Bebaubarkeit

Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom 16. 3. 1972 kaufte die KI. — ebenso elf erstinstanzliche Streitgenossen— von der Bekl. vier Grund­stücke, welche in der notariellen Urkunde als Bauplätze bezeichnet waren. Die Kl. verpflichtete sich, binnen bestimmter Frist auf den sofort überge­benen Grundstücken Wohnhäuser zu erstellen. Das verkaufte Gelände war in einem Bebauungsplanentwurf als Bauland ausgewiesen; dass dieser noch nicht rechtskräftig war, war den Käufern bei Vertragsschluss nicht bekannt. Mit Erlass vom 24. 3. 1972 ordnete das Regierungspräsidium K. an, dass Bebauungspläne in dem betreffenden Bereich nur unter bestimmten Vor­aussetzungen zu genehmigen seien. Hierauf wurde der Bebauungsplanent­wurf überprüft. Die Kl. und die anderen Käufer stellten am 28. 7. 1972 Anträge auf Baugenehmigung. Die Bekl. teilte dem Käufer durch Rund­schreiben vom 7. 11. 1972 mit, dass der im Entwurf vorliegende Bebau­ungsplan nicht wie vorgesehen zu realisieren sei. Die Bauplätze müssten in einen anderen Teil des Baugebietes verlegt werden. Eine Besprechung vom 16. 11. 1972, an der u. a. die Kl. und ein Beamter der Beld. teilnahmen, führte zu dem Ergebnis, dass die Bekl. Ersatzgelände zur Verfügung stellen werde, eventuelle „Mehrkosten für die Gründung der Häuser" tragen werde, Bodenuntersuchungen auf ihre Kosten durchgeführt würden und Gebühren für die „Umprotokollierung" nicht entstünden. Die Bauherren würden auf diese Weise voll schadlos gehalten. Durch die Dritte Verord­nung über steuerliche Konjunkturmaßnahmen vom 7. 6. 1973 (BGBl I, 530) wurde bestimmt, dass bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen, für die der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 8. 5. 1973 und vor dem 1. 5. 1974 (Ausschlusszeitraum) gestellt werde, die Vorschrift des § 7b EStG (erhöhte Absetzungen für Einfamilienhäuser usw.) keine Anwendung finde. Durch Änderungsverordnung vom 4. 2. 1974 (BGBl I, 155) wurde der Ausschlusszeitraum nachträglich bis zum Ablauf des 31. 12. 1973 verkürzt. Nachdem ein geänderter Bebauungsplan, der die zunächst gekauften Grundstücke nicht mehr als Baugebiet auswies, genehmigt worden war, übersandte die Bekl. den Käufern mit Schreiben vom 24. 7. 1973 den Entwurf eines „Rückübereignungs- und Kaufvertra­ges". Der Käufer W richtete darauf als „Sprecher der Interessengemein­schaft" der Baubewerber am 14. 8. 1973 ein Schreiben an die Beld., in dem er auf wirtschaftliche Nachteile durch die Bauverzögerung hinwies und um eine Bestätigung bat, dass die Bauanträge vom Juli 1972 rechtzeitig „für die Anerkenntnis der 7b-Abschreibung gestellt worden" seien. Am 4. 9. 1973 wies der Prozessbevollmächtigte der Kl. den Leiter des Bauverwaltungsamtes der Bekl. darauf hin, dass die Kl. und die anderen Käufer sich wegen der mangelnden Baulandqualität der Grundstücke geschädigt fühlten. Mit Schreiben vom 10. 9. 1973 teilte die Oberfinanzdirektion K. dem Prozess- bevollmächtigten der KI. auf Anfrage mit, dass es für die erhöhte Abschrei­bung nach § 7b EStG auf den Zeitpunkt des Antrags auf Erteilung der Baugenehmigung für die neuen, genehmigungsfähigen Bauvorhaben an­komme. Am 19. 9. 