Bauherrengemeinschaft - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Die Kl. sind Mitglieder einer Bauherrengemein­schaft. An der Durchführung des Projekts waren u. a. der Bekl. — von Beruf Steuerberater und Rechtsbeistand — als Treuhänder und die Firma B als Baubetreuerin beteiligt. Mit der Firma B hatte die Bekl. eine als Treu­handauftrag bezeichnete Vereinbarung getroffen, aufgrund deren er sie nach ihren Weisungen bei der Durchführung der Baubetreuung zu vertre­ten hatte. Ferner schloss der Bekl. einen „Beratungs- und Honorarvertrag" mit der B, der ähnliche Tätigkeiten, insbesondere die steuerrechtliche Bera­tung, zum Gegenstand hatte. Baubeginn war im März 1980. Es kam zu einer Überschreitung der vorgesehenen Bauzeit und zu höheren Bau- und Finanzierungskosten als in den zur Werbung der Bauherren verwandten Prospekten angesetzt. Ansprüche gegen die Garantiegeber konnten nicht realisiert werden; ein Konkursverfahren über das Vermögen der B wurde mangels Masse nicht eröffnet. Im vorliegenden Verfahren haben die Bau­herren Schadensersatzforderungen von insgesamt 3648773,50 DM nebst Zinsen geltend gemacht, die sie anhand der Differenz zwischen den im Prospekt veranschlagten und den tatsächlich entstandenen Kosten berech­net haben. Davon entfallen auf die im Revisionsverfahren noch beteiligten Kl. zu 28 33044,84 DM und zu 36 144972,30 DM.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Dagegen haben die Kl. mit Ausnah­me der Kl. zu 1 und zu 2 Berufung eingelegt. Auf einen Hinweis des BerGer. haben sie eine neue Schadensberechnung vorgenommen, die auf der Differenz zwischen den Gesamtaufwendungen und dem Verkehrswert der erworbenen Wohnungen einerseits sowie den aus der Beteiligung an dem Bauherrenmodell erzielten Steuervorteilen andererseits beruht. Für die — nach einem Vergleichsabschluss zwischen den übrigen Berufungskl. und dem Bekl. — das Berufungsverfahren weiterbetreibenden Kl. zu 28 und zu 36 ergab diese Schadensberechnung niedrigere Werte, nämlich 17665 DM für die Kl. zu 28 und 41942 DM für die Kl. zu 36. Die Kl. haben jedoch an ihrem erstinstanzlichen Zahlungsantrag festgehalten und klarge­stellt, dass sie diesen in erster Linie auf vorvertragliches Verschulden des Bekl. und hilfsweise auf positive Vertragsverletzung stützen. Ferner haben sie hilfsweise — für den Fall der teilweisen Klageabweisung aufgrund der Anrechnung von Steuervorteilen — die Feststellung beantragt, dass der Bekl. für den Schaden aufkommen müsse, der ihnen durch eine Versteue­rung seiner (sonstigen) Schadensersatzleistungen entstehen. Das BerGer. hat unter teilweiser Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils den Schadensersatzanspruch der Kl. zu 28 und 36 dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision des Bekl. führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung.

Aus den Gründen: I. Nicht zu beanstanden ist allerdings die An­nahme des BerGer., der Bekl. habe vorvertragliche Aufklärungs­pflichten verletzt und deshalb für einen den Kl. zu 28 und 36 daraus entstandenen Schaden einzustehen.

1. Das BerGer. geht einleitend davon aus, der Bekl. hafte aus dem Ge­sichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss, weil er weder seine Stel­lung bei den Firmen B und T-Bau noch seine steuerberatende Tätigkeit für diese Firmen und deren Geschäftsführer H offengelegt habe. Es begründet seine Überzeugung, dass dem Bekl. eine vorvertragliche Pflichtverletzung zur Last falle, im folgenden jedoch allein damit, dass er die Kl. zu 28 und 36 nicht über sein bereits bestehendes Treuhandverhältnis mit der Firma B aus der Vereinbarung vom 2. 5. 1979 aufgeklärt habe. Dagegen wendet sich die Revision vergeblich, so dass es auf ihre Angriffe gegen die weitergehenden, die Entscheidung aber nicht tragenden Ausführungen des BerGer. zur Ver­flechtung des Bekl. mit weiteren Bet. nicht ankommt.

