Beurkundung
Hat ein Vertragspartner eines nach § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordernden, jedoch nur privatschriftlich abgeschlossenen Vertrages dem andern Vertragspartner bei Vertragsabschluss schuldhaft einen Umstand verschwiegen, bei dessen Kenntnis der andere erfolgreich auf einer solchen Beurkundung des Vertrags bestanden hätte, so kann der Behandlung des Vertrags als formnichtig der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung jedenfalls dann entgegenstehen, wenn der erste Vertragspartner längere Zeit hingenommen hat, dass der andere in Erwartung der Durchführung des Vertrags erhebliche Aufwendungen an persönlicher Arbeit, Zeit und Geld auf sich genommen hat. Urt. v. 9. 10. 1970 - V ZR 191/67 (Karlsruhe) NJW 70, 2210 = MDR 71, 37 = BB 71, 325
Die ursprüngliche Kl. zu 2 - Ehefrau des Kl. zu 1 und Schwester der Bekl. zu 2 - ist während des RevVerfahrens verstorben und vom KI. zu 1 sowie den Kl. zu 2 a-d - ihren und des KI. zu 1 Kindern - beerbt worden. Sie wird im folgenden noch als Kl. zu 2 bezeichnet. Das Land B. bestellte der Gemeinde I. durch Vertrag v. 13. 10. 1953 ein Erbbaurecht u. a. an dem 500 qm großen Grundstück B.-Weg, zur Weitergabe an Bauwillige. Durch Vertrag v. 22. 3. 1955 übertrug die Gemeinde I. das Erbbaurecht zu je einem halben Anteil auf die Bekl.
Diese traten in den zwischen dem Land und der Gemeinde abgeschlossenen Erbbauvertrag ein. Das Grundstück war danach innerhalb eines Jahres zu bebauen. - Der Vertrag wurde am 10. 5. 1955 im Grundbuch vollzogen.
Die Parteien, die die gemeinsame Errichtung eines Wohnhauses vereinbart hatten, trafen am 15. 9. 1955 eine schriftliche Vereinbarung: Hinsichtlich der Kostentragung der Bebauung.
Bei der Durchführung des im Juni 1955 begonnenen Bauvorhabens verrichteten die Parteien - teils unter Mitwirkung von Verwandten - die Maurer-, Dachdecker-, Gipser- und Fliesenlegerarbeiten selbst. Der Kl. zu 1 - Maurerpolier - führte die Bauaufsicht. Für Fremdarbeiten zahlten die Parteien - bis 1961 - 33 866 DM. Davon wurden aufgebracht 21 000 DM durch langfristige Darlehen, etwa 4 000 DM durch Barmittel der Kl., 3800 DM durch Barmittel der Bekl.; der Rest wurde teils aus laufenden Einkünften der Parteien, teils aus Mieteinnahmen - nach Fertigstellung des Hauses wurde die Wohnung im 2. Obergeschoß vermietet - bestritten. Die Parteien bezogen das dreistöckige Haus im Herbst 1956.
Die Kl. verlangen von den Bekl. Einräumung der Hälfte des Erbbaurechts, hilfsweise Zahlung von 55 000 DM nebst Zinsen. Sie stützen sich auf entsprechende mit den Bekl, mündlich getroffene Vereinbarungen, die dann in der schriftlichen "Erklärung" v. 15. 9. 1955 ihren Niederschlag gefunden hätten. Die Bekl. hätten ihnen damals verschwiegen, dass das Erbbaurecht schon auf ihren Namen im Grundbuch eingetragen gewesen sei, und hätten gesagt, die Kl.,- damals noch nicht in I. ansässig - dürften nach außen nicht als (künftige) Erbbauberechtigte in Erscheinung treten, damit die Gemeinde bei der Bauplatzzuteilung keine Schwierigkeiten mache. Hätten die Bekl" so tragen die Kl. weiter vor, damals geoffenbart, dass ihnen das Erbbaurecht schon übertragen worden war, so hätten sie, die Kl., sich nicht mit einer schriftlichen Vereinbarung begnügt, sondern eine sofortige anteilige Übertragung des Erbbaurechts verlangt.
