Bauwerkvertrag - JuraMagazin

Mit Baubetreuungsvertrag vom 4. 6. 1964 übernahm es der Kl. und der Kaufmann K, auf einem am selben Tage von ihren Ehefrauen für 13 500 DM den Bekl. verkauften Grundstück in S. für die Bekl. einen viergeschossigen Wohnhaus-Block nebst drei Garagen nach einem dem Vertrag anliegenden Bauplan zu einem Festpreis von 475000 DM (einschließlich Grunderwerbspreis und Baunebenkosten) zu erstellen. Für die Gesamtfinanzierung dieses Bauvorhabens hatten die Bekl. dem Kl. bereits am 26. 5. 1964 eine Vergü­tung von 17 500 DM zugesagt.

Nach Baubeginn im Herbst 1964 kam es zu Meinungsverschiedenheiten unter den Beteiligten. Nach Kündigung des Baubetreuungsvertrages durch die Bekl. im Dezember 1964 übernahm durch Vereinbarung vom 14. 12. 1964 der Kläger allein die Verpflichtung, die Baubetreuung zu den gleichen Bedingungen durchzuführen (ohne die von K § 5 des alten Vertrages übernommene Vermietungsgarantie), jedoch sollten nunmehr die Beklagten die Aufträge an die Handwerker vergeben, und zwar nach den Baubetreuungsrichtlinien des Kl. Am 5. 2. 1965 vereinbarten die Parteien, der Festpreis von 475 000 DM bleibe „nach Möglichkeit einzuhalten, jedoch unter Ausschluss persönlicher Haftung" des Kl.

Nach erneuten Unstimmigkeiten kündigten die Bekl. das Vertragsver­hältnis fristlos mit Schreiben vom 25. 3. 1965. Unter dem 26. 3. 1965 widersprach der KI. der Kündigung.

Mit der Klage hat der Kl. 82452,43 DM nebst Zinsen verlangt. Er hat seine Klage in erster Linie auf § 4c des Baubetreuungsvertrages gestützt, wonach die Bekl. verpflichtet waren, ihm eine Hypothekenvaluta von 115 000 DM zu überlassen. Davon hat der Kl. unstreitig erhaltene 32 547,57 DM abgesetzt Hilfsweise — für den Fall, dass die Kündigung wirksam sei — hat der KI. Ersatz der Vergütung für Baubetreuung und Finanzierung sowie seiner Aufwendungen gefordert.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat durch Teilurteil dem KI. 57 807,73 DM nebst Zinsen zuerkannt. Die Revision der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen: I. Das BerGer. erachtet die Kündigung des Vertrages durch die Bekl. für wirksam und das Vertragsverhältnis mit dem Zugang der Kündigung am 26. 3. 1965 für beendet. Aus diesem Grunde verneint es den vom Kl. in erster Linie geltend gemachten Anspruch auf Überlassung der den Bekl. ausgezahlten Hypothekenvaluta.

Das lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Der Kl. ist in der Revisionsinstanz auf diesen Anspruchsgrund auch nicht mehr zurückgekommen.

II. Das BerGer. meint, das Vertragsverhältnis der Parteien sei, auch unter Berücksichtigung der Änderungen des Vertrages vom 4. 6. 1964 durch die späteren Vereinbarungen vom 14. 12. 1964 und 5.2. 1965, bis zuletzt ein auf die Herstellung des Hauses gerichteter Werkvertrag gewe­sen. Der Kl. könne daher zumindest eine anteilige Vergütung für den von ihm bis zum 26.3. 1965 ausgeführten Teil des Bauwerks verlangen. Bis dahin sei dieses bis zum Erdgeschoßmauerwerk hochgezogen, aber noch ohne Erdgeschoßdecke gewesen.

Das BerGer. hat den Wert dieses Gebäudetorsos, dem Sachverständigen Dr. H folgend, mit 41 432,25 DM ermittelt. Außerdem hat es Baunebenko­sten (Architekten-, Statikergebühren u. a.) von 58 075 DM festgestellt und ist so zu einem Gesamtwert der vom K.1. bis 26. 3. 1965 erbrachten Leistun­gen in Höhe von 99 507,25 DM gelangt. Hiervon hat es die gezahlten 32547,57 DM und etwaige Gegenforderungen von 9151,95 DM abgesetzt und demgemäß 57 807,73 DM zuerkannt.

Die Revision wendet sich gegen die Wertung des am 26. 3. 1965 beende­ten Vertragsverhältnisses als eines bis zuletzt auf die Herstellung des Hauses gerichteten Werkvertrags. Sie sieht in dem Vertrag vielmehr einen Ge­schäftsbesorgungs-Dienstvertrag, so dass der Kl. nur Ersatz seiner belegba­ren Aufwendungen, nicht aber eine Vergütung für das Teilbauwerk verlan­gen könne.

