Anfechtungsrecht - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Die Kl. kauften vom Bekl. aus dessen landwirt­schaftlichem Anwesen eine vermessene, noch nicht katasteramtlich bezeich­nete Teilfläche und beauftragten K als Bauträger, auf dem Kaufgrundstück ein Wohnhaus für ihre Rechnung zu erstellen. Wegen des Grundstückskauf­preises von 75 DM je qm unterwarfen sich die Kl. der sofortigen Zwangs­vollstreckung. In § 3 leistete der Bekl. u. a. Gewähr für die Zulässigkeit der Bebauung; es heißt dort weiter, dass Erschließungs- und Anliegerbeiträge zu Lasten des Bauträgers gehen. Dieser verpflichtete sich ferner, das vorgesehe­ne Einfamilienhaus schlüsselfertig zu einem Festpreis zu errichten.

§ 13 schließlich lautet u. a. wie folgt:

„Sollte eine der Vertragsparteien berechtigt sein, von diesem Aufbau- und Baubetrauungsvertrag zurückzutreten, so kann der Bauträger in jedem Fall verlangen, dass ihm oder einem von ihm zu benennenden Dritten das Grundstück gegen sofortige Zahlung des heute vereinbarten Kaufpreises zu Eigentum übertragen wird."

Ahnliche Verträge haben der Bekl. und K mit 15 weiteren Bewerbern hinsichtlich angrenzender Grundstücke geschlossen. Der Hausbau ist nicht in Angriff genommen worden, da sich bei der weiteren Planung Schwierig­keiten ergaben und K sich als vermögenslos erwies. Daraufhin traten die Kl. gegenüber K vom Baubetreuungsvertrag und gegenüber dem Bekl. vom Grundstückskaufvertrag zurück. Ferner haben sie den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten.

Die Kl. verlangen die auf den Grundstückskaufpreis geleistete Anzahlung zurück.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Auch die Revision des Bekl. ist erfolglos.

Aus den Gründen: I. Das BerGer. kommt in der Hauptbegründung zu dem Ergebnis, durch den wirksamen Rücktritt der KI. vom Aufbau- und Baubetreuungsvertrag sei auch der Grundstückskaufvertrag hinfäl­lig geworden, weil beide Verträge kraft Parteiwillens eine rechtliche Einheit bildeten.

II. Dagegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.

1. Ausgangspunkt für die Frage, ob der - unstreitig berechtigte - Rücktritt vom Baubetreuungsvertrag auch den Grundstückskaufver­trag in Wegfall brachte, ist nach der zutreffenden Auffassung des Ber­Ger. , ob die beiden an sich selbständigen Vereinbarungen durch den erklärten Willen der Beteiligten derart zu einem einheitlichen Geschäft miteinander verbunden wurden, dass die Gültigkeit des einen Rechtsge­schäfts von der des andern abhängen sollte. Es kommt entscheidend darauf an, ob nach den Vorstellungen der Vertragschließenden die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten, sondern gemeinsam mitein­ander „stehen und fallen", somit kraft ihrer rechtlichen und nicht nur wirtschaftlichen Verbindung Teile eines Gesamtgeschäfts bilden sollten (vgl. zur Frage der Einheitlichkeit an sich selbständiger Vereinbarungen Urt. des BGH v. 20. 5. 1966 - V ZR 214/64 = LM § 139 BGB Nr. 34 = MDR 1966, 749; BGHZ 50, 8ff. [13] =- NJW 1968, 936 = LM § 181 BGB Nr. 11 MDR 1968, 481 = JZ 1968, 333 = BB 1968, 442; BGH, Urt. v. 3. 12. 1969 - IV ZR 1165/68 - Betr 1970, 1591; v. 15. 1. 1971 - V ZR 92/68, S. 8, 9; v. 31. 5. 1974 - V ZR 111/72 = BB 1974, 1272 = WM 1974, 720). Mehrere Vereinbarungen sind auch dann als einheit­liches Geschäft anzusehen, wenn nur der eine Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen hatte, dieser aber dem anderen Partner erkennbar war und von ihm gebilligt oder mindestens hingenommen wurde (vgl. BGH, Urt. v. 19. 3. 1971- V ZR 143/69 = LM § 139 BGB Nr. 46 = MDR 1971, 468). Zur Annahme eines einheitlichen Rechtsge­schäfts ist nicht notwendig, dass zwischen den mehreren Akten ein rechtlicher Zusammenhang bereits durch rechtsgeschäftliche Bedin­gungen hergestellt wird (BGH, MDR 1966, 749). Ebenso wenig brau­chen die mehreren Vereinbarungen demselben rechtlichen Geschäftsty­pus anzugehören; sie können durchaus - wie hier - wesensungleich sein (BGH, Betr 1955, 508; BGH, Urt. v. 13. 10. 1954 -11 ZR 160/53, S. 7, 8; BGH, MDR 1966, 749; RGZ 78, 41 [43]; Staudinger-Coing, BGB, 11. Aufl., § 139 Rdnr. 2). Geschäftseinheit wird schließlich auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass an den mehreren Rechtsgeschäften nicht durchweg dieselben Personen teilgenommen haben (BGH, MDR 1966, 749; BGH, Betr 1955, 508; a. A. Flume, Allg. Teil des Bürgerlichen Rechts, 2. Bd., Das Rechtsgeschäft, S. 572; vgl. auch Soergel-Siebert­Hefermehl, BGB, 10. Aufl., § 139 Rdnr. 12).

