Steuer

Der Investor müsse eine Vertragsstrafe in Höhe von 180.000 für jeden angefangenen Monat der Verzögerung an den zukünftigen Mieter zahlen; wobei die Vertragsstrafe auf 3 Mio. beschränkt sei. Darüber hinaus würde monatlich ein Mietausfallschaden von ca. 500.000 bei Verschiebung des Fertigstellungstermins entstehen. Um einen jederzeitigen Baubeginn zu ermöglichen, seien bereits zum derzeitigen Zeitpunkt 1 Mio. Bereitstellungsentgelt für Baumaschinen angefallen. Der Investor bestehe daher darauf, dass das Land Berlin den eingetretenen Verzögerungsschaden kompensiere.

Sollte das Land Berlin zu einer einvernehmlichen Regelung nicht bereit sein, würde der Erwerber von der Zusatzvereinbarung zurücktreten und den vollen Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages, einschließlich des entgangenen Gewinns, geltend machen.

Dieser Nichterfüllungsschaden werde 50 Mio. deutlich übersteigen.

Die Senatsverwaltung für Finanzen erklärte mit Schreiben vom 21. Juni 2007, dass nicht nachvollziehbar sei, auf welcher Grundlage Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Ein entsprechender Schadensersatz sei an diverse Voraussetzungen geknüpft, deren Vorliegen nicht darlegt worden seien und soweit ersichtlich auch nicht gegeben seien. Im Übrigen wies die Senatsverwaltung für Finanzen darauf hin, dass es in der Vergangenheit um Ansprüche aufgrund der nicht vollständigen Eigentumsübertragung hinsichtlich der Teilfläche gegangen sei. Nunmehr werde jedoch der Verzögerungsschaden aufgrund Nichtvorliegens der Baugenehmigung geltend gemacht. Diese Schäden würden in keinem ursächlichen Zusammenhang mit der nicht vollständigen Übertragung des Flurstücks 241 stehen.

Die Senatsverwaltung für Finanzen habe keine vertragliche Haftung für das rechtzeitige Vorliegen der Baugenehmigung übernommen. Hinsichtlich der Baustellenvorhaltekosten in Höhe von 1 Mio. werde darauf hingewiesen, dass die Tiefbaugenehmigung seit dem 29. Januar 2007 vorliege, sodass fraglich sei, warum mit dem Ausheben der Baugrube nicht begonnen worden sei. Ferner sei die Senatsverwaltung für Finanzen als Grundstücksveräußerer, d. h. als fiskalisch handelnde Behörde, nicht der richtige Adressat für etwaige Ansprüche.

Die Verhandlungen darüber, inwieweit der Erwerber von der Zusatzvereinbarung zurücktreten kann und demgemäß dann auch aus dem Kaufvertrag Ansprüche herleiten könnte, gingen zwischen den Beteiligten weiter.

Im Rahmen einer Besprechung bezog sich der Rechtsvertreter des Investors Müller-Spreer nochmals ausdrücklich auf die Vertragsstörung aus dem ursprünglichen Kaufvertrag. Danach könne das Land Berlin das Flurstück 241 nicht vollständig und lastenfrei liefern. Ferner könne das Grundstück nicht vertragsgemäß bebaut werden.

Wie bereits zuvor ausführlich dargestellt, prüfte die Rechtsanwaltskanzlei die Ansprüche des Erwerbers aus dem Kaufvertrag hinsichtlich der Frage der „Lastenfreiheit" des Vertrages.

Auswirkungen der „Unwirksamkeit" des Bebauungsplans I-50

Ohne dass die o. g. Auseinandersetzungen geklärt wurden, kam es zu einem weiteren Problem zwischen den Beteiligten, welches auch Auswirkungen auf die Baugenehmigung des Investors hatte. Das OVG Berlin-Brandenburg entschied im Normenkontrollverfahren, dass der Bebauungsplan I-50 unwirksam sei.

1031

Schreiben vom 1. Juni 2007, S 12, Bl. 74 ff. auch F 11, Bl. 1025 ff.; siehe vorher Besprechungsvermerk vom 22. Mai 2007, F 11, Bl. 1006.

1032

Schreiben vom 21. Juni 2007, S 12, Bl. 77 f., auch F 11, Bl. 1148 f.

1033 siehe E-Mail vom 6./12. Juli 2007, F 11, Bl. 1209, 1228, 1256 f.,1197.

1034

Vermerk vom 16. August 2007, F 11, 1230 f.; siehe dazu auch Schreiben von CMS vom 22. Oktober 2007, S 21, Bl. 101 ff.

1035

Schreiben der Rechtsanwaltskanzlei CMS vom 22. Oktober 2007, S 21, Bl. 101 ff.; siehe dazu auch Berichtsteil unter Punkt 2.6.2.1.3.

