Vertragsgestaltung Grundstücksübertragungsvertrag

Die Vertragsverhandlungen mit Dritten bzw. die Auslobung eines Bieterverfahrens wurden nach Bekanntwerden des Erstvertrages vom 29. März 2000 der Erben mit dem Investor beendet, da nun die Übertragung des Spreedreiecks an die Erben bzw. den Investor erfolgen sollte. Dieser wurde Grundlage des Vergleiches zwischen dem Land Berlin und der Erbengemeinschaft in einem sog. dreiseitigen Vertrag. Dabei hatte der Senat bei Abschluss des Übertragungsvertrages nur eingeschränkt Kenntnis über den zuvor bereits geschlossenen Erstvertrag. Gleichwohl wurde indirekt von dem Investor und der Erbengemeinschaft auf den zügigen Abschluss des Vergleiches gedrängt.

Weiterhin wurde im Grundstücksübertragungsvertrag unter § 3, 3.8 vereinbart, dass das Objekt frei von Nutzungsrechten sowie frei von jeglicher Benutzung verkauft wird. Ferner wurde in § 4, 4.1 die Lastenfreiheit des Grundstückes vereinbart. Dies steht im Widerspruch zu den tatsächlichen Grundstücksgegebenheiten. Ein weiteres Problem war die Zusicherung von Baurecht im Grundstücksübertragungsvertrag, obwohl der Bebauungsplan I-50 noch nicht festgesetzt war.

Im Nachhinein betrachtet waren somit einzelne Regelungen nicht geeignet, mögliche Risiken am Spreedreieck für das Land zu vermeiden.

Zusatzvereinbarung vom 25. November 2004

Grundlage der Zusatzvereinbarungen waren pauschale Schadensersatzforderungen in unterschiedlichster Höhe, die der Investor nach der geänderten Zuordnung in den Raum stellte. Dabei legte er dar, dass er nun einen Vermögensnachteil erlitten habe.

Aus einem anfänglichen Planungsschaden, der de facto nicht bestand, da der Bebauungsplanentwurf nicht festgesetzt worden war, wurde ein Schaden in Höhe des aufgewendeten Kaufpreises und der Finanzierungskosten.

Es folgten Schadensberechnungen i.H.v. ca. 13,1 Mio., 20,7 Mio. 9 und schließlich ca. 45 Mio..

Eine juristische Überprüfung von Seiten der Senatsverwaltung für Finanzen fand nicht statt. Weder durch interne, noch durch externe Juristen wurden die Ansprüche bis unmittelbar vor Abschluss einer Zusatzvereinbarung mit dem Investor geprüft. Es wurde sogar bewusst nach eigenen Angaben des damaligen Finanzsenators Sarrazin auf ein juristisches Gutachten verzichtet.

Ein weiteres Problem war die Zusage einer bestandskräftigen Baugenehmigung bis Ende des ersten Quartals 2006 mit der Zusicherung eines bestimmten Baurechtes. Die Erfüllung dieser Aussagen lag aber nicht in der Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Finanzen oder des Liegenschaftsfonds, die hier verhandelten, und stellte daher für das Land unwägbare Risiken dar.

Vertragscontrolling

Die Zusatzvereinbarung enthielt unterschiedliche Zusagen, wie die, dass die Baugenehmigung für das Spreedreieck bis zum 31. Mai 2005 erteilt werden sollte.

Auf eine entsprechende Mitwirkungspflicht des Investors wurde anfangs noch von Seiten von SenStadt hingewiesen. Aber auch dies unterblieb in der Folgezeit. Dies hat vor allem strukturelle Gründe, da diese keine Weisungsbefugnis gegenüber anderen Verwaltungen hat.

Als diese Frist verstrichen war, forderte der Investor erneut Schadensersatz bei der Senatsverwaltung für Finanzen. Zur Überprüfung dieser Ansprüche wurden unter anderem im Auftrag des Vertragscontrollings Rechtsgutachten durch externe Kanzleien erstellt.

Diese kamen nach einer grundlegenden juristischen Überprüfung der ursprünglichen Schadensersatzansprüche zu dem Ergebnis, dass die Schadensersatzansprüche in diesem Umfang nicht bestanden. Durch das de facto Anerkenntnis und die daraufhin geschlossene Zusatzvereinbarung war jedoch der Rechtsweg verschlossen. Festgestellt wurde auch, dass den Investor eine erhebliche Mitschuld an der verspäteten Baugenehmigung trifft, so dass die nunmehr in Aussicht gestellten Schadensersatzansprüche ins Leere gehen würden.

III.II Bauleitplanung:

Der Bebauungsplan I-50 („Spreedreieck") wurde am 18. Dezember 2007 vom OVG Berlin-Brandenburg aufgehoben. Durch die Zurücknahme der Normenkontrollklage durch die GVG gegen Zahlung von 4 Mio. blieb der Bebauungsplan jedoch in der Folge bestandskräftig. So blieb der fehlerhafte Bebauungsplan in Kraft.

