Untersuchungsauftrages

Das Plenum beauftragte den Untersuchungsausschuss ferner damit, zu klären, ob die getroffenen Abwägungen, Regelungen, Vereinbarungen und Maßnahmen rückblickend zur Wahrung der Interessen des Landes Berlin ausreichend gewesen sind.

In der Sachverhaltsdarstellung sind hierzu ausführliche Schilderungen enthalten. Zusammenfassend sind folgende Punkte hervorzuheben.

Wie bereits zuvor genauer dargestellt, ergaben die Ermittlungen, dass der Abschluss des Vertrages vom 19. Dezember 2000 zwar grundsätzlich ein positives Geschäft für das Land Berlin gewesen ist, aber die unzureichende Berücksichtigung der Bahnbelange ­ auch vor dem Hintergrund des bereits erlassenen Bundesverwaltungsgerichtsurteils - in der Vertragsgestaltung letztlich zu geringeren Einnahmen als erwartet, führte.

Ferner kritisiert der Untersuchungsausschuss, dass das Land Berlin in dem Kaufvertrag vom 19. Dezember 2000 die Bebaubarkeit des Grundstücks im Rahmen des Bebauungsplanentwurfes ohne Vorbehalt zusicherte. Die Zusicherung von „Baurecht" ist zwar zwecks Preisbestimmung zweckmäßig, sollte aber nur unter dem Vorbehalt der Festsetzung des Bebauungsplans abgegeben werden, um ein unnötiges Haftungsrisiko zu vermeiden.

Mangels entgegenstehender Beweise ist hier davon auszugehen, dass ein möglicher zivilrechtlicher Prozess statt des Abschlusses einer Zusatzvereinbarung rückblickend nicht die bessere Alternative gewesen wäre. Die Abwägung des Prozessrisikos, wenn auch nicht ausreichend dokumentiert, führte letztlich zu der vertretbaren Lösung des Abschlusses einer Zusatzvereinbarung. Hier ist aber festzuhalten, dass die Senatsverwaltung für Finanzen nicht ausreichend die nach Aussage der Zeugen vorgenommene Prüfung der möglichen Ansprüche des Erwerbers gegen das Land Berlin dokumentierte. Darüber hinaus hätte das Land Berlin aufgrund der Komplexität des Falles und der Höhe der geltend gemachten Ansprüche des Erwerbers aus dem Kaufvertrag vom 19. Dezember 2000 unmittelbar nach Bekanntwerden der Probleme eine externe Rechtsanwaltskanzlei beauftragen müssen.

Im Zusammenhang mit der Vertragsgestaltung der Zusatzvereinbarung ist ferner anzumerken, dass die Aufnahme einer Frist zur Erteilung einer Baugenehmigung erhebliche rechtliche Bedenken aufkommen lässt und zu Risiken führen kann. Die Fristsetzung hat zwar im vorliegenden Fall nicht kausal zu einem berechenbaren Schaden geführt aber doch zu wesentlichen rechtlichen Auseinandersetzungen beigetragen. Der Untersuchungsausschuss spricht hier die Empfehlung aus, zukünftig keine öffentlich-rechtlichen Fristen in einem Grundstückskaufvertrag aufzunehmen, da die Erteilung von „Baurecht" von vielen nicht beeinflussbaren Faktoren, wie Nachbarwidersprüchen, abhängt. Darüber hinaus greift hier die Senatsverwaltung für Finanzen in den Zuständigkeitsbereich einer anderen Behörde ein.

Ferner ist unbestritten, dass das OVG Berlin-Brandenburg den Bebauungsplan I-50, unberücksichtigt der Klagerücknahme, für unwirksam erklärte. Dies führte im Rahmen der Schadensminderung dazu, dass das Land Berlin 4 Mio. an den klagenden Nachbarn (GVG) zahlte. Hätte das Land Berlin diesen Vergleich nicht geschlossen, hätte der Erwerber des Baugrundstücks von der Zusatzvereinbarung zurücktreten können und Schadensersatz aus dem Kaufvertrag vom 19. Dezember 2000 mindestens im zweistelligen Millionenbereich gegen das Land Berlin geltend gemacht. Zudem hätte der Bau nicht weiter betrieben werden können, sodass an dieser exponierten Lage eine Bauruine vorzufinden gewesen wäre. In diesem Zusammenhang ist noch zu erwähnen, dass das Land Berlin in den Vergleichsvereinbarungen aus dem Jahr 2008 vorausschauend alle Maßnahmen ergriffen hat, um weitere Nachbarwidersprüche zu verhindern, um so einen weiteren Verlust für das Land Berlin abzuwenden.

