Betreuung der Bauherren - JuraMagazin

Erwirbt ein Bauherr infolge der schuldhaften Verletzung dieser Prüfungspflicht eine Fläche, die geringer ist, als die in dem Prospekt vorgesehene und nach dem Vertrag geschuldete Fläche, haftet der Baubetreuer nach § 635 BGB.

Zum Sachverhalt: Die Firma G-GmbH initiierte ein Bauherrenmodell zur Errichtung eines Geschäftshauses. Die A-GmbH übernahm den Ver­trieb und gab einen Werbeprospekt heraus, in dem die Fläche der im Erd­geschoß vorgesehenen Verkaufsräume einschließlich anteiliger Verkehrs- und Nutzflächen mit 510,60 qm angegeben. Die G-GmbH brachte alsbald die zweite Auflage des Werbeprospekts heraus. Hiernach setzt sich die Gesamtfläche des Erdgeschosses von 510,60 qm aus 421,90 qm Bürofläche, 34,10 qm „anteiliger Nutzfläche" und 54,60 qm „anteiliger Verkehrsflä­che" zusammen. Der Bekl. zeichnete den auf das Erdgeschoß entfallenden Anteil mit einem Gesamtaufwand von rd. 3 Mio. DM und trat im Dezem­ber 1982 der Bauherrengemeinschaft bei. Im Februar 1983 erwarben die Bauherren das Grundstück; auf den Bekl. entfiel ein auf der Grundlage von 510,60 qm berechneter Miteigentumsanteil von 2361,72/10000. Im März 1983 übernahm die frühere Kl. und jetzige Gemeinschuldnerin von der Firma G-GmbH die Durchführung des Vorhabens und trat in die Verträge ein, die die G-GmbH mit den einzelnen Bauherren geschlossen hatte. Am 14. 3. 1983 trat die Gemeinschuldnerin für die Bauherren in Vorlage und bezahlte für sie die mit dem Erwerb des Grundstücks angefallenen Kosten von 1841000 DM. Sie hat von dem Bekl. die Erstattung ihrer Auslagen nach Maßgabe seines Miteigentumsanteils verlangt und deswegen Klage über 434792,65 DM nebst Zinsen erhoben. Der Bekl. hat eingewandt, sein Teileigentum sei nur 421,90 qm groß. Wegen dieser Minderleistung hat er Schadensersatz verlangt, mit dem er gegen die Klageforderung aufgerech­net hat.

Das LG hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das OLG Gegenansprüche insbesondere aus einer Mietgarantie in Höhe von 319504,80 DM als berechtigt anerkannt und die Verurteilung unter Teilab­weisung der Klage auf 115287,85 DM ermäßigt.

Auf die Revision des Bekl., der Klagabweisung begehrt, und auf die Anschlussrevision des Konkursverwalters der während des Revisionsver­fahrens in Konkurs gefallenen früheren Kl., der die von dem OLG der Bekl. zugebilligten Aufrechnungsforderungen als um 62631,03 DM über­höht ansieht, ist das Urteil des OLG aufgehoben worden, soweit der Bekl. zur Zahlung verurteilt wurde und soweit die Klage wegen 62631,03 DM abgewiesen wurde.

Aus den Gründen: I. 1. Das BerGer. versagt dem Bekl. wegen der Flächenminderung einen Anspruch auf Schadensersatz.

Es unterstellt zwar unter Hinweis auf einen vorausgegangenen Rechts­streit, der zwischen der A-GmbH und dem Bekl. anhängig war (OLG Stuttgart 10 U 107/85), dass dem Bekl. ein Schaden entstanden sei, weil er bei seinem Beitritt zur Bauherrengemeinschaft darauf vertraut habe, die Fläche seines Sondereigentums sei 456 qm groß, während sie tat­sächlich nur 421,90 qm umfasse. Die Gemeinschuldnerin hafte hierfür aber nicht; denn sie habe die Verminderung der Fläche nicht zu verant­worten. Der Bekl. könne aus dem Baubetreuungsvertrag gegen die Gemeinschuldner keine Ansprüche herleiten. Weder sie noch ihre Rechtsvorgängerin hätten diesen Vertrag verletzt. Der Vertrag habe sie lediglich zur wirtschaftlichen Betreuung verpflichtet. Hierunter fal­le nicht die Aufgabe, für die richtige Ermittlung der Miteigentumsan­teile Sorge zu tragen. Dies sei Sache des Treuhänders, nicht des Baube­treuers.