Stellungnahme des Investors zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans

Die Rechtsanwaltskanzlei WilmerHale teilte daher bereits einen Tag nach der Urteilsverkündung der Senatsverwaltung für Finanzen mit, dass diese Entscheidung erhebliche Auswirkungen auf den Inhalt und die Vollziehbarkeit der vorliegenden Baugenehmigung haben werde. Es sei absehbar, dass die noch ausstehende Bestandskraft dieser Baugenehmigung „in weite Ferne gerückt" sei. Die Entscheidung des OVG belege im Übrigen, dass die Gründe für das Ausstehen der Bestandskraft allein im Verantwortungsbereich der Senatsbauverwaltung liegen. Da die Gespräche über den zu leistenden Schadensersatz wegen der Bauverzögerung bislang ohne Ergebnis geblieben seien und nicht mehr voraussehbar sei, zu welchem Zeitpunkt das Bauvorhaben fertiggestellt werden könne, würde der Erwerber in Erwägung ziehen, von der Zusatzvereinbarung zurückzutreten und Schadensersatz im dreistelligen Millionenbereich geltend zu machen.

Demgemäß forderte der Investor Müller-Spreer eine sofortige Neuregelung zur Zusatzvereinbarung, um sein wirtschaftliches Risiko abzuwälzen.

Im Schreiben vom 8. Januar 2008 erklärte die Rechtsanwaltskanzlei des Investors MüllerSpreer weiter, dass der Berichterstatter des OVG mitgeteilt habe, in Kürze ohne mündliche Verhandlung auch das einstweilige Rechtsschutzverfahren gegen die Baugenehmigung zu entscheiden. Der Berichterstatter habe angedeutet, dass er der Beschwerde stattgeben werde und damit die Vollziehbarkeit der Baugenehmigung entfalle. Aufgrund der Unsicherheit darüber, ob, wann und in welchem Umfang das Bauvorhaben noch durchgeführt werden könne, sei der Erwerber gezwungen, von der Zusatzvereinbarung zurückzutreten. Der Erwerber werde umfassende Ansprüche gegen das Land Berlin wegen der Nichterfüllung der vertraglichen Vereinbarungen und aus öffentlichem Recht geltend machen. Die Geltendmachung dieser Ansprüche im dreistelligen Millionenbereich würde sich nur dann vermeiden lassen, wenn noch vor der anstehenden Entscheidung des OVG eine verbindliche Regelung mit dem Land Berlin getroffen werde.

Lösungsansätze zur Problembeseitigung

Zum weiteren Verfahren fand in der Senatsverwaltung für Finanzen ein Gespräch mit Vertretern des Bezirksamtes Mitte von Berlin sowie der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung statt. Eingangs erläuterte ein Mitarbeiter, dass ein Heilungsverfahren kürzer sei als ein neues Bebauungsplanverfahren. Inwieweit ein Heilungsverfahren möglich sei, hänge von den Auflagen und Hinweisen des OVG in seiner Urteilsbegründung ab. Die wirtschaftlichen Interessen des Landes Berlin sollten auf Grundlage der Grundstückskaufverträge und des Zustandekommens des Baurechts ausgelotet werden. Dabei liege die Zuständigkeit zur Erarbeitung von Lösungsmöglichkeiten nicht bei der Senatsverwaltung für Finanzen, sondern im Verantwortungsbereich der Bau- und Planungsbehörde. Berechtigte Rücktrittsüberlegungen würden sich derzeit nicht aus der Nachtragsvereinbarung ableiten lassen. Die Senatsverwaltung für Finanzen sei aber an einer Kompromisslösung interessiert, die auch die Rechtssicherheit mit Dritten einbinden müsse. Folgende Szenarien seien in dem Gespräch erörtert worden:

Für ein neues Bebauungsplanverfahren sollte eine Vorlage vor der Sommerpause in das Parlament eingebracht werden. Es sei ein neues Abwägungsverfahren durchzuführen. Ein 1036

Schreiben vom 19. Dezember 2007, F 11, Bl. 1322 f.; siehe auch E-Mail vom 18. Dezember 2007, F 11, Bl. 1299; E-Mail vom 3. Januar 2008, F 11, Bl. 1330; Vermerk vom 5. Januar 2008, F 11, Bl. 1366 ff.

1037 siehe E-Mail vom 3. Januar 2008, F 11, Bl. 1330.

1038

Schreiben vom 8. Januar 2008, F 11, Bl. 1354 f. neues Bebauungsplanverfahren biete die größtmögliche Rechtssicherheit. Der Zeitverzug könne nach Aussage des Investors aber nicht hingenommen werden.

