Grundstück

Verwaltungsinterne Diskussion über die Zuständigkeit der Kostentragungspflicht

In einer verwaltungsinternen Nachbesprechung habe ein Mitarbeiter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung darauf hingewiesen, dass „seine Verwaltung aufgrund des ihnen vorliegenden Rechtsgutachtens kein Haftungsrisiko des Landes Berlin" im Rahmen des Bauplanungs- und Baugenehmigungsverfahrens sehe und daher nicht bereit sei, etwaige Vergleichskosten zu übernehmen. Der Referatsleiter Roth habe darauf verwiesen, dass Fehler im Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans und Mängel im Baugenehmigungsverfahren ursächlich für einen eventuellen Rücktritt des Investors von der Zusatzvereinbarung seien.

Senatsbaudirektorin Lüscher fasste mit Schreiben vom 5. Februar 2008 an Staatssekretär Teichert die Erzielung des folgenden Zwischenergebnisses zusammen:

Danach hätten die gemeinschaftlich geführten Gespräche mit der Nachbarklägerin dazu geführt, dass gegen eine Zahlung von 4 Mio. die GVG bereit sei, die Klagen gegen den Bebauungsplan I-50 und die an den Bauherrn Müller-Spreer erteilte Baugenehmigung zurückzunehmen. In diesem Fall wäre die kurzfristige Anordnung eines Baustopps durch das OVG Berlin-Brandenburg in dem einstweiligen Rechtsschutzverfahren zur Herstellung der aufschiebenden Wirkung der gegen die Baugenehmigung erhobenen Klage abgewendet.

Die Senatsbaudirektorin Lüscher wies nochmals darauf hin, dass das Haftungsrisiko des Plangebers für den Bebauungsplan I-50 und der Baugenehmigungsbehörde als so gering einzuschätzen sei, dass der Weg einer Verteidigung des Bebauungsplans durch Revisionszulassungsantrag zum Bundesverwaltungsgericht und parallele vorsorgliche Heilung durch ein ergänzendes Planungsverfahren beschreitbar erscheinen würden. Den Äußerungen des Staatssekretärs habe sie entnommen, dass er aufgrund der zivilrechtlichen Ansprüche von einem beachtlichen Risiko ausgehe. Die Senatsverwaltung für Finanzen möge nun entscheiden, wie mit den Haftungsrisiken aus dem Grundstücksgeschäft umgegangen werden solle und mitteilen, ob die Abwägung zwischen den Risiken aus dem Vertragsverhältnis und der Klageablösungsoption der GVG ergebe, dass die Annahme des Angebots der GVG eine angemessene und sinnvolle Lösung sei.

In dem Schreiben wies die Senatsbaudirektorin weiter darauf hin, dass allein durch den Abschluss einer Vereinbarung mit der GVG noch keine Bestandskraft der erteilten Baugenehmigung eintreten würde, da die Möglichkeit zur Einlegung weiterer Nachbarrechtsbehelfe von anderer Seite nicht ausgeschlossen werden könne. Darüber hinaus seien auch die von dem Bauherrn angestrengten Verfahren wegen angeblicher Bauverzögerung weiter anhängig.

Die Korrespondenz zwischen den beiden Häusern ging in der Folgezeit weiter. Mit Antwortschreiben vom 6. Februar 2008 stellte Staatssekretär Teichert erneut fest, dass ursächlich für einen eventuellen Rücktritt des Herrn Müller-Spreer von der Zusatzvereinbarung und dem dann drohenden Schadensersatz die durch das Urteil rechtswidrig gewordene Baugenehmigung und ein ggf. drohender Baustopp wären. Es sollte daher das gemeinsame Ziel sein, eine Einigung mit der GVG und den betroffenen weiteren Nachbarn herbeizuführen.

Dabei sprach er u. a. folgende Empfehlung aus: 1062

Besprechungsvermerk vom 4. Februar 2008, F 12, Bl. 1620 f.; siehe auch E-Mail vom 1. Februar 2008, F 12, Bl. 1619.

