Steuer

Als weiterer Ausgleichsfaktor könne ein zusätzliches Stockwerk mit 1.700 m² angeboten werden. Daraus würde sich ein wirtschaftlicher Vorteil in Höhe von 2 Mio. ergeben.

Zum weiteren Verfahrensablauf schlug der Mitarbeiter Zucker u. a. vor, eine Entwurfsüberarbeitung zur Optimierung der Vermietungsfähigkeit höherwertiger Büroflächen anzubieten.

Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004

In dem darauf folgenden Gespräch am 6. Mai 2004 wurde nach einer Diskussion die wesentliche Grundlage für die Zusatzvereinbarung geschaffen.

Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile der Zusatzvereinbarung Zunächst verwies der Investor Müller-Spreer bezüglich des Wettbewerbsergebnisses auf die unterschiedlichen Effizienzgrade der Siegerentwürfe. Darüber hinaus hob er hervor, dass er im Unterschied zum Vertragsabschluss im Jahr 2000 keinen Nutzer habe und er daher bei der gegenwärtigen Marktlage das erhebliche wirtschaftliche Risiko trage. Senatsbaudirektor Dr. Stimmann erläuterte den Flächenvorteil und erklärte, dass das dem Kaufgrundstück gegenüber mindestens gleichwertig sei. Der Rechtsvertreter des Investors bezifferte dabei sein „letztes Wort" mit 9,9 Mio., soweit eine Verständigung über die Vertragsanpassung erzielt werden könne, die auch den Erwerb aller Flächen nördlich des Bahnhofs einschließlich des „Tränenpalastes" beinhalten müsse. Um die geldwerte Entschädigung insgesamt zu minimieren, bot Staatssekretär Schulte in Absprache mit Senatsbaudirektor Dr. Stimmann an, in der baulichen Ausnutzung ein weiteres Geschoss zuzulassen. Dies solle die Entschädigungssumme um 2 Mio. senken. Der Investor verwies darauf, dass die Mehrfläche gegebenenfalls sein wirtschaftliches Risiko erhöhe, zumal der Siegerentwurf betriebswirtschaftlich die schlechteste Ausnutzung enthalte. Die Parteien einigten sich darauf, dass zunächst mit dem 1. Preisträger verhandelt werde. Sollte keine wirtschaftliche Verständigung erzielt werden, könne mit dem nachrangigen Architektenbüro verhandelt werden. Die Beteiligten entwickelten am Ende der Besprechung folgenden Vergleichsvorschlag:

Danach seien zunächst zehn Geschosse zugelassen und das Land Berlin zahle darüber hinaus eine Entschädigung in Höhe von 8,7 Mio.. Unter dem Vorbehalt der Verfügbarkeit des „Tränenpalastes" und des Flurstücks 237 erwerbe der Investor die Flurstücke 235 bis 243, wobei der „Stadtplatz" der Öffentlichkeit zugänglich bleiben müsse.

Mit Schreiben vom 10. Mai 2004 bat Staatssekretär Schulte Senatsbaudirektor Dr. Stimmann um die zeitnahe Erstellung der Verkehrswertermittlung der betroffenen Flurstücke.

Formulierungsvorschlag zur Zusatzvereinbarung

Auf Grundlage des Gespräches vom 6. Mai 2004 fertigte Rechtsanwalt Dr. Riebschläger den Entwurf eines Ergebnisprotokolls an. Dieses Protokoll enthielt bereits erste vertragliche Formulierungsvorschläge zum Anpassungsvertrag. In dem Protokoll heißt es:

Vermerk zur Gesprächsvorbereitung vom 3. Mai 2004, F 4, Bl. 1576 f.

Besprechungsvermerk vom 7. Mai 2004, F 4, Bl. 1602 f.

Besprechungsvermerk vom 7. Mai 2004, F 4, Bl. 1602 f.

Schreiben vom 10. Mai 2004, F 4, Bl. 1606.

Entwurf eines Ergebnisprotokolls vom 12. Mai 2004, F 4, Bl. 1617 f; siehe auch Erstentwurf, F 4, Bl. 1609 f, 1612 f.

