Bestellung einer Eigentumswohnung - JuraMagazin

In der „Bestellung" einer Eigentumswohnung und ihrer „An­nahme" dureh das Wohnungsbauunternehmen kann ein beider­seits bindender und deshalb beurkundungsbedürftiger Kauf- Vorvertrag liegen (Ergänzung zu BGHZ 57, 394).

Urt. v. 2. 2. 1973 — V ZR 45/71 (Hamm) NJW 73, 517 = MDR 73, 394 = BB 73, 308

Unterm 7. 7. 1969 hat der KI. gegenüber der bekl. Wohnbaugesell­schaft durch Unterzeichnung eines ausgefüllten Formulars der Bekl. die „Bestellung" einer Eigentumswohnung erklärt. Mit Schreiben vom selben Tag hat die Bekl. dem Kl. die „Annahme" dieser Bestellung erklärt.

Der Kl. hat die in der Bestellung vorgesehene „Bearbeitungsgebühr" von 4400 DM bezahlt. Ein notarieller Kaufvertrag kam nicht zustande.

Mit der Klage begehrt der KI. Verurteilung der Bekl. zur Rückzah­lung dieses Betrags mit Zinsen.

Das LG hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Das OLG hat ihr stattgegeben. Die vom OLG zugelassenen Rev. der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen: 1. Das BerGer. bejaht den eingeklagten Rückzah­lungsanspruch, weil die ganze Vereinbarung v. 7. 7. 1969 nichtig und der Kl. deshalb zur Zahlung der Bearbeitungsgebühr nicht verpflichtet gewesen sei (vgl. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB): die Vereinbarung hätte notariell beurkundet werden müssen, und sie verstoße gegen die guten Sitten.

Die Rev. bekämpft dies ohne Erfolg.

II.      a) Dem BerGer. kann zwar insoweit nicht gefolgt werden, als es die Formbedürftigkeit auch einer bloß einseitigen Ver­pflichtung des Kaufinteressenten zum Grundstückserwerb oder zum Abschluss eines entsprechenden Hauptvertrags bejaht. Derartige bloße Erverbsverpflichtungen fallen vielmehr nach dem inzwischen ergangenen Grundsatzurteil des erkennenden Senats v. 22. 12. 1971 — V ZR 130/64 (BGEIZ 57, 394 = vor­stehend Nr. 51 = NJW 72, 715) nicht unter das Beurkun­dungsgebot des § 313 BGB, das nach § 4 Abs. 3 WEG auch für das Wohnungseigentum gilt. Die ausführlichen Darlegungen des BerGer. vermögen den Senat in seiner Auff. vom geltenden Rechtszustand nicht zu erschüttern.

b) Auch zur Bejahung eines Sittenverstoßes i. S. des § 138 BGB reicht der festgestellte Sachverhalt entgegen der Annah­me des BerGer. nicht aus. Dafür ist nicht schlechthin auf den allerdings in mancher Hinsicht bedenklichen Vertragstext des Kaufvertrags (Hauptvertrags) abzustellen, wie ihn die Bekl. formularmäßig zu verwenden pflegt, zumal sie nach ihrem Vortrag Abänderungen auf Wunsch der Kaufinteressenten in mehreren Fällen vorgenommen und auch dem Kl. angeboten hat. Für die Frage der Sittenwidrigkeit der Vereinbarung v. 7. 7. 1969 als eines Vorvertrags (unten III) ist vielmehr insbe­sondere maßgebend, welchen Inhalt derjenige Hauptvertrag haben sollte, zu dessen Abschluss sich die Parteien durch diesen Vorvertrag verpflichteten. Dies war gegebenenfalls abweichend vom Formular der Bekl. nach billigem Ermessen zu bestim­men (vgl. §§ 316, 315 BGB).

III.      Die Entscheidung des OLG rechtfertigt sich jedoch des­halb, weil die Parteien am 7. 7. 1969 einen nicht mehr einseitig den Kl. sondern beide Parteien bindenden Vorvertrag zu einem Kl., abgeschlossen haben.