2. Dies hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Ausle­gung des Baubetreuungsvertrages vom 28. 1. 1982 unterliegt der Überprüfung, ob das BerGer. anerkannte Auslegungsgrundsätze, ge­setzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze und Erfahrungssätze beach­tet und den unterbreiteten Sachverhalt ausgeschöpft hat (BGH, WM 1978, 266; NJW-RR 1990, 455 = LM § 133 [C] BGB Nr. 66 = WM 1990, 423 [424] jeweils m. w. Nachw.). Die Auslegung hat dabei den festgestellten Sachverhalt umfassend zu berücksichtigen und muss dem mit dem Vertrag verfolgten Zweck (vgl. BGHZ 20, 109 [110] = NJW 1956, 665 = LM § 282 ZPO Nr. 2) und der Interessenlage der Ver­tragsparteien (vgl. BGHZ 21, 319 [328] = NJW 1956, 1475 = LM Vorb. z. § 145 BGB Nr. 1) Rechnung tragen.

Die Auslegung des Vertrages, die das BerGer. ohne eigene Prüfung vom LG übernommen hat, genügt diesen Anforderungen nicht und ist deshalb fehlerhaft. Der Senat kann den Vertrag selbst auslegen, weil das BerGer. die hierzu erforderlichen Feststellungen getroffen hat und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist (st. Rspr. des Senats, zuletzt NJW-RR 1989, 775 = LM § 633 BGB Nr. 72 = WM 1989, 414 [415] = ZfBR 1989, 58 [59, 60] = BauR 1989, 219 [221] m. w. Nachw.).

a) Nach § 2 Nr. 1 des Baubetreuungsvertrages ist der Baubetreuer verpflichtet, „zum Zwecke der wirtschaftlichen Durchführung des

lit. a: Überprüfung der Planung und der Baubeschreibung mit Hinblick auf wirtschaftliche Rationalisierungsreserven;

lit. e: Vorbereitung und Prüfung der Anforderungen der planenden und bauausführenden Beteiligungen;

lit. k: Überwachung des Generalübernehmers im Hinblick darauf, dass das Bauwerk nach den anerkannten Regeln der Baukunst errichtet wird sowie wirtschaftlich relevante Unregelmäßigkeiten der Bauausführung den Auftraggebern unverzüglich mitzuteilen und dabei bereits Lösungsvor­schläge zu unterbreiten sowie Verhandlungen zu führen;

lit. 1: Abwehr von unberechtigten Forderungen und Ansprüchen der planenden und ausführenden Unternehmer ...;

lit. m: Geltendmachung von Ansprüchen der Auftraggeber gegenüber den beteiligten bauausführenden/bauplanenden Unternehmen.

Diese Auswahl von einzelnen Leistungen, die sich die Baubetreuerin immerhin mit 2% des auf rund 11 Mio. DM veranschlagten Gesamtaufwandes hat honorieren lassen, macht deutlich, dass sich die Tätig­keit der Baubetreuerin nicht in der wirtschaftlichen Betreuung des Vorhabens erschöpfen sollte, wie das BerGer. annimmt. Auch wenn der Leistungskatalog des § 2 des Baubetreuungsvertrages die Über­schrift „Wirtschaftliche Betreuung" trägt, hat sich die Baubetreuerin in der Sache auch zu technischen Betreuungsleistungen verpflichtet. Die Baubetreuerin kann nämlich die eingegangenen Prüfungs-, Überwa­chungs- und Beistandspflichten im wirtschaftlichen Leistungsbereich nur erfüllen, wenn sie die hierzu notwendigen Tatsachen feststellen und sie zur Grundlage ihres Vorgehens macht. Die Baubetreuerin muss daher, will sie ihren vertraglichen Verpflichtungen genügen, zunächst prüfen, ob die Wirklichkeit am Bau mit der Planung übereinstimmt. Nur unter dieser Voraussetzung sind die im Baubetreuungsvertrag in allen Einzelheiten beschriebenen Leistungen überhaupt sinnvoll.

Die Prüfungspflicht der Baubetreuerin besteht unabhängig davon, ob auch noch der Treuhänder verpflichtet ist, die Richtigkeit und Vollständig­keit der Prospektangaben zu kontrollieren. Auch in diesem Fall bleiben die Pflichten der Baubetreuerin, in denen die Prüfungs- und Überwachungsaufgaben notwendigerweise enthalten sind, unberührt. Die Baubetreuerin kann sich ihrer Pflichten nicht mit dem Hinweis entledigen, der Treuhän­der sei für die Feststellung der tatsächlichen Grundlagen allein verantwort­lich.

b) Die Gemeinschuldnerin hat selber die Pflichten verletzt, die sie mit dem Baubetreuungsvertrag übernommen hat. Als sie im März 1983 die Verträge von der G-GmbH übernahm, hatten die Bauarbei­ten noch nicht begonnen. Die Flächenminderung ist folglich erst ein­getreten, als die Gemeinschuldnerin bereits in eigener Verantwortung die Baubetreuung ausübte.

