Eigentümer ins Grundbuch

Der Kl. verkaufte dem Bekl. durch notariellen Vertrag ein Hausgrundstück. Der Vertrag wurde auf Grund der darin gleichzeitig-er­klärten entsprechenden dinglichen Einigung grundbuchlich vollzogen. Der Kl. macht geltend, er sei bei Vertragsschluss wegen hochgradigen Schwachsinns geschäftsunfähig gewesen. Der Vertrag sei aus diesem Grunde und wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Die Sit­tenwidrigkeit leitet der KI. daraus her, dass zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks ein auffälliges Missverhältnis bestehe. Der KI. erstrebt in erster Linie Einwilligung des Bekl. in die Berich­tigung des Grundbuchs dahin, dass als Eigentümer des Grundstücks wieder der Kl. eingetragen wird. Das LG hat dem Antrag des Kl. stattgegeben. Im BerRechtszug hat der Bekl. nicht mehr an der Auff. festgehalten, dass der Kl. bei Abschluss des Vertrags mit ihm geschäftsfähig gewesen sei, sondern nunmehr den Standpunkt vertreten, der Kl. sei nicht nur zur Zeit dieses Vertragsschlusses, sondern schon zu der Zeit geschäftsunfähig geizesen, als er mehrere Jahre vorher mit dem damaligen Eigentümer des Grundstücks einen notariellen Vertrag über den käuf­lichen Erwerb des Grundstücks geschlossen habe. Der Kl. habe des­halb auch mit seiner Eintragung ins Grundbuch kein Eigentum an dem Grundstücks erlangt.

Von der Erbin des verstorbenen damaligen Eigentümers Frau L. hat der Bekl. das Grundstück inzwischen durch notariellen Vertrag ge­kauft. Hinsichtlich des Kaufpreises heißt es in § 2 des Vertrages, bei Nichtigkeit des Vertrags des KI. mit dem damaligen Eigentümers habe der Kl. einen Anspruch auf Erstattung des Kaufpreises. Frau L. sei aber um diesen Kaufpreis nicht mehr bereichert. „Alle Grundbuchbe­richtigungsansprüche" sowie alle weiteren Ansprüche, die ihr auf Grund des Rückgewährschuldverhältnisses gegen den Kl. zustünden, trete sie an den Bekl. ab. Dieser trete ihr seinen Anspruch auf Rückerstattung der Kaufpreiszahlung gegen den Kl. ab. Mit diesem Anspruch rechne Frau L. „gegen etwaige Erstattungsansprüche "des Kl. auf. — Die Ver­tragspartner erklärten auch die Auflassung. Die Ber. des Bekl. ist erfolglos geblieben. Seine Rev. führte zur Auf­hebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: I. Das BerGer. ist davon ausgegangen, dass der Kl. sich bei Abschluss des Vertrags mit dem Bekl. nach dem nunmehr insoweit übereinstimmenden Vorbringen der Parteien infolge Schwach­sinns in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden, seiner Na­tur nach nicht nur vorübergehenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befunden habe und demnach geschäftsunfähig gewesen sei (§ 104 Nr. 2 BGB). Der Vertrag sei daher nichtig (§ 105 BGB). Ob der Kl. auch schon zur Zeit des mit dem damaligen Eigentümer über den Erwerb des Grundstücks abgeschlossenen Vertrags geschäftsunfähig, auch dieser Vertrag daher nichtig war, kann nach Ansicht des BerGer. offen bleiben: Der Kl. wäre dann zwar nicht Eigentümer des Grund­stücks— sondern nur Buchberechtigter — geworden, ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB stehe ihm in diesem Fall nicht zu. Er habe dann aber einen entsprechenden „schuldrecht­lichen Berichtigungsanspruch" nach § 812 BGB, der neben dem ding­lichen Anspruch aus § 894 BGB gegeben sei. — Im folgenden Ist für die RevInstanz zugunsten des Bekl. zu unterstellen, dass der Kl. schon bei Abschluss des Vertrags mit dem damaligen Eigentümer geschäftsunfä­hig war und daher nicht das Eigentum an dem Grundstück erworben hat. II. 1. Dem BerGer. ist darin zuzustimmen, dass bei Nichtig­keit der Auflassung eines Grundstücks und des ihr zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts für den „Veräußerer" auch dann, wenn er selbst nicht Eigentümer des Grundstücks