1973 schloss die 1(1. mit der Bekl. einen Rückübereig­nungs- und Kaufvertrag ab, nach dem die Kl. die am 16. 3. 1972 gekauften Grundstücke gegen Zuteilung von Ersatzgrundstücken an die Stadt zu­rückgab. Der Kl. wurden vier Bauplätze zugeteilt. Die Ersatzgrundstücke wurden wie das ursprünglich gekaufte Gelände mit einem qm-Preis von 65 DM in Rechnung gestellt. Die Vertrags- und Vollzugskosten der Ur­kunden vom 19. 9. 1973 und 16. 3. 1972 übernahm die Bekl. Mit den Bauarbeiten auf den Ersatzgrundstücken wurde Ende des Jahres 1973 be­gonnen. Die erhöhte Abschreibung nach § 7b EStG wurde nicht gewährt. Mit Anwaltsschreiben vom 27. 9. 1973 forderte die KI. die Bekl. auf, ihre Schadensersatzansprüche aus der eingetretenen Bauverzögerung dem Grunde nach anzuerkennen. Im Verlauf der anschließenden Korrespondenz erklärte die Bekl. mit Schreiben vom 9. 1. 1974, sie beabsichtige, den geltend gemachten Ersatzansprüchen entgegenzutreten. Mit Anwaltsschreiben vom 5. 2. 1974 lehnte sie die Anerkennung von Schadensersatz­ansprüchen endgültig ab. Die Klagschrift wurde am 29. 3. 1974 bei Gericht eingereicht. Die Kl. hat ihren Schadensersatzanspruch im Berufungsver­fahren auf Feststellung der Ersatzpflicht der Bekl. für denjenigen Schaden beschränkt, der ihr durch Wegfall der Abschreibungsmöglichkeit nach § 7b EStG entstanden sei und noch entstehen werde.

Das LG hat die Klage abgewiesen; das OLG hat dem eingeschränkten Klagantrag stattgegeben. Die - zugelassene - Revision der Bekl. führte zur Wiederherstellung des Urteils des LG. Aus den Gründen: 1. Das BerGer. hält den durch Wegfall der Abschreibungsmöglichkeit nach § 7b EStG für die ursprünglich ge­kauften Grundstücke entstandenen Schaden für einen Mangelfolge- schaden, der vom Anspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen Nicht­erfüllung nach § 463 S. 1 BGB erfasst werde. Ob diese Beurteilung zutrifft, kann dahinstehen, da ein solcher Anspruch verjährt wäre. Nicht zu beanstanden ist jedenfalls der Ausgangspunkt des BerGer., wonach die fehlende Bebaubarkeit der mit Vertrag vom 16. 3. 1972 ge­kauften Grundstücke einen Sachmangel i. S. des § 463 BGB darstellt (Senat, WM 1969, 273 [274]; NJW 1971, 1216 = LM § 1 UWG Nr. 229 = WM 1971, 797; BGH, LM § 242 [Bb] BGB Nr. 83). Zutreffend stellt das Ber­Ger. insoweit darauf ab, dass die Bebaubarkeit bereits für den Zeitpunkt des Gefahrenüberganges (§ 446 I 1 BGB) - nicht etwa erst für einen künftigen Zeitpunkt (vgl. hierzu Senat, LM § 242 [Bb] BGB Nr. 83) - zugesichert war. Zu Unrecht rügt die Revision, das BerGer. habe seiner Beurteilung die nach dem Erlass des Regierungspräsidiums K. vom 24. 3. 1972 beste­henden Rechtslage zugrunde gelegt. Aus dem Zusammenhang der Ausfüh­rungen des BerGer. ergibt sich nach (bindender) tatrichterlicher Würdi­gung vorliegend, dass Vertragsinhalt eine Baulandqualität entsprechend ei­nem unangreifbar festgestellten Bebauungsplan war, während in Wirklich­keit der Bebauungsplanentwurf noch nicht rechtswirksam war und das Grundstück infolgedessen keine derartigen Baulandsqualität besaß. Ob, worauf die Revision abhebt, in diesem Zeitpunkt noch mit der Genehmigung des Bebauungsplans gerechnet werden konnte, ist für die Frage, welche Eigenschaft das Grundstück bei Übergabe besaß, unerheblich.

