Baubeschreibung - JuraMagazin

Wird in einen notariellen Grundstückskaufvertrag als Teil dieses Vertrags die Verpflichtung des Verkäufers zur Errichtung eines Hauses aufgenommen, so ist dem Erfordernis notarieller Beurkun­dung nicht genügt, wenn in dem Vertrag auf eine diesem nicht beigefügte Baubeschreibung Bezug genommen wird (Abweichung von BGHZ 63, 359 = LM vorstehend Nr. 67).

Urt. v. 23. 9. 1977 - V ZR 90/75 (Karlsruhe) - BGHZ 69, 266 = NJW 1978, 102 = MDR 1978, 214 = BB 1977, 1734

Anmerkung: 1. Die Formvorschrift des § 313 BGB wirft immer wie­der die Frage auf, ob und in welchem Umfang dem Beurkundungszwang bei Grundstücksveräußerungsverträgen Genüge getan ist, wenn ein Teil der Vertragspflichten (näher) in Urkunden geregelt ist, die der notariellen Urkunde nicht beigefügt sind. Die Rechtsprechung hat zwischen den bei­den Orientierungsmarken der Rechtssicherheit und der Billigkeit nicht im­mer einen geraden Kurs gehalten und steuert, was den V. Zivilsenat betrifft, derzeit wieder mehr in Richtung Rechtsklarheit und Rechtssicher­heit.

2.   Im vorliegenden Fall hatte die Kl. dem Bekl. mit notariell beurkunde­tem Vertrag ein Grundstück verkauft und sich in dem Vertrage verpflich­tet, auf dem Grundstück ein Gartenhofhaus zu errichten, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Rohbau stand. Die Zahl der Wohn- und Neben­räume sowie die Gesamtwohnfläche war in der Vertragsurkunde angegeben. Im Übrigen hieß es darin - nach Hinweis auf die erteilte Baugenehmi­gung -, Baupläne und Baubeschreibung seien dem Käufer „als Inhalt die­ses Vertrages" bekannt. Die Kl. hat das Grundstück dem Bekl. nicht aufge­lassen. Sie vertrat den Standpunkt, der Vertrag sei formnichtig, und ver­langte Herausgabe (Zug um Zug gegen Rückzahlung des bezahlten Teilkaufpreises). Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg.

3.   Der V. Zivilsenat knüpfte an den in gefestigter Rechtsprechung ent­wickelten Satz an, dass dem Beurkundungserfordernis - hier nach § 313 BGB a. F. - nicht nur die Verpflichtung des Veräußerers zur Grundstücksübereignung, sondern alle Vereinbarungen unterliegen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungs­geschäft zusammensetzt, wobei es keine Rolle spielt, inwieweit die einzel­nen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind. Der Senat folgerte hieraus, dass auch die Baubeschreibung, da die Parteien sie zum Vertragsinhalt gemacht hatten, nach Maßgabe der §§ 9, 13 BeurkG hätte beurkundet werden müssen.

Das Hauptproblem lag darin, ob es für die Beurkundung ausreichte, dass die Vertragspflichten des Verkäufers wenigstens „in Umrissen" festgelegt waren und - bejahendenfalls - ob sie im Wege der Auslegung durch Heran­ziehung der Baubeschreibung (und der Baupläne) hätten konkretisiert wer­den können. In dieser Hinsicht hatte der Senat in BGHZ 63, 359 [362f.] = LM vorstehend Nr. 67 Konzessionen gemacht, die im Schrifttum auf Kri­tik gestoßen waren. Im vorliegenden Falle rückte der Senat den Sinn und Zweck des Beurkundungsgebots, namentlich die Warn- und Beweisfunk­tion, in den Vordergrund. Dadurch, dass in der notariellen Urkunde Zahl und Art der Räume des zu errichtenden Hauses sowie die Gesamtwohnflä­che angegeben waren, war nach Ansicht des Senats nicht gewährleistet, dass der Inhalt des Vertrages anhand der notariellen Urkunde hinreichend klar­gestellt und einwandfrei bewiesen werden könne und damit späteren Rechtsstreitigkeiten über den Vertragsinhalt vorgebeugt würde.

Da hiernach der Vertrag gemäß §§ 125, 139 BGB im ganzen nichtig war, ließ der Senat offen, ob die Verweisung auf Baupläne ebenfalls dem Beurkundungserfordernis widerspricht und ob auch die hinreichende Be­stimmtheit des notariellen Vertrages durchgreifenden Bedenken unterläge.

4. Das besprochene Urteil ist im Zusammenhang mit einer wenige Mo­nate zuvor ergangenen Entscheidung des V. Zivilsenats vom 10. 6. 1977 (V ZR 99/75, MW 1977, 2072) zu sehen, auf die es auch mehrfach Bezug nimmt. Schon darin hatte der Senat Bedenken gegen BGHZ 63, 359 = LM vorstehend Nr. 67 anklingen lassen, war ihnen aber nicht nachgegan­gen, weil in jenem Falle die notarielle Urkunde die Verpflichtung zur Errichtung „eines Hauses" - außer durch Verweisung auf „gemeinschaft­lich festgelegte Pläne und getroffene Vereinbarungen" - überhaupt nicht näher bestimmt hatte, so dass der rechtsgeschäftliche Wille der Parteien in der formgerechten Urkunde keinen - selbst keinen auch nur unvollkom­menen - Ausdruck gefunden hatte und die Heranziehung des Inhalts der „Vereinbarungen" daher schon nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen außer Betracht bleiben musste. Hervorzuheben ist jedoch, dass der Senat sich in dem erwähnten Urteil vom 10. 6. 1977 bereits von einer anderen vom 13. 10. 1967 (V ZR 83/66, LM vorstehend Nr. 30). Darin hatte er noch den Standpunkt vertreten, auch bei unvollständiger Bezeichnung der zeitlichen Begrenzung und der Gegenleistung für ein in notarieller Ur­kunde eingeräumtes Ankaufsrecht könne die gesetzliche Form bezüglich der wirklich gemeinten, in einer privatschriftlichen Vereinbarung enthalte­nen Begrenzung und Gegenleistung durch den Hinweis erfüllt sein, die notarielle Urkunde geschehe „in Vollzug" jener Vereinbarung.