Immobilie

Abweichender Bericht der Fraktion der FDP

II Notwendige Konsequenzen aus dem Untersuchungsausschuss II.I Liegenschaftsmanagement Due-Diligence-Prüfung des Verkaufsobjektes

Im Vorfeld von Vermögensveräußerungen muss im Rahmen der Sorgfaltspflicht eine Due-Diligence-Prüfung des Vermögensgeschäftes durchgeführt werden. Dabei muss das Ziel die Offenlegung von möglichen Chancen und Risiken eines Immobiliengeschäftes sein.

Auf der Basis dieser Prüfung können dann sowohl die Vermarktungsstrategie als auch ein Risikomanagement, welches sich insbesondere in den Vertragsverhandlungen widerspiegeln muss, aufgebaut werden.

Vertragsgestaltung Verhandlungen und Ausgestaltung von Verträgen über Immobiliengeschäfte müssen künftig so gestaltet sein, dass jedes unnötige Rechtsrisiko für das Land Berlin vermieden wird.

Dieses betrifft insbesondere privatrechtliche Risikoübernahmen und Vereinbarungen, die der Verhandelnde auf Seiten des Landes Berlin nicht aus eigener Zuständigkeit einhalten kann.

Insbesondere gilt dies für die Zusicherung von Baurecht in Kaufverträgen. Sollten aus irgendeinem Grund trotzdem vorzeitig, bevor es ein entsprechendes Planungsrecht gibt, neue Eigentümer für Grundstücke gesucht und der Stand der Verhandlungen vertraglich fixiert werden, so sind in diesem Fall ausschließlich Optionskaufverträge zu schließen. Ein tatsächlicher Übergang des Grundstückes kann erst nach der Festsetzung eines Planungsrechtes möglich sein. Anderenfalls muss auf eine Vermarktung vor der Festsetzung von Grundstücken gänzlich verzichtet werden.

Kaufverträge von Liegenschaften und Immobilien enthalten in der Regel eine Vielzahl von Vereinbarungen, die erst in der Zukunft erfüllt werden können, bzw. Rücktrittsrechte, die an weitere Bedingungen geknüpft sind. Um von Seiten des Landes Berlin hier das Risiko so gering wie möglich zu halten, muss sichergestellt werden, dass diese Vereinbarungen stetig nachgehalten werden, und alles Notwendige zielgerichtet unternommen wird, um hier das Risiko für das Land Berlin so gering wie möglich zu halten. Damit dies möglich ist, muss das Vertragscontrolling an einer anderen Stelle angesiedelt werden, die über entsprechende Weisungsbefugnis gegenüber den entscheidenden Senatsverwaltungen verfügt. Sollte dies heute nicht möglich sein, ist eine Änderung der Verfassung von Berlin zu prüfen.

Kontinuierliche Rechtsberatung durch externe Kanzleien Spätestens im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung muss die Notwendigkeit einer externen Rechtsberatung geklärt werden. Sowohl bei Vermögensgeschäften, bei denen im Rahmen der Prüfung deutliche Risiken benannt wurden, als auch bei komplexen Verfahren.

Insbesondere dort, wo renommierte Kanzleien auf der Seite des Vertragspartners tätig sind, ist die Beauftragung fachlich qualifizierter Kanzleien zu prüfen.

Eine Rechtsberatung durch externe Kanzleien sollte immer verfahrensbegleitend und nicht nachträglich erfolgen.

Sanktionsmechanismen gegenüber der vertragsverhandelnden Verwaltung Sollten in Zukunft Regelungen in Verträgen getroffen werden, die zu Schadenersatzforderungen gegenüber dem Land Berlin führen können, muss dieses insbesondere zu Lasten der verhandlungsführenden Verwaltung gehen. Eine anteilige Reduzierung der Haushaltsmittel im entsprechenden Fachhaushalt ist zu prüfen. Hiermit soll die Sorgfalt erhöht werden.

Abweichender Bericht der Fraktion der FDP

II.II Bauleitplanung Erst Planung dann Veräußerung

Vor der Vermarktung von Grundstücken ist die mögliche Bebaubarkeit per Planungsrecht zu definieren.

Eingriff bei vertraglichen Vereinbarungen, die das Planungs- und Baurecht betreffen Sollten im Rahmen von Kaufverträgen Regelungen getroffen werden, die Zusagen zu Bau- oder Planungsrecht vorsehen, muss die für die verbindliche Bauleitplanung zuständige Senatsverwaltung ein Vetorecht für solche vertraglichen Regelungen haben.

Gegenkontrolle der externen Planung

Die zuständigen Abteilungen für die verbindliche Bauleitplanung sind so zu verstärken, dass eine kontinuierliche, fachliche Begleitung der einzelnen Verfahren möglich ist. Sollte das Land Berlin gemäß § 4b Baugesetzbuch (BauGB) Dritte mit der Vorbereitung und Durchführung von Verfahrensschritten beauftragen, muss sichergestellt sein, dass Teil dieser fachlichen Begleitung die Teilnahme an allen für das Verfahren wesentlichen Gesprächen sowie die fachliche Überprüfung und Begleitung der Arbeit von externen Planungsbüros ist.

