Steuer

Reaktion der Senatsverwaltung für Finanzen zur Fristwahrung

Mit Schreiben vom 25. Oktober 2006 teilte Staatssekretär Teichert der Rechtsanwaltskanzlei des Investors mit, dass zunächst keine abschließende Stellungnahme zu den erhobenen Ansprüchen erfolgen könne, da der bisher vorgetragene Sachverhalt eine verbindliche Prüfung der Sach- und Rechtslage noch nicht erlaube. Von daher sei eine nähere Begründung erforderlich.

Darüber hinaus fragte der Abteilungsleiter Dr. Baumgarten beim Bezirksstadtrat Gothe nach den Gründen der Versagung der Baugenehmigung. Ferner bat er um eine Stellungnahme zu der Frage, warum eine Baugenehmigung nicht rechtzeitig erteilt worden sei, sodass diese Genehmigung bis zum 30. September 2009 hätte Bestandskraft erlangen können. Auf dem Schreiben findet sich eine handschriftliche Notiz, die besagt, dass die Genehmigung nicht erteilt worden sei, weil der „Tränenpalast" unter Denkmalschutz stehe und der Vorhabenträger sich verpflichtet habe, den „Tränenpalast" auch während der Bauzeit und durchgehend kulturell zu nutzen. Eine Teilbaugenehmigung sei fristgerecht ergangen, ein Widerspruch sei eingelegt worden.

Die schriftliche Beantwortung erfolgte sodann mit Schreiben vom 9. November 2006. Bezirksstadtrat Gothe gab dabei folgende Erklärung ab:

Mit Schreiben vom 7. Juni 2006 habe der Bauherr Müller-Spreer die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer Bauwerksgründung und Baugrube inklusive Aussteifung zur Ausführung eines Geschäftshauses beantragt. Dieser Antrag sei mit Bescheid vom 16. Oktober 2006 versagt worden, da das beantragte Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprochen habe. Der gegen den Versagungsbescheid Nr. 2031/06 erhobene Widerspruch würde sich derzeit bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung befinden.

Rechtsgrundlage der Versagung sei § 11 Abs. 1 DSchG Bln. Die Abwägung der widerstreitenden öffentlichen und privaten Belange habe ergeben, dass eine Genehmigung nicht erfolgen könne. In der Zusatzvereinbarung habe sich der Bauherr verpflichtet, auch während der Bauzeit einen Spielbetrieb zu gewährleisten. Auch der Bebauungsplan habe bei der Unterbauung eindeutig dem Denkmalschutz den Vorrang eingeräumt.

Neben dem o. g. Antrag habe der Bauherr mit Schreiben vom 20. Juli 2006 einen weiteren Bauantrag zur Errichtung eines Geschäftshauses einschließlich Tiefgarage mit ca. 200 Stellplätzen für den Hochbauteil eingereicht. Zum Zeitpunkt der Antragstellung sei der Bauaufsichtsbehörde die vereinbarte Fristsetzung nicht bekannt gewesen. Im Mai 2006 habe ein Gespräch mit der von dem Bauherrn beauftragten Bauplanungs und Steuerungs GmbH (BAL) stattgefunden, in dessen Rahmen sei einvernehmlich festgehalten worden, dass eine Baugenehmigung für den Hochbauteil bis zum 30. November 2006 erteilt werde. Erst am 20. September 2006 sei die Frist aus der Zusatzvereinbarung bekannt geworden. Die Baugenehmigung sei sodann umgehend erstellt und per Fax am gleichen Tag an den Bauherrn bekannt gegeben worden. Gegen die Auflage zum „Tränenpalast" sei bereits Widerspruch eingelegt worden.

Bezirksstadtrat Gothe merkte weiter an, dass die kaufvertragliche Regelung, dass bis zum 30. September 2006 eine bestandskräftige Baugenehmigung vorliege, nicht durch die Bauaufsichtsbehörde eingehalten werden könne. Es bestehen erhebliche rechtliche Bedenken hinsichtlich der kaufvertraglichen Zusicherung, eine bestandskräftige Baugenehmigung innerhalb einer bestimmten Frist zu erteilen. Es liege nicht in der Macht der Bauaufsichtsbehörde, dass etwaige Widersprüche und Klagen Dritter bis zu einem bestimmten Zeitpunkt beseitigt seien.

1025

Schreiben vom 25. Oktober 2006, L 3, Bl. 4122.

1026

Schreiben mit handschriftlicher Notiz vom 7. November 2006, M 8, Bl. 227.