a) Der Bekl. war durch die Treuhandverträge mit den einzelnen Bauherren beauftragt (§ 1 Nr. 1) und bevollmächtigt (§ 1 Nr. 2), deren Rechte und Interessen beim Erwerb des Baugrundstücks, bei der Fi­nanzierung, bei der Erwirkung der Baugenehmigung und bei allen sonst zur Errichtung des Bauvorhabens erforderlichen Rechtsverhand­lungen wahrzunehmen und entsprechende Verträge zu ihren Lasten abzuschließen. Nach § 1 Nr. 3 des Treuhandvertrages lag es im pflichtgemäßen Ermessen des Bekl., wie er zur Wahrung der Bauher­reninteressen tätig würde. Von einem solchen, umfassend beauftrag­ten Treuhänder können die einzelnen Anleger erwarten, dass er aus­schließlich ihre Interessen wahrnimmt. Deshalb ist der Treuhänder verpflichtet, die Anleger schon im Vorfeld ihrer Anlageentscheidung über Verflechtungen mit anderen am Bauherrenmodell Beteiligten aufzuklären (Locher-Koeble, Baubetreuungs- und BauträgerR, 4. Aufl., Rdnr. 554; Kürschner, ZfBR 1988, 1 [6]; Koeble, Zur Haftung des Treu­händers bei Bauherrenmodellen, in: Festschr. für H. Korbion, S. 218). Eine solche Verpflichtung kann, soweit es um Beziehungen des Treu­händers zu dem als Baubetreuer vorgesehenen Unternehmen geht, entgegen der Auffassung der Revision nicht mit dem Argument ver­neint werden, die Interessen der Anleger und des Baubetreuers seien auf die Durchführung des Bauvorhabens gerichtet und damit iden­tisch. Das Interesse an der Errichtung des Bauvorhabens schließt nicht aus, dass ein den Weisungen des Baubetreuers unterworfener Treuhän­der bei der Abwicklung des Bauvorhabens Interessen der Anleger zu­rückstellt. Allein diese Gefahr begründet, wie das BerGer. zu Recht annimmt, eine entsprechende vorvertragliche Aufklärungspflicht des Treuhänders, die der Bekl. zumindest fahrlässig verletzt hat.

b) Das BerGer. stellt weiter fest, die Kl. hätten sich bei einer Aufklä­rung über die fehlende Unabhängigkeit des Bekl. nicht zur Beteiligung an dem Bauherrenmodell entschlossen. Auch das bekämpft die Revi­sion ohne Erfolg. Verfahrensfehler, auf denen diese Feststellung beru­hen könnte, vermag sie nicht aufzuzeigen. Soweit sie sich gegen die Auffassung des BerGer. wendet, der Bekl. sei für die fehlende Kausali­tät zwischen unterbliebener Aufklärung und Anlageentschluss darle­gungspflichtig gewesen, verkennt sie, dass diese Ausführungen nur hilfsweise erfolgten und die positive Feststellung der Kausalität ledig­lich ergänzen sollten. Gegen diese Feststellung wendet sich die Revision indessen nur mit einer — revisionsrechtlich unzulässigen — abweichenden Wertung der tatsächlichen Umstände.

c) Die von der Revision zur Nachprüfung gestellte Ansicht des Ber­Ger. der Schadensersatzanspruch der Kl. sei nicht verjährt, ist im Er­gebnis gleichfalls nicht zu beanstanden. Allerdings richtet sich die Ver­jährung von Ansprüchen gegen einen bei einem Bauherrenmodell als Basistreuhänder tätigen Steuerberater nicht, wie das BerGer. an­nimmt, nach den allgemeinen Vorschriften des BGB, sondern — wie der BGH schon wiederholt entschieden hat — nach § 68 StBerG, weil ein für die Anwendung dieser Vorschrift ausreichender Zusammen­hang mit einer steuerberatenden Tätigkeit besteht (BGHZ 97, 21 [25] = NJW 1986, 1171 = LM § 9 [Cj] AGBG Nr. 4; BGH, NJW 1990, 2464 = LM § 276 [Hb] BGB Nr. 58 = WM 1990, 1623 [unter II 3]). Die danach geltende dreijährige Verjährungsfrist war bei Klageerhe­bung jedenfalls deshalb noch nicht abgelaufen, weil der Bekl. es ver­säumt hat, die Kl. auf die geltende Verjährungsfrist hinzuweisen (vgl. hierzu BGH, NJW 1990 2464 = LM § 276 [Hb] BGB Nr. 58 = WM 1990, 1623). Auf die in § 3 Nr. 4 des formularmäßigen Treuhandver­trages erfolgte Verkürzung der Verjährungsfrist auf ein halbes Jahr nach Beendigung der Tätigkeit des Treuhänders kann sich der Bekl. nicht mit Erfolg berufen, weil diese Regelung wegen Verstoßes gegen § 9I AGB-Gesetz unwirksam ist (vgl. BGHZ 97, 21 [24f] = NJW 1986, 1171 = LM § 9 [Cj] AGBG Nr. 4). Im übrigen hat das BerGer. zutreffend dargelegt, dass selbst bei Wirksamkeit dieser Formularbe­stimmung der kl. Anspruch bei Klageerhebung noch nicht verjährt gewesen wäre. Gegen die diesbezüglichen Ausführungen in dem ange­fochtenen Urteil hat die Revision auch keine konkreten Einwände erhoben.

