Rechtsanwalt

Eine Baugenehmigung könne auch erteilt werden, wenn für Änderungen am Fußgängertunnel eine andere Behörde zuständig sei, da ein Zusammenhang zwischen beiden Genehmigungen nicht bestehen würde.

Entscheidung nach § 18 AEG des EBA

Im Mai 2006 einigte sich der Investor Müller-Spreer mit der Senatsverwaltung für Finanzen dahingehend, dass er eine Klärung mit dem EBA herbeiführen werde.

Im Rahmen einer Besprechung erklärte der Investor Müller-Spreer, dass das EBA und die BVG weiterhin behaupten würden, Eigentümer des Fußgängerverbindungstunnels zu sein. Darüber hinaus stelle die BVG finanzielle Forderungen für die Inanspruchnahme des Tunnels. Der Investor wies auf das zeitlich intensive Verfahren für die Erteilung der Baugenehmigung durch Beteiligung der Verkehrsunternehmen bei Veränderungen im Tunnelbereich hin. Soweit die Baugenehmigung nicht bis zum 30. September 2006 erteilt werde, werde er von dem Vertrag zurücktreten. Dem Vermerk nach habe Staatssekretär A, Herr Teichert, mehrfach die Unterstützung und Mitwirkung bei den Verhandlungen mit dem EBA und der BVG angeboten. Herr Müller-Spreer habe dies abgelehnt und dabei betont, er werde dies alleine regeln.

Im Ergebnis erließ das EBA im März 2007 eine Entscheidung gemäß § 18 AEG. Danach erteilte das EBA dem Bauherrn Müller-Spreer eine Plangenehmigung für den Ersatzneubau des Fußgängertunnels U- und S-Bahnhof Berlin Friedrichstraße.

Erteilung einer fristgerechten Baugenehmigung bzw. Unterbaubarkeit des „Tränenpalastes"

Wie bereits in den o. g. Schreiben angekündigt, fokussierte sich der Schwerpunkt der Auseinandersetzung zwischen der Senatsverwaltung für Finanzen und dem Erwerber MüllerSpreer bis zum Erlass des OVG-Urteils auf die Frage, ob der Inhalt der Baugenehmigung „Spreedreieck" zur Fristwahrung ausreichend gewesen war.

Rechtsauffassung des Investors zur Erteilung der Baugenehmigung

Mit Schreiben vom 6. Oktober 2006 problematisierte die Rechtsanwaltskanzlei des Investors Müller-Spreer, dass die Frist zur Erteilung der Baugenehmigung für das „Spreedreieck" am 30. September 2006 abgelaufen sei. Die „Baugenehmigung Nr. 2151/06" vom 29. September 2006 habe die Fristversäumung nicht abgewendet, da sie nicht den Anforderungen der Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004 genüge. Das Land Berlin habe die Bebaubarkeit einschließlich unterirdischer Bebauung zugesichert. Die Zusatzvereinbarung nehme ausdrücklich auf den Planungsentwurf des Architekten Mark Braun Bezug. Die zugesicherte Bebaubarkeit werde durch die erteilte Baugenehmigung nicht geschaffen. Vielmehr würden die Nebenbestimmungen der Baugenehmigung verhindern, dass die Genehmigung faktisch ausgenutzt werden könne.

Die Auflage Nr. 3 der Baugenehmigung verbiete ein Verschließen des Fußgängertunnels während der Betriebszeiten auch für die Zeit der Baumaßnahmen. Dies widerspreche den Vereinbarungen in der Zusatzvereinbarung.

1018

Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei RSG vom 24. April 2006, F 9, Bl. 319.

1019

Vermerk mit handschriftlicher Notiz vom 5. Mai 2006, F 9, Bl. 334.

1020

Vermerk vom 10. Mai 2006, F 9, Bl. 341; siehe auch Schreiben vom 12. Mai 2006, F 9, Bl. 345.

1021

Plangenehmigung des EBA vom 9. März 2007, S 11, Bl. 191 ff.; siehe dazu auch Vermerk vom 28. September 2006, F 10, Bl. 495.