Im Ergebnis bleibt die Revision ohne Erfolg:

1. Das BerGer. geht richtig davon aus, dass ursprünglich der am 4. 6. 1964 zwischen dem Kl. und K einerseits sowie den Bekl. andererseits geschlossene „Baubetreuungsvertrag" ein auf die Errichtung des Bauwerks gerichteter Werkvertrag war.

a)    Die „Betreuer" verpflichteten sich darin, den Bekl. als „Bauher­ren" ein schlüsselfertiges Wohnhaus nach Plan auf deren Grundstück gegen einen Festpreis von 461 500 DM zu erstellen. Ihre vertragliche Leistung umfasste zwar auch Geschäftsbesorgungen, ging jedoch im wesentlichen auf die Herstellung des Hauses.

b)     Nach dem Inhalt des ursprünglichen Vertrages handelte es sich somit nicht um eine Baubetreuung im engeren Sinne (vgl. dazu Locher, NJW 1967, 326, 327; Koeble, NJW 1974, 721; Pfeiffer, NJW 1974, 1449, 1450; Nicklisch, BB Beilage 10/1974, S. 10, 11). Die „Betreuer" sollten nicht namens des Bauherrn dessen Bauvorhaben betreuen, sondern selbst Auftraggeber gegenüber den bauausführenden Firmen sein. Ihre vertragliche Stellung ähnelte der eines Generalübernehmers (vgl. Lo­cher, BaubetreuungsR 1973, S. 8; Ingenstau-Korbion, VOB, 7. Aufl., Anhang zu A Rdnr. 50; Nicklisch, BB Beilage 10/1974, S. 10, 11). Eine Vergütung stand ihnen nicht für die Betreuungstätigkeit zu, sondern für das fertige Haus. Die darin enthaltene Gewinnspanne kam ihnen zugu­te. Sie hatten den Bekl. weder Rechnung zu legen noch konnten sie Ersatz ihrer eigenen Unkosten verlangen. Die als Nebenpflicht über­nommene Besorgung einzelner fremder Geschäfte, etwa der Vermie­tung, änderte daran nichts.

c) Unter diesen Umständen entspricht die Wertung des Baubetreu­ungsvertrages vom 4. 6. 1964 durch das BerGer. als „Werkvertrag mit Festpreisabrede" der ständigen Rechtsprechung des BGH (WM 1969, 96; 1969, 296 = Nr. 20 zu § 459 BGB; WM 1969, 1139 -= Nr. 6 zu § 632 BGB = NJW 1969, 1847 [L]).

2. Das BerGer. hat aber die Änderungen des Vertragsinhalts durch die Vereinbarungen der Parteien vom 14. 12. 1964 und vom 5. 2. 1965 nicht hinreichend gewürdigt.

a) Die Vereinbarung vom 14. 12. 1964 erschöpft sich nicht darin, dass der Kl. die Baubetreuung „zu den gleichen Bedingungen" des Vertra­ges vom 4. 6. 1964 allein übernahm und infolge des Ausscheidens K's dessen Vermietungsgarantie wegfiel. Es waren jetzt vielmehr die Bau­aufträge von den Beklagten als Bauherren zu vergeben, wenn auch nach den Richtlinien des Kl.

Dadurch verlor der Kl. die Stellung des Unternehmers, wie er sie nach dem ursprünglichen Vertrag gehabt hatte. Er wurde statt dessen zu einem Baubetreuer im engeren Sinne, dem im Namen und im Interesse der Bekl. die technische und geschäftliche Durchführung des Bauvorha­bens oblag.

b) Am 5. 2. 1965 bestätigten die Parteien nicht nur diese Vereinba­rung, sondern waren sich weiter darin einig, dass der im Baubetreuungsvertrag zugesagte Festpreis nur noch „nach Möglichkeit" einzuhalten sei und jedenfalls der KI. dafür nicht mehr haften solle.