Das LG hat die Bekl. verurteilt, an jeden der Kl. Vj Anteil, insgesamt - somit die Hälfte des Erbbaurechtes, zu übertragen und in die (entsprechende) Eintragung ins Erbbaugrundbuch einzuwilligen. Das OLG hat die Ber. der Bekl. mit Änderungen im Urteilstenor zurückgewiesen. Auch die Rev. der Bekl. hatte - von Änderungen im Urteilstenor abgesehen - keinen Erfolg.
Aus den Gründen: I. 1. Das BerGer. hat die schriftliche Erklärung der Parteien v. 15. 9. 1955 als Zusammenfassung der vorher mündlich getroffenen Vereinbarungen gewürdigt und sie dahin ausgelegt, dass die Bekl. sich verpflichtet hätten, den Kl. das Erbbaurecht an dem Grundstück zu je 1/4 zu verschaffen. Der zweite Satz der Erklärung, nach dem "jeder Teil die gleichen Rechte" habe, beziehe sich auf den — im vorangehenden Satz erwähnten — "Hausbau auf dem Grundstück B- Weg", Der Satz sei so zu verstehen, dass die Kl. nach Übernahme der Hälfte aller Aufwendungen und nach Fertigstellung des Hauses die gleichen dinglichen Rechte an dem Bauwerk hätten eingeräumt erhalten sollen, wie die Bekl. sie hätten.
Bei dieser Auslegung stützt das BerGer. sich insbesondere auf die bei Vertragsschluss gegebene wirtschaftliche Situation der Parteien, die auf deren Vertragswillen nicht ohne Einfluss geblieben sein könne: Die Bekl. hätten nach der in ihrem Vertrag mit der Gemeinde I. enthaltenen Auflage innerhalb eines Jahres bauen müssen, hätten dies aber — bei Berücksichtigung der Größe des Hauses — bei nur 4000 DM Eigenkapital nicht
gekonnt. Ohne die Hilfe eines Fachmannes wie des Kl. zu 1 wären viel höhere Architektenkosten angefallen, und für den Rohbau hätte eine Baufirma zugezogen werden müssen, die nur den Wert der geleisteten Arbeitsstunden. gutgeschrieben hätte. Die Bekl. hätten ihre Behauptung, dass sie auch anderweitig das zum Bauen erforderliche Geld hätten bekommen können, nicht belegt.
Das BerGer. sieht auf Seiten der Kl., denen die Verhältnisse der Bekl. bekannt gewesen seien, keinen Grund, ,,sich mit weniger als der Hälfte des zu schaffenden Bauwerks" zu begnügen; es hält für ganz unwahrscheinlich, dass die Kl. sich für das Versprechen lediglich eines — auf ihre Lebenszeit begrenzten — Wohnrechts am 1. Obergeschoß bereit erklärt haben könnten, die Hauptlasten der Bauarbeiten zu übernehmen und die Hälfte des Kapitals aufzubringen.
2. Gegen diese Ausführungen wendet die Rev. sich ohne Erfolg.
Die Auslegung eines Individualvertrags wie des hier vorliegenden ist in erster Linie Sache des Tatrichters. Das RevG er. kann die Auslegung nur auf Verstöße gegen Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze und gerügte Verfahrensverstöße überprüfen. Einer solchen Nachprüfung hält die Auslegung des Vertrags durch das BerGer. stand.
Ohne Rechtsverstoß konnte das BerGer. unter Berücksichtigung des Wortsinns, des Zusammenhangs der Erklärung und der gesamten Begleitumstände zu der Überzeugung gelangen, die in Satz 1 der schriftlichen Erklärung vereinbarte Gleichheit der Rechte der Parteien bedeute gleiche dingliche Rechte an dem Bauwerk, das durch den im vorangehenden Satz erwähnten Hausbau entstehen sollte. Auch darin liegt kein Rechts- verstoß, dass das BerGer. unter gleichen dinglichen Rechten hier gleiche Anteile an dem den Bekl. übertragenen Erbbaurecht verstanden und in der Erklärung einen hinlänglichen Ausdruck eines entsprechenden Willens der Vertragspartner gefunden hat.
