Eigenheimbewerbervertrags

Ausnahmsweise Geltung eines nicht notariell beurkunde­ten Eigenheimbewerbervertrags wegen Untragbarkeit des ge­genteiligen Ergebnisses. Ausnahmsweise Entstehung und Fälligkeit des Auflas­sungsanspruchs bereits aufgrund eines Eigenheimbewerber­Vorvertrags. Urt. v. 21.4. 1972 — V ZR 42/70 (Nürnberg) NJW 72, 1189 = BB 72, 727 Am 21. 10. 1963 hat der Kl. als Eigenheimbewerber mit der bekl. Genossenschaft, einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, einen privatschriftlichen Kaufaxwärtervertrag über den Erwerb eines von der Beki. auf ihrem Gelände zu erstellenden Doppelwohnhauses sowie von 2 Genossenschaftsanteilen der Bekl. geschlossen. Er hat den Er­werbspreis für die Genossenschaftsanteile (1000 DM) bezahlt und von dem vorläufig auf 78 500 DM bemessenen Erwerbspreis für das Haus 77 000 DM in bar sowie Eigenleistungen erbracht die er mit 2 000 DM und die Bekl. mit 885,50 DM bewerten. Weitere 7047,58 DM, die die Bekl. auf den endgültigen Hauskaufpreis (83 900 DM) fordert weigert er sich zu zahlen, bevor die Bekl. Mängel am Haus beseitigt. Seit August 1965 bewohnt der KI. das Haus. LG und OLG haben die Bekl. nach dem Klageantrag zur Auflassung und Eintragungsbewilligung verurteilt Mit der Rev. verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter. Aus den Gründen: I. Mit dem OLG ist davon auszugehen, dass der Vertrag nach § 313 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte und wegen Nichteinhaltung dieser Form an sich nich­tig ist (§ 125 BGB), dass aber dieses Ergebnis für den Kl. schlechthin untragbar ist und jenes Nichtigkeitsgebot deshalb ausnahmsweise, hinter dem Gebot von Treu und Glauben (§,242 BGB) zurücktreten muss: Die Rechtsprechung des erk. Senats geht allerdings dahin, dass eine solche Ausnahme nur in besonders gelagerten Fällen Platz greift und dass auch ein Eigenheimbewerber ohne nota­rielle Vertragsbeurkundung selbst dann, wenn er den Erwerbspreis bezahlt hat und das Haus seit längerer Zeit bewohnt, in der Regel auf einen Schadensersatzanspruch in Geld beschränkt ist (Senatsurt. v. 29. 1. 1965 — V ZR 53/64, NJW 65, 812, 1014 = Nr. 2 zu § 276 [Fe] BGB = WM 65, 315; vgl. Senatsort. v. 29. 10. 1965 — V ZR 96/63, ZMR 66, 202 = WM 66, 89, und v. 21. 3. 1969 — V ZR 87/67 = vorstehend Nr. 37 = WM 69, 692 = NJW 69, 1167). Der Senat hat jene Untragbarkeit an­dererseits bejaht für Fälle, wo es um die Existenz eines Part­ners geht (vgl. die Zusammenstellung in dem genannten Urt. v. 21. 3. 1969 sowie im Urt. v. 27. 10. 1967 — V ZR 153/64, BGHZ 48, 396 = vorstehend Nr. 31 = NJW 68, 39). Einen solchen Fall hat das BerGer. hier zutreffend angenommen: Das OLG führt aus: Der KI. sei ein jetzt (November 1969) 63jähriger einfacher Handwerker, der — im Gegensatz zu der juristisch beratenen Bekl. — über keinerlei juristische Vorbildung verfüge. Er habe unter Aufwendung seiner gesamten Ersparnisse ein Eigenheim erwerben wol­len, in dem er seinen Lebensabend verbringen könne. Er wäre nicht unter Aufgabe seiner früheren Wohnung in das Haus eingezogen, hätte nicht die — nachgewiesenen — Mängel in Kauf genommen und auch sonst Geld in das Haus investiert, wenn er nicht der festen Überzeugung hätte sein dürfen, Eigentümer des Hauses zu sein oder zu werden. Würde er bei Herausgabe des Hauses den von der Bekl. angebotenen Betrag (knapp 60 000 DM abzüglich einer monatlichen Nutzungsent­schädigung von 350 DM) erhalten, so könnte er sich dafür nicht nur kein Haus, sondern bei den inzwischen erheblich gestiegenen Preisen nicht einmal eine Eigentumswohnung kaufen. Die Verweisung des Kl. auf einen Schadensersatzanspruch könne die Untragbarkeit des Ergeb­nisses nicht beseitigen; denn, seine Durchsetzung würde bei mehreren Rechtszügen Jahre in Anspruch nehmen, so lange könne aber der Kl. bei