Bau Beteiligten - JuraMagazin

2. Jeder Wohnungseigentümer ist auch ohne besondere Ermächti­gung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt, zur Feststellung am gemeinschaftlichen Eigentum aufgetretener Män­gel ein Beweissicherungsverfahren zu beantragen.

Zum Sachverhalt: 1967 übertrug die Baufinanz-GmbH & Co KG (Künftig: Baufinanz) der bekl. Wohnungsbaugesellschaft die schlüsselferti­ge Herstellung von 69 Wohnungen mit etwa 20 Läden sowie einer Tiefga­rage. Die Bekl. brauchte die Arbeiten nicht selbst auszuführen. Sie war berechtigt, die erforderlichen Aufträge im Namen und für Rechnung der Baufinanz zu erteilen. Ihre Verantwortlichkeit für die Mängelfreiheit des ganzen Bauvorhabens sollte dadurch aber nicht eingeschränkt sein. Für die Gewährleistung sollten grundsätzlich die Fristen des BGB gelten. Das Bau­vorhaben wurde blockweise fertiggestellt und übergeben. Die Baufinanz teilte das Objekt in 80 Miteigentumsanteile auf, mit entsprechendem Son­dereigentum an Wohnungen und Läden, und veräußerte im Laufe der Zeit nahezu sämtliche Anteile. Erwerber waren vor allem die KL bzw. deren Rechtsvorgänger. Die Kl. bilden die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft. 1968 bis 1971 kam es zwischen der Baufinanz, den Eigentümern und der Beld. zu einem umfangreichen Schriftwechsel über Fragen der Abnahme und der Gewährleistung. Am 24. 11. 1971 fasste die Versamm­lung der Eigentümer mehrheitlich den Beschluss, notfalls zur Durchset­zung der Gewährleistungsansprüche Klage zu erheben. Der Beirat wurde ermächtigt, für alle Wohnungseigentümer einen Anwalt zur Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche zu beauftragen.

Im Zuge weiterer Verhandlungen schrieb die Baufinanz im Dezember 1972 an den Beiratsvorsitzenden: „Aus gegebener Veranlassung bestätigen wir Ihnen nochmals nachstehend, dass wir sämtliche Gewährleistungsan­sprüche aus dem Bauvorhaben an die Eigentümergemeinschaft abtreten." 1973 haben 58 Wohnungseigentümer, im Wesentlichen die Kl. dieses Rechtsstreits, gegenüber der Bekl. ein Beweissicherungsverfahren bean­tragt. In diesem Verfahren ist ein Gutachten erstattet worden. Mit ihrer Klage haben die Kl. zunächst Beseitigung der von ihnen gerügten, insbe­sondere der von dem Sachverständigen ermittelten Schäden sowie die Fest­stellung verlangt, dass die Bekl. zum Schadensersatz verpflichtet sei. Später haben sie einen Reparaturkostenvorschuss von 250000 DM gefordert und die Feststellung begehrt, dass die Bekl. darüber hinaus verpflichtet sei, den Kl. allen Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden sei oder noch entste­hen werde, dass die von der Bekl. erstellte Gesamtwohnungsanlage die von ihnen gerügten und im Beweissicherungsverfahren aufgezeigten Mängel besitze. Hilfsweise haben sie weitere Anträge gestellt. Sie haben vor allem Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum behauptet und die Auffassung vertreten, dass sie zur Klage befugt seien. Die Bekl. hat die Klagebefugnis geleugnet und sich im Übrigen vor allem auf Verjährung berufen. Die Kl. haben einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft v. 31. 3. 1976 vorgelegt, in dem die Zustimmung der Gemeinschaft zu dem Vorge­hen der KI. gegenüber der Bekl. „wiederholt" wurde. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Das OLG hat die Berufung zurückgewiesen. Der Senat hat die Revision nur insoweit angenommen, als sie sich gegen die Abweisung des Zah­lungsanspruchs richtet. Bezüglich des Feststellungsantrages hat der Senat die Annahme der Revision abgelehnt. Die Kl. haben ihren Revisionsantrag dem angepasst. Insoweit führt die Revision zur Aufhebung und Zurückver­weisung.

Aus den Gründen: Das BerGer. hält die Klageforderung für ver­jährt. Die Baufinanz habe die einzelnen Wohnblöcke seit August 1968 gesondert abgenommen, das gesamte Bauvorhaben spätestens im Au­gust 1971. Die im Bauvertrag für die Gewährleistung vereinbarte Ver­jährungsfrist von fünf Jahren sei weder verlängert noch durch Aner­kenntnis der Bekl. unterbrochen worden. Auch das Beweissicherungsverfahren und die Klageerhebung hätten eine Unterbrechung nicht bewirkt, weil die Kl. erst seit dem 22. 10. 1976 — und damit verspätet— zur Geltendmachung der eingeklagten Ansprüche im Prozess berech­tigt seien: Erst mit ihrem Schriftsatz von diesem Tage hätten sie näm­lich den sie zur Prozessführung ermächtigenden Beschluss der Eigentü­merversammlung v. März 1976 vorgelegt. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

1. Die Ausführungen des BerGer. zur Abnahme des Bauvorhabens sowie zu Beginn, Verlängerung, Unterbrechung durch Anerkenntnis und Hemmung der Verjährung enthalten allerdings keinen Rechtsfeh­ler. Sie werden von der Revision auch nicht angegriffen.

