Aktiengesellschaft

Abweichender Bericht der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen der Finanzverwaltung für den Vertrag mit den Erben und Müller-Spreer war ein Eintrag der Dienstbarkeit für den S-Bahntunnel ­ wie üblich ­ allein durch den Käufer vorgesehen.

Nach Intervention der Käuferseite wurde daraus im endgültigen Kaufvertrag die Formulierung: „Der Erwerber und der Übertragende verpflichten sich... hinsichtlich der U-und SBahn-Betriebes erforderliche Abstimmungen herzustellen." Dieser Formulierung zugestimmt zu haben, ist eindeutig ein Fehler.

Nach Darstellung des Zeugen Birkenfeld von der RAVENNA wurde die Form eines dreiseitigen Vertrages (Berlin/Erben nach M.Reinhardt/Müller-Spreer) wegen der Ausgleichszahlung in Höhe von 3 Mio. DM gewählt.

Ein Fehler. Erst mit dieser Vertragskonstruktion wurde der Investor Müller-Spreer Vertragspartner des Landes Berlin und kam dadurch in die Rechtsposition, die ihm später Ansprüche gegen das Land Berlin ermöglichte.

Die 3 Mio. DM Ausgleichszahlung sollten noch für das Jahr 2000 kassenwirksam werden.

Deshalb verhandelte man unter höchstem Druck.

Ein Fehler. Ein überstürzt verhandelte Vertrag über ein nicht verkaufsreifes Grundstück, einzig mit den Kalkül 3 Mio. DM noch im laufenden Rechnungsjahr in die Kasse des Landes fließen zu lassen, kam Berlin letztlich teuer zu stehen.

Mit der Ausgleichszahlung von 3 Mio. DM handelte es sich bei dem dreiseitigen Vertrag nicht mehr (allein) um eine gütliche Einigung (Tausch Restitutionsanspruch Deutsches Theater gegen das Flurstück 241 des Spreedreiecks). Mit dieser Ausgleichszahlung wurde aus dem Übertragungsvertrag ein Kaufvertrag, in dessen Abwicklung das Parlament (grüne Nummern, Vermögensausschuss, Abgeordnetenhaus-Plenum) hätte eingebunden werden müssen. Es liegt ein Verstoß gegen die Regelungen der im Jahr 2000 gültigen Landeshaushaltsordnung vor. Ein Fehler. Die Regelungen sind eindeutig und bestimmten im § 64: „Der Einwilligung des Abgeordnetenhauses bedürfen...die Veräußerung von Grundstücken...,wenn der Kaufpreis 10.000.000 DM übersteigt. Für zu...veräußernde Grundstücke ist eine Wertermittlung aufzustellen." Dennoch wurde mit dem Vertrag über das Flurstück 241 wie mit einem Vergleich verfahren, bei dem lediglich die Zustimmung der Senatsverwaltung für Finanzen erforderlich ist.

Im Vertrag wurde keine Wertabschöpfungsklausel aufgenommen, die bei einer höheren Bebauung dem Land Berlin einen „Nachschlag" zum Kaufpreis zugesichert hätte. Ein Fehler.

Im Vertrag finden sich Vereinbarungen, die sich auf den sogen. Erstvertrag beziehen, den die Erben nach Max Reinhardt mit dem Investor bereits März 2000 abgeschlossen hatten.

Dessen Inhalt war dem Zeugen Zucker vor Abschluss des Kaufvertrages offenbar nicht vollständig bekannt. Den Vertrag ohne vollständige Kenntnis der Bestimmungen des Erstvertrages abgeschlossen zu haben, ist ein Fehler.

