Almgrundstück

Die Kl. boten durch Zeitungsanzeige vom 30. 5. 1980 ihr 0,0195 ha großes Almgrundstück mit Almhütte auf einer Ver­handlungsbasis von 200000 DM „möglichst für Barzahler" zum Verkauf an. Nach Besichtigung des Grundstücks vereinbarten die Bekl. zu 1 und 3 unter dem 1. 6. 1980 mit der KI. privatschriftlich, dass sie es erwerben sollten; als Kaufpreis wurde dort ein Betrag von 100000 DM genannt. Am 6. 6. 1980 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis ebenfalls mit 100000 DM angegeben wurde. Unmittelbar bevor sich die Parteien zum Notar begaben, überwies der Bekl. zu 1 einen Teilbe­trag in Höhe von 50784,22 DM zugunsten des Kl. zu 1 an das Zentralfi­nanzamt, den Restbetrag von 49215,78 DM händigten die Bekl. den Kl. aus. Die Kl. zu 2 quittierte an demselben Tag den Empfang von 100000 DM. Zugunsten der Bekl. wurde eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Die Kl. haben behauptet, es sei ein Kaufpreis von 200000 DM vereinbart, aus Gründen der Steuerersparnis aber auf Wunsch der Bekl. nur ein Kaufpreis von 100000 DM beurkundet worden. Sie haben beantragt, die Bekl. zur Herausgabe des Grundstücks und zur Einwilligung in die Löschung der Auflassungsvormerkung Zug um Zug gegen Zahlung von 100000 DM zu verurteilen. Die Bekl. haben eine Un­terverbriefung bestritten. Das LG hat der Klage stattgegeben, das OLG hat sie abgewiesen. Die Revision der Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: I. Das OLG hat als nicht bewiesen angesehen, dass die Parteien einen höheren als den beurkundeten Kaufpreis von 100000 DM vereinbart haben. Die dagegen erhobenen Verfahrensrü­gen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet.

II. Das angefochtene Urteil kann jedoch aus einem anderen Grunde keinen Bestand haben. 1. Auf dem Boden der bisherigen tatrichterlichen Feststellungen lässt sich nicht ausschließen, dass der Vertrag vom 6. 6. 1980 deswegen nichtig ist — und die Klageansprüche infolgedessen begründet sind —, weil nach dem Sach- und Streitstand in der Revisionsinstanz zunächst davon auszugehen ist, dass auch nach dem Vorbringen der Beld. die getroffenen Vereinbarungen nicht vollständig beurkundet sind, so dass der gesamte Vertrag wegen Verstoßes gegen § 313 S. 1 BGB nichtig sein könnte (§§ 125 S. 1, 139 BGB). Beurkundungsbedürftig sind bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGHZ 63, 359 [361] = LM vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536 m. w. Nachw.; st. Rspr.). Für die Revisionsinstanz ist von dem unstreitigen Tatbestand des Beru­fungsurteils auszugehen, der gern. § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen liefert; dieser Beweis wird hier durch die Sitzungsnieder­schrift des BerGer. vom 17. 2. 1982 nicht entkräftet. Danach wurde von dem Bekl. zu 1 ein Teilbetrag in Höhe von 50784,22 DM zugunsten des Kl. zu 1 an das Zentralfinanzamt überwiesen und der Restbetrag auf 100000 DM (49215,78 DM) den Kl. in bar übergeben; beides geschah am 6. 6. 1980, und zwar unmittelbar bevor sich die Parteien zum Notar bega­ben. Selbst wenn die Erfüllungswirkung in Höhe von 50784,22 DM frühe­stens im Zeitpunkt der Bankgutschrift zugunsten des Zentralfinanzamts hätte eintreten sollen, wäre im übrigen davon auszugehen, dass in Höhe des in bar vorausbezahlten Betrages (49215,78 DM) der Kaufpreis von vorn­herein getilgt sein sollte. Eine solche Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung ist in der notariellen Niederschrift aber nicht enthalten. Dort heißt es vielmehr, der Restbetrag von 49215,78 DM sei binnen acht Tagen fällig, nachdem der Notar den Vertragsteilen mitgeteilt habe, dass (a) die Auflassungsvormerkung für den Käufer (die Kl.) im Grundbuch eingetragen sei und (b) das Zentralfinanzamt bestätigt habe, dass die Lö­schungsbewilligung vom 3. 6. 1980 bezüglich der Grundpfandrechte des Finanzamts bedingungslos verwendet werden dürfe. Der Senat hat bereits in BGHZ 85, 315 (317, 318) = LM vorstehend Nr. 96 = NJW 1983, 563, für einen Fall unbewiesener Unterverbrie­fung ausgesprochen, er neige zu der Ansicht, dass die Abrede über die Anrechnung der Vorauszahlung auf die beurkundete Kaufpreisforde­rung als Teil der vertraglichen Gesamtregelung hätte mit beurkundet werden müssen. Er entscheidet die Frage nun in diesem Sinne und bejaht die Beurkundungspflicht: Eine solche Abrede hätte konstituti­ve, rechtserzeugende Bedeutung, weil im Zeitpunkt der Vorauszah­lung die Kaufpreisforderung noch nicht besteht und die Vorauszah­lung daher — ohne eine dahingehende Vereinbarung — nicht schon von Rechts wegen zu einer Teilerfüllung der Kaufpreisschuld (in der logi­schen Sekunde des Vertragsschlusses) führen könnte. Der Beurkun­dungszwang erstreckt sich deshalb auf diese Abrede.