Damit wurde aus dem ursprünglichen Festpreis ein bloßer Richtpreis, um dessen Einhaltung die Parteien sich gemeinschaftlich bemühen wollten.

c) Im Zusammenhang mit der vom BerGer. in seinem Teilurteil noch nicht entschiedenen Frage, ob die Bekl. zur fristlosen Kündigung am 25. 3. 1965 berechtigt waren, misst es selbst der veränderten Vertragslage die Bedeutung zu, dass der Kl. nun nicht mehr nach eigenem Ermessen Aufträge, Material und Rechnungsposten zwischen dem für die Bekl. bestimmten Wohnblock B und seinen anderen Baustellen habe ver­schieben dürfen, da die Bekl. davon unmittelbar betroffen worden wären. Das BerGer. geht also zu Recht davon aus, dass es zur Zeit der Vertragsbeendigung nicht mehr - wie nach dem ursprünglichen Baube­treuungsvertrag v. 4. 6. 1964 - allein Sache des Kl. war, mit welchen Mitteln und Kosten er das bestellte Bauwerk errichtete, sondern dass er nach der geänderten Vertragsgestaltung die Interessen der Bauherren an möglichst preisgünstiger Bauausführung ohne Verquickung mit eige­nen Geschäften wahrnehmen musste. Das BerGer. bezieht sich hierbei auf das Schreiben des Kl. an die Bekl. vom 7. 2. 1965, in dem es heißt.

„In Ihren gesamten^,l3ausachen . tragen Sie das gesamte Haftungsrisiko selbst und setzen sich mit den verschiedenen Handwerkern selbst auseinan­der. Sie vergeben ja auch die Aufträge selbst und sind daher Bauherr und Auftraggeber in einer Person. Meine Hilfe gilt lediglich zur Durchfüh­rungsmöglichkeit selbst an Ihrer Stelle. Ich werde bemüht sein, allenfalls Ihre Interessen zu vertreten

Das BerGer. entnimmt diesem Schreiben das Bewusstsein des Kl., zur Wahrnehmung der Interessen der Bekl. verpflichtet zu sein. Daraus ergibt sich aber auch, dass der Kl. nach den Vereinbarungen vom 14. 12. 1964 und 5. 2. 1965 nicht mehr Unternehmer, sondern Baubetreuer im engeren Sinne war, der die Geschäfte der Bekl. in deren Interesse wahrzunehmen hatte.

d) Das BerGer. hat schließlich nicht gewürdigt, dass der Kl. bereits vor dem LG in zweiter Linie Ersatz seiner Aufwendungen (dort mit 125260,16 DM abzüglich 17500 DM Finanzierungsvergütung angege­ben) verlangt hat. In der Berufungsinstanz hat er seine Aufwendungen mit 119809,08 DM beziffert und eine weitere Vergütung von 8000 DM für die Baubetreuung geltend gemacht Seinem Berufungsvortrag kann zwar entnommen werden, dass er diese Angaben auch als Bemessungsgrundlagen eines anteiligen Werklohns für das Teilbauwerk gewertet wissen wollte, doch, ging ersichtlich damals der Kl. — mindestens hilfs­weise — davon aus, dass die Vertragsbeziehungen der Parteien zuletzt eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hatten (§§ 675, 670, 632 BGB) und er daher nur Aufwendungsersatz beanspruchen könne. In solchem Fall ist der Anspruch nämlich kein Anspruch auf Vergütung (Werklohn) nach § 632 BGB, sondern ein Anspruch auf Ersatz der Auslagen nach § 670 BGB (Urteil des Senats, Nr. 6 zu § 632 BGB = WM 1969, 1139 = NJW 1969, 1847 [L]).

III. Aus dem unstreitigen Sachverhalt und den Feststellungen des BerGer. ergibt sich nach alledem, dass die Parteien nach der ersten Kündigung des Baubetreuungsvertrages durch die Bekl. im Dezember 1964 ihr Vertragsverhältnis durch die Vereinbarungen vom 14. 12. 1964 und 5. 2. 1965 auf eine neue Rechtsgrundlage gestellt haben. An die Stelle des auf die Erstellung des Bauwerks gerichteten Werkvertrages mit zwei Unternehmern ist, und zwar mit einvernehmlicher Rückwir­kung auf die, bereits geleisteten Bauarbeiten, ein Werkvertrag mit dem Kl. allein getreten, der eine Geschäftsbesorgung, nämlich die Baube­treuung, zum Gegenstand hatte (§ 675 BGB). Die Geschäftsbesorgung erschöpfte sich nicht in bloßen Dienstleistungen, wie der Kl. meint. Dieser hatte, ähnlich einem Architekten, die Aufgaben eines Sachwal­ters der Bauherren sowohl in technischer als auch in finanzieller Bezie­hung und haftet für plangerechte Erstellung und Finanzierung des man­gelfreien Bauwerks.

Der KI. kann gern. § 670 BGB Ersatz seiner für das Haus der Bekl. gemachten Aufwendungen fordern. Das BerGer. hat diese Aufwendungen hinreichend festgestellt, so dass die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 565 III Nr. 1 ZPO).