ist, ein Be­reicherungsanspruch (§ 812 BGB) auf Zustimmung zu seiner Eintragung — der Wiedereintragung — ins Grundbuch in Be­tracht kommen kann (BG, JW 31, 2723; _HOZ 112, 260, 268; 119, 332, 336; Palandt, BGB, 31. Aufl., § 812 Anm. 4 b und § 894 Anm. 7b). Der „Erwerber erlangt in einem solchen Fall die mit seiner Eintragung im Grundbuch als solcher verbundenen Vor­teile, die sich aus der Eigentumsvermutung des § 891 BGB so­wie der formalen Möglichkeit der Veräußerung und Belastung des Grundstücks (§ 892 BGB) und schließlich aus der Möglich­keit der sogenannten Buchersitzung (§ 900 BGB) ergeben kön­nen. Dass diese Vorteile im Sinne des § 812 BGB auf Kosten des „Veräußerers" erlangt seien, hat die Rechtsprechung zum einen dann angenommen, wenn dieser vorher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war (Re, JW 31, 2723), aber auch ohne seine vorherige Eintragung im Grundbuch dann, wenn ihm eine Anwartschaft auf den Erwerb des Eigentums zustand (RdZ 112, 260, 268; RITZ 119, 332, 335).

3. Auch das BerGer. scheint davon auszugehen, dass der Kl. die Zustimmung zu seiner Wiedereintragung nicht beanspru­chen könnte, wenn der Bekl. Eigentümer geworden wäre. Es hat jedoch den Vertrag des Bekl. mit Frau L. und die darin er­klärte Auflassung auf Grund folgender Erwägungen für nichtig erachtet: Dem Vertrag fehle bereits die in § 2 zur Gültigkeitsvoraussetzung erhobene Geschäftsgrundlage. Die Vertrag­schließenden seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass Frau L. und der Bekl. infolge Rechtsunwirksamkeit der frühe­ren Verträge Bereicherungsansprüche gegen den Kl. der diesem erbrachten Leistungen hätten, ohne ihrer­seits die durch den Kl. erbrachten Leistungen zurückgewähren zu müssen. Nach richtiger Ansicht habe aber Frau L. gegen den Kl. einen Ansprach auf Zustimmung zur Grundbuchberichti­gung nur Zug um Zug gegen die Rückzahlung des an ihren Rechtsvorgänger gezahlten Kaufpreises, der Bekl. einen An­spruch auf Rückerstattung nur Zug um Zug gegen Herausgabe des Grundstücks und Wiedereintragung des Kl. ins Grundbuch gehabt, wobei ferner ein Nutzungs- und Verwendungsaus­gleich nach § 818 BGB habe erfolgen müssen. Die in dein Ver­trag des Bekl. mit Frau L. wechselseitig abgetretenen einseiti­gen Ansprüche hätten daher nicht bestanden, die Abtretungen seien mithin gegenstandslos (und unwirksam) gewesen. Die Existenz dieser Ansprüche aber müsse bei Berücksichtigung des Vertragszwecks, die Wiedereintragung des Kl. ins Grund­buch zu verhindern, als Gültigkeitsvoraussetzung des Vertrags angesehen werden. Der Vertrag sei überdies seinem Inhalt nach auf eine nicht gerechtfertigte Schädigung des Kl. gerichtet ge­wesen und daher auch wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB). 4. Gegen diese Ausführungen wendet die Rev. sich zu Recht. a) Keinen Erfolg hat allerdings der Hinweis der Rev. darauf, dass keine der Parteien sich auf die Unwirksamkeit des Ver­trags des Bekl. mit Frau L. berufen habe. Denn wenn der fest­gestellte Sachverhalt diese Unwirksamkeit ergäbe, so hätte das BerGer. sie unabhängig davon berücksichtigen müssen, ob eine der Parteien daraus Rechte herleitete. b) Zuzustimmen ist der Rev. darin, dass das Fehlen ebenso wie der nachträgliche Wegfall der Geschäftsgrundlage nach ständiger Rechtsprechung nicht ohne weiteres die Nichtigkeit des Vertrages ergibt, sondern 7 nach umfassender Interessenab­wägung — zu einer Anpassung des Vertragsinhalts unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Vertragstreue nur insoweit führt, als dies zur Erzielung eines mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbarenden Ergebnisses erforderlich ist. Das BerUrt. lässt in diese Richtung weisende Erwägungen vermissen. Das könnte allerdings dann unschädlich sein, wenn die