Grundstücksgeschäften am „Spreedreieck"

Der Untersuchungsausschuss kommt zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass im Zusammenhang mit den Grundstücksgeschäften am „Spreedreieck" zugunsten des Landes Berlin ein positiver Saldo in Höhe von mindestens 4,277 Mio. Euro und höchstens 33,421 Mio. Euro erwirtschaftet wurde. Diese Schwankung ergibt sich aus der Bewertung des zu bilanzierenden Restitutionsanspruchs der Erben nach Max Reinhardt, von dem das Land Berlin im kausalen Zusammenhang mit den „Spreedreiecksgeschäften" befreit wurde und der zwischen mindestens 63 Mio. DM und höchstens 120 Mio. DM anzusetzen war.

Dabei wurden alle Geldzu- und abflüsse und sonstigen Belastungen oder Befreiungen des Landeshaushalts bilanziert. Dies sind namentlich einerseits die unmittelbar im Zusammenhang stehenden Kaufpreisanpassungen und weiteren Grundstücksgeschäfte aus der Zusatzvereinbarung für das „Spreedreieck" selbst. Andererseits wurden die an die gegenüberliegenden Grundstücksnachbarn der Friedrichstraße 103 abgeflossenen 4 Mio. Euro zur gütlichen Beilegung der Klageverfahren zum Bebauungsplan „Spreedreieck" als Schadensposten bilanziert.

Darüber hinaus wurden und werden im alltäglichen Vollzug sämtlicher Grundstücksgeschäfte des Landes Berlin permanent Anpassungen vorgenommen. So wurde z. B. für das Grundstücksgeschäft Friedrichstraße 100 wegen abweichender Bebaubarkeit eine schon im Vertrag antizipierte Kaufpreisanpassung in Höhe von ca. 1,6 Mio. Euro vorgenommen, um so vertragskonforme Verhältnisse zu schaffen. Diese normalen Vertragsabwicklungen stellen jedoch weder einen Vermögensschaden im Sinne der Fragestellung des Untersuchungsauftrages dar noch stehen sie in einem Zusammenhang mit den gegenständlichen Vorgängen am „Spreedreieck".

Vermögensrechnung aufgrund der Vertragsgestaltung

Bei der Schadensberechnung ist zunächst zu berücksichtigen, dass das Land Berlin im Falle einer Restitution des Deutschen Theaters an die Erbengemeinschaft Max Reinhardt zum einen das Deutsche Theater und die Kammerspiele hätte zurückgeben müssen. Zum anderen hätte das Land Berlin zusätzlich zum Verlust der Theatergrundstücke nach dem letzten Stand der Ermittlungen ca. 63.000.000 DM (ca. 32.211.388) an Ausgleichszahlungen leisten müssen.

Diese Zahlung musste das Land Berlin nicht leisten, weil im Jahr 2000 die Erbengemeinschaft auf ihre Restitutionsansprüche verzichtete. Im Gegenzug zahlte der Investor MüllerSpreer einen Millionenbetrag an die Erbengemeinschaft. Ferner musste der Investor MüllerSpreer für die Übertragung des Flurstücks 241 („Spreedreieck") einen Wertausgleich in Höhe von 3.000.000 DM (ca. 1.533.876) an das Land Berlin zahlen.

Demgemäß kann festgehalten werden, dass das Land Berlin zunächst einen positiven Ertrag in Höhe von 33.745.264 erwirtschaftet hatte. Von diesem Betrag ist der Verkehrswert für das Flurstück 241 in Abzug zu bringen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ermittelte im Juli 2000 einen Verkehrswert für das Flurstück 241 in Höhe von rund 32.936.000 DM (ca. 16.839.909).

Dieses Geschäft wies daher im Jahr 2000 ein Habensaldo in Höhe von 33.064.000 DM (ca. 16.905.355) auf.

Verkehrswertermittlung von SenStadt an SenFin vom 3. Juli 2000, LA 5, Bl. 1537.

Aufgrund des Abschlusses der Zusatzvereinbarung im Jahr 2004 kam es zu einer Minderung des Ertragswertes. Wie bereits ausführlich dargestellt, war der Abschluss der Zusatzvereinbarung aufgrund der nachträglich geänderten Vermögenszuordnung und dem im Vorfeld abgeschlossenen Grundstücksgeschäft vom 19. Dezember 2000 erforderlich geworden.

Dem Geschäft lag dabei folgender Minderwert zugrunde:

Das Land Berlin billigte dem Erwerber Müller-Spreer eine Kaufpreisminderung in Höhe von 8.700.000 netto zu.

Von diesem Betrag konnte das Land Berlin die bereits verauslagte Grunderwerbsteuer in Höhe von 802.482,03 in Abzug bringen.

Darüber hinaus wurden dem Erwerber die Flurstücke 242 und 243 (abzüglich der „Zuwegung") übertragen.

Der Verkehrswert der Flurstücke 242 und 243 ist mit Sachverständigengutachten auf 730.000 festgelegt worden.

Der Erwerb der „Tränenpalast"-Flurstücke kann hier unberücksichtigt bleiben, da der Investor den Kaufpreis in Höhe von 915.000 für das denkmalgeschützte „Tränenpalast"-Gebäude entrichtete.