c) Die Überwachungs- und Beratungsaufgaben sind Hauptpflichten des Baubetreuers (Locher-Koeble, Baubetreuungs- und BauträgerR, 4. Aufl., Rdnr. 168). Führt ihre Verletzung zu einem Mangel des Bau­werks, richten sich die Rechte des Bauherrn nach den §§ 633 ff BGB (Locher-Koeble, Rdnrn. 166, 167, 158). So ist es hier. Eine Abweichung der Flächengröße von dem im Prospekt und Vertrag versprochenen Maß würde einen Mangel des Werks darstellen. Für den Bekl. kommt deshalb ein Schadensersatzanspruch aus § 635 BGB in Betracht. Zu einer abschließenden Entscheidung fehlen die erforderlichen Feststel­lungen. Das BerGer. hat zur Schadensursächlichkeit, zum Verschul­den und zur Schadenshöhe noch keine Feststellungen getroffen; insbe­sondere fehlt es bislang an einer plausiblen Begründung, dass dem Bekl. ein Schaden entstanden ist.

II. 1. Das BerGer. billigt dem Bekl. aus dem Mietgarantievertrag für die Zeit von November 1984 bis April 1986 eine Forderung von 265030,80 DM zu. Die Mietgarantie sichere einen monatlichen Miet­zins von 35 DM pro Quadratmeter zuzüglich Mehrwertsteuer ab. Be­zogen auf eine Mietfläche von 456 qm betrage für die Läden im Erdge­schoß die garantierte Monatsmiete 18194,40 DM und 480 DM für die Pkw-Stellplätze. Bei einer Garantiedauer von 17 Monaten falle somit eine Garantiesumme von 309304,80 DM an. Hiervon seien die tatsäch­lich erzielten Mieteinnahmen von 52434 DM abzusetzen. Mit der ver­bleibenden Differenz könne der Bekl. gegen die Klageforderung auf­rechnen.

2. Dagegen richtet sich die Anschlussrevision des Kl. mit Erfolg. Der Mietgarantievertrag ist gern. §§ 133, 157 BGB so auszulegen, dass die tatsächlich vorhandene Nutzfläche die Höhe der Garantiemiete be­stimmt. Würde der Garantienehmer seine Räumlichkeiten selbst ver­mieten, so könnte er seinen Mietern auch nur die tatsächlich vorhande­nen Flächen zum Gebrauch überlassen und den Mietzins auf dieser Grundlage berechnen. Danach ist nach Treu und Glauben auch die Garantiemiete zu bemessen, zumal in dem Mietgarantievertrag die Größe der Mitfläche nicht erwähnt oder gar zum Gegenstand des Ver­trages gemacht worden ist. Legt man die zwischen den Parteien un­streitige Nutzfläche von 421,90 qm der Berechnung zugrunde, ver­mindert sich die Garantiemiete einschließlich 14% Mehrwertsteuer pro Monat um 1360,59 DM. Bei einer Garantiezeit von 17 Monaten ergibt sich somit eine Differenz von 23130,03 DM, um die die Garan­tiesumme, die das BerGer. ermittelt hat, von vorneherein zu kürzen ist.

3. Das BerGer. setzt von der Garantiesumme erzielte Mieteinnah­men von 52434 DM ab. Weitere Abzüge lehnt es ab. Hierzu führt es aus:

Es könne auf sich beruhen, ob die vollständige Vermietung der Räume daran gescheitert sei, dass der Bekl. von Mietinteressenten eine zu hohe Miete verlangt habe, wie die Gemeinschuldnerin behaupte. Wenn der Bekl. die garantierte Miete verlangt habe, könne ihm daraus kein Vorwurf gemacht werden; denn es sei sein Recht, die kalkulierte Miete am Markt durchzusetzen.

4. Auch dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Ber­Ger. lässt außer acht, dass die Verpflichtung des Garanten, den Garan­tienehmer schadlos zu halten, sich nach den Grundsätzen des Scha­densersatzrechtes richtet (BGH, NJW 1985, 2941 [2942] = LM § 249 [B1] BGB Nr. 43 m. w. Nachw.). Deshalb findet auch § 254 BGB entsprechende Anwendung (Pecher, in: MünchKomm, 2. Aufl., vor § 765 Rdnr. 3; Erman-Seiler, BGB, 8. Aufl., vor § 765 Rdnr. 27; Mor­mann, in: RGRK, 12. Aufl., vor § 765 Rdnr. 5). Insbesondere gilt hier der Grundsatz, dass niemand Ersatz für Verluste verlangen kann, die er sich selbst zuzuschreiben hat (BGH, WM 1976, 977 [978]).