Wohnen

Festsetzung des Bebauungsplans I-50

Der Senat von Berlin hat in seiner Sitzung vom 20. Juni 2006 beschlossen, den Bebauungsplan I-50 dem Abgeordnetenhaus zur Zustimmung vorzulegen.

Als Protokollerklärung findet sich der Hinweis, dass Senator Wolf es im Hinblick auf die höhere Grundstücksausnutzung für sachgerecht erachte, dass die Senatsverwaltung für Finanzen Nachverhandlungen zur Erzielung eines baurechtsangemessenen Kaufpreises einleite.

Die Senatsverwaltung für Finanzen „beauftragte" die Rechtsanwaltskanzlei RSG mit der Frage, ob eine Nachforderung erhoben werden könne. Dabei kommt die Rechtsanwaltskanzlei RSG zu dem Ergebnis, dass die kaufvertraglichen Regelungen zwischen dem Land Berlin und dem Investor keinen Anspruch auf Nachzahlung hergeben.

Das Abgeordnetenhaus hat in seiner Sitzung am 31. August 2006 die Zustimmung erteilt.

Wie bereits erwähnt, lag zuvor die Beschlussempfehlung des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 23. August 2006 vor. Danach empfehle der Ausschuss, die Vorlage anzunehmen. Darüber hinaus gab der Ausschuss mehrheitlich mit SPD, CDU und FDP gegen PDS.Linkspartei und Grüne bei einer Stimmenthaltung CDU die oben genannte Protokollerklärung ab.

Mit der Entscheidung des Abgeordnetenhauses lag die sog. Planreife nach § 33 BauGB vor.

Die Genehmigung konnte demnach im September 2006 erteilt werden. Einem handschriftlichen Vermerk nach sei hier Vorsicht geboten, da die Zusatzvereinbarung eine Frist zur Erteilung der Baugenehmigung enthalte.

Der Bebauungsplan I-50 ist sodann am 18. Oktober 2006 festgesetzt worden.

Auf die Frage, ob der Senat vor Festsetzung des Bebauungsplans I-50 den Investor ersucht habe, die Einwilligung der Nachbarn zu der geplanten dichteren und höheren Bebauung vor Abschluss des Bebauungsplanverfahrens einzuholen, oder selber versucht habe, die unterschiedlichen Interessen mit den Nachbarn zu klären, antwortete die Zeugin Junge-Reyer: Zeugin Junge-Reyer: „Es ist nicht Aufgabe des Senats, den Investor zu veranlassen, in irgendeiner Frage bei der Erstellung eines Bebauungsplans sich mit Nachbarn auf irgendetwas zu verständigen, und es ist auch nicht ­ ausdrücklich nicht

­ Aufgabe einer Verwaltung, mit Nachbarn sich zu verständigen oder darüber zu verhandeln, was man denn festsetzt. Es ist ausdrücklich Aufgabe der Verwaltung, im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens neutral Abwägungen vorzunehmen, Argumente verschiedenster Seiten zu betrachten und sie gegeneinander abzuwägen und nicht mit einzelnen Betroffenen gesondert einzelne Verabredungen zu treffen.

[...] Ich würde es für, Herr Vorsitzender, völlig falsch halten, wenn Verwaltung sich in eine Situation begeben würde, ihre rechtlichen Erwägungen davon abhängig zu machen, welche Fragen sie mit welchem Anrainer vorher erörtert hat.

[...] Das verbietet sich aus rechtsstaatlichen Erwägungen."

Senatsbeschluss vom 20. Juni 2006, F 9, Bl. 434 ff; S 10, Bl. 11.

Senatsbeschluss Nr. 3704/2006, F 9, Bl. 404. siehe E-Mail vom 11. Juli 2006, F 9, Bl. 420; dazu ausführlich unter Punkt 4.5.

Zustimmung des Abghs vom 31. August 2006, F 9, Bl. 456.

Vermerk zum Genehmigungsverfahren vom 6. September 2006, S 11, Bl. 16.

Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans I-50 im Bezirk Mitte vom 18. Oktober 2006, S 3, Bl. 1526.