seinem Alter nicht mehr warten. Der vorliegende Fall liegt in der Tat besonders: Der bei Vertragsschluss und Einzug bereits in vorgerücktem Alter steh­ende Eigenheimbewerber hat das Haus für seinen Lebens­abend erworben. Er hat seine gesamten Ersparnisse in beacht­licher Höhe (77000 DM in bar, 1000 DM für Genossenschafts­anteile und mindestens 885 DM Eigenleistungen zusammen annähernd 80000 DM) zum Erwerb des Hauses aufgewendet und damit den allergrößten Teil des Erwerbspreises in bar be­zahlt; der von der Bekl. geforderte Erwerbspreisrest (rund 7000 DM) ist wegen festgestellter Hausmängel umstritten. Der Kl. stand als einfacher Handwerker sowie als Genosse ei­ner als gemeinnützig anerkannten Wohnungsbaugenossen­schaft gegenüber, bei der er nach ihrer Organisation auf ord­nungsmäßige und rechtlich einwandfreie Vertragsgestaltung vertrauen durfte. Dieses Vertrauen konnte noch besonders da­durch bestärkt werden, dass in dem vorgedruckten Formularvertrag folgende „zusätzliche Vereinbarung" eigens mit Schreibmaschine eingefügt wurde: „Aus kostensparenden Gründen verzichten beide Parteien auf eine notarielle Beurkundung dieses Vertrages, erkennen aber die Rechts­kraft desselben an" eine Klausel, die im Gegensatz zu der im genannten Urt. v. 21. 3. 1969 gewürdigten den Vertrag als rechtswirksam („rechtskräftig") bezeichnet. Für einen Bewerber in dieser Lage kommt die Notwendig­keit, das Eigenheim aufzugeben und sich einen neuen Alters- sitz zu suchen, einem Existenzverlust nahe. Das OLG hat da­her mit Recht die Untragbarkeit eines solchen Ergebnisses im Hinblick auf § 242 BGB bejaht. Die hiergegen erhobenen RevRügen greifen nicht durch: a)    Die Feststellung, der Kl. hätte für die von der Bekl. ange­botene Teilrückzahlung nicht einmal eine Eigentumswohnung erhalten, beruht nicht auf einer Verletzung der Aufklärungsleicht (§ 139 ZPO). Einen Sachverständigen brauchte das OLG nicht zuzuziehen, da es sich ersichtlich die erforderliche Sachkunde in diesem Punkt zutraute und keine Gründe dafür vorgetragen sind, dass es diese Sachkunde nicht besäße. Im übrigen beruht das Urt. auch ersichtlich nicht auf dieser Fest­stellung. Die Verweisung des Kl. auf einen Prozess um Geldersatz ändert angesichts des Alters des Kl. an der Untragbarkeit des Hausverlustes nichts. Die Rev. räumt selbst die Möglichkeit ein, dass ein solcher Schadensersatzprozess mehrere Jahre in Anspruch nehmen würde. Darauf abzustellen, ob der Kl. nach seiner statistischen Lebenserwartung einen Schadensersatzprozess überleben würde, geht nicht an. Infolgedessen kommt es auch nicht auf die weiteren Erwägungen der Rev. über die voraussichtliche Dauer eines solchen Prozesses an (Instanzen­zahl, Umfang der Aufklärungsbedürftigkeit). c)       Entgegen der Meinung der Rev. war für das BerGer. er­sichtlich auch nicht entscheidend, dass die Bekl. bei Vertragsabschluss juristisch beraten gewesen sei, sondern dass es der Kl. nicht war. Auf ein Verschulden der Bekl. in dieser Hinsicht ist hier nicht abgestellt. d)      Hiernach kommt es nicht mehr auf sonstige vom BerGer. angezogene und von der Rev. bekämpfte Gesichtspunkte an, unter denen die Rechtsprechung des erkennenden Senats eine Ausnahme vorn Formgebot bejaht hat. Das gilt insbesondere für die Frage einer Zuteilungspflicht im Verhältnis einer Sied­lergenossenschaft zu ihrem Siedler (vgl. BQHZ 16, 334 = vor­stehend Nr. 9) sowie dafür, dass die Erreichung des Schutzzwecks des § 313 BGB zur Anwendung des § 242 BGB nicht genügt (vgl. Urt. v. 9. 3. 