Wettbewerb

2. Auf dem Grundstück ist das Miteinander der Nutzungen von Tränenpalast und Spreedreieck zu sichern. Durch geeignete Formulierungen in den Verträgen, insbesondere in Abschnitt III. Ziffer 5.2. des Anpassungsvertrages, ist den nachbarschaftlichen Belangen beider Nutzer zur Sicherung ihrer wirtschaftlichen Arbeitsfähigkeit Rechnung zu tragen.

a) Zusätzlich zu den im Vertragsentwurf vorgesehenen Vereinbarungen sind Regelungen vorzusehen, die während der Bauphase für das Bürogebäude die unvermeidbaren Beeinträchtigungen für den Tränenpalast so begrenzen, dass die Abendveranstaltungen im Tränenpalast nicht durch Lärmbelästigungen behindert werden.

b) Es ist zu prüfen, ob die dem Tränenpalast auferlegten Duldungen zu einer Reduzierung des durch Verkehrswertgutachten ermittelten Kaufpreises führen müssen.

3. Im Anpassungsvertrag sollte deutlich gemacht werden, dass der Tränenpalast zunächst dem Betreiber zum Erwerb angeboten wird. Deshalb sollte Abschnitt III. Ziffer 5.1. durch folgende Fassung ersetzt werden: Der Übertragende wird sich beim Liegenschaftsfonds zunächst dafür einsetzen, dass die Tränenpalast Veranstaltungs GmbH die Flurstücke 238, 239 und 240 erwerben kann.

Kommt ein solcher Erwerb nicht zustande, wird sich der Übertragende beim Liegenschaftsfonds dafür einsetzen, dass der Erwerber durch gesonderten Kaufvertrag die vorstehend genannten Flurstücke erwerben kann. In diesem Fall ist der Kaufpreis der Verkehrswert, der vom Gutachter Dr. Ing. J. Schwenk, Maxstraße 3 A, 13347 Berlin, ermittelt und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung oder dem Liegenschaftsfonds bestätigt wird.

4. Die Senatsverwaltung für Finanzen wird aufgefordert, dem Betreiber des Tränenpalastes eine hinreichende Frist zur Entscheidung über das Kaufangebot zu gewähren. Die Fristsetzung sollte in einer Weise erfolgen, dass eine endgültige Entscheidung einschließlich des Finanzierungsnachweises bis spätestens zum 15. Dezember 2004 zu erfolgen hat.

5. Das Flurstück Nr. 236 wird zunächst im Bestand des Landes Berlin gehalten. Für den Fall der Veräußerung hat eine Vorlage an den Unterausschuss Vermögensverwaltung und Beteiligungen des Hauptausschusses zu erfolgen.

6. Die Ansprüche der Deutschen Bahn AG aus dem VZOG-Änderungsbescheid sind ebenfalls sicherzustellen. Dies kann ggf. vor Abschluss des Anpassungsvertrages geschehen. Geschieht dies im Anpassungsvertrag, ist sicherzustellen, dass die Teilfläche von ca. 200 m² lastenfrei vom Investor auf die Deutsche Bahn AG zu übertragen ist. Sicherzustellen ist weiter, dass der Investor der Deutschen Bahn AG gemäß VZOG-Änderungsbescheid die Dienstbarkeit unentgeltlich einräumt und Umfang und Inhalt dieser Dienstbarkeit in den Anpassungsvertrag aufgenommen wird."

Der Hauptausschuss nahm in der Sitzung am 8. September 2004 die Stellungnahme des Unterausschusses zustimmend gegen die Stimmen der Fraktionen der CDU, der FDP und der Grünen zur Kenntnis.

Siehe nichtöffentliche Anlage zum Beschlussprotokoll Haupt 15/77 vom 8. September 2004.

Kenntnisnahme des Sachverhalts durch das Parlament vor Abschluss der Zusatzvereinbarung

Über diesen Punkt hinaus ist das Parlament ausführlich im Vorfeld der Beurkundung des Vertrages über den Vorgang unterrichtet worden.

