Einzelhandel

Reparaturbetrieb stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind."",

- Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 10 (jetzt 12) zur Regelung des Stammumfangs von nunmehr 20-25 cm statt 16-20 cm,

- Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 18 durch Verzicht auf die Festsetzung von Staudenfluren,

- Aufnahme der textlichen Festssetzung Nr. 22 „Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft",

- Geringfügige Anpassung des Geltungsbereiches im Bereich der Franz-Ehrlich-Straße und des Bebauungsplanes 9-16,

- Darstellung der neuen Böschung im Bereich des 6 m breiten Streifens als nachrichtliche Übernahme (Bahnanlage),

- Wegfall einer eigenen Signaturlinie für die zur Freistellung von der Planfeststellung vorgesehenen Flächen und Regelung der Festsetzungen nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in der Nebenzeichnung 1 „Zulässigkeit nach Freistellung gemäß § 23 AEG" sowie Aufnahme der ergänzenden textlichen Festsetzung Nr. 5 zur Bestimmung der Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Nutzungen in diesem Bereich.

- Anpassung der Planstraße Nord 17 an die in der Nebenzeichnung 1 nachrichtlich übernommenen Bahnanlagen durch Verkürzung der Straßenverkehrsfläche,

- Wegfall der Zulässigkeit von Einfriedungen entlang der Rudower Chaussee und in diesem Zusammenhang Änderung der Punktebezeichnungen,

- Aufnahme einer Festsetzung mit einem besonderen Nutzungszweck zur rechtlichen Sicherung von zwei Informationsstelen,

- Aufnahme von zwei Gestaltungsfestsetzungen

- Wegfall der Verpflichtung zur Herstellung straßenseitiger Zugänge an der Rudower Chaussee (ehemalige textliche Festsetzung Nr. 14),

- Heraufsetzung der GFZ im MK 1 von 2,8 auf 3,0,

- Redaktionelle Änderung des Titels (Geltungsbereichsbeschreibung) des Bebauungsplanes,

- Änderungen der Begründung und des Umweltberichtes entsprechend der geänderten Festsetzungen sowie Aufnahme ergänzender Erläuterungen.

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Art und Weise der Beteiligung

Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan XV-67a wurde in der Zeit vom 03. Juni 2008 bis einschließlich 04. Juli 2008 bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. IV im Dienstgebäude Württembergische Straße 6 vor den Räumen 815 und 816 durchgeführt.

Während der Dienststunden Montag bis Mittwoch von 9 bis 17 Uhr, Donnerstag von 9 bis 18 Uhr und Freitag von 8.30 bis 15.30 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung auch außerhalb dieser Sprechzeiten bestand die Möglichkeit, die ausgelegten Unterlagen einzusehen. Es lagen der Bebauungsplan mit Begründung, Umweltbericht und dem tierökologischen Gutachten aus. Auf die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde durch amtliche Anzeige am 30. Mai 2008 in den Berliner Tageszeitungen „Berliner Morgenpost", „Der Tagesspiegel" und „Berliner Zeitung" sowie im Amtsblatt Nr. 23 vom 23. Mai 2008 auf Seite 1296 hingewiesen.

Ergebnis der Beteiligung

In der Beteiligungsfrist trugen sich 3 Besucherinnen bzw. Besucher in die Liste im Dienstgebäude Württembergische Straße ein. Während der Auslegungsfrist gingen 3 schriftliche Stellungnahmen ein. Die Online- Beteiligung hatte keine Stellungnahmen zu Folge.

Kerngebiet/Einzelhandel Stellungnahme

Aus Sicht des Bezirkes seien bei Berücksichtigung des Bestandes an der Rudower Chaussee (Adlershofer Tor mit mind. 7.500 m² Verkaufsfläche) und an der Dörpfeldstraße (mit insgesamt ca. 8.000 m² Verkaufsfläche3) verfügbare Potentiale für Einzelhandelsflächen in der angestrebten Größenordnung (5.000 m² Verkaufsfläche im MK 1) nicht vorhanden, zumal Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Großflächigkeit in den Kerngebieten nicht grundsätzlich ausgeschlossen seien und damit eine weitere Zunahme der Verkaufsfläche verbunden sei.

Abwägung:

Die vorgetragene Sichtweise ist seitens des Bezirkes bereits im Rahmen der Behördenbeteiligung vorgetragen worden und durch den Plangeber abgewogen worden.

Dabei ist insbesondere die Übereinstimmung der geplanten Festsetzungen mit den landesplanerischen Zielen beachtlich, die von allen zuständigen Behörden/Abteilungen bestätigt worden war. Neue Aspekte für die Abwägung ergeben sich aber aus der Fortschreibung des bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes, das seit Oktober 2008 im Entwurf vorliegt.

Allerdings stellt sich weiterhin die Frage nach einem konkludentem Verwaltungshandeln auf Seiten des Bezirks, da einerseits für die Rudower Chaussee sehr strikte Einschränkungen der Einzelhandelsnutzungen gefordert werden, obwohl die Planungen seit langem bekannt sind und gleichzeitig außerhalb der Entwicklungsmaßnahme in den vergangenen Jahren eine Reihe großflächiger Einzelhandelsbetriebe z. B. entlang des Adlergestells entstanden sind, bei denen offensichtlich keine nachteilige Auswirkungen auf den Geschäftsbesatz der Dörpfeldstraße befürchtet wurden.

