Immobilie

Bruttogeschossfläche (BGF) von über 20.000 m² deutlich über den grundsätzlich vereinbarten 17.500 m² BGF lag.

Wenngleich die inhaltlichen und planerischen Gründe für diese signifikante Erhöhung im Untersuchungsausschuss nicht restlos aufgeklärt werden konnten, bleibt festzuhalten, dass in rechtlicher Hinsicht diese Erhöhung nicht zu beanstanden ist. Denn vertraglich wurde dem Investor in der Zusatzvereinbarung zugestanden, dass die Bruttogeschossfläche je nach Entwurf und Wirtschaftlichkeit variieren könne.

Aus stadtentwicklungspolitischer Sicht legte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ihr Hauptaugenmerk auf die Aspekte Kubatur und Städtebau und beurteilte das Vorhaben zu Recht nicht allein nach m²-Geschossfläche. Sie wertete schließlich das Projekt als städtebaulich verträglich. Die mit dieser Thematik befassten Zeugen haben übereinstimmend erklärt, dass eine deutliche Reduzierung der BGF die grundsätzliche Überarbeitung des vorliegenden Architektenentwurfes und B-Plan-Entwurfes bedeutet hätte. Diese Zeit stand praktisch angesichts der Fristen für das einzuräumende Baurecht und die Baugenehmigung nicht mehr zur Verfügung.

Schließlich wurde der Bebauungsplan I-50 („Spreedreieck") im Abgeordnetenhaus am 31. August 2006 mit den Stimmen von SPD, CDU, Linkspartei.PDS und FDP gegen die Stimmen der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen beschlossen.

Der Paukenschlag: Unvorhersehbares Urteil zum Bebauungsplan

Im Dezember 2007 erklärte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) den Bebauungsplan I-50 („Spreedreieck") für nichtig. Die wesentlichen Entscheidungsgründe waren:

- Eine Teilfläche (Flurstück 243) hätte als Verkehrsfläche und nicht als Kerngebiet ausgewiesen werden müssen

- Abwägungsmängel bei der Ermittlung der Abstandflächen und der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung

- Missachtung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf das in der Friedrichstraße gegenüberliegende Hotel „Meliã".

Dieses Urteil kam völlig unerwartet. Die bisher gängige Praxis in der Verwaltung bei der Aufstellung von Bebauungsplänen v.a. in der Innenstadt, die gängige Rechtsprechung sowie das erstinstanzliche Urteil wurden damit praktisch auf den Kopf gestellt.

Der Senat legte förmlich Rechtsmittel ein, denn er teilte die Auffassung des Gerichts nicht.

Es bestand jedoch enormer Handlungs- und Zeitdruck, da die Baugenehmigung bereits erteilt war und sich das Bauvorhaben schon in der Realisierungsphase befand. Schließlich standen erneut Schadenersatzforderungen des Investors im Raum, nun in erheblich höherem Maß als vor 2004. Zudem drohte in der Innenstadt an prominenter Stelle über viele Jahre eine Bauruine, denn ein möglicher Rechtsweg wäre langwierig und zeitaufwendig geworden. Der Senat entschloss sich daher aus gutem Grunde, quasi alternativ eine außergerichtliche Lösung mit den Klägern zu suchen.

Die Zweite Notfallrettung: Vergleichslösung sichert Baufortschritt

Aufgrund des unvorhersehbaren Urteils drohte unmittelbar ein Baustopp mit den o.g. Folgen.

Innerhalb von nur wenigen Wochen nach Urteilsverkündung gelang es dem Senat, unterschriftsreife Vergleiche mit der Klägerin, der Grundstücksverwaltungsgesellschaft Am Weidendamm (GVG) und dem Investor Müller-Spreer, zu erzielen. Mit der Friedrich straße 100 konnte ohne Kompensationsleistung eine Verzichtserklärung vereinbart werden und der Admiralspalast verabschiedete sich von seinen „Trittbrettfahrervorstellungen".

