Bauträgervertrag - JuraMagazin

Zur Ausübung der Rechte nach § 326 BGB durch den Bauträger, wenn die im Bauträgervertrag übernommene Verpflichtung zur Herstellung des Bauwerks nachträglich auf einen Dritten übertra­gen wird und der Bauträger sich nur noch die Übereignung des Grundstücks an die Erwerber vorbehält.

Zum Sachverhalt: Die KI. waren Miteigentümer eines Grundstücks, auf dem sie ein Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen errichten woll­ten. Nach Abgabe einer entsprechenden Teilungserklärung wurden sie im Juni 1980 als Miteigentümer in die neugebildeten Wohnungsgrundbücher eingetragen. Schon vorher hatten die Kl. sich gegenüber verschiedenen Interessenten zur Errichtung der Wohnungen und zur Verschaffung des Wohnungseigentums verpflichtet. Im notariellen „Kaufvertrag" vom 7. 8. 1979, den sie mit den Bekl. zu 3 und 4 (künftig: die Bekl.) geschlossen hatten, war für deren Wohnung ein „Kaufpreis" von 258 280,18 DM fest­gesetzt. Hiervon sollten „auf den Grundstücksanteil" 64 154,82 DM entfal­len, und zwar zahlbar nach Eintragung der gleichzeitig bewilligten Vor­merkung auf Verschaffung des Eigentums. In der Folgezeit gaben die Kl. ihre Absicht, das Bauvorhaben selbst durchzuführen, auf und schlossen dafür am 3. 9. 1979 mit der Firma B einen notariellen Vertrag, in dem die B die Errichtung der Wohnung gemäß den Plänen und der Baubeschreibung übernahm, die schon Bestandteil der Verträge mit den Interessenten gewe­sen waren (künftig: Übernahmevertrag). Die Kl. behielten sich lediglich die Übertragung des Grundstücks und den hierauf entfallenden „Kaufpreisanteil" vor; im übrigen traten sie ihre Ansprüche gegen die Erwerber an die B ab. Die Bekl. genehmigten den Übernahmevertrag mit notariell beurkundeter Erklärung vom 11. 9. 1979. Außerdem schlossen sie — wie auch die anderen Erwerber — am 15. 10. 1979 mit der B einen gleichfalls notariell beurkundeten „Bauwerksvertrag", in dem sie der B als General­unternehmerin die schlüsselfertige Erstellung der Eigentumswohnung, und zwar wiederum nach den bisher geltenden Plänen und der alten Baube­schreibung übertrugen. als Festpreis wurden 194 125,36 DM vereinbart, also die schon im „Kaufvertrage" vorgesehenen 258 280,18 DM abzüglich der „auf den Grundstücksanteil entfallenden" 64154, 82 DM. Nach Be­ginn der Bauarbeiten zeigte sich im Frühjahr 1980, dass das geplante Keller­geschoß keinen hinreichenden Schutz gegen Grundwasser bot. Der Bekl. teilte der B daraufhin mit, dass eine von ihr vorgeschlagene Wanne einge­baut werden solle. Das Unternehmen bestätigte den Auftrag und errichtete die Wanne im August 1980. Da aber nur die Bekl., nicht auch die übrigen Erwerber die Mehrkosten anteilig beglichen, stellte die B die Arbeiten am 12. 9. 1980 endgültig ein. Das Bauvorhaben liegt seitdem still. Im Novem­ber 1980 wurden die Auflassungsvormerkungen in die Wohnungsgrund­bücher eingetragen. Mit Schreiben vom 25. 11. 1980 verlangten die KI. von den Bekl. die Zahlung der auf den Grundstücksanteil entfallenden 64 154,82 DM, setzten zur Zahlung eine Frist von zehn Tagen und erklär­ten zugleich, dass sie andernfalls die Annahme der Leistung ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen würden. Keiner der Er­werber zahlte, und zwar deshalb nicht, weil die Bauarbeiten bereits einge­stellt worden waren. Die anderen Erwerber kündigten zudem die Bau­werksverträge, weil die B mangelhaft gearbeitet habe. Die KI. verlangen jetzt von den Erwerbern nur noch deren Einwilligung in eine Löschung der Vormerkungen.

Aus den Gründen: Das BerGer. meint, die Bekl. seien nicht ver­pflichtet, in die Löschung der Vormerkung einzuwilligen, weil ihr hierdurch gesicherter Anspruch auf Verschaffung von Wohnungsei­gentum fortbestehe. Die nur von den Kl. gern. § 326 BGB gesetzte Zahlungsfrist sei unbeachtlich; deren fruchtloser Ablauf habe den Er­füllungsanspruch der Beld. daher nicht beseitigen können. Unter den gegebenen Umständen seien nämlich die Verträge der Bekl. mit den Kl. und der B einheitlich abzuwickeln; die Kl. hätten demgemäß auch nur gemeinsam mit der B gegen die Bekl. vorgehen können. Die B aber habe sich gegenüber den Bekl. nicht vertragstreu verhalten, das müssten die Kl. sich zurechnen lassen. Das ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Was die Revision dagegen vorbringt, bleibt ohne Erfolg.

I. Wäre es allein bei dem Vertrage vom 7. 8. 1979 und der dort begründeten Verpflichtung der Kl. zur Errichtung von Eigentums­wohnungen geblieben, ergäbe sich ohne weiteres, dass die Kl. die mit ihrem Schreiben vom 25. 11. 1980 angeforderten 64154,82 DM nicht hätten beanspruchen können.

