Im Übrigen akzeptiere er kein Heilungsverfahren des Bebauungsplanes oder eine stufenweise Baugenehmigung nach §

Erwerber gezwungen von der Zusatzvereinbarung zurückzutreten und Schadensersatz gegen das Land Berlin im dreistelligen Millionenbereich geltend zu machen.

Im Rahmen einer Besprechung bei Staatssekretär Teichert wies der Rechtsvertreter des Investors auf die drohende Entscheidung im einstweiligen Rechtsschutzverfahren hin und erklärte, dass ein Baustopp nicht hingenommen werden könne. Es solle versucht werden, eine nachbarrechtliche Einigung herbeizuführen. Herr Müller-Spreer habe auf die Zustimmungsbereitschaft der GVG hingewiesen. Es sei zunächst eine Forderung in Höhe von 3 Mio. genannt worden. Im Übrigen akzeptiere er kein Heilungsverfahren des Bebauungsplanes oder eine stufenweise Baugenehmigung nach § 34 BauGB.

Der Zeuge Müller-Spreer erklärte in diesem Zusammenhang vor dem Untersuchungsausschuss: Zeuge Müller-Spreer: „[...] Da waren die anfänglichen Bedenken gegen die nachbarschaftlichen Einsprüche bei allen Beteiligten eher kleiner, und dann war man doch sehr überrascht, als plötzlich das OVG anders entschieden hat.

Das war eine neue Überraschung für mich, und damit war eigentlich wieder mal eine vertraglich vereinbarte Voraussetzung, die das Land mir quasi in einen Vertrag geschrieben hat, nicht erfüllt, und ich hätte erneut wieder vom Vertrag zurücktreten können und hätte wieder die ursprüngliche Rechtsposition einnehmen können, in diesem Fall eine sehr viel teurere Rechtsposition, weil mittlerweile erhebliche Investitionen noch zusätzlich geleistet worden wären. Darüber hätte man streiten können, ob das öffentlich-rechtlich hätte durchsetzbar sein können, aber nach BGB, weil wir ja vereinbart haben, für den Fall, dass bis zu einer Frist keine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt, wieder auf den Vertrag 2000 zurückzufallen ist und damit Rücktritt, positiver Schadenersatz."

Stellungnahme der Senatsverwaltung für Finanzen zur Vertragslage

Mit Schreiben vom 18. Januar 2008 antwortete Staatssekretär Teichert der Rechtsanwaltskanzlei WilmerHale auf das Schreiben vom 8. Januar 2008. Danach stehe die erfolgreiche Realisierung des Projekts „Spreedreieck" nach wie vor im Interesse des Landes Berlin. Auf berechtigte Forderungen des Erwerbers werde die Senatsverwaltung für Finanzen selbstverständlich eingehen. Es bestehen aber bisher keine rechtlich zu begründenden Forderungen wegen Nichterfüllung der geschlossenen Verträge. Die Verträge seien erfüllt worden. Ein unmittelbarer, haftungsrechtlich relevanter Ursachenzusammenhang zwischen der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg und den vertraglichen Vereinbarungen würde nicht bestehen. Die Senatsverwaltung für Finanzen könne ohne Rechtsgrundlage über solche Forderungen im dreistelligen Millionenbereich nicht verhandeln. Gerne unterstütze die Senatsverwaltung für Finanzen den Erwerber weiter bei der Kommunikation mit dem Bezirksamt oder der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

1042

Schreiben vom 18. Januar 2008, F 11, Bl. 1404 f.; siehe dazu auch Vermerk vom 18. Januar 2008, F 12, Bl. 1427.

1043

Besprechungsvermerk vom 22. Januar 2008, F 12, Bl. 1453.

1044

Wortprotokoll vom 9. Oktober 2009, Seite 29.

1045

Antwortschreiben vom 18. Januar 2008, F 11, Bl. 1415 f.

Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei CMS zu möglichen Auswirkungen des OVG-Urteils Ergänzend zum Gutachten vom 9. November 2006 und zu dem Schreiben vom 22. Oktober 2007 überprüfte die Rechtsanwaltskanzlei CMS im Auftrag des Liegenschaftsfonds, ob sich weitere Anhaltspunkte für eine zivilrechtliche Haftung des Landes Berlin ergeben, die zuvor aufgrund beschränkter Aktengrundlage nicht berücksichtigt werden konnten.