d) Mit Recht hat das BerGer. ferner die ebenfalls in § 3 Nr. 4 des Treuhandvertrages enthaltene Regelung für unwirksam erachtet, wo­nach Ansprüche gegen den Treuhänder auf Ersatz des unmittelbaren Schadens beschränkt sind und voraussetzen, dass der Bauherr nicht auf andere Weise Ersatz zu verlangen vermag. Diese Bestimmung ver­stößt gegen § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz (vgl. BGH, NJW 1990, 2464 = LM § 276 [Hb] BGB Nr. 58 = WM 1990, 1632 [unter II 2]). Sie enthält eine generelle, auch vorsätzliches und grob fahrlässiges Verhalten des Treuhänders umfassende Haftungsbegrenzung; eine geltungserhalten­de Reduktion auf den Fall leichter Fahrlässigkeit kommt nicht in Be­tracht. Deshalb kann offen bleiben, ob der Bekl. — wie das BerGer. annimmt und die Revision in Abrede stellt — hier grob fahrlässig ge­handelt hat.

2. Soweit das BerGer. die Verletzung weiterer vorvertraglicher Aufklä­rungspflichten durch den Bekl. verneint hat, wird dies von der Revision als ihr günstig hingenommen und von den Kl. in ihrer Revisionserwiderung nicht in Zweifel gezogen.

II. Die angefochtene Entscheidung kann aber deshalb keinen Be­stand haben, weil die bisher vom BerGer. getroffenen Feststellungen den Erlass eines Grundurteils nach § 304 ZPO nicht rechtfertigen. Das ist auch ohne Revisionsrüge von Amts wegen zu beachten, da das gesamte weitere Verfahren auf einem rechtskräftig gewordenen Grundurteil im Umfang seiner innerprozessualen Bindungswirkung aufbaut (BGH, VersR 1985, 154 [unter II] m. w. Nachw.).

1. Ein Grundurteil darf nur ergehen, wenn ein Anspruch nach Grund und Höhe streitig ist, alle Fragen, die zum Grund des An­spruchs gehören, erledigt sind und wenn nach dem Sach- und Streitge­genstand zumindest wahrscheinlich ist, dass der Anspruch in irgend einer rechnerischen Höhe besteht (vgl. BGH, VersR 1985, 154). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Das Berufungsurteil enthält weder Feststellungen zur Kausalität zwischen der Pflichtverletzung und dem geltend gemachten konkreten Schaden noch Ausführungen dazu, ob sich mit hinreichender Wahrscheinlichkeit im Betrags verfahren auch der Höhe nach ein Schaden der Kl. zu 28 und 36 ergeben werde.