1965 — V ZR 97/62 = vorstehend Nr. 13 = WM 65, 480). e) Die Untragbarkeit der Folgen aus der Formnichtigkeit des Vertrages wird auch nicht dadurch beseitigt, dass der KI. nach Auff. der Bekl. noch einen Kaufpreisrest von einigen tausend Mark zu zahlen hat, auch wenn das in diesem Zu­sammenhang zugunsten der Bekl. als richtig unterstellt wird (vgl. dazu jedoch II, III). II. Hat das BerGer. hiernach gemäß § 242 BGB eine Bin­dung der Parteien an den Kaufanwärtervertrag trotz seines Formmangels bejaht, so kann ihm in der Frage nach dem In­halt dieser Bindung zwar ebenfalls zum größten Teil, jedoch nicht in vollem Umfang beigetreten werden. Das OLG entnimmt der Bindung an den Vertrag ohne wei­teres das Bestehen eines Übereignungsanspruchs des Kl. gegen die Bekl. Die Nichtzahlung eines Kaufpreisrestes stehe dem nicht entgegen, weil der Kl. insoweit wegen verschiedener fest­gestellter Baumängel (im Umfang von etwa 2250 + 750 = 3000 DM) seine Leistung zurückhalten könne (§ 273 Abs. 1 BGB). Zu prüfen ist jedoch zunächst, ob dem Kl. nach dem Inhalt des als wirksam zu behandelnden Vertrags überhaupt ein Auf­lassungsanspruch zusteht Das ist eine Frage der Vertragsaus­legung. Da es sich ersichtlich um einen Mustervertrag handelt, der im ganzen Land NRW und damit über den Bezirk eines OLG hinaus gebräuchlich ist oder war, kann das RevGer. die Auslegung selbst vornehmen. Danach ergibt sich: Der Kaufanwärtervertrag will ein beiderseits verpflichten­der Kauf-Vorvertrag sein. Nach seinem Wortlaut verpflichten sich beide Parteien, „zu gegebener Zeit" einen (notariellen) Kaufvertrag nach einem bestimmten Muster zu schließen (Teil 2 des Vorvertrages); der Kl. sollte „die Eintragung .der Auflassung erst verlangen" können, „wenn der vorgesehene Kaufvertrag abgeschlossen wurde und er alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen gegenüber dem Wohnungsunter­nehmen erfüllt hat" (Teil 3.3). Der Senat hat in einem früheren Fall einen vergleichbaren Vorvertrag dahin ausgelegt, dass ein Auflassungsanspruch für den Bewerber nicht schon durch den Vorvertrag, sondern erst durch den noch abzuschließenden Hauptvertrag entstehe (Urt. v. 30. 6. 1967 — V ZR 104/64, BB 67, 1394). Er hat in Fällen, wo auf Grund vorangegangenen Betreuervertrags eine Auflassungspflicht bereits kraft Gesetzes (§ 667 BGB) bestand; die mit der vorliegenden im Wortlaut übereinstimmende Klausel von Kauf-Vorverträgen dahin aus­gelegt, dass sie nur die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs bis zum Hauptvertragsabschluss und zur vollständigen Erfüllung der Erwerbspflichten aufschiebe, und für besondere, damals be­jahte Ausnahmefälle nach § 242 BGB auch diesen Fälligkeits­aufschub als unbeachtlich und den Auflassungsanspruch dem­gemäß als fällig angesehen (Urt. v. 26. 4. 1968, V ZR 74/67, WM 68, 1014 = BBauBl. 68, 571, sowie die am selben Tag ergangenen Urteile V ZR 75/67 und V ZR 76/67). Der Senat hält nunmehr auch in Fällen wie dem vorliegenden, wo eine Auflassungspflicht bis zum Abschluss des Vorvertrages noch nicht bestand, eine solche Pflicht für gegeben, und zwar auf Grund einer sinn- und interessengemäßen Auslegung des Vor­vertrages (§§ 133, 157 BGB). Dabei sprechen diejenigen Er­wägungen, die der Senat seinerzeit nur für die Fälligkeit anzu­stellen brauchte, zugleich entscheidend für die Auslegung des Vorvertrags im Sinn der Begründung eines Auflassungsan­spruchs: Abzuwägen sind einerseits das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden Wohnungsbauunterneh­men daran, dass die von ihnen aufgewendeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, wenn sie vor fälliger Kaufpreiserlegung das Grundstück durch Eigentumsübertragung aus der Hand geben; andererseits das ebenso schutzwürdige In­teresse der Bewerber daran, angesichts der von ihnen in der Regel schon vor der Fertigstellung in den Bau hineingesteckten eigenen Mittel, die oft die gesamten Ersparnisse der Familien aus vielen Jahren darstellen, das Hausgrundstück möglichst bald nach der Fertigstellung zu Eigentum zu erhalten, sei es um sich weitere Hausverwaltungskosten