Fehlende Vision:

Die Verwaltung hat darauf verzichtet, nach dem städtebaulichen Wettbewerb die gefundene Vision planungsrechtlich festzusetzen. So wurde in der Folge weder ein Bebauungsplan noch eine informelle Planung, wie ein Masterplan, auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses für die nördliche Friedrichstraße als Maßgabe der Entwicklung vor Ort aufgestellt.

Dies führte dazu, dass die Grundstücke in der nördlichen Friedrichstraße immer wieder Orte von Spekulationen wurden. In der Folge gab es nicht nur deutliche Erhöhungen des Baurechtes am Spreedreieck selber, sondern auch Unklarheiten bei der Berücksichtigung der denkmalrechtlichen Belange des Admiralspalastes. So hat der Liegenschaftsfond das Grundstück Friedrichstraße 100 mit der Zusage von deutlich höherem Planungsrecht veräußert, als der Bezirk es für zulässig hielt. Dies wurde auch schon im Vorfeld der Veräußerung deutlich gemacht. Eine Festsetzung des Planungsrechtes hätte diese Belange im Vorfeld der Veräußerung abwägen können und man hätte mit einem Bebauungsplan die notwendige rechtliche Sicherheit für die Veräußerung gehabt.

Präjudizierung von Baurecht und weitere Zusagen in Kaufverträgen

Durch die Zusage von Planungsrecht in Verträgen wurden Zusagen gemacht, die die planungsrechtliche notwendige gerechte Abwägung der Belange vorwegnehmen. Dies hat neben dem Risiko im Bereich des Liegenschaftsgeschäftes auch das Problem, dass hiermit die Gefahr einer fehlerhaften Abwägung und damit der Unwirksamkeit eines Bebauungsplanes besteht.

Bauleitplanung durch externe Dritte

Der Fall des Spreedreiecks hat gezeigt, warum es problematisch ist, wenn eine sachund fachgerechte Gegenkontrolle der Planungsleistung eines Dritten nicht gegeben ist.

So hat das beauftragte Planungsbüro BSM die Entscheidungen zu Festssetzungen und über Abwägungen von Belangen getroffen, ohne eine wirkliche Gegenkontrolle der zuständigen Mitarbeiter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt).

Den Gesprächsvermerken der BSM ist zu entnehmen, dass Mitarbeiter der zuständigen Abteilung fast nie bei Gesprächen mit Fachabteilungen und Ingenieuren beteiligt waren. So war der Mitarbeiter nicht einmal in der Lage die fachlichen Erwägungen nachzuvollziehen.

Ein weiteres Problem war, dass scheinbar nach dem OVG-Urteil kein schnelles, vom Investor unabhängiges Handeln der Verwaltung möglich war, da keiner ausreichend in das Verfahren eingearbeitet war.

Festsetzungen:

Die Ausweisung einer Straßenverkehrsfläche als Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit war ein Fehler. Diese Ausweisung wurde so in den Bebauungsplan übernommen, obwohl es entsprechende Bedenken der eigenen Fachkollegen gab und auch das Handbuch „Verbindliche Bauleitplanung" hiervor warnte. „Die Ausweisung als Straße/öffentlicher Weg ist wirksamer und in der Regel nicht aufwendiger oder folgenreicher. Sie dürfte geboten sein, wenn eine Nutzung des (privaten) Eigentümers in Anbetracht der eingeräumten Nutzung so gut wie ausgeschlossen ist."

Hintergrund für diese Ausweisung waren entsprechende Vereinbarungen in der Zusatzvereinbarung von 2004.

In einer späteren Besprechung wurde selbst von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung darauf hingewiesen, dass diese Festsetzung nicht geboten war und die Gefahr eines Etikettenschwindels besteht: „Anhand des Bebauungsplans I-50 (Spreedreieck) und der entsprechenden Urteilsbegründung (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Dezember 2007, Az.: OVG 2 A 3.07) sowie drei weiterer Beispielsfälle wurde die Problematik von Flächen, die tatsächlich dem Verkehr dienen, aber als Baugebiete ausgewiesen werden in Verbindung mit Überschreitungen der Obergrenzen nach § 17 BauNVO erörtert. Der typische Fall ist die Ausweisung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit oder zugunsten der Benutzer und Besucher auf Baugebieten (z.B. allgemeines Wohngebiet). In diesen Fällen besteht die Gefahr des sog. „Etikettenschwindels" und der Verschleierung von Überschreitungen der Obergrenzen nach § 17 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Schon im Rahmen der Erstellung von Bebauungsplanentwürfen sollte diese Problematik berücksichtigt werden."

Abwägung:

Die getroffenen Festsetzungen zur Baumasse waren nicht ausreichend abgewogen. „Eine Zusammenfassung des OVG-Urteils wurde im Rahmen der Fachrunde verteilt.

Die einzuhaltenden Vergaben des Gerichts führen zu erhöhten Anforderungen an die Detailschärfe der Abwägung, soweit die in der Bauordnung für Berlin geregelten Mindestabstände durch Bebauungsplan unterschritten werden sollen. Dies gilt insbesondere dann, wenn zudem noch eine Nutzungsmaßüberschreitung gemäß § 17 BauNVO gegeben ist.