Dass das BerGer. meint, allein die von ihm vertretene Vertragsauslegung entspreche der wirtschaftlichen Situation der Parteien zur Zeit des Vertragsschlusses, bedeutet nicht, dass es andere Möglichkeiten eines wirtschaftlichen Ausgleichs für die finanziellen und persönlichen Aufwendungen der Kl. beim Hausbau übersehen hätte. Wie die an diesen Satz sich anschließenden Ausführungen zeigen, kam es für das BerGer. nicht auf die wirtschaftliche Situation als solche an, sondern darauf, inwieweit sie unter Berücksichtigung des Blickwinkels der Parteien einen Rückschluss auf den Parteiwillen. zuließ. Ein Denkverstoß tritt auch in diesen Ausführungen des angef. Urt. nicht zutage.
Auch die Würdigung der Aussage des Zeugen Sch. durch das BerGer. lässt keine Rechtsverletzung erkennen. Das BerGer. sieht auf Grund dieser Aussage als erwiesen an, die Bekl. hätten dem Zeugen gegenüber im Herbst 1963 sinngemäß erklärt, sie würden, wenn die gemeinsamen Schulden für das Haus bezahlt seien, „die Sache in Ordnung bringen wie am 15. 9. 1955 zugesagt". Wenn das BerGer. daraus „nach Sachlage" den Schluss zieht, die Bekl. seien sich über ihre am 15. 9. 1965 übernommene Verpflichtung zur Überlassung der Hälfte des Erbbaurechts im klaren gewesen, so ergibt sich daraus kein Anhaltspunkt für die Annahme, es habe der Aussage Sch. eine dahingehende ausdrückliche Erklärung der Bekl. entnommen.
II. Während das LG den Vertrag der Parteien als Gründung einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft in Form einer Innengesellschaft gewertet hat, wobei für die Parteien gleiche Anteile am Erbbaurecht hätten begründet werden sollen, läßt das BerGer. offen, ob es sich um einen Gesellschaftsvertrag oder - um einen gemischten Vertrag gehandelt habe, auf Grund dessen die Bekl. den Kl. für deren Mitwirkung beim Hausbau eine Anteilshälfte am Erbbaurecht zugesagt hätten. Jedenfalls habe der Vertrag nach § 11 Abs. 1 (gemeint ist ersichtlich Abs. 2) ErbbauVO i. Verb. m. § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft.
In diesen Ausführungen tritt kein Rechtsirrtum zutage. Für die Auff., es habe sich um einen nicht dem Formerfordernis des § 313 BGB unterliegenden Geschäftsbesorgungsvertrag (dann gesetzliche Herausgabepflicht nach § 667 BGB) gehandelt oder die Bekl. hätten das Grundstück für Rechnung einer durch die Parteien vereinbarten bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft beschaffen sollen (vgl. zu diesen Fragen zusammenfassend Urt. des Senats v. 20. 2. 1970, V ZR 46/67 = vorstehend Nr. 40), ergeben die Feststellungen des BerGer. keine hinreichende Grundlage.
III. 1. Nach Auff. des BerGer. können die Bekl. sich jedoch unter den besonderen Umständen dieses Falles wegen des in § 242 BGB verankerten Grundsatzes von Treu und Glauben nicht auf die Formnichtigkeit des Vertrags (§ 125 BGB) berufen:
Den Bekl. sei am 15. 9. 1955 bekannt gewesen, dass Vereinbarungen von der Art der damals zwischen den Parteien geschlossenen notarieller Beurkundung bedürften. Sie hätten den Kl. damals verschwiegen, dass sie bereits als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen gewesen seien. Die Kl. hätten sich offenbar durch die Auff. bestimmen lassen, die Gemeinde I. werde möglicherweise kein Erbbaurecht übertragen, wenn sich neben den Bekl. auch die Kl. als Anwärter meldeten. Hätten sie damals durch die Bekl. erfahren, dass die Gemeinde diesen das Erbbaurecht schon übertragen hatte und dass die Übertragung eines Anteils nur noch der — inzwischen erteilten — Zustimmung des Grundstückseigentümers bedurft hätte (§ 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 ErbbauVO), so wären sie mit dem schriftlichen Vertrag v. 15. 9. 1955 „nicht zufrieden gewesen".
