Wettbewerb

Abweichender Bericht der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen schaltung eines Schlichter kam für den damaligen Finanzsenator Sarrazin nicht in Frage, da man sich mit dem Kontrahenten persönlich verstehen würde.

Dies mag das Binnenverhältnis zwischen Finanzsenator und Investor abbilden, die Schadensbilanz des Landes in Sachen Spreedreieck hat es nicht verringert. Die gegen das Einbeziehen eines Schlichters vorgebrachten Argumente sind nicht stichhaltig. Nicht auszuschließen, dass es mit dessen Schiedsspruch gelungen wäre, den Schaden für das Land Berlin zu begrenzen.

Nach Vorstellung des Investors sollten seine Schadensersatzansprüche finanziell, durch Erwerb weiterer Grundstücke und vor allem durch ein umfangreicheres Baurecht kompensiert werden. Diese Form von Kompensation war im Senat umstritten. Der damalige Bausenator Strieder hielt die Berechnung derartiger Kompensationen weder für durchführ- noch politisch umsetzbar.

Entgegen dieser Bedenken wurden die Schadensersatzforderungen u.a. mit Baurechten kompensiert. Ein Fehler.

Auch der Investor befürchtet durch eine Einschaltung eines Schlichters eine zusätzliche Zeitverzögerung.

­ Aber das müsste uns ja nicht kümmern. Dann kommt der Satz, der mich stutzen lässt ­:

Auf Arbeitsebene ist eine Verständigung über eine Kompensationsmasse dem Grunde nach im Wesentlichen erzielt worden.

Das ist 24. 4. 2003. Deswegen frage ich nochmal, was der eigentliche Grund war. Hier wird mir als Grund angeboten, dass man bereits 2003 über den Kompensationsumfang und -gegenstand dem Grund nach im Wesentlichen Verständigung erzielt habe, also sehr früh, zu Ihrer Zeit. Ist dem so?

Können Sie sich daran erinnern, oder ist das eine Privatmeinung?" Zeuge Frank Bielka: „Ich kann Ihnen nur berichten, dass es zwischen der Finanzverwaltung und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Gespräche gab, in welchem Umfang die Forderungen von Müller-Spreer berechtigt sein können oder nicht. Da gab es auch entsprechende ­ da müssten Sie mal in die Unterlagen schauen ­ gutachterliche Tätigkeiten vonseiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Ob Herr Zucker jetzt darauf Bezug genommen hat, vermag ich nicht zu sagen. Ich vermute das mal." (24. Sitzung, 29.01.2010, S.35f.)

Joachim Esser (Grüne): „... Herr Strieder hat in dieser Situation vorgeschlagen, jetzt erst mal nicht den Weg des Vergleichs zu gehen ­ wie Sie ­, sondern einen unabhängigen Schlichter einzusetzen, also sich mit Herrn Müller-Spreer auf einen Schlichter zu einigen, der dann gewissermaßen einen Urteilsspruch spricht, dem sich die Leute unterwerfen. Das haben Sie abgelehnt. Warum?" ... Zeuge Dr. Thilo Sarrazin: „Ich weiß nicht mehr, weshalb.... Da schien mir ­ das sage ich jetzt aber nur aus meiner subjektiven Erinnerung ­, jetzt mal die Phase einzuleiten, die Sache aus der Sachbearbeiterebene herauszulösen und tatsächlich mit dem Investor zu reden, und damit beauftragte ich Herrn Bielka. Damit hatte der dann auch erstmals einen handlungsfähigen Gesprächspartner, der auch in dem Sinn Vollmacht hatte, dass er alles machen konnte, wenn er sich dazu in Eckwerten mit mir jeweils abstimmte. Damit begannen überhaupt erstmals ernsthafte Verhandlungen über diese offene Lage. Einen Schlichter setzt man dann ein, wenn man alle Möglichkeiten ausgeschöpft hat und sich persönlich auch nicht versteht. Wir hatten keinen Anlass, dem Investor gram zu sein, er aber viel Anlass, uns gram zu sein. Insoweit ­ ­ Ja!" (26. Sitzung, 26.02.2010, S. 9f.)

Zeuge Peter Strieder: „Zu der damaligen Zeit... hörte ich etwas von Schadensersatzansprüchen und von dem Bemühen der Finanzverwaltung, diese Schadensersatzansprüche durch eine höhere Baumasse auszugleichen.... Natürlich spricht man, wenn eine Senatsverwaltung ein Problem hat, miteinander, aber wie meine Haltung dazu war, das habe ich deutlich gesagt. Ich halte nichts von solchen Kompensationen.... Die zu berechnen, so dass es für alle nachvollziehbar ist, dass wirklich der Wert ausgeglichen ist, oder ob man nicht überkompensiert hat ­ schon allein so was ist so kompliziert und so politisch angreifbar, dass man so was nicht haben muss...." (19. Sitzung, 20.11.2009, S. 41f.)