Insbesondere untersuchte die Rechtsanwaltskanzlei, ob das Urteil des OVG Berlin-Brandenburg Auswirkungen auf mögliche Ansprüche des Erwerbers Müller-Spreer gegen das Land Berlin hatten.

Im Anschreiben zur gutachterlichen Stellungnahme vom 31. Januar 2008 heißt es, dass sich die Erfolgsaussichten von Müller-Spreer, zurücktreten und/oder Schadensersatz verlangen zu können, erhöht hätten. Demnach könne Müller-Spreer berechtigterweise von der Zusatzvereinbarung zurücktreten, weil die Grundlage für die erteilte Baugenehmigung durch das Urteil des OVG entfallen sei und diese nicht mehr in Bestandskraft erstarken könne, wenn der Nachbar seinen Widerspruch nicht zurücknehme. Schadensersatzansprüche aus der Zusatzvereinbarung seien aber weiterhin fernliegend.

Allerdings sei nach eingehender Aktenrecherche im Ergebnis festzuhalten, dass die Position von Herrn Müller-Spreer, Schadensersatz aus dem nach einem Rücktritt dann wieder auflebenden Kaufvertrag zu verlangen, eher stärker geworden sei, weil der Vertrag vom 19. Dezember 2000 eine „Zusicherung" enthalte und ein Teil des Grundstücks nicht übereignet werden konnte. Ob diese erhöhte Wahrscheinlichkeit sich zu einem gerichtlich durchsetzbaren Schadensersatz dem Grunde nach verdichte, sei angesichts der Komplexität der Sach- und Rechtslage als offen zu bezeichnen. Im Ergebnis sei dies aber nicht überwiegend wahrscheinlich.

Die Rechtsanwaltskanzlei CMS formulierte dabei folgende Empfehlung: „Zur Vermeidung der prozessimmanenten, zumal in dessen Vorfeld bestehenden Unwägbarkeiten und im Hinblick auf den bei Müller-Spreer jetzt vor einem Baustillstand noch größeren wirtschaftlichen Handlungsspielraum könnte es wirtschaftlich vernünftig und damit geraten erscheinen, jetzt eine Kompromisslösung zu finden, bevor der wirtschaftliche Druck auf Müller-Spreer durch weitere Verzögerungen so groß wird, dass er keine anderen Handlungsoptionen hat, als zurückzutreten und dann zwangsläufig einen Prozess führen zu müssen. Dabei ist auch zu bedenken, dass zumindest erstinstanzliche Gerichte eher vom Ergebnis her entscheiden und unter Umständen die langjährigen Vergleichsverhandlungen zugunsten von Müller-Spreer berücksichtigen könnten. [...] Es könnte auch im Interesse des Landes Berlin liegen, einen komplizierten und aufwendigen Zivilprozess, dessen Ausgang keineswegs sicher ist, zu vermeiden, selbst wenn dieser in letzter Instanz möglicherweise gewonnen würde."

In dem Rechtsgutachten wird zunächst erklärt, dass nach wie vor nicht geklärt sei, ob der Käufer tatsächlich einen nicht genehmigungsfähigen Antrag gestellt habe. Fraglich sei, ob eine eventuelle Treuwidrigkeit des Erwerbers weiterhin dazu führen würde, dass er sich nicht auf sein Rücktrittsrecht berufen könne. Das OVG Urteil entziehe die Grundlage für eine bestandskräftige Baugenehmigung, sodass die Baugenehmigung ­ ziehe der Nachbar seinen Widerspruch nicht zurück ­ nicht mehr in Bestandskraft erwachsen könne. Insoweit hätte auch ein ursprünglich genehmigungsfähiger Antrag vom Bauherrn nicht zur Bestandskraft 1046

Anschreiben zur gutachterlichen Stellungnahme vom 31. Januar 2008, S 21, 223 ff.; vgl. auch Schreiben vom 9. Januar 2008, F 11, Bl. 1338 ff.; Gutachterliche Stellungnahme, S 21, Bl. 220 ff. führen können. Dies spreche dafür, dass die Erwägungen einer Treuwidrigkeit zurücktreten müssen, mit der Folge, dass sich der Käufer nunmehr auf sein Rücktrittsrecht berufen könne.