Die Auflage Nr. 2 verbiete Eingriffe in den „Tränenpalast". Diese Auflage stehe im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes I-50. Danach könne das Kerngebiet vollständig unterbaut werden, solange Belange der Betreiber der Verkehrsanlagen, der zuständigen Unternehmensträger und des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen würden.

Der Erwerber werde selbstverständlich in Abstimmung mit dem Denkmalamt die Belange des Denkmalschutzes bei der Unterbauung des „Tränenpalastes" soweit irgend möglich berücksichtigen. Der Erwerber habe dem Denkmalamt detaillierte Planungsentwürfe zur Verfügung gestellt.

Darüber hinaus sei die Baugenehmigung unvollständig, weil die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag zur Herstellung der Baugrube vom 7. Juni 2006 nicht beschieden habe. Aus diesem Grunde könne mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden.

Die Rechtsanwaltskanzlei wies darauf hin, dass der Bauherr Müller-Spreer alles Mögliche getan habe, um fristgemäß eine Baugenehmigung im Sinne des Vertrages zu erhalten. Insbesondere sei der Bauantrag so früh wie möglich gestellt worden. Vorher habe es der Stand des Bebauungsplanverfahrens nicht erlaubt. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung habe schriftlich bestätigt, dass das beantragte Vorhaben mit dem Bebauungsplan übereinstimme. Der Hinweis der Denkmalbehörde, dass das Vorhaben gegen das Denkmalrecht verstoßen würde, sei erst Ende September 2006 erfolgt. Von daher sei die Berücksichtigung im Bauantrag faktisch nicht möglich gewesen.

Die Baugenehmigung widerspreche der Zusatzvereinbarung, sie sei faktisch undurchführbar und für den Bauherrn wertlos. Daher sei die in der Zusatzvereinbarung zugesicherte bestandskräftige Genehmigung des Bauvorhabens bis zum 30. September 2006 nicht erteilt worden. Der Erwerber könne nun von der Zusatzvereinbarung zurücktreten und das Land Berlin auf Ersatz des entstandenen und noch entstehenden Schadens in Anspruch nehmen.

Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zur Fristwahrung

Dieser Auffassung folgten Mitarbeiter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dagegen nicht. Vielmehr geht aus einer E-Mail vom 12. Oktober 2006 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hervor, wie die Verfristung durch „Unterlassen der Mitwirkungshandlungen seitens Müller-Spreer" zustande gekommen sei. Danach sei der Investor erstmalig am 4. Januar 2005 auf die Abhängigkeit seiner Entscheidung zum Projektentwurf für das Bebauungsplanverfahren als Grundlage der Erteilung der Baugenehmigung hingewiesen worden. Mit Schreiben vom 30. Mai 2005 sei der Investor angemahnt worden, da keine Reaktion erfolgt sei. Mitte August 2005 habe der Investor die überarbeiteten Entwürfe der drei Preisträger vorgestellt. Dabei sei er noch einmal auf die enge Zeitkette hingewiesen worden.

Erst im Januar 2006 habe sich der Investor für den Entwurf von Mark Braun entschieden.

Erste Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei CMS zur Fristwahrung

Der Liegenschaftsfonds beauftragte die Rechtsanwaltskanzlei CMS mit der Prüfung der Begründetheit der vom Erwerber behaupteten Rechtsansprüche sowie damit, mögliche Ansprüche gegen das Land Berlin abzuwehren.

1022

Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei WilmerHale vom 6. Oktober 2006, F 10, Bl. 558 ff.

1023

E-Mail vom 12. Oktober 2006, M 8, Bl. 162.

Die Beauftragung einer „neuen" Rechtsanwaltskanzlei war erforderlich geworden, da der ursprüngliche Rechtsbeistand, die Rechtsanwaltskanzlei RSG, nunmehr den Investor MüllerSpreer in Fragen des öffentlichen Baurechts vertrat.

Vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung nach weiterer Sachverhaltsaufklärung nahm der Gutachter im Wesentlichen wie folgt Stellung zum Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei WilmerHale vom 6. Oktober 2006:

Danach sei zweifelhaft, ob eine bestandskräftige Genehmigung des Vorhabens i. S. d. Ziffer III.4.1 der Zusatzvereinbarung vorliege. Zwar würde eine Baugenehmigung vom 29. September 2006 vorliegen, ob diese aber bis zum 30. September 2006 hätte zugestellt werden müssen, ob dies geschehen sei, und ob diese Baugenehmigung auch binnen der Frist bestandskräftig sei, erscheine zweifelhaft. Zudem würden Zweifel bestehen, weil die zur Genehmigung des Vorhabens und zur Ausführung von Hochbaumaßnahmen erteilte Baugenehmigung auch eine Baugenehmigung zur Herstellung der Baugrube erfordere. Diese Baugenehmigung sei unstreitig bislang nicht erteilt worden. Von daher würden die Tatbestandsvoraussetzungen für das Rücktrittsrecht vorliegen. Zu prüfen sei aber, ob der Käufer sich treuwidrig durch Beantragung einer nicht genehmigungsfähigen Baugenehmigung in Kenntnis der Vertragslage und der Beschlusslage des Abgeordnetenhauses verhalten habe und sich daher nicht auf das Rücktrittsrecht berufen dürfe.

Zweifelhaft sei hier schon, ob die im Rahmen der Baugenehmigung erteilte Auflage, den Fußgängertunnel nicht zu verschließen, überhaupt dazu führen würde, dass die „Genehmigung des Vorhabens" nicht vorliege. In Ziffer III.4.1 sei das Vorhaben nur sehr allgemein beschrieben. Es könne aus den Formulierungen nicht geschlossen werden, dass der Fußgängertunnel für die gesamte Dauer der Baumaßnahmen verschlossen werden könne.

Dem Käufer sei aus den Regelungen des Kaufvertrages zudem bekannt, dass die Einbeziehung des Fußgängertunnels in die Baumaßnahmen von den Belangen der Deutschen Bahn AG und der BVG bestimmt werden würde.

Die gleiche Frage stelle sich hinsichtlich der versagten Unterbauung des „Tränenpalastes".

In der Zusatzvereinbarung stehe zwar, dass die unterirdische Bebauung durchgeführt werden könne, aber damit sei nicht gesagt, dass die unterirdische Bebauung auch auf den Flurstücken durchgeführt werden könne, auf denen der „Tränenpalast" stehe. Die Zusatzvereinbarung habe sich nur auf die Flurstücke 242 und 243 bezogen. Auch aus dem Entwurf Mark Braun ergebe sich nicht die Konsequenz, dass der „Tränenpalast" unterbaut werden könne. In Betracht zu ziehen sei auch, dass in Ziffer III.3. der Zusatzvereinbarung die unterirdische Bebaubarkeit ausdrücklich geregelt sei. Darin habe sich das Land Berlin allein verpflichtet, die unterirdische Bebauung hinsichtlich der „Zuwegung" für die geplante Tiefgarage entschädigungslos zu dulden. Auch in dem Tränenpalastkaufvertrag vom 7. Juni 2006 sei keine Regelung zum Thema Unterbauung bzw. hinzunehmende Einschränkungen durch den Denkmalschutz getroffen worden.

Die Rechtsanwaltskanzlei kam daher zu dem vorläufigen Ergebnis, dass das in Ziffer II.4.1 der Zusatzvereinbarung geregelte Rücktrittsrecht nicht einschlägig sei, weil der Käufer treuwidrig einen in dieser Umfänglichkeit nicht genehmigungsfähigen Bauantrag gestellt habe.

Eine ausdrückliche und möglicherweise maßgebliche Einschränkung könnte sich nach weiterer Sachverhaltsaufklärung und rechtlicher Prüfung aber daraus ergeben, dass das Land Berlin im Baugenehmigungsverfahren dem Käufer Anhaltspunkte dafür gegeben habe, dass es auch eine vollständige Unterbauung des „Tränenpalastes" für zulässig erachte bzw. den Käufer zu spät zu der einschränkenden Auflage angehört habe.

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Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei CMS vom 17. Oktober 2006, F 10, Bl. 571 ff.; siehe auch Schreiben vom 19. Oktober 2006, L 2, Bl. 3881 ff.; siehe dazu auch juristische Stellungnahme vom Liegenschaftsfonds, F 10, Bl. 526 ff.