1063

Schreiben der SBD vom 5. Februar 2008, F 12, Bl. 1630 f.; siehe dazu Vermerk vom 7. Februar 2008, Einlegung einer Nichtzulassungsbeschwerde nicht erfolgsversprechend, S 5, Bl. 2199 f., 2210. „Ich empfehle daher, dass Ihre Verwaltung und der Bezirk eine Vereinbarung mit Herrn Müller-Spreer schließen, in der ihm das Baurecht für sein beantragtes Vorhaben eingeräumt wird und Herr Müller-Spreer im Gegenzug die im Baugenehmigungsverfahren eingelegten Rechtsmittel zurücknimmt. Meine Verwaltung strebt in Folge des rechtsunwirksamen Bebauungsplans für das Land Berlin mit der Grundstückseigentümerin des Melia-Hotels eine Vereinbarung an, in der die Eigentümerin alle anhängigen Rechtsmittel im Bauplanungs- und Baugenehmigungsverfahren zurücknimmt."

Parlamentsbeteiligung zum Abschluss der Vergleichsvereinbarung GVG Anfang Februar 2008 gaben die Senatorin Junge-Reyer und Senator Dr. Sarrazin dem Senat einen Überblick über die möglichen Konsequenzen aus der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburgs. Sie unterrichteten den Senat ferner darüber, dass im Hinblick auf die prominente Lage des „Spreedreiecks" im Stadtzentrum und des drohenden Baustopps derzeit mit allen Beteiligten die Möglichkeit einer außergerichtlichen Verständigung erörtert werde. Sofern eine Einigung zustande komme, werden die finanziellen Auswirkungen in einer von der Senatsverwaltung für Finanzen unter Beteiligung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu erstellenden Vorlage an den Unterausschuss Vermögensverwaltung des Hauptausschusses dargestellt.

Der Senat führte sodann eine Aussprache über die von Senator Dr. Sarrazin vorgelegte Vorlage Nr. 1024/2008. Danach solle der Senat u. a. die Ermächtigung der Senatsverwaltung für Finanzen zum Abschluss der Vergleichsvereinbarung mit der GVG und dem Bauherrn Müller-Spreer auf Grundlage der vorgelegten Entwürfe beschließen. Zur Begründung führte die Senatsverwaltung für Finanzen an, dass in der Zusatzvereinbarung eine bestandskräftige Baugenehmigung bis zum 30. September 2006 zugesagt worden sei. Der Senat habe der Zusatzvereinbarung am 23. November 2004 zugestimmt. Das Abgeordnetenhaus habe dem Bebauungsplan I-50 am 31. August 2006 zugestimmt. Gegen diesen Bebauungsplan habe die GVG erfolgreich einen Normenkontrollantrag eingelegt. Das OVG habe den Bebauungsplan für unwirksam erklärt, sodass damit auch die Baugenehmigung rechtswidrig geworden sei. Es sei davon auszugehen, dass das einstweilige Rechtsschutzverfahren dazu führen werde, dass ein Baustopp verhängt werde. Für diesen Fall habe der Investor den Rücktritt von der Zusatzvereinbarung mit entsprechendem Schadensersatz angedroht. Es würden folgende Handlungsalternativen in Betracht kommen:

Es könnte eine Vergleichsvereinbarung mit der GVG geschlossen werden, Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision beim Bundesverwaltungsgericht eingelegt oder die Heilung des Bebauungsplans beschritten werden. Die beiden letztgenannten Alternativen würden dabei zu einem Baustopp mit der oben genannten Konsequenz führen. Von daher sei folgende Vergleichsverhandlung mit der GVG geführt worden.

Der GVG werde für die Rücknahme der anhängigen Rechtsbehelfe eine Entschädigung von 4 Mio. als finanzieller Ausgleich für die Wertminderung ihres Grundstücks durch die Verschattung des Hotels und der damit verbundenen wirtschaftlichen Nachteile gezahlt. Als Gegenleistung für die Bestandskraft der Baugenehmigung verzichte der Investor auf sein Rücktrittsrecht von der Zusatzvereinbarung und nehme darüber hinaus alle seine anhängigen Klagen und Widersprüche im Baugenehmigungsverfahren zurück.

1064

Schreiben des StS Teichert vom 6. Februar 2008, F 12, Bl. 1638 f.; siehe zum Verhandlungsablauf auch S 5, Bl. 2206 f.