Abweichender Bericht der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen

6. Die Zusatzvereinbarung Kompensation der angemeldeten Schadensersatzansprüche des Investors Müller-Spreer: Barzahlung

· - 8.700.000 Unentgeltliche Überlassung der Flurstücke 242 und 243 (3.

m²) im Wert von

· - 730.000 Zusätzliche Baurechte (nunmehr 17.500 BGF) im neuen B-Plan I50 im Wert von

· - 2.907.500 Spreedreieck-Bilanz des Landes Berlin per 25.11.2004: Schaden 12.337.500

Nach Zustimmung des Abgeordnetenhauses wurde mit dem Investor Müller-Spreer im November 2004 eine Zusatzvereinbarung zum Kaufvertrag vom 19.12.2000 abgeschlossen.

Mit einer Barzahlung von 8,7 Mio. (Kaufpreisreduktion), der unentgeltlichen Überlassung der Flurstücke 242 und 243, einer Option auf die Flurstücke 238, 239 und 240 (bebaut mit dem Tränenpalast) sowie dem Baurecht für zehn oberirdische Vollgeschosse mit einer oberirdischen Bruttogeschossfläche von 17.500 m² wurden die Schadensersatzansprüche des Investors aus dem nichterfüllbaren Kaufvertrag vom Dezember 2000 befriedigt. Eine höhere bauliche Ausnutzung wurde durch die Übertragung der beiden Flurstücke 242 und 243, insgesamt rund 3.043 m², ermöglicht. Diese unentgeltlich übertragen zu haben, ist ein Fehler.

Wesentlicher Bestandteil der Zusatzvereinbarung war die Umsetzung eines der drei prämierten Planungsentwürfe eines Anfang 2004 unter Mitwirkung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung durchgeführten Architektenwettbewerbs. Dies ist nicht erfolgt. Ausgeführt wurde ein vollkommen neuer Entwurf des Drittplazierten des Wettbewerbs.

Der Investor hatte in der Zusatzvereinbarung festgelegt, der Wirtschaftlichkeit bei der Auswahl des zu realisierenden Entwurfs größtes Gewicht beizumessen. Die beiden Erstplatzierten wurden 2005 aufgefordert, ihre Entwürfe zu überarbeiten. Eine derartige Aufforderung erging an den dritten Preisträger, den vom Investor bereits häufiger beauftragten Architekten Mark Braun, zunächst nicht. Als der Architekt Braun von der laufenden Überarbeitungsphase der anderen Preisträger erfuhr, wollte er den Auftrag doch noch „an Land ziehen". Innerhalb von zehn Tagen legte er statt eine Überarbeitung einen vollkommen neuer Entwurf mit einer weit über die Vorgaben hinausgehenden BGF-Zahl vor.

Dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dies zugelassen und am Ende auch akzeptiert hat, ist ein Fehler.

Abgesehen von den Flurstücken, an denen der Investor bereits vor Abschluss des Kaufvertrages Interesse gezeigt hatte, wurde ihm der sog. Bahnhofsvorplatz zur Unterbauung überlassen mit der Vorgabe, diesen Platz in Abstimmung mit dem Bezirk Mitte zu unterhalten. Das Flurstück 243 musste aus diesem Grund während der Erstellung des neuen Be39

Andreas Otto (Grüne): „... Warum sah denn nun dieser überarbeitete Entwurf aus den zehn Tagen anders aus als der ursprüngliche?" Zeuge Yves Päschke: „Weil wir den Auftrag haben wollten." Andreas Otto (Grüne): „War das eine Vorgabe von ECE?" Zeuge Yves Päschke: „Nein! Das war die Vorgabe von Mark Braun. Er ist immer ziemlich unkonventionelle Wege gegangen. Wir haben in kurzer Zeit diesen Entwurf erzeugt. Wir haben ein Modell gefertigt im Maßstab 1:500, haben das irgendwie aufwendig an den Investor fliegen lassen, der seinerzeit, wenn ich mich recht erinnere, in Kroatien segeln war, und über diesen Weg haben wir es öfter geschafft, Projekte zu bekommen." (28. Sitzung, 12.03.2010, S. 15)

Abweichender Bericht der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen bauungsplans I-50 von einer „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung" zu einem „Kerngebiet mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit" umgewidmet werden. Die Einbeziehung des Bahnhofsvorplatzes in das Baugrundstück, von den planenden Architekten nach eigener Auskunft „ohne rechtliches Hintergrundwissen" umgewidmet, diente der Erhöhung der baulichen Ausnutzung, der gesamten Fläche. Ein Fehler. Ein „Taschenspielertrick", wie ein Ausschussmitglied den Vorgang nannte, der in einem Gerichtsurteil als „unzulässig" bezeichnet wurde. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg stellte am 18.12.2007 in seinem Urteil (OVG 2 A 3.07) zu der erfolgreichen Normenkontrollklage von Anrainern über die angezweifelte Rechtmäßigkeit des Bebauungsplans I-50 fest, dass der Bebauungsplan einen „unzulässigen Inhalt" aufweise, „soweit sich die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Kerngebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 7, § 7 Abs. 1 BauNVO) auch auf die nördlich des Bahnhofs Friedrichstraße angrenzenden Erschließungsflächen erstreckt." Mit anderen Worten: Der Bebauungsplan I-50 ist auch wegen der Umwidmung des Bahnhofvorplatzes gescheitert.

