Erbengemeinschaft

Vergleich statt Restitution:

Für das LaRoV wurde unterdessen klar, dass es nicht zu einer Restitution, sondern zu einem Vergleich zwischen der Erbengemeinschaft und dem Land Berlin kommen würde, da die Erbengemeinschaft auf einen Vergleich drängte. Grund dafür war ein bereits im März 2000 geschlossener Kaufvertrag, der sog. Erstvertrag, zwischen der Erbengemeinschaft und dem Investor.

Bereits im dem Kaufvertrag heißt es unter I., 6.: „Das Land Berlin ist bestrebt, den Theaterstandort Deutsches Theater und Kammerspiele zu erhalten und in eigener Regie zu betreiben. In Hinblick hierauf ist vorgesehen, der Erbengemeinschaft nach Max Reinhardt gegen Rücknahme des Restitutionsantrages auf die Theatergrundstücke das Eigentum an dem Grundstück Reichstagsufer/Friedrichstr., Flur 41/921, Flurstück 241 [...] zu übertragen".

In der Folge sind, entgegen der im Abschlussbericht des UA vertretenen Ansicht, nicht die Berechnungen hinsichtlich der Höhe der Restitutionsansprüche i.H.v. ca. 30,6 Mio. entscheidend für die Bewertung, ob der Vergleich mit der Erbengemeinschaft vorteilhaft war oder nicht, sondern der tatsächlich geleistete Kaufpreis des Investors. Dieser zahlte 28 Mio. DM (14,3 Mio.) für das Spreedreieck.

Festzuhalten ist, dass das LaRoV mit dem einzigartigen Fall der echten Unternehmensrestitution offensichtlich überfordert war und keine eigene, konkrete Berechnung des Wertes der Restitutionsansprüche vorgenommen hat. Dies ist vor allem dem Umstand geschuldet gewesen, dass die Erbengemeinschaft bereits einen Kaufvertrag über das Spreedreieck abgeschlossen hatte, obwohl sie noch gar nicht Eigentümerin war. Dass LaRoV und somit das Land Berlin wurden somit unter Druck gesetzt. Es blieb gar keine andere Alternative, als auf den Vergleich einzugehen.

III. Der Übertragungsvertrag ­ Druck auf SenFin ­

1. Geplanter Verkauf und reeller Verkehrswert

Die Senatsverwaltung für Finanzen (SenFin) war seit 1994 bestrebt, das Areal Spreedreieck zu verkaufen. Zuletzt wurde im März 2000 ein konkretes Kaufangebot verhandelt, welches einen Kaufpreis von 20% über den Verkehrswert, mindestens jedoch 18 Mio. DM (ca. 9,2 Mio.) vorsah.

Der Verkehrswert wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) im Juni 2000 auf 32,9 Mio. DM (ca. 16,8 Mio.) festgesetzt.

Beachtlich hierbei ist, dass SenStadt bereits eine noch vorzunehmende dingliche Sicherung der Bahnanlagen im Grundbuch berücksichtigte, so dass der eigentliche Verkehrswert von 34,9 Mio. DM (ca. 17,8 Mio.) bereits reduziert wurde. Dem Senat war demnach bewusst, dass eine dingliche Belastung des Grundstückes, welche de facto noch nicht vorlag, noch zu erfolgen hatte.

2. Kein Verkauf mehr möglich

Die Vertragsverhandlungen mit Dritten wurden durch den Kaufvertrag der Erbengemeinschaft mit dem Investor obsolet, da die Übertragung des Spreedreiecks nun an die Erben, bzw. den Investor erfolgen musste. Dieser wurde auf Grund des Kaufvertrages in den Vergleich zwischen dem Land Berlin und der Erbengemeinschaft in einen sog. dreiseitigen Ver16

Schriftsatz RA Beiten, Akte LA 5, Bl. 1489f, 1491R.