So reichten die Fraktionen der PDS, FDP und CDU über das Ausschussbüro des Unterausschusses „Vermögensverwaltung und Beteiligungen" Fragenkataloge an die Senatsverwaltung für Finanzen ein, die im Wesentlichen auf den Ablauf des Zuordnungsverfahrens, der Gestaltung des Vertrages vom 19. Dezember 2000, die Verkehrswerte der betroffenen Flurstücke sowie der Bewertung der höheren baulichen Ausnutzung abzielten. Darüber hinaus fragten sie nach den juristischen Anhaltspunkten und der Zusammensetzung der erwähnten Schadensersatzforderungen.

Nachdem die Vertreterin der Deutschen Bahn AG das Abgeordnetenhaus darüber in Kenntnis setzte, dass sie dem Land Berlin zwei Vergleichsangebote unterbreitet habe, um die Hindernisse beim Vollzug des Kaufvertrages zu beseitigen, und das Land Berlin darauf nicht reagiert habe, ergänzten die Fraktionen ihre Fragenkataloge.

So sollte der Senat den Inhalt dieser Angebote bekannt geben und erklären, woran der Abschluss einer solchen Vereinbarung gescheitert sei.

Die von Staatssekretär Schulte abgegebene Stellungnahme deckt sich im Wesentlichen mit dem vom Untersuchungsausschuss ermittelten Sachverhalt.

Staatssekretär Schulte gab im Wesentlichen zu dem Punkt „Eigentumsverhältnisse/Vermögenszuordnung/Rechtsfolgen" folgende Stellungnahme ab:

Das Land Berlin war zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages am 19. Dezember 2000 aufgrund des Zuordnungsbescheides vom 9. Mai 1995 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Das Vorhandensein der Bahnanlagen war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt.

Die Festsetzungen zu dem im Verfahren befindlichen Bebauungsplan, die als Geschäftsgrundlage zur Anlage des Vertrages genommen wurde, sieht hierzu folgende Regelungen vor: Ziffer 11: Die Zugänge zur U- und S-Bahn sowie der Fußgängerverbindungstunnel im Kerngebiet sind mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belasten.

Ziffer 12: Die Bahnanlagen einschließlich des Fußgängertunnels sind planfestgestellte Flächen.

Damit bestand hinsichtlich dieser Flächen kein weiterer Regelungsbedarf. Unabhängig davon wurde der Erwerber im Vertrag u. a. verpflichtet, hinsichtlich des U- und SBahnbetriebes erforderliche Abstimmungen (mit der BVG und der S-Bahn) herzustellen. Es war nicht absehbar, dass trotz der beabsichtigten Festsetzungen im Bebauungsplan eine nachträgliche Eigentumsübertragung des Eingangsbereiches der S-Bahn bzw. eine grundbuchliche Sicherung weiterer Ansprüche erfolgten.

Mit Schreiben vom 18. Juli 2001 wurde dem LARoV bekannt, dass die Bahn einen Änderungsbescheid beantragt hatte. Ein Anhörungstermin fand hierzu am 5. September 2001 statt. Aufgrund der neuen Zuordnung vom 11. September 2001 ist es dem Land Berlin unmöglich geworden, den Kaufvertrag zu erfüllen. Dem Käufer war damit die rechtliche

Fragenkatalog der PDS, Grüne Nr. 340; Fragenkatalog der FDP, Grüne Nr. 341.

Schreiben der RAin Dr. Dornberger vom 23. August 2004, Grüne Nr. 343.

Fragenkatalog der CDU, Grüne Nr. 345; Fragenkatalog der FDP, Grüne Nr. 348.

Grundlage gegeben, vom Vertrag zurückzutreten und den Kaufpreis zurückzufordern. Mit dem Investor wurden die Verhandlungen am 13. September 2001 aufgenommen.