Stellungnahme Ausgehend von der aktuellen Überarbeitung des bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes werde der Bereich des Adlershofer Tores als Ortsteilzentrum mit besonderer Aufgabe (für die Versorgung der Beschäftigten des Entwicklungsgebietes) eingestuft. Ein Zusammenwirken des Adlershofer Tores und der Dörpfeldstraße als Zentrum werde nicht gesehen. Unabhängig davon werde eine Qualifizierung der Versorgungsangebote in kleinteiliger Struktur entlang der Rudower Chaussee für die Beschäftigten des Entwicklungsgebietes durchaus positiv bewertet.

Zentren- und Einzelhandelskonzept Treptow-Köpenick 2004, Gutachten Dr. Lademann & Partner 2003, Flächenerfassung

Ein Austausch der Käufer Rudower Chaussee/Dörpfeldstraße in fußläufiger Entfernung erscheine nicht realistisch, wenn der Bedarf an Waren des täglichen Bedarfs bereits am SBahnhof Adlershof gedeckt werden könne. Eher könne dies zu einem Kaufkraftabfluss aus der Dörpfeldstraße führen, insbesondere durch die Berufstätigen, die im „alten" Ortsteil Adlershof wohnen und auf dem Rückweg von der Arbeit die Einkäufe am S-Bahnhof erledigen könnten und somit kein Erfordernis mehr für die Nutzung der Dörpfeldstraße bestehe.

Daher sollte eine Reduzierung der Bebauungstiefe für das MK 1 erfolgen, da gerade größere Ankermieter als „Magneten" in diesem Kontext als problematisch erachtet werden. Wichtig für das Entree zur Rudower Chaussee erscheine daher nicht die Einzelhandelsquantität, sondern eine Bebauung von städtebaulicher Qualität mit integrierten Dienstleistungs- und Versorgungsangeboten.

Abwägung:

In der Überarbeitung des bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzeptes sind alle Bestandszahlen aktualisiert worden, die Grundlage für die erneute (gegenüber den vorausgegangenen Verfahrensschritten) Abwägung ist. Neu ist demnach die Einstufung des Bereiches „Adlershofer Tor" als Ortsteilzentrum mit „besonderer Aufgabe (für die Versorgung der Beschäftigten des Entwicklungsgebietes)". Hierdurch erfolgt eine Trennung des im StEP Zentren vorgegebenen gemeinsamen Ortsteilzentrums Dörpfeldstraße/Rudower Chaussee.

Als „Adlershofer Tor" wird nach bisheriger Sprachregelung allerdings nur das Einkaufszentrum bezeichnet, welches sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV55bb zwischen Groß-Berliner Damm und Karl-Otto-Reinsch-Straße befindet. Die Auffassung des Bezirkes, dass ein Zusammenwirken des Adlershofer Tores und der Dörpfeldstraße als Zentrum nicht gesehen werde, wird insofern geteilt, als ja gerade durch die Entwicklung des Bereiches unmittelbar am S-Bahnhof, mit der Verlängerung der Straßenbahn bis zur KarlZiegler-Straße und mit Erweiterung der Rudower Chaussee unterhalb der S- und Fernbahntrasse die Verknüpfung bislang als unzureichend gesehen und gerade durch die Beibehaltung des gemeinsamen Ortsteilzentrums gefördert werden soll.

Wie in der Begründung dargelegt, war durch die Gliederung des Kerngebietes im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes (Beschränkung der Zulässigkeit des großflächigen Einzelhandels auf maximal 5000 m² VKF) bereits eine sehr weitgehende Einschränkung einer Kerngebietsnutzung vorgenommen worden. Eine Reduzierung der Fläche MK 1 ist mit dem Bezirk Treptow-Köpenick auf der Basis der Ergebnisse des Einzelhandelsgutachtens erörtert worden. Im Ergebnis wurde eine Festlegung getroffen, nach der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes eine maximale Größe von gut 2.000 m² VKF für großflächigen Einzelhandel ermöglicht werden soll. Diese Größenordnung wird einerseits als verträglich in Bezug auf die Vermeidung negativer Auswirkungen auf die bestehende Einzelhandelsstruktur im Bezirk angesehen und andererseits als mindestens erforderlich für eine attraktive Einzelhandelsgestaltung und Funktionsfähigkeit von Einzelhandel im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-67a. Die geänderte Größenordnung zieht eine Änderung des Planbildes und der Begründung nach sich, die wiederum zu einer erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erforderlich macht. Der Plangeber sieht das seitens des Bezirks formulierte Ziel der Planung „eine Bebauung von städtebaulicher Qualität mit integrierten Dienstleistungs- und Versorgungsangeboten" allerdings additiv und nicht alternativ zu der vorgenommenen Gliederung des Kerngebietes.

Im Bebauungsplan sind im Sinne einer qualitätvollen Gestaltung der zukünftigen Bebauung eine Reihe von Regelungen enthalten z. B im Hinblick auf die Gestaltung von Werbeanlagen.

In die Abwägung ist auch einzustellen, dass innerhalb der Entwicklungsmaßnahme in zahlreichen Bebauungsplänen die in Gewerbegebieten üblicherweise zulässigen Einzelhandelsbetriebe stark eingeschränkt wurden. Die Einzelhandelsnutzungen müssen deshalb in unmittelbarem räumlichem und betrieblichem Zusammenhang mit einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb stehen und flächenmäßig untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sein.