4. Eine neue (Teil-)Zuordnung und ein S-Bahneingang für 1,3 Mio.

Die Bahn beantragte 2001 erfolgreich die Zuordnung einer Teilfläche des Flurstücks 241, dem auf dem Grundstück gelegenen Eingang zur S-Bahn. Nach der korrigierten VermögensZeuge Michael Zucker: „Das war ein Ergebnis dieser Verhandlungen vom 26. Oktober." (5. Sitzung, 13.02.2009, S. 20)

Zeuge Michael Birkenfeld: „Der Hintergrund für diesen dreiseitigen Vertrag ist gewesen, dass das Land Berlin eine Ausgleichszahlung verlangt hat in Höhe von 3 Millionen und wenn wir jetzt keinen dreiseitigen Vertrag geschlossen hätten, dann wären wir unmittelbar in die Zahlungsverpflichtung geraten, ohne dass wir sicher gewesen wären, dass wir auf der anderen Seite das Geld bekommen.

Dann hätten wir zahlen müssen, und das wollten wir nicht." (4. Sitzung, 09.01.2009, S. 46).

Zeuge Michael Zucker: „... Es war also Hochdruck dort angesagt, und man wollte unbedingt den Kaufvertrag noch im selben Jahr abschließen, insbesondere auch die Ausgleichszahlung, die noch vereinbart wurde, in Höhe von 3 Millionen noch kassenwirksam in dem Jahr vereinnahmen." und S. 31: „... Also, das war ein ungeheurer Zeitdruck, unter dem das in der Gründlichkeit, die Ihnen jetzt rückblickend vorschwebt, dann natürlich nicht möglich war." (5. Sitzung, 13.02.2009, S. 16)

Abweichender Bericht der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zuordnung konnte das Land Berlin das Flurstück 241 nicht vertragsgemäß komplett an den Investor Müller-Spreer liefern. Der Vorschlag der Bahn, die fehlende Fläche samt SBahneingang für 1,3 Mio. an das Land Berlin zu veräußern und das Land für Instandhaltung und Modernisierung des S-Bahneinganges Sorge tragen zu lassen, scheiterte am Widerstand der Finanzverwaltung.

Ein Fehler. Mit dem Erwerb dieser Teilfläche hätte das Land Berlin zwar das Problem der einzutragenden Dienstbarkeit zugunsten der Bahn nicht beseitigen ­ doch dem Investor das Grundstück vollständig liefern können. Die Schadensersatzforderungen von Müller-Spreer wären insofern gegenstandslos geworden.

Des weiteren hätte eine kurze Recherche im Grundbucharchiv seitens der Senatsverwaltungen den Konflikt zwischen Bahn und Berlin über den Text einer einzutragenden dinglichen Sicherung beilegen können. Unfassbar, dass diese längst überfällige Überprüfung nicht wenigstens nach der veränderten Zuordnung des Flurstücks 241 und mehreren Verhandlungsrunden mit der Bahn erfolgte. Ein Fehler. Ein Blick in die alte Grundbuchakte hätte offenbart: Für die Bahn war 1935 eine umfangreiche dingliche Sicherung eingetragen worden, deren Inhalt 1937 erheblich reduziert wurde. Die Bahn hatte in den Verhandlungen mit Berlin auf die Eintragung der umfangreicheren Fassung von 1935 gedrängt ­ und ist mit dieser Auffassung 2010 vor dem Verwaltungsgericht Berlin gescheitert.

Die Eintragung von 1937 ist erwartungsgemäß gültig.

5. Schadensersatzforderungen Unmittelbar nach der Korrektur des Zuordnungsbescheides über das Flurstück 241 wurden von dem Investor Müller-Spreer Schadensersatzansprüche angemeldet, darunter Planungskosten von bis zu 500.000.

Ein wirtschaftlicher Schaden des Investors wird nicht bestritten. Allerdings ist zweifelhaft, ob dem Investor in den ersten drei Jahren nach Erwerb des Spreedreiecks Planungskosten entstanden sind. Aus diesem Zeitraum sind keine konkreten Pläne über eine Bebauung des Spreedreiecks bekannt. Nachvollziehbar sind dagegen u.a. Finanzierungskosten und Ausgaben für die juristische Beratung. Neben umfangreichen Schadensersatzansprüchen drohte dem Land Berlin die Rückabwicklung des Kaufvertrages (wg. Nichterfüllung des Vertrages, da eine Teilfläche nicht geliefert werden konnte), bei der sich (wg. sinkender Grundstückspreise) weitere Verluste abgezeichnet hätten. Der damalige Finanzsenator Dr. Sarrazin schätzte die Situation am Spreedreieck als handhabbar ein. Die Alternativen seien eindeutig. Man könne entweder den Kaufvertrag mit einem erheblichen Verlust rückabwickeln, den „klassischen Weg" Berlins beschreiten und mit dem Investor prozessieren oder sich verständigen.

