Steuer

Verträgen des Landes enthaltene Wertanpassungsklausel für mögliche Veränderungen der Bruttogeschossfläche nicht.

Verletzung der Parlamentsrechte

Der Untersuchungsausschuss kritisiert, dass der Kaufvertrag entgegen der Vorlagepflicht aus § 64 Landeshaushaltsordnung (LHO) und entgegen den eigenen Ankündigungen des Senators für Finanzen Kurth dem Abgeordnetenhaus nicht zur Zustimmung vorgelegt worden ist. Gemäß LHO sind Grundstücksgeschäfte ab einem Wert von 10 Mio. dem Abgeordnetenhaus zur Zustimmung vorzulegen. Statt die Vertragsdetails und den Vertrag zur Entscheidung vorgelegt zu bekommen, wurden die Abgeordneten lediglich mit einem zusammenfassenden Bericht der Senatsverwaltung für Finanzen unterrichtet. Dazu bediente sich Staatssekretär Holzinger (CDU) des Kniffs, das Vermögensgeschäft als nicht zustimmungspflichtigen Vergleich nach § 58 LHO zu bewerten, was verkennt, dass § 64 LHO als für Grundstücksgeschäfte speziellere Norm den § 58 LHO verdrängt. Das Parlament konnte seine Kontrollfunktion damit nicht wahrnehmen.

Geänderte Grundstückszuordnung und Konsequenzen

Aussetzen des Bebauungsplanverfahrens

Auch nach Vertragsschluss warb der Investor quer durch beinahe alle Fraktionen im Abgeordnetenhaus und mit Hilfe der Medien für seine Vision einer Hochhausbebauung auf dem „Spreedreieck". Dafür erhielt er zwischenzeitlich sogar einige Unterstützung im politischen Raum. Letztlich jedoch wurde diese Forderung zu Recht abgelehnt und fand im Senat, bei den Regierungsfraktionen und im Parlament insgesamt angesichts der sensiblen städtebaulichen Situation am „Spreedreieck" keine Mehrheit.

Dennoch kam es nicht zur Wiederaufnahme des Bebauungsplanverfahrens. Ursächlich dafür waren zwei Entwicklungen: Mitte 2001 verlangte der Kulturausschuss des Abgeordnetenhauses die Sicherung auch des Eingangsbereichs am „Tränenpalast", der anders als das Hauptgebäude nicht unter Denkmalschutz stand. Und am 11./18. September 2001 schließlich änderte die OFD Berlin auf Antrag der Deutschen Bahn AG die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück „Spreedreieck".

Neuzuordnung des Eigentums auf dem Gelände des „Spreedreiecks"

Mit dem Zuordnungsänderungsbescheid stand das vom Land Berlin ein dreiviertel Jahr zuvor an den Investor Müller-Spreer unter Zusicherung der Lastenfreiheit veräußerte Grundstück nun nicht mehr in seinem alleinigen Eigentum: Der S-Bahnzugang auf dem Flurstück wurde vollständig der Deutschen Bahn AG zugeordnet. Und für den Tunnel der Nord-Süd-S-Bahn war eine dingliche Sicherung zugunsten der Deutschen Bahn AG einzutragen. Die Veränderungen an der Eigentumslage veranlassten den Investor sogleich, gegenüber dem Land Berlin Schadensersatzforderungen in zweistelliger Millionenhöhe geltend zu machen und den Rücktritt vom Kaufvertrag anzudrohen.

Verhandlungen zwischen dem Land Berlin und der Deutschen Bahn AG

Um nach dieser Eigentumsänderung das vom Investor bereits vollständig bezahlte Grundstück auch liefern zu können, bemühte sich das Land Berlin während des Jahres 2002 zu einer vergleichsweisen Lösung mit der Deutschen Bahn AG zu kommen. Die Verhandlungen scheiterten jedoch zum Jahresende. Der Untersuchungsausschuss widerlegte die von einer Oppositionsfraktion wiederholt aufgestellte Behauptung, das Land Berlin habe hier eine Lösung der Zuordnungsproblematik leichtfertig vergeben.