In der Zusatzvereinbarung ist eine Option auf die mit dem Tränenpalast bebauten Flurstücke 238, 239 und 240 aufgenommen. Diese waren u.a. auch bereits im Kaufvertrag von 2000 als weitere, den Investor interessierende Flurstücke aufgelistet worden. Der Tränenpalast wurde vom Zeugen Markus Herold als Kulturveranstaltungsort betrieben und war wegen des Erinnerungswert des Gebäudes als Grenzübergangsstelle unter Denkmalschutz gestellt worden. Vermieter des Tränenpalastes war zunächst die Bahn. Von einem Zuordnungsantrag des Landes Berlin, der in der Folgezeit auch positiv von der Oberfinanzdirektion beschieden wurde, sowie der Option des Investors auf die den Tränenpalast betreffenden Grundstücke, erfuhr der Zeuge nach eigenem Bekunden zufällig. Dagegen beschrieb der Zeuge Herold den Umgang des Investors als offensiv. Dieser hätte ihm bedeutet, „keine Chance" zu haben. Als Hauptmieter des Bürohauses Spreedreieck sei die renommierte Wirtschaftsprüfungsfirma Ernst & Young gewonnen worden, deren Repräsentanz nicht mit zu erwartenden Lärm- und Schallbelästigungen oder Müllemissionen des kulturellen Veranstaltungsortes Tränenpalast zu vereinbaren sei. Heute ist der Investor Eigentümer des „Tränenpalastes" und Berlin um einen beliebten Veranstaltungsort ärmer.

Dies macht deutlich, dass der Kaufvertrag für den Investor lediglich ein Einstieg in das gesamte Gelände am Spreedreieck war. Nicht nur eine höhere Bebauung sollte mittels öffentlichen Druck (Medien, Politik) durchgesetzt werden, auch die Einbeziehung der Nachbarflurstücke war von Seiten des Investors von vorneherein geplant. Sollte dies der bei dem Kaufvertrag federführenden Senatsverwaltung für Finanzen oder der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung verborgen geblieben sein, ist dies ein Fehler.

Zeuge Werner Arndt: „... Was die Einbeziehung dieser Flurstücke, also auch dieses Flurstückes, das diesen Weg beinhaltet, in das Baugrundstück anbelangt, war das eigentlich eine Notwendigkeit, weil auch die komplette Unterbauung durch die Finanzverwaltung zugesagt war, um Tiefgaragenplätze zu ermöglichen und Nebenflächen. Deswegen hatten wir auch nur nachvollzogen, dass die Senatsfinanzverwaltung dieses gesamte Flurstück mit veräußert hat, das jetzt ein privates Grundstück ist. Und die Verkehrserschließung ist über ein, soweit ich weiß, Geh- und Fahrrecht zugunsten der Bahn gesichert gewesen. Also, die Verkehrsfunktion war jederzeit gesichert." ... Florian Graf (CDU): „Es ist doch so, dass es bei der Fläche eine Belastung mit einem Geh- und Fahrrecht zur allgemeinen Nutzung vorher und auch nachher gab, weshalb überhaupt nicht verständlich ist, weshalb man eine Entwidmung vorgenommen hat, es sei denn, man wollte ­ jetzt nehme ich mal einen Begriff ­ einen Taschenspielertrick nehmen, wo ich etwas mit hineinnehme, wo ich von vornherein weiß, es wird nachher nicht zur baulichen Nutzung herangezogen werden, ich dann aber mit einer anderen Grundfläche eine andere Bruttogeschossfläche erreichen muss. Insofern ist mir nicht klar, weshalb man bereits mit einer Dienstbarkeit der Deutschen Bahn AG, aber auch mit einem Gehund Fahrrecht für die allgemeine Nutzung, was vor und nachher besteht, mit in die bauliche Nutzung einbeziehen kann, und das hat das OVG genauso bewertet." Vorsitzender Dr. Andreas Köhler: „Kann der Zeuge das aus eigener Wahrnehmung als Sachbearbeiter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung uns sagen? Er ist zögerlich. ­ Herr Arndt! ­ Herr Arndt sagt nichts dazu. Er reibt sich die Hände im Moment. Daraus entnehme ich, dass Sie die nächste Frage stellen dürfen." (21. Sitzung, 18.12.2009, S. 28)