Der Kaufvertrag vom 19. Dezember 2000 wird in der Weise geändert, dass das Land Berlin aus der Verpflichtung entlassen wird, das der Bahn durch Änderungsbescheid der OFD Berlin vom 11. September 2001 zugeordnete Teilstück des Flurstücks 241 zu verschaffen.

Zum Ausgleich wird dem Erwerber das Eigentum an den Flurstücken 242 und 243 mit der Maßgabe übertragen, dass hierfür ein Unterbaurecht für eine zweigeschossige Tiefgarage eingeräumt wird. Die Verschaffung dieser Ausgleichsflächen wird als wertgleich angesehen.

Das Land Berlin sichert darüber hinaus die Bemühung zu, in einem gesonderten Vertrag die Flurstücke, auf denen der „Tränenpalast" einschließlich Vorbau vorhanden ist, durch den Liegenschaftsfonds zum Verkehrswert zu übertragen. Für den Fall, dass die Erwerbsmöglichkeit nicht besteht, sichert das Land Berlin zu, dass der Erwerber durch den Nutzer des „Tränenpalastes" keine Beeinträchtigung erfährt.

Der Erwerber verpflichtet sich dagegen, die Wettbewerbsentwürfe in der Reihenfolge auf ihre Realisierbarkeit zu prüfen. Der zweite bzw. dritte Preisträger soll lediglich dann berücksichtigt werden, wenn sich eine wirtschaftliche Lösung aus Sicht des Erwebers nicht darstellen lasse. Die Investorenplanung kann dabei bis zu zehn Vollgeschosse vorsehen.

Zum Ausgleich aller Schäden, die der Erwerber durch die Verzögerungen, insbesondere im Hinblick auf die nachgewiesenen Zinsschäden, erlitten habe, zahle das Land Berlin einen Betrag in Höhe von 8,7 Mio.. Von diesem Betrag werde die von dem Land Berlin verauslagte Grunderwerbssteuer in Höhe von ca. 802.000,00 in Abzug gebracht.

Das Land Berlin mache darauf aufmerksam, dass das Bebauungsplanverfahren mit verkürzter Trägerbeteiligung erneut durchgeführt werden müsse. Vorausgesetzt der Erwerber treffe kurzfristig eine Entscheidung für einen Entwurf, könne das Bebauungsplanverfahren bis zu einem Jahr dauern.

Die angesprochene Möglichkeit des Rücktritts vom Kaufvertrag nebst Neuabschluss sei im Hinblick auf die möglichen Implikationen hinsichtlich der Ansprüche der Reinhardtschen Erben verworfen worden.

Dr. Riebschläger sandte diesen Entwurf der Rechtsanwaltskanzlei des Investors zu. Der Rechtsvertreter des Investors habe sodann nach Auffassung Dr. Riebschlägers an einigen Stellen eine deutliche Ausweitung zugunsten des Investors vorgenommen.

Es folgte eine rege Kommunikation zwischen den Rechtsanwälten der Parteien über die juristischen Formulierungen der Zusatzvereinbarung, sodass Staatssekretär Schulte ein Schreiben, welches die wirtschaftlichen Eckpunkte des in der Besprechung vom 6. Mai 2004 erarbeiteten Vergleichs zusammenfasste, an den Investor Müller-Spreer anfertigte. Dabei wies er darauf hin, dass das Vergleichsangebot unter dem parlamentarischen Zustimmungsvorbehalt stehe.

Im Folgenden wird nur die Entwicklung und Gestaltung der wesentlichen Vertragsbestandteile der Zusatzvereinbarung dargestellt.

Änderungsvorschlag der Rechtsanwaltkanzlei W, C & P, F 4, Bl. 1620 ff.; Auf die Darstellung wird hier verzichtet, da bereits kurz darauf die Rechtsanwaltskanzlei einen ausformulierten Vertragsentwurf erstellte; siehe auch Änderungsvorschlag des SBD Dr. Stimmann, F 4, Bl. 1631 ff. Der Formulierungsvorschlag diene der Klarstellung, dass das zusätzliche Geschoss nicht mit der städtebaulichen Prüfung der Preisträger, sondern mit der Entschädigungszahlung in Verbindung stehe.