2. Unrichtig ist jedoch, dass auch das 1973 durchgeführte Beweissi­cherungsverfahren die Verjährung nicht unterbrochen habe. Entgegen der Ansicht des BerGer. war dazu ein Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht erforderlich. Jeder einzelne Wohnungseigentümer war vielmehr ohne weiteres berechtigt, die Ein­leitung dieses Verfahrens zu beantragen. Es genügte, dass die aus, dem Bauvertrage sich ergebenden und das gemeinschaftliche Eigentum be­treffenden Gewährleistungsansprüche der Gemeinschaft der Woh­nungseigentümer zustanden. Das aber war nach den Feststellungen des BerGer. der Fall.

a) Zutreffend nimmt es an, dass die Baufinanz ihre gegen die Bekl. gerichteten Gewährleistungsansprüche nicht schon in den „Kaufver­trägen" an die jeweiligen Erwerber abgetreten hatte. In § 8 dieser Verträ­ge heißt es u. a.: „Die Parteien sind darüber einig, dass dem Erwerber Gewährleistungsansprüche gegenüber der Verkäuferin nur insoweit zustehen, wie sie dieser gegenüber den Architekten und den Handwer­kern zustehen. Die Verkäuferin tritt hiermit ihre Gewährleistungsan­sprüche gegenüber Architekten und Handwerkern an den Erwerber ab, der diese Abtretung annimmt und hiermit die Verkäuferin von jeglichen Gewährleistungsansprüchen freistellt." Das BerGer. legt diese Vertragsbestimmung dahin aus, dass „Handwerker" i. S. des § 8 nur die Unternehmer seien, die eigene Bauleistungen erbracht hätten. Zu diesem Personenkreis gehöre die Bekl. nicht. Die Beteiligten hätten schon vor Abschluss der „Kaufverträge" in den Übergabeprotokollen deutlich zwischen der Bekl. als „ Generalunternehmerin" und den Ausführungsfirmen als „Handwerkern" unterschieden. Die Erwerber seien dabei darauf hingewiesen worden, dass Gewährleistungsansprü­che gegenüber den Ausführungsfirmen bestünden, und dazu sei ihnen eine Handwerkerliste übergeben worden, in der die Bekl. nicht aufge­führt sei. Da die Bekl. die einzelnen Unternehmer im Namen und für Rechnung der Baufinanz beauftragt haben, sei die Beschränkung der Abtretung möglich und — wegen der Heranziehung der in erster Linie Verantwortlichen — auch zweckmäßig gewesen. Diese vom Senat un­eingeschränkt nachprüfbare Auslegung der formularmäßig getroffe­nen Vereinbarung ist richtig. Die Revision muss sie hinnehmen.

b) Rechtsfehlerfrei gelangt das BerGer. daher zu dem Ergebnis, dass die Baufinanz die ihr gegenüber der Bekl. verbliebenen Ansprüche erst mit Schreiben v. 6. 12. 1972, und zwar an die Gemeinschaft der Woh­nungseigentümer, abgetreten hat. Diese Abtretung war wirksam. Dabei braucht hier nicht entschieden zu werden, ob die einzelnen Wohnungs­eigentümer aufgrund der Abtretung eines zunächst dem Bauträger al­lein zustehenden Anspruchs Gesamtgläubiger (§ 428 BGB) oder Mit- gläubiger (§ 432 BGB) werden. Der BGH hat zwar in BGHZ 64, 67 = NJW 1975, 969 = LM § 428 BGB Nr. 11 = MDR 1975, 571 = BB 1975, 1084 ausgesprochen, dass Gesamtgläubigerschaft an einer bereits bestehenden Forderung ohne Mitwirkung des Schuldners vertraglich nicht begründet werden könne, weil sich eine derartige Vereinbarung sonst als Vertrag zu Lasten eines Dritten auswirken würde. Selbst wenn die Wohnungseigentümer als Gesamtgläubiger behandelt wer­den müssten oder wenn auch die Entstehung einer Mitgläubigerschaft zu einer dem Schuldner grundsätzlich ebenso wenig zumutbaren Be­einträchtigung seiner Rechte führen sollte, so wäre doch die Interes­senlage des dort gegebenen Falles mit der des hier vorliegenden Sicht zu vergleichen. Jeder Unternehmer, der den Auftrag eines Bauträgers erstrebt, weiß nämlich und rechnet damit, dass in aller Regel der Auf­traggeber seine etwaigen Ansprüche auf Nachbesserung und Scha­densersatz an die Erwerber abtritt, um sich eine möglichst weitge­hende Beschränkung seiner eigenen Haftung zu verschaffen. Dass es hier ausnahmsweise anders gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Schon in der vorbehaltlosen Abgabe des Angebots der Bekl. lag daher zu­gleich ihre stillschweigend erklärte Zustimmung zur Abtretung (vgl. auch Reithmann-Brych-Manhart, Kauf vom Bauträger, 3. Aufl., Rdnr. 99).

c) Inwieweit der einzelne Wohnungseigentümer als Gesamt- oder Mitgläubiger berechtigt ist, die das gemeinschaftliche Eigentum be­treffenden Ansprüche durchzusetzen, ergibt sich freilich nicht allein aus § 428 oder § 432 BGB, sondern auch aus den Besonderheiten des Woh­nungseigentums.