Die Beweisaufnahme ergab zudem, dass trotz der behaupteten Gesundheitsgefährdung der Mitarbeiter (Hotel Meliã) durch die geringen Abstandsflächen zum „Spreedreieck" keinerlei Maßnahmen zu deren Gunsten ergriffen wurden. Auffällig ist vielmehr, dass die GVG auf der dem „Spreedreieck" abgewandten Seite ihres eigenen Gebäudes selbst verhältnismäßig doppelt so schlechte Abstandsfläche geschaffen hat.

Die GVG reizte ihre Position aus und so blieb dem Land Berlin keine Alternative, als dem letztlich konsensualen Ausgleich einer Zahlung von 4,0 Mio. zuzustimmen. Der Rechtsbehelf des Landes gegen das bisher nicht rechtskräftige Urteil des OVG wurde zurückgezogen und im Gegenzug verzichtete die Klägerin auf Folgerungen aus dem Urteil ­ wie zum Beispiel auf die Durchsetzung eines Baustopps oder Rückbaus.

1.10 Transparenz und Information: Kontinuierliche Parlamentsbeteiligung nach 2001

Der mangelhafte Kaufvertrag aus dem Jahr 2000 löste wie dargelegt die sehr negativen Folgewirkungen aus. Der Senat musste in der Folge einen äußerst komplizierten und komplexen „Reparaturbetrieb" durchführen. Im Unterschied zum ersten Kaufvertrag wurde das Parlament nach 2001 kontinuierlich, rechtzeitig und ausführlich über die notwendigen Schritte informiert und beteiligt. Dies trifft insbesondere für die Vorbereitung und den Abschluss der Zusatzvereinbarung im Jahr 2004, bei der das Abgeordnetenhaus anders als beim ersten Kaufvertrag um Zustimmung gebeten wurde, den Beschluss über den Bebauungsplan I-50 und die Verhandlungen und Folgevereinbarungen mit den Anrainern nach dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) im Jahr 2007 zu.

Schließlich beantwortete der Senat in den Jahren 2007 und v.a. 2008, zunächst im Hauptausschuss und den entsprechenden Unterausschüssen, dann im Plenum des Abgeordnetenhauses, umfassend sämtliche sich aus den Konsequenzen des OVG-Urteils ergebenden Fragen der Parlamentarier. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass das Parlament nach 2001 stets über die erforderlichen Schritte informiert wurde und seine Kontrollrechte wahrnehmen konnte. Der Untersuchungsausschuss förderte denn auch keine wirklich neuen, allenfalls vertiefende Erkenntnisse zu Tage.

2. Bewertung der Untersuchungsergebnisse im Einzelnen

Die Arbeit im Untersuchungsausschuss

Die Einrichtung des parlamentarischen Untersuchungsausschusses zur „Aufklärung der Vermögens- und Baupolitik am „Spreedreieck" und den umliegenden Grundstücken, insbesondere Friedrichstraße 100-103", wurde am 11. September 2008 vom Abgeordnetenhaus beschlossen. Der Untersuchungsausschuss kam am 29. September 2008 zu seiner ersten Sitzung zusammen und begann auf Drängen der Opposition unmittelbar nach der Winterpause des Parlamentes am 9. Januar mit seiner ersten Zeugenvernehmung, obwohl zu diesem Zeitpunkt ein nicht unbeträchtlicher Teil des am Ende mehrere Hundert Ordner umfassenden Aktenbestandes zur Vorbereitung der Vernehmungen noch nicht vorlag. Daraus folgte eine anfänglich gelegentlich unpräzise Befragung durch die Ausschussmitglieder, beispielsweise bei der sauberen Trennung der unterschiedlichen Problemlagen der verschiedenen unterirdischen Anlagen.

Als Frist des Untersuchungsausschusses war im Einsetzungsbeschluss zunächst der 31. März 2010 vorgesehen. Der Ausschussverlauf bestätigte die Koalitionsfraktionen in ihrer Sicht, dass die Untersuchung innerhalb dieses Zeitraums grundsätzlich abzuschließen gewesen wäre. Rückblickend erweist sich dies umso mehr, da der Untersuchungsausschuss zwar umfangreiche Detailinformationen ermittelt hat, gleichwohl aber bedeutende neue Erkenntnisse, die über die Hauptausschusssitzungen mit Anhörungen aller amtierenden und zuständigen Senatoren und Staatssekretäre im Jahr 2008 hinausgehen, ausgeblieben sind.

