.d.R. Discounter ­ in der eher peripheren Lage der gewerblichen Baufläche notwendig, zumal bei der Nahversorgung im betroffenen Bereich unter Beachtung des Umfeldes keine Versorgungslücke bestehe.

Eine entsprechende textliche Festsetzung werde daher dringend empfohlen.

Abwägung:

Den vorgetragenen Argumenten, dass das Gewerbegebiet im Bebauungsplan XV-67a in den Kontext mit dem unmittelbar angrenzenden Bebauungsplanentwurf 9-16 gestellt werden soll, kann gefolgt werden. Insbesondere die Ansiedlung von Discountern der Lebensmittelbranche auf (günstigen) Gewerbegrundstücken läuft dem Ziel der Sicherung einer Grundversorgung gerade auch für Personengruppen, die nicht motorisiert sind, entgegen. Auch soll sich der Einzelhandel entlang der Rudower Chaussee konzentrieren.

Dem Vorschlag, eine Gliederung des Gewerbegebietes in gleicher Weise vorzunehmen wie im angrenzenden Bebauungsplan 9-16, wird gefolgt. Der Bebauungsplan wird geändert und eine textliche Festsetzung mit folgendem Inhalt aufgenommen: „Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsnutzungen nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie in unmittelbarem räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit der ansonsten nach § 8 der Baunutzungsverordnung zulässigen Nutzung stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind." Stellungnahme:

Es bestünden folgende Bedenken hinsichtlich des Verkehrs: Die Festlegung der Baugrenze des MK 1 unmittelbar an der Straßenbegrenzungslinie der Rudower Chaussee und der Verzicht auf das ursprünglich ausgewiesene Gehrecht werde kritisch gesehen. Hierbei sei zu beachten, dass die Gehwegbreite von 4,00 m im Bereich der Straßenbäume auf 2,70 m reduziert wird. Bei der erwarteten hohen Fußgängerbelastung zwischen Bahnhof, Bus- und Straßenbahnhaltestellen und Wissenschaftsgebiet entspreche diese Breite nicht den verkehrlichen Anforderungen.

Abwägung:

Die Baugrenze entlang der Rudower Chaussee ist im Zusammenhang mit der textlichen Festsetzung Nr. 15 (nunmehr 16) zu sehen, die die Ausbildung einer mindestens 4,0 m breiten Arkade verbindlich festlegt, so dass hier ein zusätzlicher Raum für den Fußgänger vorhanden sein wird, auch wenn dieser nicht mit einem Gehrecht belastet ist. Entsprechend der zur Stellungnahme SenStadt VII dargelegten Abwägung wird der Bebauungsplan keine planungsrechtliche Vorbereitung eines Gehrechtes vornehmen.

Stellungnahme:

Bei der Festlegung der nordöstlichen Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans entlang der Bahnfläche und der dortigen Ausweisung der Fläche zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft stelle sich die Frage, ob von der mittel- bis langfristig geplanten Verlegung des südlichen Fernbahngleises parallel zu den S-Bahngleisen nun gänzlich abgewichen werde.

Abwägung:

Die Zielrichtung der Fragestellung ist nicht verständlich. Vorgesehen ist weiterhin die Verlegung des südlichen Gleises. Seine künftige Lage ist ­ außerhalb des Geltungsbereiches ­ in der Planzeichnung enthalten. Auch die Erläuterungen in der Begründung lassen keinen Schluss auf einen Verzicht der Umsetzung der Planfeststellung zu.

BA Treptow-Köpenick, Fachbereich Naturschutz Stellungnahme:

Die Fläche des Eichenhains südwestlich der Rudower Chaussee bilde einen naturnahen Kontrast zum gegenüberliegenden urbanen Stadtraum, gleichzeitig sollen naturräumliche Relikte bewahrt werden. Um diesen Charakter langfristig sichern zu können, werde die Formulierung einer Festsetzung als Fläche, die von der Bebauung freizuhalten und als öffentliche naturnahe Parkanlage zu nutzen ist, vorgeschlagen. Gleichzeitig sei für diese Fläche eine Bindung für Bepflanzung und Erhaltung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a und b BauGB festzusetzen.