Vermerk LaRoV vom 19.09.2000, Akte LA 5, Bl. 1653. Wahlperiode Drucksache 16/3600

Abweichender Bericht der Fraktion der CDU trag mit einbezogen. Der Senat hatte bei Abschluss des Übertragungsvertrages nur eingeschränkt Kenntnis über den zuvor bereits geschlossenen Kaufvertrag. Wesentliche Punkte, wie z. B. der Kaufpreis, waren unbekannt. Gleichwohl wurde indirekt von dem Investor und der Erbengemeinschaft auf den zügigen Abschluss des Vergleiches gedrängt.

3. Wertausgleich zum Wohle des Haushaltes SenFin erkannte, dass das Spreedreieck einen höheren Wert hatte (ca. 16,8 Mio.), als der Investor bereit war an die Erbengemeinschaft zu zahlen (14,3 Mio.). Um keinen finanziellen Nachteil für das Land Berlin zu erleiden, wurde im Übertragungsvertrag vereinbart, dass der Investor an das Land Berlin einen Wertausgleich i.H.v. 3. Mio. DM (ca. 1,5 Mio.) zu leisten hatte.

4. Keine Nutzungsrechte

Weiterhin wurde im Übertragungsvertrag unter § 3, 3.8 vereinbart, dass das Objekt frei von Nutzungsrechten sowie frei von jeglicher Benutzung verkauft wird. Bereits bei nur oberflächlicher Betrachtung steht diese Vereinbarung im Widerspruch zu der allen Beteiligten bekannten Nutzung der Tunnelanlagen.

Bei genauerer Betrachtung fällt auf, dass in diesem Abschnitt auf dem Kaufvertrag zwischen der Erbengemeinschaft und dem Investor Bezug genommen wird 25 und dieser Punkt nicht maßgeblich für den Übertragungsvertrag ist. Es handelt sich lediglich um eine Sachverhaltsschilderung, da im Kaufvertrag das Spreedreieck frei von Nutzungsverhältnissen veräußert wurde.

5. Lastenfreiheit

Ferner wurde in § 4, 4.1 die Lastenfreiheit des Grundstückes vereinbart. Zwar war SenFin bekannt, dass eine dingliche Belastung zu Gunsten der DB zum Betrieb der Tunnelanlagen erforderlich war (s.o.), jedoch war zum Zeitpunkt der Übertragung keine Belastung im Grundbuch verzeichnet. Der Grund hierfür liegt bei der fehlerhaften Zuordnung der OFD (s.o.), da diese bei der Zuordnung des Grundstücks die in den alten Grundbüchern verzeichnete dingliche Belastung übersehen hatte. Die Lastenfreiheit war somit auch nur eine Sachverhaltsschilderung, welche vom beurkundenden Notar überprüft und im Vertrag aufgenommen wurde.

6. Fehlende Nachzahlungsverpflichtung Üblicherweise wird bei Grundstücksgeschäften des Landes Berlin eine Nachzahlungsverpflichtung vereinbart.

Dies bedeutet, dass der Erwerber im Falle einer umfangreicheren Bebauung als ursprünglich vorgesehen, einen Wertausgleich leisten muss. Im Vergleich vom 19.12.2000 wurde auf Drängen des ehem. Senatsbaudirektors Dr. Hans Stimmann (SPD) bewusst auf eine solche Nachzahlungsverpflichtung verzichtet.

Dies, obwohl nach Aktenlage und Aussage des damaligen Bausenators, Peter Strieder (SPD), dem Senat bekannt war, dass der Investor ein Hochhaus an dieser Stelle verwirklichen wollte.

Nach Angaben des ehemaligen Senatsbaudirektors Stimmann sollte mit dem Wegfall der Nachzahlungsverpflichtung dokumentiert werden, dass eine höhere Bebauung zukünftig ausgeschlossen.