a) Feststellungen über die Kausalität zwischen der Verletzung der Aufklärungspflicht und dem Schaden, dessen Ersatz hier gefordert wird, wären allerdings entbehrlich, wenn dieser Ursachenzuammenhang dem Bereich der haftungsausfüllenden Kausalität zuzuordnen wäre und deren Klärung dem Betragsverfahren vorbehalten werden könnte. Für einen — wie hier — auf Vertragsverletzung gestützten Scha­densersatzanspruch wird zwar die Ansicht vertreten, lediglich die Ur­sächlichkeit der die Haftung als solche begründenden verletzenden Handlung gehöre zum Haftungsgrund, während die Schadensentste­hung in den Bereich der haftungsausfüllenden Kausalität falle (vgl. die Nachw. in BGH, LM § 304 ZPO Nr. 43 = VersR 1980, 867 [868])- Diese Frage spielt aber vornehmlich nur dann eine Rolle, wenn es darum geht, ob der Richter seine Überzeugung von der Schadens­entstehung nach der strengen Vorschrift des § 286 ZPO gewinnen muss oder sie sich nach der — größeren Spielraum lassenden — Bestim­mung des § 287 ZPO verschaffen darf. Auf diese systematische Unter­scheidung kommt es indessen im Rahmen des § 304 ZPO nicht an (BGH, LM § 304 ZPO Nr. 43 = VersR 1980, 867). Die Vorschrift des § 304 ZPO beruht in erster Linie auf prozesswirtschaftlichen Erwägun­gen, so dass vom sachlichen Recht geprägte dogmatische Überlegun­gen bei ihrer Anwendung und Auslegung in den Hintergrund zu treten haben (BGH, LM § 304 ZPO Nr. 43 = VersR 1980, 867; BGHZ 108, 256 [259] = NJW 1989, 2745 = LM § 558 BGB Nr. 43). Vorrangig ist insoweit vielmehr das Erfordernis der Prozessökonomie. Maßgeben­der Gesichtspunkt für die Zulässigkeit eines Grundurteils ist daher, ob es ohne Feststellungen über die Schadensentstehung gleichwohl zu einer echten Vorentscheidung des Prozesses führt. Das hängt davon ab, ob wenigstens die Wahrscheinlichkeit eines aus dem geltend ge­machten Haftungsgrund resultierenden Schadens feststeht, so dass sich das Grundurteil nicht im nachhinein, wenn die haftungsausfüllende Kausalität im Betragsverfahren verneint werden muss, als ein lediglich die Erledigung des Rechtsstreits verzögernder und verteuernder Um­weg erweist (BGH, LM § 304 ZPO Nr. 43 = VersR 1980, 867). Ein solches Ergebnis lässt sich hier nicht ausschließen. Die Kausalität zwischen der vorvertraglichen Pflichtverletzung des Bekl. und dem be­haupteten Schaden ist weder selbstverständlich noch kann sie bei dem derzeitigen Verfahrensstand mit der für den Erlass eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit bejaht werden.

b) Das BerGer. hat sich bei seiner Entscheidung offensichtlich davon leiten lassen, die Kausalität zwischen den haftungsbegründenden Umstän­den und dem Schaden liege auf der Hand und bedürfe deshalb keiner Begründung. Dafür spricht, dass es in seiner zahlreiche Hinweise auf die Rechtslage enthaltenden Verfügung vom 21. 1. 1986 ausgeführt hat, An­haltspunkte für eine fehlende Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden seien bisher nicht vorgetragen. Bei dieser Feststellung könnte es nur dann sein Bewenden haben, wenn der geltend gemachte Schaden ent­weder auf der Grundlage der Auffassung des BerGer. (Gesamtaufwand der Kl. abzüglich des Werts der Wohnung und der Steuervorteile) oder auf die der Klage ursprünglich zugrunde liegende Weise (Differenz zwischen dem im Prospekt angegebenen und dem tatsächlichen Aufwand) zu berechnen wäre. Beide Arten der Schadensberechnung können hier jedoch nicht ange­wendet werden mit der Folge, dass die Kausalität zwischen Pflichtverlet­zung und einem - auf zutreffende Art berechneten - Schaden offen ist.

aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (BGHZ 69, 53 [56f] = NJW 1977, 1536 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 5; zuletzt BGH, NJW 1990, 1659 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 18 = WM 1990, 1032 [unter II 2f]) kann der im Vertrauen auf die Richtigkeit oder Vollstän­digkeit der Angaben seines Vertragspartners Enttäuschte entweder im Wege des Schadensersatzes Rückgängigmachung des Vertrages ver­langen oder am Vertrag festhalten und lediglich zusätzlich Schadenser­satz beanspruchen. Im vorliegenden Fall steht zwar nicht - wie in den bisher entschiedenen Fällen - die Rückabwicklung desjenigen Vertra­ges in Frage, für dessen Abschluss die Pflichtverletzung zunächst ur­sächlich geworden ist, nämlich des Treuhandvertrages. Da dieser in­dessen als Basisvertrag für den letztlich bezweckten Erwerb einer Ei­gentumswohnung ausgestaltet war, bestehen keine Bedenken, das Wahlrecht des durch eine unvollständige Aufklärung zur Beteiligung veranlassten Bauherren darauf zu erstrecken, ob er an der Beteiligung insgesamt festhalten oder ihre Folgen rückgängig machen will, indem er das aus der Geschäftsbesorgung Erlangte dem Treuhänder zur Ver­fügung stellt und seine aus der Geschäftsbesorgung herrührenden Auf­wendungen ersetzt verlangt. Wählt der Bauherr den zuletzt genannten Weg, so besteht sein Schaden in den Beträgen, die er dem Treuhänder überlassen oder die er an Dritte aufgrund der vom Treuhänder zu seinen Lasten begründeten Verpflichtung gezahlt hat. Für die Kausali­tät zwischen der Pflichtverletzung und diesem Schaden reicht allein die - vom BerGer. im konkreten Fall auch getroffene - Feststellung aus, dass der Anleger sich bei pflichtgemäßem Verhalten des Treuhänders nicht an dem Bauherrenmodell beteiligt hätte. Ebenso liegt es, wenn die Beteiligung nur zu Aufwendungen, dagegen nicht zum Erwerb einer Immobilie geführt hat und der Anleger von vornherein nur den Ersatz seiner verlorenen Investitionen verlangen kann (BGH, NJW 1990, 2461 = LM § 276 [Fa] BGB Nr. 111 = WM 1990, 1276 [unter V 2]).

