Benachteiligungsgeschäfte

Beispiele für ein Benachteiligungsgeschäft:
1. A verkauft ein Grundstück an B und bestellt vorher einen Nießbrauch zugunsten der Ehefrau des B.
2. A verkauft ein bebautes Grundstück an B, der zugleich Mieter von A ist. A gewährt B im Kaufvertrag wegen vorgenommener Einbauten einen Abfindungsanspruch, mit dem B gegen einen Teil des Kaufpreises aufrechnet. Da die Aufrechnung nur zwischen A und B wirkt und die teilweise Kaufpreisverrechnung daher dem Vorkaufsberechtigten nicht zugute kommt, muss dieser neben dem vollen Kaufpreis an A nach Eigentumserwerb und Eintritt in den Mietvertrag auch noch den Abfindungsanspruch des Mieters ablösen: In der Abfindungsvereinbarung zwischen A und B könnte daher die Absicht der Erschwerung des Vorkaufsrechts gesehen werden mit der Folge, dass die Vereinbarung in analoger Anwendung des § 506 BGB nichtig wäre.
3. A verkauft ein Grundstück an B und vereinbart eine Vertragsstrafe für den Fall, dass das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist weiterveräußert wird, so dass die Gemeinde - will sie nicht die Vertragsstrafe riskieren - nicht reprivatisieren kann.
4. A verkauft ein Grundstück an B. Beide schließen gleichzeitig einen Erlassvertrag über die Nichtausübung des Verkaufsrechts mit einer Person, die als vollmachtloser Vertreter des Vorkaufsberechtigten auftritt, in der Erwartung, der Vorkaufsberechtigte werde den Erlassvertrag nicht genehmigen, mit der Folge, dass dann der Kaufvertrag wegen des Zusammenhanges mit dem Erlassvertrag nach § 139 BGB ungültig sein würde.
5. A verkauft ein Grundstück an B. Beide vereinbaren, dass B Projektierungskosten für Untersuchungen zahlen soll, die A zuvor darüber angestellt hat, ob der Kauf für B im Hinblick auf eine weitere Verwertung des Grundstücks empfehlenswert ist.
6. Zu einem Fall, in dem sich die Parteien in erster Linie auf Kosten des Vorkaufsberechtigten bereichern wollen. Zu einer Scheinabrede, die den Berechtigten von der Ausübung des Vorkaufsrechts abhalten soll.
Anders als beim Umgehungsgeschäft schließen die Parteien in den genannten Benachteiligungsfällen einen Kaufvertrag, der als solcher auch nach außen erkennbar ist, vereinbaren jedoch - teilweise auch durch Zuschaltung eines Dritten - Bedingungen, die für den Vorkaufsberechtigten nachteilig sind. Zu den Benachteiligungsgeschäften kann auch der im Gesetz ausdrücklich geregelte Fall des § 506 BGB gezählt werden. Es liegt daher nahe, wegen der Ähnlichkeit zu § 506 BGB diese Bestimmung jedenfalls dann analog anzuwenden, wenn die Parteien im Kaufvertrag Bedingungen vereinbaren, die für den Vorkaufsberechtigten nachteilig sind, mit der Folge, dass solche Bedingungen gegenüber dem Vorkaufsberechtigten in analoger Anwendung des § 506 BGB unwirksam sind. Der Anwendung der §§134, 138 BGB bedarf es daher an sich nicht; doch kann die Nichtigkeit der für den Vorkaufsberechtigten schädlichen Zusatzvereinbarungen auch nach diesen Bestimmungen gegeben sein. Der öffentlich-rechtlich ausgestalteten Natur des gemeindlichen Vorkaufsrechts dürfte es sogar eher entsprechen, § 134 BGB heranzuziehen, da die Erschwerung des gemeindlichen Vorkaufsrechts dem Sinn und Zweck der §§24 ff. BauGB widerspricht. § 134 BGB ist vor allem einschlägig, wenn eine Vertragspartei oder beide Parteien einen Dritten einschalten. Der BGH hat die Unwirksamkeit vorkaufsrechtsschädigender Bedingungen unterschiedlich begründet. Beispielen zeigt, ist der BGH in der Annahme eines unzulässigen Benachteiligungsgeschäftes ebenso zurückhaltend wie bei Umgehungsgeschäften. Er verneint offenbar unter Betonung der grundsätzlichen Vertragsfreiheit die Unwirksamkeit von Zusatzvereinbarungen, wenn berechtigte Interessen der Vertragsbeteiligten erkennbar sind. Jedoch ist auch hier - wie bei Umgehungsgeschäften - zumindest eine Umkehr der Beweislast zu empfehlen. Bedenklich wäre es allerdings, wenn man die im Urteil vom 11. 7.1969 zum RSied1G vertretene Ansicht auf das gemeindliche Vorkaufsrecht anwenden würde. Die baldige Veräußerungspflicht der Gemeinde nach §89, vor allem beim Vorkaufsrecht nach §3 BauGBMaßnahmenG, ist ein so wesentlicher Teil der Ausgestaltung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, dass Vereinbarungen der Parteien, die die Veräußerungspflicht - z. B. durch eine Vertragsstrafe - erschweren, als nach § 134 BGB unwirksam angesehen werden müssen, wenn nicht besondere, aus den beiderseitigen Beziehungen erklärbare Gründe vorliegen.