1.   Da die Kl. hier als Bauträger, mithin als Gewerbetreibende i. S. des § 34c I 1 Nr. 2 lit a GewO aufgetreten waren, galten für das Ver­tragsverhältnis der Parteien die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung in der damals maßgeblichen Fassung der Bekannt­machung vom 11. 6. 1975 (BGBl I, 1351 - MaBV). Gern. § 3 II Nr. 1 MaBV hätten die Kl. dann zwar nach Beginn der Erdarbeiten als erste Rate 30 vom Hundert der Vertragssumme (hier: 258280,15 DM), also 77484,05 DM grundsätzlich verlangen können. Fällig wäre dieser Be­trag jedoch nur unter den weiteren Voraussetzungen des § 3 I MaBV, also insbesondere dann geworden, wenn zugunsten der Bekl. die Ein­tragung einer Vormerkung gewährleistet war, die den Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums an rangerster Stelle zu sichern vermochte.

2.   Auch wenn danach die erste Rate (77484,05 DM) schon zahlbar gewesen wäre, hätten die Kl. die „auf den Grundstücksanteil entfallen­den" 64154,82 DM doch nicht fordern können.

a) Auf diesen Betrag hätten sie sich nämlich das anrechnen lassen müssen, was die Bekl. schon bisher gezahlt hatten. Das waren - ohne Berücksichtigung des auf die Kosten der Wanne geleisteten Anteils - an Architektenhonorar und Bauraten insgesamt 31060,06 DM. Die Regelung in § 3 Nr. 2a des Vertrages vom 7. 8. 1979, wonach die Bekl. bis bzw. bei Baubeginn und Eintragung der Vormerkung als Architektenhonorar 30000 DM, für den Grundstücksanteil 64154,82 DM und von den restlichen 164125,36 DM noch einmal 30 vom Hundert, also 49237,61 DM, insgesamt mithin 143392,43 DM zahlen sollten, hätte wegen Verstoßes gegen die Sicherungspflichten der Kl. zumindest die Fälligkeit der jene 77484,05 DM übersteigenden Beträge nicht herbeiführen können (vgl. Locher-Koeble, Baubetreu­ungs- und BauträgerR, 3. Aufl., Rdnr. 61).

II. An dem sich hieraus ergebenden Recht der Bekl. zur Zahlungsverweigerung haben die späteren Verträge nichts geändert.

1.  Dabei kann dahinstehen, ob die Kl. mit der Aufspaltung und Vertei­lung der zunächst von ihnen allein übernommenen Leistungspflichten die Sicherungsvorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung hatten um­gehen wollen (vgl. Reithmann-Brych-Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdnrn. 8, 22, 38, 137b; Marcks, Makler- und Bauträgerverordnung, 3. Aufl., § 3 Anm. 5).

2.    Selbst wenn § 3 MaBV im vorliegenden Fall nicht eingreifen sollte, hat es hier doch bei einer einheitlichen Abwicklung der mit den Bekl. geschlossenen Verträge zu bleiben.

a) Nach gefestigter Rechtsprechung stehen mehrere an sich selbstän­dige Vereinbarungen dann in rechtlichem Zusammenhang, wenn sie durch den Willen der Beteiligten derart miteinander verbunden sind, dass die Gültigkeit des einen Rechtsgeschäfts vom Bestand des anderen abhängen soll. Einer Verknüpfung durch rechtsgeschäftliche Bedin­gungen bedarf es dazu nicht. Ausschlaggebend ist vielmehr, ob nach den Vorstellungen der Vertragsschließenden die Vereinbarungen nicht für sich allein gelten, sondern miteinander „stehen oder fallen" sollen (BGHZ 50, 8 [13] = LM § 181 BGB Nr. 11 = NJW 1968, 936; BGHZ 76, 43 [48, 49] = NJW 1980, 829; BGHZ 78, 346 [349] = LM § 313 BGB Nr. 89 [L] = NJW 1981, 274; BGH, NJW 1976, 1931 [1932]). Dabei ist auf die gesamten durch die Verträge deutlich gewor­denen Interessen der Parteien abzustellen (BGH, WM 1970, 392 [393]). Auch wenn nur einer der Vertragspartner den entsprechenden Willen erkennen lässt und dieser Wille vom anderen Partner gebilligt oder zumindest hingenommen wird, liegt ein einheitliches Geschäft vor (BGHZ 76, 43 [49] = NJW 1980, 829 m. Nachw.; BGHZ 78, 346 [349] = LM § 313 BGB Nr. 89 [L] = NJW 1981, 274). Nicht erforder­lich ist, dass die verschiedenen Vereinbarungen zum selben im Gesetz geregelten Geschäftstyp gehören oder in einer einzigen Urkunde ent­halten sind (BGHZ 50, 8 [13] = LM § 181 BGB Nr. 11 = NJW 1968, 936; BGH, WM 1966, 899 [900] = LM § 139 BGB Nr. 34). Eben so wenig müssen an den Absprachen stets dieselben Personen beteiligt sein (BGHZ 76, 43 [49] = NJW 1980, 829; BGHZ 78, 346 [349] = LM § 313 BGB Nr. 89 [L] = NJW 1981, 274; BGH, NJW 1976, 1931 [1932], jeweils m. Nachw.).