1027

Schreiben vom 9. November 2006, M 8, Bl. 229 ff.

Gutachterliche Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei CMS zur fristgemäßen Erteilung der Baugenehmigung

Daneben hatte das Land Berlin ein Rechtsgutachten von der Rechtsanwaltskanzlei CMS angefordert. Eine erste gutachterliche Stellungnahme erfolgte sodann am 9. November 2006.

Der Gutachter prüfte, ob der Erwerber Müller-Spreer aufgrund der o. g. Baugenehmigung von der Zusatzvereinbarung zurücktreten könne.

In der Zusatzvereinbarung ist in Ziffer III.4.1 Folgendes geregelt: „[...] Sollte die bestandskräftige Genehmigung des Vorhabens in der vorstehenden Beschreibung nicht bis Ende des III. Quartals 2006 vorliegen, kann durch einseitige Erklärung jeder der Vertragsparteien diese Zusatzvereinbarung zum Grundstücksvertrag beseitigt werden; dies hat zur Folge, dass es bei der vor Abschluss der Zusatzvereinbarung gegebenen Rechtslage sein Bewenden hat. [...]"

Fraglich sei hier, ob eine Baugenehmigung rechtzeitig i. S. d. Zusatzvereinbarung vorgelegen habe. Die Baugenehmigung sei datiert auf den 29. September 2006. Dieses Datum liege demnach noch innerhalb des III. Quartals. Allerdings werde eine Baugenehmigung als Verwaltungsakt gemäß § 43 Abs. 1 i. V. m. § 41 VwVfG erst mit Bekanntgabe wirksam.

Dieses Datum sei hier nicht bekannt.

Dies könne letztlich dahinstehen, da in der Zusatzvereinbarung geregelt sei, dass eine bestandskräftige Genehmigung vorliegen müsse. Bestandskraft erlange ein Verwaltungsakt frühestens nach Ablauf der Einmonatsfrist des § 70 VwGO, ohne dass gegen den Verwaltungsakt Widerspruch eingelegt werde. Daher hätte hier die Bestandskraft frühestens zum 29. Oktober 2006 eintreten können. Demnach sei keine rechtzeitige Genehmigungserteilung vorgenommen worden. Zudem sei bislang keine Baugenehmigung zur Herstellung der Baugrube erteilt worden.

Demgemäß seien die Voraussetzungen für einen Rücktritt grundsätzlich erfüllt.

Zu Prüfen sei allerdings, ob der Erwerber sich treuwidrig verhalten habe, in dem er einen nicht genehmigungsfähigen Bauantrag gestellt habe. Anhaltspunkte für ein treuwidriges Verhalten ergeben sich insbesondere daraus, dass der Bauherr einen Antrag gestellt habe, den Fußgängertunnel für den Zeitraum der Baumaßnahmen zu verschließen und den „Tränenpalast" zu unterbauen und dafür zunächst abzubauen. Zu dem habe der Erwerber in pflichtwidriger Weise seine Mitwirkungshandlungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht rechtzeitig erbracht.

Fraglich sei, ob sich daraus ergebe, dass der Erwerber die Rücktrittsvoraussetzungen treuwidrig herbeigeführt habe. Rechtsfolge eines solchen Verhaltens wäre, dass die Bedingung (d. h. die rechtzeitige Erteilung der Baugenehmigung) als eingetreten gelte, sodass dem Erwerber kein Rücktrittsrecht zustehen würde. Nach Prüfung des Sachverhalts würden die überwiegenden Argumente dafür sprechen, dass der Erwerber treuwidrig den Eintritt der Bedingung verhindert habe.

Eine Verhinderung des Bedingungseintritts wider Treu und Glauben sei allerdings nur dann anzunehmen, wenn sich aus den vertraglichen Regelungen tatsächlich ergebe, dass der Erwerber verpflichtet werden sollte, einen hinreichenden und genehmigungsfähigen Antrag zu stellen. Fraglich sei, ob die Auslegung der o. g. Regelung so zu verstehen sei, dass die Parteien unabhängig vom Grund des Nichteintritts der Bedingung vom Vertrag zurücktreten können, wenn die Genehmigung nicht bis zum III. Quartal 2006 vorliege.

1028

Gutachterliche Stellungnahme vom 9. November 2006, F 10, Bl. 735 ff.

1029

Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004, Ziffer III.4.1, F 8, Bl. 3492 f.

1030 vgl. E-Mail vom 29. September 2006, S 11, Bl. 74 f.