Im Ergebnis verbleibt daher ein positiver Saldo in Höhe von 8.277.837.

Aufwand zur „Rettung" des Bebauungsplans

Aufgrund der Tatsache, dass das Land Berlin nunmehr endgültig die öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Erwerber beenden wollte, zahlte das Land Berlin für die Rücknahme der anhängigen Verfahren der GVG einen Betrag in Höhe von 4.000.000.

Berechnung des ehemaligen Finanzsenators

Zur Bewertung der Frage, ob dem Land Berlin ein Vermögensschaden entstanden ist, zog der Untersuchungsausschuss die Stellungnahme des damaligen Finanzsenators vor dem Hauptausschuss und den Bericht des Landesrechnungshofes heran. Auf den Bericht des Rechnungshofs von Berlin konnte der Ausschuss allerdings nicht in seinem Abschlussbericht Bezug nehmen, da der Rechnungshof einer Aufhebung der Vertraulichkeit dieser Unterlage widersprochen hat (siehe Teil A., Punkt 4.1). Senator Dr. Sarrazin (SenFin): „[...] Ich persönlich kann aus der heutigen Sicht nur sagen, dass dies ein vernünftiger Kompromiss war. Der Investor forderte dreistelligen Schadensersatz. Unsere eigenen Anwälte haben uns gesagt: Naja, man kann darüber reden, aber am Ende kommen mindestens 23 Millionen heraus, wenn wir uns einmal einen Prozess vorstellen, der über viele Jahre geht, wo das Grundstück weiter unbebaut ist. ­ Dann haben wir gesagt ­ und dazu stehe ich ausdrücklich ­: Okay!

Ein Preisnachlass von 8,7 Millionen plus eine weitere Liegenschaft von 730 000 also 9,4 Millionen, sind, um einen ziemlich sicheren Schadensersatz von 23 Millionen bis 27 Millionen ­ ohne Gerichtskosten, denn wenn man so etwas beklagt, wird es gleich noch einmal 30 Prozent teuerer. Dann sind wir gleich bei 35 Millionen oder 40 Millionen ­ abzuwenden ­ ­ Dies war ­ so, wie die Situation war ­ eine vernünftige und auch aus heutiger Sicht richtige Abwägungsentscheidung.

In diesem Rahmen haben wir eine gewisse Bebaubarkeit gesichert. Darauf hatte der Investor einen legitimen Anspruch. Schließlich hatte er das nicht gekauft, um dort Gemüse anzupflanzen, sondern um dort ein Haus zu errichten und dieses dann auch zu vermieten. Dazu wird sich gleich die Bausenatorin äußern. Natürlich hatten wir die Bebaubarkeit, die wir zusicherten, unter den Verwaltungen abgestimmt.

Nun kam das Urteil des Oberverwaltungsgerichts. Es ist nicht meine Aufgabe ­ ich bin auch kein Jurist ­, dieses Urteil zu bewerten. Urteile sind Tatsache, wie Steine, die vom Himmel fallen. Sie fallen dorthin, wo sie hinfallen, und da gibt es ein Loch im Pflaster. So ist das. Dann kann man sagen: Der Stein hätte nicht fallen dürfen. ­ Er ist aber nun einmal gefallen, und das Urteil ist eines, das man nicht berufen kann, und das war der nächste Fakt, und mit diesem Fakt musste man umgehen. Das haben wir mit der jetzigen Vereinbarung ­ 4 Millionen an den Eigentümer GVG und Abwendung aller weiteren Ansprüche an das Land Berlin ­ angesichts der Umstände elegant bewältigt.

Frau Kolat hat nach der Gesamtschadenbilanz gefragt. Machen wir einmal die Rechnung von Anfang an: 31,5 Millionen Wert der Restitution des Deutschen Theaters im Jahr 2000 minus 15,7 Millionen Abfindung an die Erben von Reinhardt ­ das zahlte der Investor ­ plus 1,5 Millionen Zahlung vom Investor an das Land Berlin ­ die bereits zitierten 8,7 Millionen Nachlass auf den Kaufpreis im Jahr 2004 waren das erste Minus ­ minus 0,73 Millionen für die zwei zusätzlichen Flurstücke bedeutet, dass das Vermögensgeschäft nach der Zusatzvereinbarung noch einen Nettowert von 7,87 Millionen hatte. Das liegt ganz nah an dem damaligen Verkehrswert von 7,9 Millionen. Das heißt, ein nennenswerter Vermögensschaden für das Land ­ gemessen am Wert der Liegenschaft ­ trat mit der Ergänzungsvereinbarung bezogen auf das Jahr 2004 nicht ein.

Jetzt haben wir in der Tat einen Vermögensschaden dadurch, dass wir davon noch einmal 4 Millionen abziehen müssen. ­ [Stefan Zackenfels (SPD): Entgangener Gewinn!] ­ Das ist nicht schön, aber unvermeidlich. Gleichwohl bleibt ein positiver Nettosaldo, und ich sehe in selbstkritischer Prüfung ­ meine Mitarbeiter in die Kritik einbeziehend ­ nicht, was wir seit dem Jahr 2002 anders oder besser hätten machen können. ­ Danke schön!"