1065

Senatsprotokollnotiz vom 5. Februar 2008, F 12, Bl. 1626; siehe auch Vorbereitung, F 12, Bl. 1622 ff.

Mit dem angestrebten Vergleich können Schadensersatzansprüche in zweistelliger Millionenhöhe vermieden werden, die der Investor für den Fall des Rücktritts angekündigt habe.

Zu diesem Rücktritt sehe sich der Investor gezwungen, wenn nach dem Urteil zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans keine Einigung über die durch die zwischenzeitliche Bauverzögerung entstandenen vermeintlichen Schäden, insbesondere wegen entgangener Mieteinnahmen und Vertragsstrafen aus dem bereits abgeschlossenen Mietvertrag in zweistelliger Millionenhöhe, erzielt werde. Durch den unwirksamen Bebauungsplan und die damit verbundene Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung sei das Prozessrisiko für Berlin erheblich gestiegen.

Der Senat beschloss die Ermächtigung zum Abschluss der Vergleichsvereinbarung sodann am 19. Februar 2008.

Mit Schreiben vom 19. Februar 2008 unterrichtete die Senatsverwaltung für Finanzen das Abgeordnetenhaus von Berlin über diesen Vorgang und bat um zustimmende Kenntnisnahme zu Mehrausgaben in Höhe von 4 Mio.. Diese Ausgabe sollte dabei letztlich durch die Senatsverwaltung für Finanzen erfolgen.

Die zustimmende Kenntnisnahme erfolgte am 19. März 2008 im Unterausschuss „Vermögensverwaltung" des Hauptausschusses.

Verhandlungsergebnis GVG

Das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Finanzen, schloss am 13. März 2008 eine Vergleichsvereinbarung mit der GVG.

In der Vorbemerkung des Vergleiches steht, dass das Land Berlin daran interessiert sei, dass die GVG den Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan, die Klage gegen die Baugenehmigung und die Beschwerde gegen den Beschluss im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zurücknimmt. Die GVG sei zu einer Rücknahme der vorgenannten Rechtsbehelfe nur gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung bereit.

In § 1 der Vergleichsvereinbarung „Verpflichtungen der Parteien" verpflichtete sich die GVG, alle anhängigen Rechtsbehelfe zurückzunehmen. Darüber hinaus verpflichtete sich die GVG, auch in Zukunft keine öffentlich-rechtlichen Einwände gegen die Bebauung und Nutzung des Grundstücks „Spreedreieck" gemäß dem Bebauungsplan und der Baugenehmigungen einschließlich des 3. und 4. Nachtrags zu erheben. Auch zivilrechtliche Ansprüche werde die GVG nicht geltend machen. Öffentlich-rechtliche oder zivilrechtliche Haftungs- oder Entschädigungsansprüche gegen das Land Berlin werde die GVG nicht beanspruchen. Dieser Anspruchsverzicht gelte nicht für den Fall der Abänderung der Baukörper und/oder der Gestaltung der Gebäude und/oder ihrer Ausmaße einschließlich Aufbauten für Gebäudetechnik und sonstiger Anlagen, die keine Vollgeschosse darstellen.

In § 2 der Vergleichsvereinbarung verpflichtete sich das Land Berlin, Zug um Zug gegen Rücknahme der jeweiligen Rechtsbehelfe 4 Mio. an die GVG zu zahlen. Diese Zahlung stehe auch im Zusammenhang mit den entstandenen Nachteilen der GVG, die diese durch die fehlende Voraussetzung für die Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung, der Nichteinhaltung von Abstandsflächen und der dadurch nach Auffassung des OVG „indizierten" Folgen für die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und sich den daraus ergebenden Wertverlust am Grundstück der GVG. 1066

Senatsvorlage Nr. 1024/2008 vom 15. Februar 2008, R 3, Bl. 154 ff.; siehe dazu auch E-Mail vom 18. Februar 2008, S 12, Bl. 245 f.

1067

Senatsbeschluss Nr. S-1024/2008, F 12, Bl. 1779 f.

1068

Schreiben vom 19. Februar 2008, Grüne Nr. 123.

1069

Vergleichsvereinbarung vom 13. März 2008, F 14, Bl. 2514 ff.