Diese Sitzungsprotokolle sind öffentlich zugänglich, und die Medien berichteten seinerzeit ausführlich.

Insgesamt vernahm der Untersuchungsausschuss in 33 Beweiserhebungssitzungen 68

Zeugen, einige wiederholt. Die Oppositionsfraktionen setzten im Ausschussverlauf kraft ihrer parlamentarischen Rechte eine Vielzahl fragwürdiger Zeugeneinvernahmen durch. Dies kann teilweise nur als parteipolitisch motiviertes Handeln zur Erzeugung öffentlicher Aufmerksamkeit gewertet werden. Ein signifikantes Beispiel hierfür ist die auf Antrag einer Oppositionsfraktion erfolgte Ladung und Einvernahme der Zeugin Dr. Christiane Krajewski (SPD), Senatorin für Finanzen vom 16. Juni 2001 bis zum 17. Januar 2002. Aus den vorliegenden Akten war eindeutig zu erkennen, dass aus der Vernehmung neue oder sonst wie bedeutsame Erkenntnisse nicht zu erwarten sein würden. Ihre Vernehmung dauerte auch deutlich weniger als eine Viertelstunde. Dafür musste die Zeugin eigens aus dem Saarland anreisen.

Gleichermaßen illustriert das Beispiel der Vernehmung des Notars und Rechtsanwaltes Detlev Stoecker das fragwürdige Vorgehen. Trotz der rechtlichen Hinweise der Koalitionsfraktionen im Vorfeld der Vernehmung auf dessen notarielle und anwaltliche Schweigepflicht setzte eine Oppositionsfraktion seine Ladung durch. Erwartungsgemäß machte der Zeuge unter Berufung auf seine Verschwiegenheitsverpflichtung keine Angaben zur Sache.

Das ursprünglich vorgesehene Enddatum des Untersuchungsausschusses war nicht zu halten. Das Abgeordnetenhaus beschloss daher am 28. November 2009, die Fristen für die Arbeit des Untersuchungsausschusses zu verlängern. Damit wurde das Ende der Beweisaufnahme auf den 30. Juni 2010 terminiert, der Abschlussbericht war dem Plenum bis Ende November 2010 vorzulegen.

Ungeachtet dessen kann aber festgehalten werden, dass der Untersuchungsausschuss seine Arbeit sehr umfassend und ausführlich gestaltet hat und seinem parlamentarischen Aufklärungsauftrag vollumfänglich nachgekommen ist.

Vermögensrechnung eines schwierigen Grundstücksgeschäftes Ermitteln sollte der Untersuchungsausschuss, ob durch das Immobiliengeschäft am „Spreedreieck" ein Vermögensschaden für das Land Berlin eingetreten ist und gegebenenfalls in welcher Höhe. Der Untersuchungsausschuss konnte leicht widerlegen, dass ein Schaden in Höhe von 100 Mio. entstanden sei oder zu entstehen drohte. Für diese von einer Oppositionsfraktion unmittelbar vor Beginn der Untersuchungstätigkeit erhobene Behauptung fand sich weder in den Akten noch bei Zeugenaussagen ein Beleg. Auch Schadensnennungen der Oppositionsfraktionen in Höhe von 25 Mio. bzw. vergleichbaren Größenordnungen entbehren jeder Grundlage.

Eine Berechnung der Vermögensbilanz dieses Immobiliengeschäftes muss von dem Restitutionsanspruch der Erben nach Max Reinhardt ausgehen. Bewertungen, die diesen Anspruch ausblenden, tragen strukturell-systematische Fehler in sich. Der Vermögensbilanz des Landes darf strukturell nicht etwa der Preis eingestellt werden, den der Investor mutmaßlich oder tatsächlich zum Erwerb der Restitutionsansprüche an Dritte zahlte. Für das Land Berlin ist allein relevant, welchen Wert der Restitutionsanspruch tatsächlich hatte.