Fraglich sei weiter, welche Ansprüche der Käufer aus der Zusatzvereinbarung herleiten könne. Ziffer III.4.1 Abs.1 der Zusatzvereinbarung sieht folgende Regelung vor: „Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Bebaubarkeit des Areals sichergestellt ist und die Bebauung wie in den Planungsentwürfen vorgesehen mit ­ abweichend von den Planungsentwürfen ­ zehn oberirdischen Vollgeschossen mit einer oberirdischen Bruttogeschossfläche von 17.500 m² - kann je nach Entwurf variieren ­ für Kerngebietsnutzung (MK 1) entsprechend dem Wettbewerbsergebnis sowie unterirdischer Bebauung durchgeführt werden kann. Der Übertragende sichert für diese Konzeption die erforderliche Mitwirkung zu."

Zu überprüfen sei, ob diese Ziffer als Beschaffenheitsgarantie eingestuft werden könne. Bei einer Beschaffenheitsgarantie hafte der Verkäufer verschuldensunabhängig für eine bestimmte Eigenschaft oder einen bestimmten Erfolg. Voraussetzung dafür sei, dass der Verkäufer in bindender Weise die Gewähr für die vereinbarte Beschaffenheit übernommen habe und zu erkennen gegeben habe, dass er für die Folgen des Fehlens einstehen wolle. Eine solche Garantieerklärung lasse sich der oben genannten Ziffer nicht entnehmen. Dies sei vor allem vor dem Hintergrund zu sehen, dass der erste Entwurf zur Zusatzvereinbarung noch vorsah, dass der „Übertragende garantiert, dass das Objekt wie in den Planungsentwürfen vorgesehen [...] bebaubar ist." Geprüft werden müsse auch, ob hier eine baubehördliche Zusicherung des Landes Berlin durch die Formulierung, dass das Land Berlin die erforderliche Mitwirkung für die Konzeption „zusichert" und erklärte, dass die Bebaubarkeit des Areals sichergestellt sei. Grundsätzlich könne das Land Berlin das Risiko der zukünftigen Bebaubarkeit des Grundstücks vertraglich übernehmen. Entsprechende Absprachen würden insbesondere dann nahe liegen, wenn der Verkäufer und Träger der Planungshoheit ein und dieselbe Person sei, weil dann die vereinbarte Verwendung der Kaufsache nicht alleine vom Willen eines Dritten abhänge. Eine entsprechende vertragliche Risikoübernahme könne im Einzelfall auch dann gegeben sein, wenn Private und Gemeinde bei der Bauleitplanung eng zusammenarbeiten würden. Im vorliegenden Fall sei keine vertragliche Risikoübernahme durch das Land Berlin erkennbar, da dem Erwerber auch aus den vorherigen Verhandlungen bekannt gewesen sei, dass die Senatsverwaltung für Finanzen als privatrechtlicher Verhandlungspartner nicht selbst entsprechendes Baurecht schaffen könne. Ferner sei der Begriff der „Mitwirkung" unpräzise, da unklar sei, was mit dem Begriff gemeint sei. Eine Verpflichtung zur Mitwirkung sei gerade keine Erfolgshaftung. Es könnte erwogen werden, dass hier aufgrund des Urteils ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliege. Hier würden aber deutlich bessere Gründe dafür sprechen, dass die Bebaubarkeit des Areals nicht zur gemeinsamen Geschäftsgrundlage gemacht worden sei.

Rechtliche Stellungnahme der Rechtsanwaltskanzlei Redeker zu möglichen Schadensersatz- und Entschädigungsansprüchen des Investors

Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erstellte die Rechtsanwaltskanzlei Redeker ein Rechtsgutachten zu möglichen Schadensersatzansprüchen gegen das Land Berlin aufgrund der in Rede stehenden öffentlich-rechtlichen Vorgänge. Absprachegemäß blieben dabei die notariellen Verträge der Senatsverwaltung für Finanzen unberücksichtigt.

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Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004, § III.4.1, F 8, Bl. 3492 f.; siehe auch S 21, Bl. 203.

1048

Gutachterliche Stellungnahme vom 31. Januar 2008, S 21, Bl. 220 ff.