bb) Hier haben sich die Kl. zu 28 und 36 dafür entschieden, die Beteiligung an dem Bauherrenmodell nicht rückgängig zu machen, sondern an dem Erwerb der Eigentumswohnungen festzuhalten. Sie können deshalb nur für ihr enttäuschtes Vertrauen in die Vollständig­keit der Angaben des Bekl. entschädigt werden. Eine solche Entschä­digung bestand in nahezu allen bisher entschiedenen, sämtlich Kauf­verträge betreffenden Fällen in einer teilweisen Herabsetzung des Kaufpreises, weil sich das vorvertragliche Verschulden auf den Wert der Kaufsache beeinflussende Umstände bezog, so dass der Geschädig­te den Betrag als Schadensersatz verlangen konnte, um den er die Sache „zu teuer" gekauft hatte (vgl. die Nachw. in BGH, NJW 1990, 1659 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 18 = WM 1990, 1032). Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass der Geschädigte, der am Vertag festhält, an­stelle einer schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung des Vertrages lediglich Ersatz derjenigen Aufwendungen verlangen kann, die er in­folge des pflichtwidrigen Verhaltens des anderen Teiles zu viel erbracht hat (Senat, NJW 1981, 2050 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 12 = WM 1981, 689 [unter II 2c]). Hier sind das Aufwendungen, die den Kl. zu 28 und 36 nicht entstanden wären, wenn das Bauherrenmodell von einem unabhängigen, nicht mit der Baubetreuerin verflochtenen Treu­händer abgewickelt worden wäre. Dagegen führte die vom BerGer. für richtig gehaltene Schadensberechnung dazu, dass die Kl. trotz ihres grundsätzlichen Festhaltens an der Beteiligung und deren Ergebnis so gestellt würden, als ob sie sich an einem Bauherrenmodell beteiligt hätten, bei dem sich Aufwendungen und Wert des erworbenen Ob­jekts ausgeglichen gegenüberstehen. Mit dieser Schadensberechnung wäre für die KI. zu 28 und 36 vermögensmäßig dieselbe Lage geschaf­fen, die bestanden hätte, wenn sie sich überhaupt nicht zur Beteiligung an dem Bauherrenmodell entschlossen hätten. Da sie aber das Festhal­ten an der Beteiligung gewählt haben, können sie nicht den Ersatz des negativen Interesses, sondern im Wege des positiven Vertrauensschut­zes nur verlangen, so gestellt zu werden, wie es der von ihnen auf­grund der unterbliebenen Aufklärung angenommenen Situation ent­sprochen hätte, nämlich so, als ob sie einen unabhängigen Treuhänder gehabt hätten (vgl. Soergel-Wiedemann, BGB, 11. Aufl., vor § 275 Rdnr. 98). Eine andere Betrachtungweise, die es den Kl. zu 28 und 36 im Wege des Schadensersatzes letztlich ermöglichen würde, die Eigen­tumswohnungen zu deren Verkehrswert zu erwerben, wäre von dem erforderlichen Zusammenhang zwischen haftungsbegründendem Tat­bestand und geltend gemachtem Schaden nicht mehr gedeckt. Das Risiko, die Immobilie wegen der zahlreichen bei der Errichtung des Bauvorhabens tätigen und Honorare sowie Provisionen beanspru­chenden Personen bzw. Unternehmer auch unter Berücksichtigung von Steuervorteilen mit höheren Aufwendungen zu erwerben als ih­rem Verkehrswert entspricht, besteht bei jedem Bauherrenmodell und hat zunächst nichts mit der Unabhängigkeit des Treuhänders zu tun. Hat sich die Beteiligung insoweit für die Kl. zu 28 und 36 als wirt­schaftlich nachteilig erwiesen, so stand es ihnen frei, allein aufgrund dieser Erwägung die schadensersatzrechtliche Rückabwicklung zu wählen (BGHZ 69, 53 [57] = NJW 1977, 1536 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 5; Senat, NJW 1980, 2408 = LM § 276 [Fc] BGB Nr. 9 = WM 1980, 1006 [unter III 2b bb).