Die Deutsche Bahn AG hatte als Eigentümerin der Anlagen vom Land Berlin einen unverhältnismäßigen Kaufpreis von 1,3 Mio. für „einige Treppenstufen" gefordert, ferner die verpflichtende dauerhafte Übernahme des Unterhalts des Eingangsbereiches und der Kosten der Tunnelanlage. Doch selbst wenn sich das Land Berlin mit diesen Konditionen einverstanden erklärt hätte, hatte das letzte Wort der Investor. Dieser lehnte kategorisch die damit zwangsläufig verbundene grundbuchliche Eintragung einer Dienstbarkeit ab. Das Problem der Lasten bezogen auf das gesamte Flurstück hätte demnach weiterhin bestanden.

Verhandlungen zwischen dem Land Berlin und dem Investor bis zur Zusatzvereinbarung

Entwicklung einer gemeinsamen Position der Senatsverwaltungen

Die Vergleichsverhandlungen, die nach dem Scheitern der Gespräche mit der Bahn durch das Land Berlin ausschließlich mit dem Investor geführt wurden, offenbarten den Erkenntnissen des Untersuchungsausschusses zufolge unterschiedliche Prioritätensetzungen bei den beiden beteiligten Senatsverwaltungen. Während sich die Senatsverwaltung für Finanzen angesichts der Haushaltslage auf einen Ausgleich des eingetretenen Schadens auch durch die Erhöhung des Baurechtes drängte, stieß dies auf die Ablehnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Sie vertrat die Auffassung, dass sich Stadtplanung nicht an kurzfristigen fiskalischen Fragen orientieren dürfe. Diese scheinbar inkompatiblen Positionen wurden in internen Abstimmungsrunden dergestalt aufgelöst, dass man die gemeinsame Haltung entwickelte, die im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen 15.000 m² auf einer geänderten und unbefangenen Fläche realisieren zu lassen. Über Schadensersatzforderungen sollte gesondert verhandelt werden.

Kein Anerkenntnis von Schadensersatzforderungen durch das Land Berlin

Weder für ein förmliches noch für ein deklaratorisches Anerkenntnis der Schadensersatzforderungen des Investors durch das Land Berlin hat der Untersuchungsausschuss Belege gefunden. Das Land Berlin verfolgte das Ziel, mit dem Investor eine möglichst gütliche Einigung zu erzielen, damit das Investitionsvorhaben realisiert werden kann und auch die weiteren im Vertrag getroffenen Vereinbarungen erfüllt werden. Eine Rückabwicklung des Vertrages hatte erhebliche Rechtsrisiken und stand zudem wegen der zwischenzeitig erheblich gefallenen Preise am Grundstücksmarkt in der Gefahr, bei einer neuerlichen Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten nur noch rund die Hälfte des bereits erzielten Verkaufserlöses realisieren zu können.

Einigungsprozess zwischen dem Land Berlin und dem Investor Ende 2003 hatten sich das Land Berlin und der Investor auf die Eckpunkte einer Einigung verständigt, die in die Zusatzvereinbarung mündeten. Auf Grundlage der Eckpunkte ließ der Investor Anfang 2004 auf eigene Kosten ein Gutachterverfahren zur städtebaulichen Entwicklung des „Spreedreiecks" durchführen. Er entschied sich anschließend aufgrund von gutachterlich belegten Wirtschaftlichkeitsberechnungen vertragskonform für den drittplatzierten Entwurf.

