Wohnungen

Verpflichtungen gewährleistet die ausreichende Versorgung der angrenzenden Gebäude mit Luft und Licht.

Der in der Planbegründung vertretenen Auffassung, dass die hier vorliegende Abstandsflächenunterschreitung in einem hochverdichteten Großstadtzentrum (...) als nicht erheblich einzustufen sei (II.5.2.1, S. 45), kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. Auch in der Bebauungsplanbegründung selbst wird nicht durchgehend von einer unerheblichen Unterschreitung ausgegangen, sondern an anderer Stelle (II.11., S. 120, im Zusammenhang mit der Protokollerklärung des Abgeordnetenhauses zur Prüfung einer weiteren Höhenentwicklung des Gebäudes) eingeräumt, dass die nachbarschützenden Abstandsflächen schon erheblich überschritten worden seien. Hinzu kommt, dass sich die plangebietsbezogenen Differenzierungen des Abstandsflächenrechts auf die in § 6 Abs. 5 Satz 1 und 2 BauO Bln genannten Abstandsflächenmaßfaktoren beschränken. Nur für Gewerbe- und Industriegebiete genügt ein Abstandsmaß von 0,2 H; in allen übrigen Gebieten gilt das Maß 0,4 H.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die mit der Bauordnung für Berlin vom 29. September 2005 eingeführte Verringerung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H ohnehin nur noch einen bauordnungsrechtlich zu sichernden Mindeststandard darstellt und der Gesetzgeber selbst davon ausgegangen ist, dass „Unterschreitungen jedenfalls des nunmehrigen Mindestniveaus kaum mehr zu begründen" seien, jedenfalls aber einer „besonderen städtebaulichen Rechtfertigung" bedürften, bei der „die Wirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts (...) besonders gewichtet und in die Abwägung aufgenommen werden" müssten (vgl. die Gesetzesbegründung zu § 6, AbgH-Drs 15/3926, S.68 f.).

Die Unterschreitung der gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln vor den Außenwänden von Gebäuden freizuhaltenden Abstandsflächen indiziert eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2

BauNVO; denn gerade die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften zielen nach wie vor, d.h. auch nach der gesetzlichen Reduzierung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H, im Interesse der Wahrung sozial verträglicher Verhältnisse darauf ab, jedenfalls eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Gebäude- und von sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Dezember 1996, NVwZ-RR 1997, 516), wenn auch auf einem verminderten Anforderungsniveau, und konkretisieren damit den in § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB genannten Belang der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Oktober 1990, Buchholz 406.11 § 9

BBauG/BauGB Nr 46). Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfordern grundsätzlich die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Mindestabstandsflächen.

Die Festsetzung geringerer Abstandsflächentiefen muss auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben und setzt das Vorliegen besonderer örtlicher Verhältnisse oder besonderer planerischer oder baulicher Situationen voraus, etwa derart, dass die Außenwände auf Dauer gesichert insgesamt oder in Teilabschnitten keine zur Belichtung von Aufenthaltsräumen notwendigen Fenster haben (vgl. VGH München, Beschluss vom 5. Juni 2000 ­ 20 ZS 00.1127 ­ zitiert nach Juris). Derartige Besonderheiten liegen hier nicht vor. Die in der Planbegründung (II.5.2.1, S. 46) genannten Gründe dafür, dass eine Beeinträchtigung des ­ seinerzeit noch im Bau befindlichen Hotels auf dem Grundstück der Antragstellerin nicht zu sehen sei, beruhen auf unzutreffenden Grundannahmen. Die Auffassung des Antragsgegners, dass im Hinblick auf die in dem Hotel überwiegend betroffenen Arbeitsplätze, bei denen Tagesbeleuchtung eine untergeordnete Rolle spiele, ungesunde Arbeitsverhältnisse aufgrund geringer Gebäudeabstände durch die Festsetzungen im angegriffenen Bebauungsplan nicht geschaffen würden und die Wohnnutzung nicht durch Verschattung betroffen sei, da es auf der gegenüberliegenden Seite des Vorhabens keine Wohnungen gebe, geht von einem zu engen Verständnis des Begriffs der „Wohn- und Arbeitsverhältnisse" im Sinne der § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB und § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO aus. Denn geschützt werden bei einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung der Vorschrift nicht nur „Wohnungen" und „Arbeitsstätten" im engeren Sinne, sondern alle Räume, in denen sich Menschen nicht nur vorübergehend aufhalten. Auch solche Aufenthaltsräume im Sinne des § 2 Abs. 5 BauO Bln, die weder Wohnungen noch Arbeitsstätten sind, müssen nach dem Bauordnungsrecht ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können (vgl. § 48 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln). Zwar sind bei den in § 48 Abs. 3 BauO Bln beispielhaft genannten Nutzungen, zu denen etwa auch Schank- und Speisegaststätten gehören, sogar fensterlose Aufenthaltsräume allgemein zulässig. Für die Annahme eines gegenüber gewöhnlichen Arbeitsstätten grundsätzlich geringeren Schutzniveaus von Hotelräumen besteht jedoch kein Grund. Letzteres ergibt sich auch nicht etwa daraus, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes im Kerngebiet nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig sind, der Verordnungsgeber mithin davon ausgeht, dass Hotelgästen im Hinblick auf die regelmäßig kurze Verweildauer die typischen Belästigungen eines solchen Gebiets zugemutet werden können (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 29. April 1992, BVerwGE 90, 140, 146). Denn dieser geringeren Schutzbedürftigkeit wird durch die in Kerngebieten deutlich höhere Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO (GFZ von 3,0 gegenüber 1,2 in allgemeinen Wohngebieten oder Mischgebieten) ohnehin bereits Rechnung getragen.