Schließlich kommt der Untersuchungsausschuss hier zu dem Ergebnis, dass die geäußerte Kritik, fehlerhafte Verträge sollten nicht mit „Baurecht" kompensiert werden, nicht berechtigt ist. Aufgrund der Haushaltslage des Landes Berlin ist der Senat verpflichtet, alles denkbar

Mögliche zu unternehmen, um den Haushalt zu entlasten.

Teil D. Politische Bewertung

1. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse - 10 Kernbotschaften

Kein Schaden für Berlin: Wirtschaftlich positiver Saldo für das Land trotz schlechter Ausgangslage und schwieriger Zwischenetappen

Unter Berücksichtigung der finanz-, kultur- und stadtentwicklungspolitischen Belange, einschließlich der Ablösung von unbestreitbar existierenden Restitutionsansprüchen der Erben nach Max Reinhardt am Deutschen Theater, ist die Entwicklung am „Spreedreieck" ein für das Land Berlin insgesamt vorteilhaftes Geschäft.

Im Ergebnis verbleibt ein positiver Saldo i.H.v. mindestens 4,277 Mio. für das Land Berlin.

In dieser Bilanz sind einerseits die Restitutionsansprüche am Deutschen Theater i.H.v. angenommenen 63,0 Mio. DM (32,2 Mio.) berücksichtigt, als auch der Grundstücksverkehrswert für das „Spreedreieck", die dem Investor zugestandene Kaufpreisminderung und weitere Grundstücksübertragung sowie die Ausgleichszahlung an die Anrainer. Der positive Saldo für Berlin würde sich sogar auf bis zu 33,421 Mio. erhöhen, unter der Annahme, dass die Erben nach Max Reinhardt einen Restitutionsanspruch für das Deutsche Theater i.H.v. bis zu 120,0 Mio. DM (61,35 Mio.) hätten durchsetzen können.

Dreh- und Angelpunkt der wesentlichen Schwierigkeiten am „Spreedreieck" sind die mangelhafte Gestaltung des ersten Kaufvertrages im Jahr 2000 durch die CDU-geführte Senatsfinanzverwaltung einschließlich der Nichtberücksichtigung des Grundsatzurteils des Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) zur unterirdischen Grundstückszuordnung. Die Untersuchung hat ergeben, dass der Senat ab 2001- mit dieser extrem schwierigen Ausgangslage konfrontiert ­ insgesamt umsichtig gehandelt und Schaden vom Land abgewendet hat. In mehreren Phasen der Entwicklung am „Spreedreieck" bestand aufgrund vertraglicher Vereinbarungen und Fristen ein erheblicher Entscheidungsdruck, der zur Vermeidung oder Minderung von Ansprüchen Dritter sehr zeitnahe Lösungen durch das Land Berlin erforderte.

Der Kardinalfehler: Abschluss eines mangelhaften Kaufvertrages

Der am 19. Dezember 2000 unter Federführung des damaligen Finanzsenators Peter Kurth und seines Staatssekretärs Hugo Holzinger (beide CDU) abgeschlossene Kaufvertrag mit gleichzeitiger Erledigungserklärung der Restitutionsansprüche gegen das Land Berlin hätte so nie unterzeichnet werden dürfen. Ein Zeuge, der später mit der Thematik „Spreedreieck" intensiv befasst war, nannte diesen Kaufvertrag einen „faulen und leichtsinnigen Grundstücksdeal".

Dem Erwerber des Grundstücks „Spreedreieck" wurde vertraglich die Bebauung des Grundstücks mit einer Bruttogeschossfläche von 15.000 m² auf der Grundlage des sich im Entwurfsstadium befindenden Bebauungsplans I-50 („Spreedreieck") zugesichert.

Der Vertrag wurde in sehr kurzer Zeit verhandelt und abgeschlossen. Der ehemalige Finanzsenator Peter Kurth erwartete sich dadurch zusätzliche Einnahmen i.H.v. 3,0 Mio. DM (1,5 Mio.) für das Land noch für das Haushaltsjahr 2000. Aus diesem übereilten und mangelhaften Vertragsabschluss resultieren letztlich aber die wesentlichen Probleme bei der späteren Entwicklung am „Spreedreieck".

Dem Investor wurde u.a. die „Lastenfreiheit" des Flurstückes zugesichert.