Erst nachdem die Kl. ihre Leistungen voll erbracht hätten, hätten die Bekl. geltend gemacht sie hätten sich nicht zur Übertragung des (hälftigen) Erbbaurechts verpflichtet und die etwaige Übernahme einer solchen Verpflichtung sei zudem formnichtig. Dies sei, so meint das BerGer., nach den in der Rechtsprechung dazu entwickelten Grundsätzen arglistig; die Rückabwicklung des vollständig erfüllten Vertrags nach §§ 8121f. BGB sei untragbar. Lasse man die Berufung der Bekl. auf die Formnichtigkeit durchgreifen, so würden die KI., die auf die Erfüllung des Vertrages vertraut hätten, um den Erfolg ihrer Bemühungen, nämlich den Bau, geprellt, obwohl der Kl. zu 1 und sein Sohn den größten Beitrag zum Gelingen des Vorhabens geleistet hätten, während die Bekl. alle Vorteile für sich behielten. Das könne nicht Rechtens sein.
2. Die Angriffe der Rev. gegen diese Ausführungen bleiben im Ergebnis ohne Erfolg.
a) Ob ein Rechtsgeschäft den gesetzlichen Formvorschriften genügt, ist eine durch das Gericht von Amts wegen zu prüfende sachlich-rechtliche Frage. Ob die Partei, der die Formnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts zugute kommt, sich auf den Formmangel beruft, ist demgegenüber rechtlich unerheblich, da das Gericht den Mangel von sich aus zu berücksichtigen hat (BGHZ 29, 6, 12 = NJW 59, 626 mit weiteren Nachweisen; Urteil des Senats v. 11. 10. 1968, V ZR 181/65 S. 12).
Grundsätzlich sind Formvorschriften einzuhalten Die aus dem Formmangel sich ergebende Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts (§ 125 BGB) kann im Hinblick auf die notwendige Rechtssicherheit in aller Regel nicht auf Grund von Billigkeitserwägungen außer acht gelassen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Nichtigkeit für eine Vertragspartei, die auf die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts vertraut hatte, zu einem harten Ergebnis führt. Nur in extrem liegenden Fällen kann es gerechtfertigt, und geboten sein, von der Rechtsfolge der Nichtigkeit abzusehen (vgl. dazu die zusammenfassende Darstellung in dem Urt. des Senats v. 27. 10. 1967, V ZR 153/64 vorstehend Nr. 31 = BGHZ 48, 396 = NJW 68, 39).
b) Im Ergebnis ist dem BerGer. darin beizutreten, dass ein solcher Fall hier gegeben ist.