Soweit das BerGer. den Wegfall der Abschreibungsmöglichkeit für eine Folge des eigentlichen Mangels, nämlich der Unbebaubarkeit der zunächst gekauften Grundstücke, hält und dazu ausführt, die Zusiche­rung der Bebaubarkeit der Grundstücke erstrecke sich - vorbehaltlich der Schaffung der weiteren tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7b EStG durch den Käufer - auf die Abschreibungsmöglichkeit, bedarf es im Hinblick auf die jedenfalls eingetretene Verjährung (dazu unten 2) keiner abschließenden Stellungnahme. Ob und inwieweit eine solche Zusicherung besteht, ist ohnehin Auslegungsfrage (BGHZ 50, 200 [204] = LM vorstehend Nr. 14 = NJW 1968, 1622); hier wie auch bei der Auslegung des „Rückübereignungs- und Kaufvertrags" vom 19. 9. 1973 hat die Revision keine Auslegungsfehler aufgezeigt. Soweit sie den Vertrag vom 19. 9. 1973 im Sinn eines Verzichts auf alle nicht ausdrücklich erwähnten Ansprüche auslegen will, ersetzt sie in revi­sionsrechtlich unzulässiger Weise die tatrichterliche Auslegung durch ihre eigene. 2. Das BerGer. hält den Anspruch für nicht verjährt und führt hierzu aus, er unterliege an sich der einjährigen Verjährungsfrist nach § 477 BGB, doch würden die Rechte des Käufers hier unzumutbar verkürzt, wenn die Verjährung bereits im Zeitpunkt der Übergabe begänne. Die Kl. habe von der Mangelhaftigkeit erst durch Mitteilung über die fehlende Bebaubarkeit im November 1972 Kenntnis erlangt und auch dann noch davon ausgehen dürfen, dass der durch die Mangelhaftigkeit der Kaufsache begründete Ab­schreibungsverlust bei der Durchführung des Bauvorhabens auf dem Er­satzgelände ausgeglichen werden würde. Dass endgültig ein Schaden ein­treten werde, habe sie erst mit Verkündung der Verordnung vom 7. 6. 1973 zur Kenntnis nehmen können; deshalb sei dieser Zeitpunkt (9. 6. 1973) für den Beginn der Verjährung maßgeblich. Der hiergegen gerichtete Angriff der Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils. Zutref­fend geht das BerGer. davon aus, dass für vertragliche Ansprüche aus Mangelfolgeschäden die kurze - für Grundstückskäufe einjährige - Verjährung nach § 477 BGB gilt (RGZ 129, 280 [282]; BGH = LM § 477 BGB Nr. 15 NJW 1972, 246 = WM 1972, 161 [162]; BGHZ 60, 9 [11 f.] = LM § 477 BGB Nr. 19 = NJW 1973, 276; RGRK, 12. Aufl., § 477 Rdnr. 7; Latenz, SchuldR BT, 11. Aufl., § 41 II d Fußn. 1; Zach, Der Anwendungsbereich des § 477 BGB, Diss. Bielefeld, 1976, S. 66f.; Schmitz, NJW 1973, 2084). Es meint jedoch, die Verjährungsfrist habe entgegen dem Wortlaut des § 477 I 1 BGB nicht bereits mit der Übergabe des Grundstücks, sondern erst mit der Verkündung der Dritten Verordnung über steuerrechtliche Konjunkturmaßnahmen am 9. 6. 1973 (Ausgabe des Bundesgesetzblattes) zu laufen begonnen. Die kurze Verjährung nach § 477 BGB trage dem Umstand Rechnung, dass Ermittlung und Feststellung von Mängeln der Kaufsache und die Klärung der Frage, zu welchem Zeitpunkt etwaige Mängel entstanden sind und welche Schäden sie verursacht haben, nach einem gewissen Zeitablauf kaum mehr durchzuführen seien und er zu einer nicht vertretbaren Erschwerung des rechtsgeschäftlichen Verkehres führen würde, wenn man ein Zurückgreifen auf solche Mängel noch nach langer Zeit zuließe (Hinweis auf BGHZ 60, 9 [11] = LM § 477 BGB Nr. 19 = NJW 1973, 276). Es vertritt den Standpunkt, dass dieser Gesetzeszweck hier nicht zum Tragen komme, weil die fehlende Baulandeigenschaft des Kaufgrundstücks nicht auf dem tatsächlichen Zustand des Kaufgegenstandes, sondern auf öffentlich rechtlichen Rechtsverhältnissen beruhe, die jederzeit ohne Beweisschwierigkeiten nachträglich festgestellt werden könnten; nicht die Inbesitznahme des Grundstücks, sondern die Kenntnisnahme von der fehlenden Bebaubarkeit der Grundstücke habe es der KI. erst ermög­licht, das Vorhandensein der zugesicherten Eigenschaft zu überprüfen und zur Unterbrechung der Verjährung geeignete Rechtshandlungen vorzu­nehmen. Bis zur Verkündung der Dritten Verordnung über steuerrechtli­che Konjunkturmaßnahmen am 9. 6. 1973 habe die Kl., so meint das Ber­Ger., davon ausgehen dürfen, dass der durch die Mangelhaftigkeit der Kaufsache begründete Abschreibungsverlust bei der Durchführung des Bauvorhabens auf dem in Aussicht gestellten Ersatzgelände kompensiert sein werde.