und ähnliches zu er­sparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirt­schaftlichen Schwierigkeiten des Wohnungsbauunternehmens sicher zu sein. Dem Sicherungsbedürfnis des Wohnungsbau­unternehmens trägt die vertragliche Auflassungsklausel Rech­nung, indem sie die Eigentumsübertragung aufschiebt bis zum Zustandekommen eines abschließenden schuldrechtlichen Ver­trags, der die endgültige Höhe des Preises und die Zahlung seines noch ausstehenden Restes festlegt. Die entscheidende Schwierigkeit besteht indessen in folgendem: Der so festzule­gende Preis steht in der Regel, so auch in dem vorliegenden Fall, nicht im Belieben des Wohnungsbauunternehmens, son­dern muss im Sinn der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (vgl. Senatsurt. v. 16. 2. 1965 — V ZR 235/62 = vorstehend Nr. 24 und Nr. 2 zu DVO z. WohnungsgemeinnützigkeitsG WM 65, 674) oder i. S. der §§ 54, 56 II. WoBauG angemessen sein; das erstere ergibt sieh im vorliegenden Fall aus der Verweisung auf das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht in Teil 6 Satz 1 des Vertrages. Die Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen ist, erfordert im Streitfall unverhältnis­mäßig lange Zeit, zumal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet (Senatsurt. v. 12. 7. 1967 — V ZR 136/64 =- Nr. 8 zu § 666 BGB = WM 67, 1037). Solange der angemessene Preis nicht — notfalls im Prozeßweg — geklärt ist, wissen die Partner nicht, welchen Inhalt der Kauf­vertrag haben muss, den beide Teile abzuschließen verpflichtet sind; zu einem endgültigen Kaufvertrag mit Kaufpreisfixie­rung sind die Partner also vorerst nicht in der Lage (wenn sich nicht der eine Teil, etwa der wirtschaftlich schwächere Be­werber, dem vom Partner einseitig vorgeschriebenen Preis unterwirft, wozu er jedoch nicht verpflichtet ist). Bei solcher Sachlage würde das ausnahmslose Festhalten am Wortlaut der genannten Auflassungsklausel des Vorvertrages dazu führen, dass das schutzwürdige Interesse des Bewerbers an Unkosten­ersparnis und Sicherung vor wirtschaftlichem Niedergang des Wohnungsbauunternehmens auf Jahre hinaus unbefriedigt bleibt. Das stünde mit Treu und Glauben nicht im Einklang. Diese gebieten vielmehr in solchen Fällen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisrest entweder vom Bewerber schon bezahlt ist oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des im übrigen bereits belegten Kaufpreises darstellt, dass das Wohnungsbauunternehmen darauf verzichtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung schuldrechtlich auf einen be­stimmten — von ihm festgesetzten — Gesamtpreis festzulegen, und eich' mit einer Sicherstellung des strittigen Restes begnügt (soweit ihn der Erwerber nicht schon bezahlt hat), vorausge­setzt, dass der Bewerber zur Sicherstellung in der Lage und willens ist. III. Vom Boden dieser Auff. aus sind — im Ergebnis mit dem OLG — Bestand und Fälligkeit des eingeklagten Auflassungsanspruchs auch im vorliegenden Fall zu bejahen. Dafür, dass der KI. zur Sicherheits­leistung nicht in der Lage oder nicht willens wäre, ist kein Anhalts­punkt ersichtlich. Der Bekl. steht jedoch nach dem Gesagten ein Anspruch auf Sicher­stellung zu, der bisher nicht erfüllt ist. Diesen Anspruch kann sie dem Auflassungsanspruch des Kl. einrede weise entgegensetzen mit der Wir­kung, dass sie zur Auflassung nicht schlechthin, sondern nur Zug um Zug gegen die Sicherheitsleistung zu verurteilen ist (vgl. die drei ge­nannten Urt. v. 26.4.1968). Diese Einrede ist von der Bekl. zwar nicht ausdrücklich erhoben, aber sinngemäß in ihrem weitergehenden Klageabweisungsantrag enthalten, weil dieser sich gerade auf den noch offenen Resterwerbspreis stützt. Die Festlegung der Sicherheitsleistung nach Höhe und Art muss dem Tatrichter überlassen bleiben.