Das OLG legt die „Bestellung" und ihre „Annahme" (trotz teilweise zurückhaltenden Formulierungen) ersichtlich in dem Sinne aus, dass sich nicht nur der Kl. gegenüber der Bekl., son­dern auch sie ihm gegenüber zum Abschluss eines Kaufvertrags über die „bestellte" Eigentumswohnung rechtsgeschäftlich verpflichtete. Diese Auslegung ist möglich und rechtsirrtumsfrei:

Das genannte Senatsort. v. 22. 12. 1971 betont ausdrücklich die Notwendigkeit, im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, ob es sich nur um eine reine Erwerbsverpflichtung handelt, die form frei ist, oder um ein Kaufangebot oder eine — evtl. nur bedingte — Veräußerungsverpflichtung, die beurkundungsbedürftig sind. Eine solche Prüfung ist auch und gerade dann geboten, wenn ein vom Verkaufsinteressenten formulierter Urkundentext die Verpflichtungen des Kaufinteressenten in den Vordergrund rückt, ohne jedoch das Fehlen eines rechtlichen Bindungswil­lens auf der Verkäuferseite ausdrücklich klarzustellen, wie es insbesondere bei Bestellungen von Eigenheimen und Eigen­tumswohnungen nicht selten vorkommt. Wie stets bei der Aus­legung von Willenserklärungen ist auch für die Frage, ob sich der Verkaufsinteressent ebenfalls gebunden hat, nicht nur der Wortlaut maßgebend, den eine Urkunde hat, sondern insbe­sondere der Sinn, den ihr der Kaufinteressent nach den gegebe­nen Umständen, nach der Verkehrsauff. und nach Treu und Glauben beilegen durfte und beigelegt hat (§§ 133, 157 BGB). Das OLG hat für die Bejahung einer Bindung auch auf Verkäuferseite nicht nur die ausdrückliche „Annahme" der „Be­stellung" angeführt, sondern insbesondere das von der Bekl. selbst eingeräumte Interesse des Partners an der Gewissheit, dass die Bestellung ausgeführt werde; es nimmt ersichtlich an, dass der Bekl. dieses Interesse von vornherein bekannt war. Wenn der Tatrichter bei dieser Sachlage der „Bestellung" und ihrer „Annahme" den objektiven Erklärungswert eines beider­seits verpflichtenden Verkaufsvorvertrags beimisst, so ist das rechtlich nicht zu beanstanden.

Der Umstand, dass Grundstückseigentümer nicht die Bekl. selbst, sondern eine Schwester- oder Tochtergesellschaft von ihr war, macht die vorgenommene Auslegung entgegen der Meinung der Rev. nicht unmöglich, wie schon das BerGer. zu­treffend ausgeführt hat. Entscheidend ist insoweit, dass in der von der Bekl. abgefassten Bestellungsurkunde nur sie selbst und nicht auch eine andere juristische Person als möglicher Partner bezeichnet ist.

Als beiderseits verpflichtender Kaufvorvertrag bedurfte die Vereinbarung der Form des Hauptvertrags, nämlich der no­tariellen Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 313 BGB). Deren Nichtbeachtung macht die Vereinbarung nichtig (§ 125 BGB). Die Nichtigkeit der Vereinbarung erfasst nach der Regel des § 139 BGB auch die in ihr enthaltene Verpflichtung des Kl. zur Zahlung der umkämpften Bearbeitungsgebühr; dass die Par­teien diese Abrede auch ohne den Kaufvorvertrag selbst ge­troffen hätten (§ 139 Halbs. 2 BGB), ist weder festgestellt noch hat die Rev. einen entsprechenden Tatsachenvortrag in den Vorinstanzen aufzuzeigen.

Ob die Bekl. etwa tatsächlich entstandene Verwaltungsun­kosten unter dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes er­stattet verlangen konnte, bedarf hier keiner Entscheidung, weil solche Aufwendungen vom Tatrichter nicht festgestellt sind und insoweit keine RevRüge erhoben ist (vgl. Urt. v. 21. 5. 1971 — V ZR 17/69, vorstehend Nr. 48 unter V a).