Entschädigung

Nach Abs. 1 Satz 2 zweiter Halbsatz ist der Entschädigung der Grundstückswert zugrunde zu legen, der nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Dritten Teils zu entschädigen wäre. Dieser Wert wird nicht selbst entschädigt, sondern auf seiner „Grundlage" hat die Bemessung der Entschädigung für den durch die Veränderungssperre verursachten Vermögensnachteil zu erfolgen. War die Nutzung bei Wirksamwerden der Veränderungssperre oder bei Zurückstellung bereits länger als sieben Jahre zulässig und ist sie nicht ausgeübt worden, so ist nach Ablauf der 7-Jahresfrist die nicht ausgeübte, zulässig gewesene Nutzung nicht zugrunde zu legen. Bei Wirksamwerden der Veränderungssperre oder Zurückstellung erst während der 7-Jahresfrist bemisst sich, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens gehindert wird, die Entschädigung  nach der zulässigen Nutzung  und zwar auch dann, wenn das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung nicht mehr verwirklicht werden kann, da es sich hier um eine nur vorübergehende Veränderungssperre handelt. Damit ist eine Harmonisierung der Entschädigungsansprüche beim Planungsschadensersatz und bei der Veränderungssperre hinsichtlich der Grundstückswerte herbeigeführt.

Wertermittlungsverfahren - Zu den einzelnen Wertermittlungsverfahren.

Vorteilsausgleich - Berücksichtigung mitwirkenden Verschuldens - Entschädigung „den Betroffenen... zu leisten." 

Die Entschädigung ist den „Betroffenen" zu leisten und zwar regelmäßig nur den unmittelbar Betroffenen. Das sind in der Regel die Eigentümer der betroffenen Grundstücke. Es können aber auch aufgrund eines dinglichen oder persönlichen Rechts zur Nutzung des Grundstücks Berechtigte sein. Zum Eigentumswechsel. Ob und inwieweit mehrere rechtlich selbständige Personen auch Berechtigte verschiedener selbständiger Entschädigungsansprüche sein können, richtet sich danach, ob sie Träger verschiedener Vermögensinteressen sind.

Zur Entschädigung wegen vorzeitiger Verdrängung aus dem Vertragsverhältnis. Eine Abtretung des Entschädigungsanspruchs ist grundsätzlich zulässig. So können mehrere Berechtigte ihre Ansprüche zur vereinfachten Geltendmachung abtreten, etwa, um Zweifel an der Sachbefugnis auszuräumen, wodurch dann ein einheitlicher Entschädigungsanspruch entsteht. In jedem Fall muss der Rechtnachfolger den Nachweis führen, dass die Rechtsposition auf ihn übergegangen ist, sei es durch Gesamtrechtsnachfolge oder durch Einzelrechtsnachfolge. Ein Rechtsübergang wird in der Regel angenommen werden können, wenn der Kaufvertrag eine entspr. Bestimmung über die Übertragung der Rechtsposition zwar nicht enthält, der Kaufpreis aber dem damaligen Wert ohne den  Eingriff entsprach; im allgemeinen wird der Verkäufer mit der Veräußerung sämtliche auf das Grundstück bezogene Rechte aufgeben und auf den Erwerber übertragen wollen.

„Zur Entschädigung ist die Gemeinde verpflichtet." Anstoß zur Bauleitplanung von überörtlicher Fachplanung. Als Trägerin der Bauleitplanung ist die Gemeinde durch die Veränderungssperre bzw. die Zurückstellung eines Baugesuchs unmittelbar begünstigt und zwar auch dann, wenn sie zugunsten eines Dritten geplant hat. Der Eingriff erfolgt hier ebenfalls in ihrem  Interesse. Selbst dann, wenn der Anstoß für eine Bauleitplanung von einer überörtlichen Fachplanung ausgeht, auf deren Ergebnisse die örtliche Planung sich einzustellen hat, ist die so beeinflußte rechtliche Ordnung des erfassten Gemeindegebietes durch verbindliche Bauleitplanung noch eine örtliche Planung, die durch städtebauliche Veränderungssperre gesichert werden kann. Wie bereits im Urt. des BGH v. 14. 12.1978 festgestellt worden ist, darf der Begriff der „örtlichen Planung" nicht zu eng aufgefasst werden. Für die neuzeitliche städtebauliche Planung ist kennzeichnend, dass sie in ihren Wirkungen über die „konkrete Örtlichkeit", d.h. über das geplante Teilgebiet hinausgreifen muss, wenn sie die ihr gestellten Aufgaben sachgerecht erfüllen soll. Zudem hat sie sich den Zielen der  Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Ohne eine Abstimmung mit diesen Zielen ist eine baurechtliche Ordnung des Gemeindegebietes nicht möglich.