Doch anstelle diese Vorgabe ausdrücklich vertraglich zu vereinbaren, ließ der Senat auf Drängen der SPD die Nachzahlungsverpflichtung weg. Der entscheidende Fehler des Übertragungsvertrages lag somit in der Verantwortung des damaligen Senators für Stadtentwicklung Peter Strieder und seines Senatsbaudirektors Dr. Hans Stimmann. Sehenden Auges haben sie den Verzicht eines üblichen und notwendigen Passus im Vergleich zu verantworten, der angesichts der Bestrebungen des Investors zwingend erforderlich war.

7. LHO konformes Vorgehen

Der Übertragungsvertrag musste dem Parlament nicht zur Einwilligung vorgelegt werden, da er nicht die Veräußerung, also juristisch den Verkauf des Spreedreiecks, regelte, sondern einen Vergleich darstellt. In diesem Vergleich verzichtete die Erbengemeinschaft gegen Übertragung des Spreedreiecks auf die Geltendmachung der Restitutionsansprüche.

Eine, wie von der Koalition im Untersuchungsbericht behauptete, Umgehung des Parlamentes ist juristisch nicht haltbar, da der Vertrag keine Veräußerung im Sinne des § 64 LHO beinhaltet.

Unter Veräußerung im Sinn dieser Norm kann neben dem sprachlichen Gebrauch auch juristisch nur der Verkauf zu verstehen sein, da § 64 Abs. 2 Nr. 3 LHO (hier ist die Veräußerung geregelt) von einem Kaufpreis (über 10 Mio. DM) ausgeht und zu den essentialia negotii eines Kaufes eben der Kaufpreis gehört. Da vorliegend, wie gezeigt, kein Kaufpreis geleistet wurde und der Vertrag auch mangels Käufer und Verkäufer schon formal keinen Kaufvertrag darstellt, ist § 64 LHO nicht einschlägig. Die Koalitionsfraktionen von SPD und Linke verkennen bei Ihrem untauglichen Versuch hier eine Nebelkerze zu zünden, die grundlegenden juristischen Kenntnisse des Vertragsrechts,32 zumal die SPD-Fraktion dieses Verfahren mitgetragen hat.

Wie bereits geschildert, erließ das BVerwG in einem ähnlich gelagerten Fall eine Grundsatzentscheidung, die von der üblichen Praxis der Zuordnung abwich. Dieses Urteil wurde nur wenige Tage vor Abschluss des Übertragungsvertrages, am 23.11.2000, verkündet. Das Urteil selbst ist allerdings erst nach Abschluss des Vertrages, am 15.01.2001, SenFin zugestellt worden.

SenFin konnte dementsprechend das Urteil hinsichtlich des Vertrages nicht mehr berücksichtigen. Zwar waren bei der Urteilsverkündung auch Vertreter des LaRoV anwesend, diese waren jedoch nicht mit der Übertragung des Spreedreiecks betraut. Der Aktenlage konnte eine Unterrichtung über das Urteil nicht entnommen werden. Auch eine Gegenüberstellung im UA konnte nicht klären, ob die Information über das Urteil an den für den Vertrag zuständigen Sachbearbeiter bei SenFin weitergeleitet wurde.

Damit steht fest, dass das sich zeitlich mit dem Vertrag überschneidende, inhaltlich konkurrierende Urteil keinen Einfluss auf die Vertragsgestaltung nehmen konnte. Dieser Fall der juristisch sog. nachträglichen Unmöglichkeit wurde in mehreren Rechtsgutachten belegt und kann nicht dem zum Vertragsabschluss regierenden Senat zur Last gelegt werden.

V. Erste Schadensersatzansprüche ­ unhaltbare Drohungen ­

Auf Grund der geänderten Zuordnung vom 11.09.2001 trat der Investor an den Senat heran und legte dar, dass er nun einen Vermögensnachteil erlitten habe.

Pauschale Schadensersatzforderungen unterschiedlichster Höhe wurden in den Raum gestellt.