Zu dem Thema „Vergleichsverhandlungen mit der Bahn" erklärte sich Staatssekretär Schulte wie folgt: Anfang des Jahres 2002 wurden Verhandlungen mit der Bahn zur Umsetzung des Investitionsvorhabens unter Berücksichtigung des Änderungsbescheides aufgenommen. Mit Schreiben vom 18. März 2002 unterbreitete die Bahn einen Vorschlag zur Regelung aller vermögensrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit dem „Spreedreieck" und dem „Tränenpalast". Mit dieser Vereinbarung sollte die grundbuchliche Umsetzung des Änderungsbescheides zum „Spreedreieck" sowie die einvernehmliche Zuordnung des „Tränenpalastes" (einschließlich der Regelung des Überbaurechts und der Erstattung der Investitionsaufwendungen der Bahn) geregelt werden. Die dreiseitige Vereinbarung erforderte zwingend die Mitwirkung des Investors. Dieser machte seine Mitwirkung einerseits von der Bereitstellung von Ausgleichsflächen abhängig und forderte andererseits, dass zunächst die Bebauungsplanung ausreichend konkretisiert werden müsse. Eine Einigung erfolgte vor diesem Hintergrund nicht.

In den weiteren Verhandlungen wurde ein Modell entwickelt, bei dem die Bahn in einem zweiseitigen Vertrag mit dem Land Berlin das Eigentum gegen Eintragung einer Dienstbarkeit aufgibt und Berlin den Eingangsbereich, wie ein Eigentümer unterhält, instand setzt und modernisiert. Damit sollte Berlin in die Lage versetzt werden, dem Investor die planmäßige Bebauung zu ermöglichen. Auch diese Lösung bedurfte der Zustimmung des Investors. Eine Einigung kam nicht zustande, weil auch mit dieser Lösung die Übertragung eines lastenfreien Grundstücks nicht möglich gewesen wäre. Darüber hinaus hielt der Investor unter den durch die Dienstbarkeit gegebenen Bedingungen eine wirtschaftliche Realisierung des Bauvorhabens nicht für möglich. Ein isolierter Abschluss des Landes Berlin mit der Bahn wäre nicht sinnvoll gewesen, da Berlin damit den finanziellen Aufwand gehabt hätte und weiterhin den Schadensersatzansprüchen ausgesetzt gewesen wäre.

Im Ergebnis wurde daher eine von der Bahn unabhängige Planung entwickelt.

Hinsichtlich der Fragestellungen „Höheres Baurecht als Kompensation, Planungsänderungen, Wettbewerbe" berichtete Staatssekretär Folgendes:

Dem Investor wurde in dem Vertrag aus dem Jahr 2000 eine Bebaubarkeit des Grundstücks mit einer baulichen Ausnutzung von 15.000 m² BGF zugesichert. Entsprechend der Voten des Kulturausschusses wurde eine erste Machbarkeitsstudie zum Erhalt des Anbaus des „Tränenpalastes" durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erarbeitet. Auf dieser Grundlage wurde eine architektonische Überarbeitung durch das Architekturbüro Nalbach + Nalbach im April ­ August 2002 gefertigt. Im Juli 2003 erstellte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Testentwürfe, um nachzuweisen, dass die Bebauungsplanverfahren vorgesehenen 15.000 m² BGF auch auf einem reduzierten Grundstück erreichbar sind. Um diese Testentwürfe auf ihre wirtschaftliche Realisierung zu überprüfen, wurde durch den Investor ein Wettbewerbsverfahren im Frühjahr 2004 durchgeführt. Die ursprüngliche Bebauung, entsprechend dem Bebauungsplanentwurf, hatte einen wirtschaftlichen gut nutzbaren Grundriss. Die in der Machbarkeitsstudie und dem anschließenden Wettbewerb ermittelte Bebauung basiert demgegenüber auf einen ungünstigeren Grundstückszuschnitt.

Um eine vergleichbare Wirtschaftlichkeit zu erzielen, muss die Bebauung auf das Flurstück 242 erweitert werden. Zudem ist als Kompensation eine Unterbauung mit einer Tiefgarage auf den Flurstücken 242 und 243 beabsichtigt. Der darüber liegende Platzbereich soll für die Öffentlichkeit nutzbar bleiben. Das vom Investor in Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführte Gutachterverfahren ist von dem Investor finanziert worden, daher ist eine haushaltsrechtliche Relevanz nicht gegeben.