Wortprotokoll vom 16. April 2010, Seite 72.

Normkontrollverfahren vor dem OVG Berlin-Brandenburg

Am 2. Februar 2007 reichte die GVG, vertreten durch die Rechtsanwaltskanzlei Hammonds, beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) einen Antrag auf Normenkontrolle ein. Danach solle die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes I-50 festgestellt werden.

Im Folgenden beschränkt sich die Wiedergabe des Verfahrens auf die wesentlichen Aspekte des nachfolgenden Urteils des OVG Berlin-Brandenburg.

Antragsbegründung der GVG

Die Antragstellerin sei Eigentümerin des Grundstücks 103-104/Am Weidendamm 1. Das Grundstück sei mit einem Hotelkomplex bebaut, das als Innenbereichvorhaben ohne Bebauungsplan verwirklicht wurde. Die Antragstellerin habe im Bebauungsplanverfahren u. a. auf Fehler in der Abwägung öffentlicher und eigener privater Belange hingewiesen und darauf aufmerksam gemacht, dass eine falsche deklarierte frühzeitige Bürgerbeteiligung die gesetzlich vorgeschriebene förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung nicht ersetzen könne. Der Antrag auf Normenkontrolle sei begründet, da der angegriffene Bebauungsplan formell und materiell rechtswidrig sei.

Das Aufstellungsverfahren sei formell rechtswidrig, da eine ordnungsgemäße förmliche Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB nicht stattgefunden habe.

Des Weiteren hätten die öffentlich genutzten Erschließungsflächen, die unmittelbar nördlich an den Bahnhof Friedrichstraße anschließen, nicht als Bestandteil des Kerngebietes gemäß Nr. 1.2.3 der Planzeichenverordnung festgesetzt werden dürfen. Die Flurstücke 234, 235, 237, 244, 434, 435 würden als öffentliches Straßenland genutzt und weiterhin als Straßenverkehrsfläche benötigt werden. Dieser Mangel werde auch nicht durch die Ausweisung, ein Geh- und Fahrrecht zu bestellen, geheilt. Auch eine vertragliche Bindung könne die angestrebte Sicherung der Gemeinwohlbelange nicht bewirken. Eine Einziehung des öffentlichen Straßenlandes sei rechtswidrig. Soweit sich das Land Berlin vertraglich verpflichtet habe, das Straßenland einzuziehen, stelle dies einen Verstoß gegen § 4 Abs. 1 S. 1

BerlStrG dar. Danach könne eine öffentliche Straße nur dann eingezogen werden, wenn diese für den öffentlichen Verkehr nicht mehr benötigt werde. Dies sei hier nicht der Fall.

Darüber hinaus würden die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) im Bebauungsplanverfahren nicht ausreichend berücksichtigt. Hier sei ein Eingreifen nach § 6 Abs. 8 BauO Bln geboten, da durch die erheblichen Abstandsflächenunterschreitungen unzumutbare Verschattungen hervorgerufen werden. In der Planbegründung werde der unzutreffende Eindruck vermittelt, die Abstandsflächenunterschreitung betrage lediglich 0,7 m.

Ferner würden die zulässigen Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung erheblich überschritten werden, ohne dass hierfür die erforderliche Rechtfertigung bestehe. Gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO dürfe in Kerngebieten eine GFZ von 3,0 grundsätzlich nicht überschritten werden. Dieser Wert werde nach der vorgelegten Planung bei Weitem überschritten. Der in der Begründung zum Bebauungsplan angegebene Wert einer GFZ von 3,4 sei nicht realistisch. Dieser Wert sei auf den rechtswidrigen „Kunstgriff" zurückzuführen, dass die bislang öffentlich gewidmeten, tatsächlich als öffentliches Straßenland genutzten und im Eigentum des Landes Berlin und der Deutschen Bahn AG stehenden Verkehrsflächen nicht entsprechend dem tatsächlichen Zustand und der unverändert angestrebten künftigen Nutzung festgesetzt worden seien. Stattdessen würde der Bebauungsplan den gesamten

Antrag auf Normenkontrolle vom 2. Februar 2007, S 4, Bl. 1534 ff.; siehe auch Schriftsatzerwiderung vom 4. Juli 2007, S 4, Bl. 1678 ff.