Ausführungen des BerGer. über das Fehlen der Geschäfts­grundlage in Wirklichkeit eine Auslegung des Vertrags dar­stellten. Dafür, dass das BerUrt. in der Tat so zu verstehen ist, könnte sprechen, dass das BerGer. davon ausgeht, die Vertrags­partner hätten die im Folgenden erörterte „Geschäftsgrund­lage" in § 2 des Vertrags „zur Gültigkeitsvoraussetzung er­hoben". Damit hätte das BerGer. lediglich dem Erfordernis Rechnung getragen, dass der rechtliche Gesichtspunkt des Weg­falls der Geschäftsgrundlage nur insoweit in Betracht kommt, als die Vertragsauslegung ergibt, dass die Parteien die Folgen des Nichtvorhandenseins bestimmter Umstände oder die ihres nachträglichen Wegfalls nicht im Vertrag selbst geregelt haben (vgl. dazu auch die Senatsurt. v. 6. 10. 1967, V ZR 129/66, WM 67, 1277, 1279, und v. 22. 1. 1971, V ZR 98/68, WM 71, 509, 510 f.). Wenn das BerGer. in Auslegung des Vertrags rechts fehlerfrei einen erklärten vertraglichen Willen der Vertrags­partner des Inhalts festgestellt hätte, dass der gesamte Vertrag oder doch jedenfalls die Auflassung des Grundstücks vom Be­stand bestimmter Forderungen abhängig sein sollte, die tat­sächlich nicht gegeben waren, so wäre der Vertrag nichtig, eine bloße Anpassung des Vertragsinhalts nach den zur Ge­schäftsgrundlage entwickelten Grundsätzen käme dann nicht in Betracht.

c) Die hier in Rede stehenden Ausführungen des BerGer. er­weisen sich jedoch jedenfalls in folgender Hinsicht als rechts fehlerhaft. Das BerGer. ist der Ansicht, ohne die — zuvor verneinte — Wirksamkeit der vertraglich vereinbarten Abtretung von Be­reicherungsansprüchen hätte der Zweck des Vertrags, die Wie­dereinsetzung des Kl. in das Grundbuch zu verhindern, nicht erreicht werden können. Dabei hat es verkannt, dass dieser Ver­tragszweck schon durch die in dem Vertrag erklärte Auflassung des Grundstücks an den Bekl. erreicht wurde, ohne dass eine wirksame Abtretung von etwaigen Grundbuchberichtigungsansprüchen gegen den Kl. hinzuzutreten brauchte. Wurde der Bekl. durch die Auflassung Eigentümer, so entfielen damit, wie oben ausgeführt, etwaige Bereicherungsansprüche des Kl. auf Wiederherstellung seiner Buchberechtigung. Auch im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass die (etwaige) Unwirksamkeit der Ab­tretung den hier erörterten Vertragszweck hätte in Frage stel­len können. Damit ist dem BerUrt. insoweit der Boden ent­zogen. d) Die in dem Vertrag des Bekl. mit Frau L. erklärte Auf­lassung war bei Zugrundelegung der bisherigen tatrichterlichen Feststellungen entgegen der Auff. des BerGer. auch nicht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Ist ein schuldrechtlicher Vertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, so hat dies — an­ders als die Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB in der Regel nicht ohne weiteres die Nichtigkeit auch des Erfüllungsge­schäfts zur Folge (vgl. RGZ 109, 201, 202; BGB, RGRK, 11. Aufl., § 138 Anm. 8 und § 125 Anm. 16-18; Soergel-Hefer­mehl, BGB, 10. Aufl., § 138 Nr. 31/32 und Soergel-Ilfühl, BGB, 10. Aufl., § 929 Nr. 11; Palandt-Heinrichs, BGB, 31. Aufl., § 138 Anm. 3 und Überblick 3 e vor § 104). Wäre daher, wie das BerGer. meint, der „Vertrag seinem Inhalt nach auf eine nicht gerechtfertigte Schädigung des Kl. gerichtet" gewesen, so hätte es weiter der — im angef. Urt. nicht angestellten — Prü­fung bedurft, ob die besonderen Voraussetzungen vorliegen, unter denen mit der Sittenwidrigkeit des Grundgeschäfts die des Erfüllungsgeschäfts einhergeht, was z. B. dann in Betracht kommt, wenn die Sittenwidrigkeit gerade im Erfüllungsge­schäft liegt (vgl. auch dazu die verstehenden Hinweise). Sind derartige Voraussetzungen nicht gegeben, so ist die Auflassung, auf die es hier ankommt, nicht nach § 138 Abs. 1 BGB un­wirksam.