Sarrazin entschied sich für eine Verständigung mit dem Investor und verzichtete auf juristische Beratung. Ein Fehler. Unverständlich, weshalb

Joachim Esser (Grüne): „... Das Angebot... die Instandhaltung und Modernisierung zu machen, alleine reichte nicht aus. Sie wollten obendrein... diese knapp 1,3 Millionen Euro anteilig für die Fläche haben. Das waren 1 295 175,60 Euro, die Sie errechnet haben. Woran ist das gescheitert, dass Ihnen diese 1,3 Millionen Euro gegeben werden ­ zusätzlich zu den dann durch das Land Berlin bei Eigentumswechsel zu übernehmenden Instandhaltungskosten? Warum war ein solcher Abschluss nicht möglich? An wem ist das gescheitert?" Zeuge Albrecht Sonnenschein: „Na, ...weil aus meiner Sicht das grundsätzlich die Position SenFin war: Wir haben kein Geld, irgendeine Lösung zu machen, und jede Lösung muss irgendwie möglichst ohne Cashflow erfolgen. ­ Ich meine, auch bei einer eigentumsrechtlichen Übergangssituation hätte man sowieso die Instandsetzung gehabt. Wenn ich das in ein Gebäude integriere, dann wäre das sowieso an den Investor weitergegeben worden. Also, auch dieser Vorschlag war für mich in sich nicht logisch." Joachim Esser (Grüne): „Also, Sie erklären uns praktisch: An dieser Stelle ist das, was den SBahneingang und das umliegende oberirdische Areal angeht, schlichtweg an den 1,3 Millionen Euro gescheitert, die die Bahn dafür haben wollte." Zeuge Albrecht Sonnenschein: „Das ist so." (19. Sitzung, 20.11.2009, S. 16)

Vgl. Anm. 12

Zeuge Armin Schulte-Goebel: „... Da wurden Schadensersatzforderungen angedroht, wenn da nicht geplant gebaut werden könne in dieser Weise. Und diese Kosten, es wurde von Planungskosten gesprochen, könnten eine Höhe bis zu 500 000 Euro erreichen." (17. Sitzung, 16.10.2009, S. 11)

26. Sitzung, 26.02.2010, S. 19

Abweichender Bericht der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen der Finanzsenator sich nicht parallel zu einer Verständigung juristisch beraten ließ und damit die Interessen Berlins wahrte. Eindeutig verschätzte sich Sarrazin bei der Beurteilung der Verhandlungsbasis mit dem Investor, der sich seinerseits anwaltlich hochkarätig vertreten ließ. Angesichts der aufgetretenen Probleme am Spreedreieck ist nicht nachvollziehbar, weshalb eine frühzeitige anwaltliche Vertretung der Interessen des Landes Berlin unterblieb.

Erst knapp 2 Jahre nach den ersten Schadensersatzforderungen hielt es der Finanzsenator für angemessen, bei den komplexen Problemen des Spreedreiecks juristische Beratung zu zulassen. Viel zu spät.

Die Senatsbauverwaltung hatte vorgeschlagen, sich dem Votum eines neutralen Schlichters zu unterwerfen.

Die Senatsverwaltung für Finanzen und der Investor lehnten diesen Vorschlag ab. Ein Fehler. Der damalige Staatssekretär Bielka vertrat die Auffassung, indem man ein externes Rechtsanwaltsbüro mit der Suche nach einer gemeinsamen Lösung beauftragt habe, wäre „im weitesten Sinne" eine Schlichtertätigkeit vollzogen worden.