Weiter sei thematisiert worden, ob eine Genehmigung nach § 34 BauGB unter Berücksichtigung des Abstandsflächenrechts gewährt werden könne. Dazu seien verschiedene Varianten diskutiert worden. Rechtlich zulässig sei zum einen die teilweise Rücknahme und Abänderung der Baugenehmigung auf 7 Geschosse an der Friedrichstraße und 10

Geschosse im hinteren Bereich. Nach Aussage des Investors sei damit der Mietvertrag mit Ernst & Young nicht erfüllbar. Bei einer Genehmigung mit 9 und 11/12 Stockwerken im hinteren Bereich sei die Zustimmung der Nachbarn erforderlich. Dafür habe der Investor nach eigenen Aussagen das Einverständnis, sofern eine Ausgleichszahlung geleistet werde, über die noch verhandelt werden müsse. Weiter bestehe die Möglichkeit der teilweisen Aufhebung der Baugenehmigung auf 7/10 Stockwerke mit einer weiteren Genehmigung nach Heilung des Bebauungsplanverfahrens. Der Investor werde sich darauf nicht einlassen, da er hier das Risiko der endgültigen Baugenehmigung trage.

Aus einem Vermerk des Referatsleiters Roth ergibt sich, dass für die Senatsverwaltung für Finanzen weiter fraglich sei, ob der Investor Müller-Spreer von der Zusatzvereinbarung zurücktreten könne. Inwieweit die verspätete Baugenehmigung vom Antragsteller oder von der Baugenehmigungsbehörde zu vertreten sei, könne hier nicht beurteilt werden. Ansprüche gegen das Land Berlin in seiner Eigenschaft als Grundstücksverkäufer aufgrund von möglichen Fehlern im Baugenehmigungsverfahren würden nicht bestehen. Ein möglicher Verzögerungsschaden beruhe nicht auf einen Verstoß gegen die Vereinbarungen aus den Grundstücksverträgen, sondern auf das nicht bestehende Baurecht. Nicht auszuschließen seien Amtshaftungsansprüche aus dem Bauplanungs- und Baugenehmigungsverfahren.

Daher sollte versucht werden, die Baugenehmigung aufrecht zu erhalten und einen Baustopp durch die Entscheidung über den vorläufigen Rechtsschutz zu verhindern. Voraussetzung hierfür sei der Abschluss eines Vergleiches mit dem Antragsteller. Als Ablösebetrag soll dieser 3 Mio. gefordert haben.

Ein weiterer Besprechungsvermerk bestätigt im Wesentlichen, dass im Ergebnis für eine Vergleichsverhandlung plädiert worden sei. Die Wiederinkraftsetzung des Bebauungsplanes würde nach Auffassung der Juristen zu viele Risiken besonders in der zeitlichen Abhängigkeit zur Baugenehmigung und des Baufortschrittes bzw. eines drohenden Baustopps bergen.

Bei einer Vergleichslösung seien die Risiken begrenzbar, aber bisher nicht abschätzbar. Der Baustopp könne vermutlich vermieden werden.

Forderungen des Investors Müller-Speer aufgrund der Bauverzögerung

Mit Schreiben vom 18. Januar 2008 konkretisierte die Rechtsanwaltskanzlei des Investors die finanziellen Nachteile durch die Verzögerung des Bauprojekts. So würden aufgrund der notwendigen Umplanung Mehraufwendungen in Höhe von 8,6 Mio. entstehen. Die zusätzlichen Kosten für die Bauüberwachung und Projektsteuerung würden sich auf 1 Mio. belaufen. Zur Bereinigung der nachbarrechtlichen Situation würden Kosten in Höhe von 3 Mio. anfallen. Bei Fertigstellung bis zum 1. Dezember 2009 würde die Verzögerung bei der Vermietung zu einer Vertragsstrafe von 2,16 Mio. führen. Der Mietausfall für die Verzögerung von einem Jahr belaufe sich auf 7,8 Mio.. Zusammenfassend belaufe sich die Summe auf 22,56 Mio.. Für den Fall, dass keine befriedigende Lösung gefunden werde, 1039

Besprechungsvermerk vom 15. Januar 2008, F 11, Bl. 1363 f.; siehe auch Schreiben der StS Spranger an SBD Lüscher vom 9. Januar 2008, F 11, Bl. 1335.; vgl. Vermerk vom 17. Januar 2008, S 12, Bl. 134; siehe auch Vermerk vom 11. Januar 2008, F 11, Bl. 1351.

1040

Vermerk vom 17. Januar 2008, F 12, Bl. 1422 f.

1041

Vermerk vom 17. Januar 2008, S 12, Bl. 134, 123, 126.