Zum anderen aber ergeben die tatrichterlichen Feststellun­gen auch hinsichtlich des Grundgeschäfts nicht, dass dieses nach seinem Gesamtcharakter, wie er sich nach Inhalt, Zweck und Beweggrund darstellt, im Hinblick auf seine Auswirkun­gen auf die Rechtsstellung des Kl. das Empfinden der billig und gerecht Denkenden verletzte und deshalb wegen Verstoßes ge­gen die guten Sitten nichtig war: Das Grundstückseigentum, das der Bekl. danach erlangen sollte, hatte dem Kl. infolge der hier unterstellten Nichtigkeit des Vertrags des KI. mit dem da­maligen Eigentümer nie zugestanden, und er hatte auch keine Anwartschaft auf die Übertragung des Eigentums erlangt. Frau L. wiederum war es durch jenen nichtigen Vertrag ihres Rechtsvorgängers grundsätzlich nicht verwehrt, das in ihrem Eigentum stehende Grundstück anderweit zu verwerten. Die Bereicherungsansprüche, die im Verhältnis zwischen Frau L. und dem Kl. im Falle der Nichtigkeit des Vertrags des Kl. mit dem damaligen Eigentümer in Betracht kamen, wurden durch den Abschluss des Vertrags des Bekl. mit Frau L. nicht beeinflusst. Das Gleiche gilt aber wertmäßig auch für die Bereiche­rungsansprüche, die sich aus der Nichtigkeit des Vertrags zwi­schen Kl. und Bekl. im Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits ergaben. Der Bekl. konnte den Wert seiner etwa­igen Bereicherungsansprüche nicht dadurch erhöhen, dass er sie an Frau L. abtrat (vgl. auch § 404 BGB). Bei Zugrundelegung der auch bei Ungleichheit der beiderseitigen Leistungen anzu­wendenden Saldotheorie (vgl. das Senatsurt. v. 18. 2. 1972, V ZR 23/70, WM 72, 564, 565 m. w. Nachw.; ferner das BGH­Urt. v. 24. 6. 1963, VII ZR 229/62 = Nr. 11 zu § 818 Abs. 3 BGB NJW 63, 1870) richteten sich die in Betracht kommen­den Bereicherungsansprüche von vornherein darauf, dass Her­ausgabe des an den andern Teil Gelangten nur Zug um Zug ge­gen die Ausgleichung der diesem erwachsenen Nachteile ver­langt werden konnte. Welchen Inhalt die betreffenden Berei­cherungsansprüche hier hatten, lässt sich ohne weitere Fest­stellungen nicht abschließend beurteilen, bedarf aber auch nicht der Prüfung. Jedenfalls konnte der Vertrag des Bekl. mit Frau L. den Wert von dem Kl. zustehenden oder gegen ihn bestehenden Bereicherungsansprüche nicht ändern. Dann aber lässt sich seine Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nicht damit begründen, dass er auf eine Schädigung des Kl. gerichtet gewesen wäre. — Davon abgesehen ist auch über die subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB im angefoch­tenen Urteil nichts festgestellt, und es ist auch entsprechender Parteivortrag nicht ersichtlich.