Um das Bauvorhaben zu ermöglichen, wurden dem Investor mit der Zusatzvereinbarung die beiden südlich des von ihm ursprünglich erworbenen Grundstücks liegenden Flurstücke übertragen, damit das Baufeld von den streitbefangenen Grundstücksteilen weggeschoben werden konnte. Ein Teil des Kaufpreises wurde dem Investor erstattet. Diese Teilsumme in Höhe von 8,7 Mio. wurde mit der vom Land Berlin für den Investor verauslagten Grunderwerbssteuer verrechnet, sodass es zu einer Rückzahlung von knapp 7,9 Mio. kam. Um die Vermögensabflüsse für das Land Berlin zu reduzieren, wurde dem Investor eine um 2.500 m² höhere BGF und ein zusätzliches zehntes Geschoss zugebilligt.

Die Zusatzvereinbarung wurde anders als der Ursprungsvertrag im Jahr 2000 dem Abgeordnetenhaus unter vollständiger Wahrung der Parlamentsrechte zur Diskussion und Entscheidung vorgelegt. Das Abgeordnetenhaus hatte zusätzliche Forderungen an den Investor, die dieser in den weiteren Verhandlungen über den Vertrag akzeptierte.

Langwierigkeit des Verfahrens

Der Zeitraum von der geänderten Grundstückszuordnung am 11./18. September 2001 bis zum Abschluss der Zusatzvereinbarung am 25. November 2004 war außerordentlich lang.

Sicher ist, dass u.a. wegen der Komplexität des Vorhabens und der hohen Anzahl der Beteiligten sich die notwendigen Abstimmungen als kompliziert erwiesen haben. Eine exakte, eindeutige Feststellung über die wirklich ausschlaggebenden Gründe für Verzögerungen konnte durch den Untersuchungsausschuss jedoch nicht ermittelt werden. Mit dem Abschluss der Zusatzvereinbarung schien der Konflikt um das „Spreedreieck" zu einer vertretbaren Lösung gelangt zu sein.

Aufstellung des Bebauungsplans I-50 „Spreedreieck"

Mit der Zusatzvereinbarung waren neue Fristen für die Herstellung von Baurecht sowie Rücktrittsrechte vom Vertrag vereinbart worden. Der vom Investor ausgewählte Entwurf aus dem Gutachterverfahren war Grundlage der Planung, wurde aber im Zuge der weiteren Planung erheblich verändert. Währenddessen wurde das neue Bebauungsplanverfahren durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorangetrieben, die sich dazu wiederum eines externen Planungsbüros bediente.

Das Verfahren war wegen vieler Beteiligter an diesem Standort äußerst kompliziert. Im März 2006 wurde der auf Grundlage des Investorentwurfes erstellte Entwurf des Bebauungsplans zunächst hausintern bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgelegt. Zu diesem bereits sehr späten Zeitpunkt stellte sich durch eine Mitteilung des beauftragten Planungsbüros heraus, dass die nunmehr erreichte Bruttogeschossfläche oberhalb der grundsätzlich vereinbarten 17.500 m² lag.

Wenngleich die inhaltlichen und planerischen Gründe für diese signifikante Erhöhung im Untersuchungsausschuss nicht restlos aufgeklärt werden konnten, bleibt festzuhalten, dass in rechtlicher Hinsicht diese Erhöhung nicht zu beanstanden ist. Denn vertraglich wurde dem Investor in der Zusatzvereinbarung zugestanden, dass die Bruttogeschossfläche je nach Entwurf und Wirtschaftlichkeit variieren könne.

Aus stadtentwicklungspolitischer Sicht legte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ihr Hauptaugenmerk auf die Aspekte Kubatur und Städtebau und beurteilte das Vorhaben zu Recht nicht allein nach m²-Geschossfläche. Sie wertete schließlich das Projekt mit einer BGF von 20.500 m² als städtebaulich verträglich. Die dazu befragten Zeugen haben übereinstimmend erklärt, dass eine deutliche Reduzierung der Bruttogeschossfläche die grundsätzliche Überarbeitung des vorliegenden Architektenentwurfes und Bebauungsplanentwurfs erforderlich gemacht hätte.