Nach den tatrichterlichen Feststellungen war den Bekl. bekannt, dass Vereinbarungen über die Verpflichtung zur Übertragung eines Erbbaurechts 2- oder eines Anteils daran — notarieller Beurkundung bedürfen. Hinsichtlich der Kl. stellt das BerGer. fest, dass sie sich mit einer nur schriftlichen Vereinbarung nicht zufrieden gegeben hätten, wenn sie von der vorangegangenen Übertragung des Erbbaurechts auf die Bekl. gewusst hätten. Ersichtlich geht das BerGer. davon aus, dass die Kl.' wenn sie diese Kenntnis gehabt hätten, auf notarieller Beurkundung bestanden hätten und dass es dann zu einer solchen Beurkundung auch gekommen wäre. Nicht klargestellt ist in dem angef. Urt. allerdings, ob das BerGer. dabei die Annahme zugrunde legt, die Kl. seien sich über das Formerfordernis und die grundsätzliche Abhängigkeit der Gültigkeit eines solchen Vertrags von der Wahrung der gesetzlich vorgeschriebenen Form im klaren gewesen, oder ob es lediglich annimmt, die Kl. hätten bei Kenntnis des wahren Sachverhalts aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit auf der Beurkundung bestanden, ohne sich dabei über deren Bedeutung für die Gültigkeit des Vertrags Gedanken zu machen. Von welcher dieser beiden Möglichkeiten der Tatrichter ausgeht, ist jedoch aus folgenden Gründen nicht entscheidend: Nach der Rechtsprechung schon des BG ist die Behandlung eines der gesetzlich vorgeschriebenen Form entbehrenden Vertrages als formnichtig (§ 125 BGB) mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht vereinbar, wenn die Vertragspartei, der die Nichtigkeit zugute käme, die andere bei Vertragsabschluss schuldhaft in den irrigen Glauben versetzt hat, der Vertrag sei nicht formbedürftig (vgl. RGZ 107, 357, 360ff.; 117, 121, 124; .RG, JW 36, 97). Hier kann den tatrichterlichen. Feststellungen allerdings nicht entnommen werden, dass die Bekl unmittelbar Einfluss auf die Vorstellungen der Kl. über das Formerfordernis genommen haben. Sie haben aber, wie in dem angef. Urt, ausdrücklich festgestellt ist, bei Vertragsabschluss verschwiegen, dass sie bereits als Erbbauberechtigte im Grundbuch standen. Damit verstießen sie gegen ihnen nach Treu und Glauben bei den Vertragsverhandlungen obliegende Offenbarungspflichten. Sie waren sich nach den tatrichterlichen Feststellungen über die vertraglich übernommene Pflicht zur Übertragung einer Anteilshälfte an dem Erbbaurecht auf die Kl. im klaren. Dann aber mussten sie den Kl. bei Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falls schon bei Vertragsschluss offenbaren, dass sie zur Erfüllung dieser Verpflichtung — die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorausgesetzt — bereits damals in der Lage waren. Dies haben sie schuldhaft nicht getan; bei Erfüllung dieser ihrer vorvertraglichen Pflicht aber wäre der Vertrag formgültig abgeschlossen worden, da die Kl. dann den formgerechten Abschluss durchgesetzt hätten. Bei einer solchen Sachlage kann die rechtliche Beurteilung hinsichtlich der Rechtsfolgen des Formmangels unter Berücksichtigung der zum Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entwickelten Grundsätze jedenfalls im Lichte der nachfolgend erörterten besonderen Umstände dieses Falls keine andere sein als in den Fällen, in denen ein Partner eines der gesetzlich vorgeschriebenen Form entbehrenden Vertrags den anderen schuldhaft in den irrigen Glauben versetzt, der Vertrag sei nicht formbedürftig:
c) Nach der Vereinbarung der Parteien v. 15. 9. 1955 ist bis zum Einzug in das insoweit fertiggestellte Haus noch etwa ein Jahr verstrichen. Mindestens in dieser Zeit — nach dem Vertrag der Kl. auch darüber hinaus — haben die Bekl. ohne Hinweis auf den Formmangel des Vertrags hingenommen, dass der Kl. zu 1 mit seinem Sohn unter Einsatz seiner Arbeitskraft und seiner Fachkenntnisse die Fertigstellung des Hauses vorantrieb und dass die Kl. dafür auch erhebliche finanzielle Mittel zur Verfügung stellten. Die Erwartung der Kl., dass ihnen dafür auf Grund der getroffenen Vereinbarung eine Anteilshälfte an dem Erbbaurecht übertragen würde, war den Bekl. dabei bekannt. Unter diesen Umständen setzen die Bekl. sich auf eine mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zu vereinbarende Weise zu ihrem eigenen früheren Verhalten in Widerspruch, wenn sie dem Erfüllungsanspruch der Kl. den — auf die erörterte Verletzung von Offenbarungspflichten der Bekl. zurückgehenden — Formmangel des Vertrags entgegenhalten und die Kl. auf Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812ff. BGB) beschränkt wissen wollen, die zudem mit den durch die Kl. inzwischen aus dem Hausbau erlangten Vorteilen abgegolten seien.