Die Ein35

Zeuge Werner Arndt: „Ich denke, dass wir der Auffassung waren, dass die Verhandlungen zwischen der Finanzverwaltung und Müller-Spreer sehr schwierig sind, und hatten eigentlich gehofft, dass wir durch einen Schlichter eine etwas neutralere Instanz einsetzen, die vielleicht auch die emotionale Herangehensweise.... Das ist sozusagen ein Diskussionsprozess in unserem Haus gewesen, dass dieser Schlichter sinnvoll ist, weil auch Herr Müller-Spreer bei Herrn Dr. Stimmann bekannt war dafür, dass er eigentlich sehr hart verhandelt, aber auch sehr persönlich, sehr emotional. Er ist keine Aktiengesellschaft, sondern er ist sozusagen jemand, der für sich selbst agiert und wirtschaftet. Da ist es sicherlich sinnvoll, mit neutralen Schlichtern zu verhandeln." (21. Sitzung, 18.12.2009, S.12)

Zeuge Frank Bielka: „Also, ich kann mich erinnern, dass der Begriff „interner Schlichter" oder „externer Schlichter" mal eine Rolle gespielt hat. Letztendlich haben wir darauf reagiert, dass wir ein externes Rechtsanwaltsbüro beauftragt haben, die Verhandlungen zu führen. Das ist ja, wenn Sie so wollen, ein Vorgang, bei dem gemeinsam eine Lösung zwischen den Beteiligten gefunden werden soll. Sagen wir mal, im weitesten Sinne ist das dann der Schlichter." ... Joachim Esser (Grüne): „Na ja, das ist ja doch ein Unterschied. Ich bleibe mal dabei und will das im Augenblick noch gar nicht bewerten." ... Zeuge Frank Bielka: „Ich habe doch gesagt „im weitesten Sinne"". ... Joachim Esser (Grüne): „Ich will es ja gar nicht bewerten. Unter S 17, Seite 174f. finden wir eben auch ein Schreiben von Senator Strieder an Senator Sarrazin, in dem er die Einschaltung eines Schlichters vorschlägt. Das war da schon ein entwickelter Wille, würde ich mal sagen, aufseiten der Stadtentwicklungsverwaltung. Das ist ja eine Alternative zu einer Vergleichsverhandlung, im Geschäftsleben nicht unüblich, dass man eben, weil man nicht fünf Jahre warten will, bis ein ordentliches Gericht die Frage entscheidet, sich einen Schlichter, meistens einen Richter, holt, sich wechselseitig auf einen einigt und sich wechselseitig versichert, sich dann dem entsprechenden Spruch zu unterwerfen, auch um den Zeitverlust, den man sonst hätte ­ ­ Das ist ja ein alternatives Verfahren und wird nicht dadurch ersetzt, Herr Bielka, dass man selbst ein Anwaltsbüro hat." ... Joachim Esser (Grüne): „Deswegen die Frage noch einmal: Was hat aufseiten der Finanzverwaltung oder beim Senator, offensichtlich bei Ihnen und auch bei Herrn Zucker, der operativ mit der Frage beschäftigt war, dazu geführt, diesen Vorschlag von SenStadt abzulehnen? Was war aus Ihrer Sicht der Vorteil einer Vergleichslösung, einer Verhandlungslösung?" ... Zeuge Frank Bielka: „Ich kann Ihnen jetzt die genauen Überlegungen nicht mehr rekapitulieren, die wir bei der Auseinandersetzung mit diesem Vorschlag hatten. Er ist auch nicht, wenn ich das richtig sehe, explizit abgelehnt worden, sondern wir haben einen Weg beschritten, der uns aussichtsreicher erschien." ... Joachim Esser (Grüne): „Er ist doch abgelehnt worden. Wir haben zumindest unter F 3, 1165, den Vermerk von Herrn Zucker ­ Stellungnahme zur Schlusszeichnung ­, in dem er schreibt, dieser Vorschlag sei äußerst unbefriedigend, die Verhandlungen sollten im Vergleichswege abgeschlossen werden, da eine Einigung über Einzelpositionen zeitaufwendig ist und möglicherweise einen Rechtsstreit nach sich zieht.