Schreiben vom 21. Mai 2004, F 4, Bl. 1719 ff; Vermerk vom 19. Mai 2004, F 4, Bl. 1719.

Gestaltung der Zusatzvereinbarung

Aus den dem Untersuchungsausschuss zur Verfügung gestellten Akten der Senatsverwaltung für Finanzen ergibt sich, dass die Rechtsanwaltskanzlei des Investors am 2. Juni 2004 Rechtsanwalt Dr. Riebschläger einen konkret ausformulierten Vertragsentwurf übermittelte.

Dieser diente in der Folgezeit als Grundlage der weiteren Vergleichsverhandlungen, die dann letztlich zum Abschluss der Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004 führte.

Hintergrund und Ziel des Abschlusses der Zusatzvereinbarung

Unter dem Punkt „Vorbemerkungen" hielten die Beteiligten in dem Vertrag fest, wie es zu dem Abschluss einer Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag kam. „I. Vorbemerkung [...]

2. In § 2 des Grundstücksübertragungsvertrages hat sich der Übertragende verpflichtet, dem Erwerber das Eigentum an dem Vertragsgegenstand zu verschaffen.

3. Das Flurstück 241 wurde ursprünglich dem Übertragenden zugeordnet, der daraufhin als Eigentümer eingetragen wurde. Durch Änderungsbescheid des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Berlin ­ VK 1 T/B ­ vom 11. September 2001 wurde zugunsten der Deutschen Bahn AG die folgende Vermögenszuordnung getroffen:

(a) Die in dem als Anlage 1 beigefügten Lageplan mit den Eckpunkten A-B-C-D-A näher bezeichnete und grün markierte Teilfläche aus dem Flurstück 241 ist in das Eigentum der Deutschen Bahn AG übergegangen.

(b) Von der Eigentumsfeststellung zugunsten des Landes Berlin ausgenommen ist die auf den Flurstücken 236 und 241 unterirdisch verlaufende S-Bahn-Tunnelanlage, die in das Eigentum der Deutschen Bahn AG übergegangen ist. Die dingliche Absicherung der aus dem Eigentumsübergang an der Tunnelanlage erwachsenden Rechte und Pflichten hat mittels Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Deutschen Bahn AG zu erfolgen.

Insoweit ist der Übertragende nicht in der Lage, dem Erwerber gemäß § 2 Ziffer 2.1. und 2.2. sowie § 3 Ziffer 3.10 des Grundstücksvertrages das vollständige und lastenfreie Eigentum an dem Vertragsgegenstand unter Berücksichtigung des Entwurfs des Bebauungsplans I-50 zu verschaffen.

Die beabsichtigte und vertraglich vereinbarte Bebauung des Vertragsgegenstandes kann daher nicht mehr durchgeführt werden."

Aus der Vorbemerkung lässt sich weiter entnehmen, dass die Zusatzvereinbarung das Miteinander der Nutzungen des „Tränenpalastes" und des Vorhabens des Erwerbers sichern soll. Darüber hinaus findet sich der Hinweis, dass die Zusatzvereinbarung der Zustimmung des Abgeordnetenhauses unterlag, die unter Auflagen erfolgte. Vor diesem Hintergrund vereinbarten die Vertragsparteien im Interesse einer grundsätzlichen Aufrechterhaltung des Kaufvertrages zur Vermeidung der Rückabwicklung und Zahlung von Schadensersatz sowie im Interesse der Realisierung des Bauvorhabens folgende Änderungen zum Kaufvertrag.

Entwurf einer Ergänzungsurkunde vom 2. Juni 2004, F 4, Bl. 1730 ff.

Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004, F 8, Bl. 3478 ff.

Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004, I. §§ 2 - 4, F 8, Bl. 3479 f.

Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004, I. §§ 5 - 6, F 8, Bl. 3483 f.