Abwägung:

Die vorgeschlagene Festsetzungsstruktur ist weder erforderlich noch rechtlich möglich, da sie eine Überbestimmung darstellen würde. Die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche schließt eine Bebaubarkeit der Fläche aus, so dass eine Festsetzung als Fläche, die von der Bebauung freizuhalten ist, unsinnig wäre. Eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst.

a und b BauGB ist zudem widersprüchlich, da entweder die Fläche nach a) (Fläche zum Anpflanzen) oder b) (Erhaltung) festgesetzt werden müsste.

Mit der Festsetzung als öffentliche Grünfläche können die vorgetragenen Gestaltungs- und Erhaltungsanforderungen in hinreichender Weise gesichert werden. Bereits jetzt obliegt dem Bezirk die Pflege der Parkanlage. Spätestens mit dem Übergang der Parkanlage in das Fachvermögen des Bezirkes hat dieser es in der Hand, die Parkanlage zu gestalten. Es handelt sich um eine Grünfläche, die durch wertvollen und geschützten Baumbestand charakterisiert ist sowie Wiesen, die durchzogen sind mit vielen Wegen und „Trampelpfaden" in unterschiedlichen Richtungen. Aufgrund des Standortes unmittelbar am durch Fußgänger und Radfahrer stark frequentierten S-Bahnhof und der damit verbundenen Beanspruchung der Parkanlage durch Menschen liegen keine Abwägungstatbestände vor, die eine planungsrechtliche Sicherung einer „naturnahen" Ausgestaltung des Parks nahe legen und adäquat erscheinen lassen. Der Bebauungsplan wird nicht geändert und der Anregung nicht gefolgt.

Stellungnahme:

Bei Wahrung entsprechender Abstandsflächen von der Gleistrasse der Straßenbahn sei, unter dem Aspekt künftiger Übernahme in das Fachvermögen von UmNat nur ein Teil der Grünfläche als öffentliche Parkanlage festzusetzen, der frei von Rechten Dritter ist.

Abwägung: Abstandsflächen im Sinne der Bauordnung zu der Grünfläche sind nicht erforderlich. Die Straßenbahntrasse ist durch einen Zaun von der Grünfläche getrennt. Es ist nicht bekannt, dass Leitungen in der öffentlichen Parkanlage außerhalb der Trasse liegen. Der Bereich, der zukünftig als Einschleifspur in die Rudower Chaussee für die Bahn in Anspruch genommen werden wird, ist nicht als öffentliche Grünfläche vorgesehen. Rechte Dritter an den im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen öffentlichen Grünflächen sind nicht erkennbar.

Darüber hinaus ist die Auffassung, dass Flächen, die mit Rechten Dritter belastet sind, nicht ins Fachvermögen von UmNat übernommen werden können, nicht haltbar. Vielmehr ist dies durch die Eintragung von Dienstbarkeiten ein übliches Verwaltungshandeln. Der Bebauungsplan wird nicht geändert.

Stellungnahme:

Für die durch Rücknahme der Baugrenze entlang der Wagner-Regeny-Straße entstehenden Flächen (Vorgartenzonen) solle, auch zur Stärkung der Erholungsfunktion des benachbarten Straßenraumes, eine Pflanzbindung festgesetzt werden.

Abwägung:

Eine Bepflanzung der Vorgartenflächen ist bereits durch § 8 der Bauordnung Berlin hinreichend gesichert. Lediglich wenn darüber hinausgehende Anforderungen etwa zu Herstellung eines besonderen Charakters der Vorgärten bestünden, wäre eine zusätzliche planungsrechtliche Regelung erforderlich. Der Bebauungsplan wird diesbezüglich nicht geändert.