Der Revision ist zuzugeben, dass es nicht unbedenklich wäre, entge­gen dem klaren Gesetzeswortlaut und dem Gesetzeszweck einer ra­schen Klärung der Verhältnisse den Beginn der Verjährung der Ge­währleistungsansprüche nach § 477 I BGB über den Zeitpunkt der Übergabe hinaus aufzuschieben (vgl. BGH, NJW 1976, 1502 [1503]; Staudinger-Honsell, BGB, 12. Aufl., § 477 Rdnr. 30; RGRK, § 477 Rdnr. 14; Soergel-Ballerstedt, BGB, 11. Aufl., § 477 Rdnr. 13; Erman­Weitnauer, BGB, 6. Aufl. [1975], § 477 Rdnr. 10a; Zillich, S. 71). Dem­gegenüber ist in neuerer Zeit allerdings sowohl in der Rechtsprechung als auch im Schrifttum vereinzelt darauf hingewiesen worden, dass es für den Käufer unbillig sei, wenn sein Anspruch auf Ersatz des Man­gelfolgeschadens bereits verjährt, bevor er überhaupt erkennbar ge­worden oder gar entstanden sei (BGH, NJW 1972, 246 = LM § 477 BGB Nr. 15 -= WM 1972, 161 [163]; BGH, NJW 1973, 843 [845] = LM § 459 BGB Nr. 32; BGHZ 66, 315 [317] =- LM § 477 BGB Nr. 25 = NJW 1976, 1505; Lorenz, § 41 c Fußn. 3, § 41 II e; Soergel-Augustin, § 198 Rdnr. 15; Palandt-Putzo, BGB, 38. Aufl., § 477 Anm. 2b; krit. Zillich, S. 71; Schmitz, NJW 1973, 2083f.). Der vorliegende Fall nötigt den Senat nicht, zu diesem Meinungsstreit Stellung zu nehmen; denn auch wenn die Verjährung erst in dem Zeitpunkt begonnen hätte, in dem die Kl. von der Möglichkeit eines solchen Scha­dens Kenntnis erlangte, wäre die Verjährungsfrist bei Klagerhebung bereits abgelaufen gewesen. Von der fehlenden Bebaubarkeit der ursächlich ge­kauften Grundstücke hat die Kl. schon im November 1972 Kenntnis er­langt. Bereits zu diesem Zeitpunkt wusste sie, dass sie nicht mehr alle Steu­ervorteile erlangen konnte, die sie im Fall der Bebauung dieser Grund­stücke erlangt hätte Ohnehin muss bei steuerlichen Maßnahmen damit gerechnet werden, dass im Interesse konjunktureller Zielsetzung Änderun­gen eintreten (BVerfGE 18, 135 [144]; 30, 250 [269] = NJW 1971, 1603). Die Kl. hat sich allerdings darin - aber auch nur darin - geirrt, dass der größte Teil des bereits erkennbaren Schadens durch den Kauf und die Bebauung des Ersatzgrundstücks wieder ausgeglichen würde. Das Fehlschlagen jener Erwartung kann jedoch entgegen der Ansicht des BerGer. nicht rechtfertigen, den Beginn der gesetzlichen Verjährungs­frist bis zu dem Zeitpunkt hinauszuschieben, in dem der Nichteintritt des erhofften Schadensausgleichs erkennbar wurde. Dies stünde im Widerspruch zum Zweck des § 477 BGB, einen Streit über etwaige Mängel innerhalb eines von vornherein bestimmten kurzen Zeitraums abzuwickeln. Das Berufungsurteil lässt sich daher mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten und ist aufzuheben (§ 564 I ZPO).