Planungsverband - Soweit Gemeinden und sonstige öffentliche Planungsträger sich zu einem Planungsverband zusammengeschlossen haben, tritt letzterer nach Maßgabe seiner Satzung für die Bauleitplanung und ihre Durchführung an die Stelle der Gemeinden. Die insoweit begründete Funktionsnachfolge  erfasst auch die Entschädigungsverpflichtung, zumal befristete Veränderungssperren als Instrument zur Sicherung der Planung grundsätzlich die Aufgabe haben, die Zeit bis zum Abschluss der Planung zu überbrücken. Erst nach Auflösung des Verbandes gelten vom Planungsverband angeordnete Veränderungssperren als Maßnahmen der früheren Mitgliedsgemeinden und wirken somit — auch was die Entschädigung betrifft — für und gegen diese.

Vertragliche Verpflichtung Dritter. Der grundsätzlichen Entschädigungspflicht der Gemeinde steht eine vertragliche Verpflichtung Dritter, denen durch die künftige Planung konkrete Vorteile erwachsen, die Entschädigung ihrerseits zu übernehmen, nicht entgegen. Dem Planverfahren vorgeschaltete Besprechungen, Abstimmungen, Zusagen, Verträge u. a. können  geradezu unerläßlich sein, um überhaupt sachgerecht planen und eine angemessene, effektive Realisierung dieser Planung gewährleisten zu können. Das alles pauschal als gesetzwidrig abtun zu wollen, ginge an der Realität der Planungsvorgänge vorbei. In diesem Sinne hat das BVerwG schon im Urt. ausgesprochen, dass eine Bauleitplanung nicht ohne weiteres deshalb fehlerhaft ist, weil ihr ein Folgelastenvertrag vorausgegangen ist und sich das auf die den Plan tragende Abwägung ausgewirkt hat. Ob ein solcher Einfluss zu missbilligen ist, hängt von seinem Gehalt, von seiner konkreten Bedeutung für den Abwägungsvorgang und daher wesentlich von den Umständen des Einzelfalles ab. Wenn demnach Folgekostenverträge bei der Bauleitplanung unter bestimmten Voraussetzungen mit §1 Abs. 6 vereinbar sind, kann im Hinblick auf den Sachzusammenhang nichts anderes für vertragliche Vereinbarungen im Rahmen einer Sicherung der Planung und des hierbei erforderlichen pflichtgemäßen Ermessens  gelten.

Fraglich mag sein, ob die Gemeinde neben dem Dritten als Zweitverpflichteter entschädigungspflichtig wird, wenn der Dritte seine Verpflichtung nicht erfüllt. Nachdem in § 18 Abs. 1 Satz 2 zweiter Halbsatz eine Harmonisierung mit den Vorschriften des Planungsschadensrechts — wenn auch nur in bezug auf den Grundstückswert — erfolgt ist und nach Abs. 3 Satz 1 ohnehin §44 Abs. 4 Anwendung findet, wird aus dem Zusammenhang zwischen Abs.4 und Abs. 1 gefolgert werden dürfen, dass auch §44 Abs. 1 Satz 3 erster Halbsatz anwendbar ist mit der Folge, dass dem Eigentümer gegenüber auch die Gemeinde verpflichtet ist, wenn der begünstigte Dritte seine Verpflichtung nicht erfüllt. Eine Einrede der Vorausklage, wie bei der Bürgschaft nach § 771 BGB, hat die Gemeinde insoweit nicht. Der Entschädigungsberechtigte wird aber nachweisen müssen, dass der Dritte seine Verpflichtung nicht erfüllt.

Ersatzleistung an die Gemeinde. Soweit der Begünstigte nach §44 Abs. 1 Satz 3 zweiter Halbsatz bei Nichterfüllung durch ihn „der Gemeinde Ersatz zu leisten" hat, ist durch die Rspr. geklärt, dass es sich hier immer dann um eine Streitigkeit i. S. von § 127 handelt, wenn der Antrag auf gerichtliche Entscheidung dem Gegenstand nach eine Baulandsache i. S. dieser Vorschrift betrifft und insoweit im Zusammenhang mit einem bestimmten in §217 genannten Verfahren entsteht. Es kommt hiernach also nicht darauf an, in welcher Form der Antrag erfolgt. Aufgrund des Sachzusammenhangs ist somit auch hier der Anspruch der Gemeinde, auf Ersatzleistung, bei dem es sich um einen öffentlich-rechtlichen Anspruch handelt, entstanden durch Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Entschädigungsverpflichtung der Gemeinde, im Verfahren vor den Gerichten für Baulandsachen geltend zu machen.