Hierzu zählen insbesondere die Überprüfung der vorgeschlagenen Festsetzungen sowie das Nachvollziehen und Überprüfen der vorgeschlagenen Abwägung.

Unterstützung durch externe Kanzleien

In komplexen Verfahren mit divergierenden Interessen einzelner Betroffener muss geprüft werden, ob eine begleitende Unterstützung durch externe Kanzleien notwendig ist. Diese muss die Senatsverwaltung exklusiv unterstützen. Ein direkter Kontakt der Kanzlei zu möglichen späteren Investoren ist auszuschließen.

Qualitätskontrolle der Planung

Eine senatsinterne Qualitäts- und Rechtskontrolle der getroffenen Abwägung und der beabsichtigten Festsetzung ist sicherzustellen.

Kommunikation mit Betroffenen Künftig muss sichergestellt werden, dass eine für alle Beteiligten klare und nachvollziehbare Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen erfolgt ist. Hierzu zählt auch die Kommunikation mit den betroffenen Anwohnern, insbesondere wenn sie im Rahmen des Verfahrens Stellungnahmen abgegeben haben.

II.III Verwaltungsstruktur Zentrale Anlaufstelle für Investoren Künftig soll es eine einheitliche Anlaufstelle für Investoren geben. Dies ermöglicht ein schnelles und einheitliches Vorgehen der Verwaltung. Insbesondere die Bereiche der Liegenschaftsveräußerung und Baugenehmigungsverfahren müssen künftig enger verzahnt werden. Bevor mit einem Investor über ein Grundstück verhandelt wird, muss klar sein, welches Planungsrecht hier möglich ist. Zusätzlich kann hiermit künftig eine bessere Transparenz der Zuständigkeit innerhalb der Verwaltung selbst ermöglicht werden.

Abweichender Bericht der Fraktion der FDP

Zeitnahe Koordinierung der einzelnen Interessen der unterschiedlichen Senatsverwaltungen

Im Konfliktfall kommt es gerade bei Immobiliengeschäften darauf an, dass zeitnah Lösungen gefunden werden und die unterschiedlichen Senatsverwaltungen sich auf ein gemeinsames Vorgehen verständigen. Hierzu muss ein verwaltungseinheitliches Verfahren entwickelt werden, dem sich die betroffenen Senatsverwaltungen zeitnah unterwerfen müssen.

II.IV Beratung Abgeordnetenhaus Priorität der Beratung Bebauungspläne müssen immer an vorderer Stelle der Tagesordnung des federführenden Ausschusses stehen. Dabei ist eine zeitnahe Behandlung nach Vorlage der Drucksache sicherzustellen.

Permanente Beratung der Verfahren im Abgeordnetenhaus Zukünftig muss die Beratung der einzelnen Verfahrensschritte von den ersten Planungsabsichten über die Zustimmung des Abgeordnetenhauses zu den öffentlichen Beteiligungsschritten bis zur Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen in dem zuständigen Fachausschuss erfolgen. Hierbei hat die Senatsverwaltung eine Berichtspflicht gegenüber dem Fachausschuss. Schwerpunkt muss die Beratung der tatsächlichen Inhalte des Bebauungsplanes sowie der jeweils aktuelle Abwägungsprozess sein. Da eine Diskussion dieser Themen zum Zeitpunkt der Festsetzung des Bebauungsplanes meist nicht mehr möglich ist, ist es sinnvoll sich am Anfang eines Bebauungsplanverfahrens über die generellen Planungsziele zu verständigen und im Fortgang des Verfahrens über die einzelnen Abwägungsschritte und die sich hieraus ergebenden Planänderungen zu informieren.

Am Anfang des Verfahrens muss eine generelle Einigung über die Grundzüge der Planung zwischen Abgeordnetenhaus und Verwaltung erzielt werden. Dies muss dann die einvernehmliche Grundlage bei Bebauungsplanverfahren bilden.

Verfügbarkeit aller relevanten Unterlagen

Für die Abgeordneten müssen die einzelnen Entscheidungen, die auf Grundlage von Untersuchungen, Wettbewerben oder Gutachten im Rahmen des Planungsprozesses getroffen worden sind, entsprechend der Regelung des Baugesetzbuches nachvollziehbar sein. Hierzu müssen die relevanten Unterlagen, wie Gutachten, zur Einsichtnahme zur Verfügung gestellt werden. Durch eine Veröffentlichung dieser Gutachten im Internet kann auch die Transparenz für die Öffentlichkeit erhöht werden.

Beratung von Vermögensgeschäften

Das Ergebnis der Due-Diligence-Prüfung muss Bestandteil der Vorlage des Kaufvertrages an das Abgeordnetenhaus sein.Nur so kann nachvollzogen werden, ob die getroffenen Vereinbarungen auch im Sinne einer Risikominimierung vorteilhaft für das Land Berlin sind.