Bereich als Bauland des MK-Gebietes ausweisen. Bei einer zutreffenden Ermittlung des GFZ-Wertes des geplanten Gebäudes auf der Grundlage der tatsächlichen Grundstücksfläche liege der Wert erheblich höher. Es liege keine städtebauliche Rechtfertigung vor.

Antragsbegründung des Landes Berlin

Mit Schriftsatz vom 15. Mai 2007 beantragte das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, den Antrag der GVG zurückzuweisen, da der Antrag unbegründet sei. Das Verfahren sei ordnungsgemäß durchgeführt und die Beteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß bekannt gegeben worden.

Die Einziehung des Flurstücks 243 sei rechtmäßig erfolgt.

Die vom Antragssteller zitierte Harmonisierungsklausel nehme ausschließlich Bezug auf den Schutz von Wohnnutzung, der im Einzelfall über den gefahrensrechtlichen Mindeststandard hinausgehen könne. Eine Wohnnutzung sei jedoch in der in Rede stehenden Bebauung nicht vorgesehen, sodass ein erhöhtes Schutzniveau nicht herzuleiten sei. Der im Kerngebiet in der Regel einzuhaltende Gebäudeabstand betrage 40 % der jeweiligen Gebäudehöhe.

Gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln habe es mit den ausdrücklichen Festsetzungen im Bebauungsplan sein Bewenden. Gleichwohl seien die Belange der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in der Abwägung berücksichtigt worden. Durch Bebauungsplanfestsetzung könne der Abstand unterschritten werden. Der Bebauungsplan setze für die bauliche Anlage zehn zulässige Vollgeschosse fest. Damit werde das Gebäude eine Höhe von rund 39 m über dem Gehweg aufweisen. Die Distanz von der Straßenbegrenzungslinie zur Mitte der Friedrichstraße betrage in dem Bereich ca. 11,5 m. Die tatsächliche Unterschreitung der Regelabstandsfläche liege überwiegend bei ca. 2,5 m, da die westlichen Teile nicht an die Straßenbegrenzungslinie herantreten. Auf zwei Abschnitten von 8,3 bis 9,0 m Länge sei das Vortreten von baulichen Anlagen um bis zu 0,7 m zulässig. In diesen Abschnitten könne sich eine Unterschreitung der Abstandsfläche um bis zu ca. 4,7 m ergeben. In einem hochverdichteten Großstadtzentrum sei eine derartige Abstandsflächenunterschreitung als zumutbar und verträglich einzustufen. Im Hinblick auf die überwiegend betroffenen Arbeitsplätze in einem Hotel, bei denen Tagesbeleuchtung eine untergeordnete Rolle spiele, sei die aus dem reduzierten Gebäudeabstand resultierende Verschattung zumutbar.

Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die zulässigen Obergrenzen des Absatzes 1 überschritten werden, wenn besondere städtebauliche Gründe dies erfordern, die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen seien oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt sei, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Der Verordnungsgeber habe Überschreitungsmöglichkeiten unter bestimmten Voraussetzungen eröffnet, die hier gegeben seien. Darüber hinaus sei in § 19 Abs. 3 BauNVO definiert, was als Baugrundstück der Nutzungsmaßberechnung zugrunde zu legen sei. Demnach sei „die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt." Dieser Vorschrift sei der Bebauungsplan gefolgt. Tatsächlich würden alle in die Berechnung einbezogenen Flächen im Eigentum des Vorhabenträgers stehen. Aus diesem Grunde können die im Plan als nicht überbaubar festgesetzten Grundstücksteile die ihnen zugedachte Funktion erfüllen, für eine hinreichende Belüftung auf Auflockerung zu sorgen. Die GFZ-Berechnung sei daher auch nicht verschleiernd und den Zwecken von § 17 BauNVO zuwiderlaufend.

Antragserwiderung vom 15. Mai 2007, S 4, Bl. 1799 ff.; siehe Schriftsatz vom 21. August 2007, S 4, Bl. 1720 ff.