Da das durch den Bebauungsplan zugelassene Vorhaben der Beigeladenen mithin nicht nur die Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreitet, sondern auch die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen nicht einhält, hätte sich der Antragsgegner im Rahmen der Abwägung nicht mit abstrakten Erwägungen zur geringeren Schutzbedürftigkeit von Hotelarbeitsplätzen in einem „hochverdichteten Großstadtzentrum" begnügen dürfen, sondern im Einzelnen näher aufklären müssen, ob auch in den unteren Geschossen des Hotels der Antragstellerin unter Berücksichtigung der dort tatsächlich vorhandenen (eher „nach innen" oder „nach außen" orientierten) Nutzungen noch eine ausreichende natürliche Belichtung gewahrt bleibt. Hierzu wäre es z. B. erforderlich gewesen, die jeweiligen Lichteinfallswinkel sowie die konkrete bauliche Situation, insbesondere die Ausbildung der Fenster in den Blick zu nehmen. Ferner hätte untersucht werden müssen, ob gegebenenfalls Änderungen in Bezug auf die Anordnung und Ausbildung der Gebäudeteile auf dem Baugrundstück der Beigeladenen oder die Verwendung bestimmter (das Sonnenlicht ggf. besser reflektierender) Materialien in Betracht kommen. Da derartige Ermittlungen nicht im Ansatz vorgenommen worden sind, ist in Bezug auf die Annahme der Voraussetzungen für eine Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung bei der Festsetzung der zulässigen Geschossfläche von einem Abwägungsdefizit auszugehen."

Nichteinhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelung

Darüber hinaus kommt das OVG Berlin-Brandenburg zu dem Ergebnis, dass aus den bereits genannten Gründen die Abwägung auch in Bezug auf die Nichteinhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen zu beanstanden sei. Zwar bestimme § 6 Abs. 8 BauO Bln, dass es damit sein Bewenden habe, soweit sich durch Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baulinien oder Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder durch andere ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben würden. Die Auswirkungen der durch die Festsetzungen des Bebauungsplans verringerten Abstandsflächen auf die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter und Belange müssen jedoch in der Abwägung

Urteil des OVG vom 18. Dezember 2007, S 12, Bl. 182-186. berücksichtigt werden, und zwar auch dann, wenn sich - wie hier - die Verringerung der Abstandsflächentiefe aus nicht zwingenden Festsetzungen des Baukörpers in einem - projektbezogenen - Bebauungsplan ergebe. Ausweislich der bereits zitierten Gesetzesbegründung erfordere die Abweichung eine besondere städtebauliche Rechtfertigung, bei der die Wirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts besonders gewichten und in die Abwägung aufgenommen werden müssen. Der Rechtfertigungsbedarf sei umso größer, wenn - wie hier ­ zugleich die Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung überschritten werden. Diese Anforderungen habe der Plangeber nicht erfüllt.

Unwirksamkeit des Bebauungsplans I-50

Die dargelegten Mängel im Abwägungsvorgang seien auch offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Die Offensichtlichkeit ergebe sich daraus, dass die Fehler bei der Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials ohne Weiteres aus dem Aufstellungsvorgang und der Planbegründung hervorgehen. „Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind die Mängel im Abwägungsvorgang jedenfalls dann, wenn sich der Planungsträger von einem unzutreffend angenommenen Belang hat leiten lassen und andere Belange, die das Abwägungsergebnis rechtfertigen könnten, weder im Aufstellungsverfahren angesprochen noch sonst ersichtlich sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. August 1981, BVerwGE 634, 33, 39 f.; Beschlüsse vom 29. Januar 1992, NVwZ 1992, 662, 663, und vom 20. Januar 1992, NVwZ 1992, 663, 664). Hätte der Antragsgegner erkannt, dass durch die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung in Verbindung mit der Unterschreitung der Mindestabstandsflächen nach den Wertungen der Baunutzungsverordnung und der Bauordnung für Berlin die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf das Hotel der Antragstellerin beeinträchtigt sein können, hätte er möglicherweise Änderungen bei der Höhenentwicklung, der Anordnung oder der Ausbildung der Gebäudeteile auf dem Baugrundstück vorgenommen. Dass sich eine sorgfältige Ermittlung in der Planung in keiner Weise niedergeschlagen hätte, kann auch nicht etwa deshalb angenommen werden, weil die Planung der Umsetzung eines konkreten Projektentwurfs des Investors dient und eine Änderung der Planung im Hinblick auf die vertraglichen Zusicherungen gegenüber dem Investor in dem Grundstücksvertrag bzw. der Zusatzvereinbarung möglicherweise finanziell nachteilhafte Folgen für den Antragsgegner haben würde.

Denn diese Annahme würde dazu führen, dass die Abwägung bereits wegen einer unzulässigen Bindung des Plangebers fehlerhaft wäre (...)."

Die von dem OVG Berlin-Brandenburg festgestellten Mängel führten dazu, dass der Bebauungsplan insgesamt für unwirksam erklärt wurde. Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplanes habe nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle Ordnung bewirken können und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Im vorliegenden Fall würde danach zwar möglicherweise die in Bezug auf die Erschließungsflächen unmittelbar nördlich des Bahnhofs Friedrichstraße fehlerhafte Festsetzung des Kerngebietes für sich genommen nur zur Teilunwirksamkeit des Bebauungsplanes führen. Die Fehler bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl und der Annahme der Voraussetzungen für eine Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung berühren jedoch das Planungskonzept insgesamt, da sich ohne wirksame Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung keine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken lasse.

Urteil des OVG vom 18. Dezember 2007, S 12, Bl. 187.