Die Rechtsanwaltskanzlei kam dabei zu dem vorläufigen Ergebnis, dass eine bestandskräftige Baugenehmigung nicht bis zum Ende des III. Quartals 2006 erteilt worden sei, sodass die Parteien grundsätzlich von der Zusatzvereinbarung zurücktreten können.

Allerdings habe sich der Erwerber durch Beantragung eines nicht genehmigungsfähigen Bauantrages treuwidrig verhalten. Zudem habe er seine Mitwirkungspflichten im Bebauungsplanverfahren nicht erbracht. Sollte dieses treuwidrige Verhalten kausal für die nicht rechtzeitige Vorlage der Baugenehmigung gewesen sein, wäre ein Rücktritt ausgeschlossen.

In der gutachterlichen Stellungnahme prüfte die Rechtsanwaltskanzlei CMS auch, ob der Erwerber Müller-Spreer aufgrund von Fehlern im Verwaltungsverfahren Ansprüche gegen das Land Berlin geltend machen kann.

Die Vertreter des Erwerbers haben erklärt, dass es zu Fehlern im Baugenehmigungsverfahren sowie in anderen Verwaltungsverfahren gekommen sei. So habe die Denkmalbehörde die Unvereinbarkeit des Abbaus des „Tränenpalastes" mit denkmalrechtlichen Vorgaben zu spät in das Baugenehmigungsverfahren eingebracht. Ferner sei das Einziehungsverfahren betreffend das als Straßenland gewidmete Flurstück 243 rechtswidrig verzögert worden. Darüber hinaus sei rechtswidrigerweise ein Planfeststellungsverfahren betreffend der Schließung des Fußgängertunnels durchgeführt worden. Ob diese Behauptungen der Gegenseite zutreffend seien, könnten mangels näherer Informationen nicht überprüft werden. Sollten diese Einwende zutreffen, könnte der Käufer ggf. Amtshaftungsansprüche nach § 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG geltend machen. Hier sollte jedoch gefragt werden, ob etwaige Fehler in den vorgenannten Verwaltungsverfahren Auswirkungen auf die Verträge haben könnten. Dies sei im Ergebnis nicht der Fall, da Fehler im investitionsbegleitenden Verwaltungsverfahren keine Auswirkungen auf die Verträge haben. Die im Rahmen der Eingriffsverwaltung nach gesetzlichen Vorgaben mit öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahren befasste Behörde sei strikt von der fiskalisch handelnden Behörde zu unterscheiden.

Wie bereits schon zuvor geschildert, prüfte die Rechtsanwaltskanzlei auch, ob das Land Berlin in dem Kaufvertrag vom 19. Dezember 2000 bzw. der Zusatzvereinbarung etwaige Bebauungszusicherungen abgegeben habe.

Zunächst würden die überwiegenden Gründe dafür sprechen, dass § 3.10 des Kaufvertrages eine vertragliche Risikoübernahme durch das Land Berlin enthalte. Diese beziehe sich allerdings nur auf den Inhalt des Bebauungsplanentwurfes I-50. Der Bebauungsplanentwurf sehe jedoch weder vor, dass zum Zwecke der Baumaßnahmen der Fußgängertunnel abgerissen werden könne, noch dass der „Tränenpalast" abgebaut und später wieder aufgebaut werden könne. Von daher liege keine Risikoübernahme hinsichtlich der Untersagung des Abbaus des „Tränenpalastes" vor. Auch bei der vertraglichen Regelung zum Fußgängertunnel liege keine Risikoübernahme vor. Ebenso habe das Land Berlin in der Zusatzvereinbarung keine Risikoübernahme erklärt, aus der der Erwerber Ansprüche herleiten könne.

Fortgang der Auseinandersetzung

Mit Schreiben vom 1. Juni 2007 erklärte die Rechtsanwaltskanzlei des Investors MüllerSpreer, dass die Voraussetzungen für die Ausübung des Rücktrittsrechts gem. Ziffer III. 4.1 der Zusatzvereinbarung vorliegen würden. Aufgrund des eingelegten Nachbarwiderspruchs liege bis heute keine bestandskräftige Baugenehmigung vor. Der Rücktritt von der Zusatzvereinbarung führe dazu, dass „es bei der vor Abschluss der Zusatzvereinbarung gegebenen Rechtslage sein Bewenden hat". Im Falle des Rücktritts liege zum einen eine Verletzung der Pflicht zur Eigentumsverschaffung aus dem Kaufvertrag vor, zum anderen sei die im Vertrag vereinbarte Bebaubarkeit nicht gegeben. Beide Verstöße würden jeweils für sich einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung begründen.