Liegt, ein einheitliches Rechtsgeschäft vor, dann kann das Rücktritts- recht hinsichtlich der verbundenen Rechtsgeschäfte grundsätzlich nur einheitlich ausgeübt werden (RGRK, 12. Aufl., § 325 Rdnr. 33 in. Nachw.; Erman-H. Westermann, BGB, 6. Aufl., § 139 Rdnr. 9; RG, WarnRspr 1909 Nr. 288; RG, HRR 1931 Nr. 925; RGZ 67, 101 [104, 105]; vgl. ferner Urt. des BGH v. 25. 1. 1967- V ZR 57/66 = LM § 634 BGB Nr. 7 = MDR 1967, 478 = BB 1967, 311 = WM 1967, 347 [349] r. Sp.), sofern nicht etwa - wie in dem vom Senat durch Urt. v. 25. 1. 1967 - V ZR 57/66 = LM § 634 BGB Nr. 7 = MDR 1967, 478 = BB 1967, 311 = WM 1967, 347 entschiedenen, mit dem vorliegenden aus den unten dargelegten Gründen nicht gleichzusetzenden Fall - die Ver­tragspartner von der Möglichkeit eines selbständigen rechtlichen Schicksals jedes von mehreren Vertragsabschnitten ausgegangen sind. Dies gilt auch dann, wenn auf einer Seite mehrere Vertragspartner beteiligt sind (§§ 327, 356 BGB), und für den Fall mehrerer zwischen verschiedenen Personen getätigter Rechtsgeschäfte (RG, SeuffA 74 ^/Nr. 26). Zur Auslösung des einheitlichen Rücktrittsrechts genügt, dass dessen Voraussetzungen nur durch das Verhalten eines der Beteiligten geschaffen worden sind (Palandt, BGB, 35. Aufl., § 356 Anm. 1; RGRK, 11. Aufl., § 356 Anm. 1).

2. In Anwendung dieser auch von der Revision nicht in Zweifel gezogenen Rechtsgrundsätze hat das BerGer. ohne Rechtsfehler die rechtliche Einheit von Grundstückskaufvertrag einerseits und Aufbau- und Baubetreuungsvertrag andererseits bejaht. Es sieht die durch die einheitliche Beurkundung geschaffene Vermutung der Vertragseinheit bestätigt durch die Vertragsgestaltung in der Gesamtheit und in ihren' Einzelheiten. So habe der Bauträger durch die Übernahme der Erschlie­ßungs- und Anliegerbeiträge wesentliche Verpflichtungen übernom­men. Diese Kostenübernahme sei für die Kl. erkennbar von besonderer Wichtigkeit gewesen und habe sie in Verbindung mit dem von K zuge­sagten verhältnismäßig günstigen Festpreis dazu veranlasst, den für unerschlossenes Bauland nicht angemessenen Grundstückskaufpreis von 75 DM je qm zu akzeptieren. Hiernach hätten die Kl. vernünftiger­weise den Kaufvertrag nur unter der Voraussetzung abschließen wol­len, dass auch der Aufbau- und Baubetreuungsvertrag ordnungsgemäß erfüllt würde. Dieser auf Seiten der Kl. vorhandene Einheitlichkeitswil­le sei für den Bekl. erkennbar gewesen und er habe ihn stillschweigend hingenommen.

Diese Ausführungen weisen keinen Rechtsirrtum über das Wesen des einheitlichen Rechtsgeschäfts huf. Auch ist bei den tatsächlichen Fest­stellungen über den Einheitlichkeitswillen der Kl. und dessen Erkenn­barkeit, Billigung und Hinnahme durch den Bekl. wesentlicher Ausle­gungsstoff nicht übergangen.

Im Hinblick auf die aufgezeigten Gesichtspunkte - solche waren im dem vom Senat entschiedenen Falle BGH, WM 1967, 347 = LM § 634 BGB Nr. 7 nicht gegeben - konnte das BerGer. ohne Rechtsfehler von einem für den Bekl. erkennbaren und von ihm hingenommenen Ein­heitlichkeitswillen der Kl. ausgehen.

a) Die Revision meint, aus § 13 des Vertrages ergebe sich entgegen der Auffassung des BerGer. die rechtliche Selbständigkeit beider Ver­träge. Denn hätte der Rücktritt vom Baubetreuungsvertrag auch den Grundstückskaufvertrag hinfällig gemacht, hätten die Kl. ihre in § 13 normierte Verpflichtung, auf Verlangen des Betreuers diesem das Grundstück nach Rücktritt vom Betreuungsvertrag aufzulassen, nicht mehr erfüllen können. Die Rüge ist nicht begründet. Nach Auffassung des BerGer. erschöpft sich die Regelung des § 13 des Vertrages darin, dass dem Bauträger im Falle des Wegfalls des Aufbau- und Baubetreu­ungsvertrages das Recht eingeräumt wurde, das Grundstück zu erwerben oder von einem Dritten erwerben zu lassen. Dabei sei es K ersicht­lich darum gegangen, die Betreuung des gesamten Bauvorhabens in seinen Händen zu behalten, zumal er seine Kalkulation offenbar auf der Basis der Betreuung des gesamten Bauvorhabens angelegt habe. Um dieses Ziel zu erreichen, müsse sich das in § 13 begründete Recht des Bauträgers nicht nur gegen die Kl., sondern auch gegen den Bekl. richten. Denn solange der Bekl. noch Eigentümer sei, könnten die Kl. weder ihre Pflicht auf Eigentumsübertragung noch auf die Bewilligung der Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung erfüllen. Damit setze aber § 13 das Bestehenbleiben des Grundstückskaufvertra­ges zwischen den Parteien nicht voraus. Diese Auffassung des BerGer. weist einen Rechtsirrtum nicht auf. Sie ist naheliegend. Nach ihr be­gründet § 13 ein an bestimmte Voraussetzungen geknüpftes Ankaufsrecht des Baubetreuers, ohne sonst etwas über das rechtliche Schicksal des Grundstückskaufvertrags zu verlautbaren.