Entschädigungsansprüche
Im Fall der Rücknahme und des Widerruft der Teilungsgenehmigung stehen den Betroffenen, d. h. allen, denen durch diese Maßnahme ein Vermögensnachteil entstanden ist, Entschädigungsansprüche nach §48 Abs. 3, 49 Abs. 5 VwVfG zu. Voraussetzung für diese Entschädigungsansprüche ist aber, dass das Vertrauen auf den Fortbestand der Teilungsgenehmigung schutzwürdig war. Dies ist nicht der Fall, wenn der Betroffene die Rechtswidrigkeit der Teilungsgenehmigung kannte oder nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte. Die Entschädigung erfasst nur den Vermögensnachteil, der durch das Vertrauen auf die Teilungsgenehmigung entstanden ist, nicht dagegen das positive Interesse, d. h. den Gewinn, der bei Verwirklichung des Bauvorhabens hätte erzielt werden können. Das positive Interesse bildet allerdings nach § 48 Abs. 3 Satz 3 VwVfG die Obergrenze für die Entschädigung, denn der Betroffene soll durch die Rücknahme der Teilungsgenehmigung keine Vermögensvorteile erzielen. Auf die Entschädigung sind Vermögensvorteile anzurechnen, die durch einen anderweitigen Einsatz der Aufwendungen, z.B. Verwendung der Baupläne für ein anderes Projekt, eintreten. Die Entschädigung wird nur auf Antrag gewährt. Auf einen solchen Antrag hin hat die Behörde die Entschädigungsleistung durch Verwaltungsakt festzusetzen, eine Leistungsklage ohne vorherigen Antrag wäre unzulässig. Der Antrag auf Entschädigung ist nach § 48 Abs. 3 Satz 4 VwVfG innerhalb eines Jahres zu stellen; die Jahresfrist wird jedoch erst durch einen Hinweis der Behörde auf diese Frist in Lauf gesetzt. Neben dem Entschädigungsanspruch nach § 48 Abs. 3 VwVfG kann ein Anspruch wegen enteignungsgleichem Eingriffs bestehen. Allerdings wird ein Anspruch wegen enteignungsgleichem Eingriff im Fall der Rücknahme der Teilungsgenehmigung regelmäßig ausscheiden, weil die Entziehung einer rechtswidrig erlangten Rechtsposition nicht in das Eigentumsrecht eingreift. Für Klagen auf Gewährung eines Ausgleichs nach § 48 Abs. 3 VwVfG ist nach § 48 Abs. 6 VwVfG das Verwaltungsgericht zuständig, während für Klagen wegen Amtspflichtverletzung und enteignungsgleichem Eingriff die Zuständigkeit der Zivilgerichte gegeben ist. Nach § 48 Abs. 6 VwVfG kann allerdings das Verwaltungsgericht nur angerufen werden, soweit ein Anspruch auf Entschädigung wegen enteignungsgleichem Eingriff nicht in Betracht kommt, d. h. offensichtlich ausscheidet.
Entschädigung - Nach § 21 Abs. 2 Satz 2 ist dem Eigentümer eine angemessene Entschädigung zu zahlen, wenn die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 infolge einer Änderung der Sach- oder Rechtslage wegfällt und aus den in § 20 Abs. 1 Nr. 1-3 genannten Gründen eine Baugenehmigung versagt wird. Die Entschädigungsregelung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 soll dem Eigentümer nach der Rechtsprechung des BGH einen Ausgleich für den erlittenen Vertrauensschaden gewähren. Die Vorschrift entspricht somit dem erörterten Ausgleichsanspruch nach § 48 Abs. 3 VwVfG. Es handelt sich mithin nicht um einen Entschädigungsanspruch wegen Enteignung. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Entschädigung auch gewährt wird, wenn die Teilungsgenehmigung zu Unrecht erteilt worden ist, dem Grundstück mithin vor der Änderung der Sach- oder Rechtslage keine Baulandqualität zukam. Die Beschränkung der Entschädigung auf eine Versagung der Baugenehmigung aus den in § 20 Abs.1 Nr. 1-3 genannten Gründen, d. h. aus Gründen der §§ 30-35, stellt klar, dass für die Versagung einer Baugenehmigung wegen des zwischenzeitlichen Inkrafttretens einer Veränderungssperre keine Entschädigung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 gewährt wird. Die Entschädigung für Vermögensnachteile infolge einer Veränderungssperre richtet sich vielmehr ausschließlich nach § 18.
Unklar ist demgegenüber das Verhältnis zwischen den Entschädigungsregelungen des § 21 Abs. 2 Satz 2 und des § 42. Der Wortlaut dieser Vorschriften legt es nahe, § 21 Abs. 2 Satz 2 auf solche Fälle zu beschränken, in denen erst die Versagung der Baugenehmigung die Vermögensminderung zur Folge hat, was praktisch nur für eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse im Innenbereich und im Außenbereich von Bedeutung sein kann. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sowie einer Satzung dagegen bereits die Festsetzung des Bebauungsplans bzw. der Satzung zu einer Änderung der zulässigen Bebauung und mithin zu einer Vermögensminderung des Eigentümers. Dies könnte dafür sprechen, die Entschädigungsregelung des § 21 Abs. 2 Satz 2 auf diejenigen Veränderungen der bauplanungsrechtlichen Situation zu beschränken, die nicht zu einer Entschädigung nach § 42 führen können, was im Ergebnis zur Folge haben würde, dass § 21 Abs. 2 Satz 2 nur bei Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse Anwendung findet. Dieser sich aus der Gesetzessystematik ergebenden Auslegung des § 21 Abs. 2 Satz 2 steht aber die Regelung des § 21 Abs. 3 Satz 1 zweiter Halbsatz entgegen. Danach ist nämlich nicht — wie im Regelfall — die Gemeinde zur Entschädigung verpflichtet, sondern ein Begünstigter, wenn er mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans zu seinen Gunsten einverstanden ist oder aber die Festsetzungen der Immissionsreduzierung dienen. Der Gesetzgeber geht somit davon aus, dass auch die Festsetzungen eines Bebauungsplans zu einer Entschädigung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 führen können; andernfalls wäre der Verweis aufs 44 in § 21 Abs. 3 Satz 1 unverständlich. Sofern die Bindungswirkung einer Teilungsgenehmigung durch die Aufstellung eines Bebauungsplans oder durch eine Änderung der Festsetzung eines Bebauungsplans in Wegfall kommt, bestehen somit nicht nur Entschädigungsansprüche nach § 42 Abs. 1, sondern auch nach § 21 Abs. 2 Satz 2. Der Entschädigungsregelung des § 21 Abs. 2 Satz 2 kommt dabei insofern eine selbständige Bedeutung zu, als die in § 42 Abs. 3 geregelte Beschränkung der Entschädigung im Fall einer zwar zulässigen, aber über einen Zeitraum von mehr als 7 Jahren nicht ausgeübten Nutzung in § 21 Abs. 2 Satz 2 nicht vorgesehen ist. Im nicht beplanten Innenbereich sowie im Außenbereich Ist eine Entschädigung nach § 21 Abs. 2 Satz 2 zum einen zu gewähren, wenn die tatsächliche Situation sich ändert, so dass das Bauvorhaben sich nicht mehr in die vorhandene Bebauung einfügt bzw. öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 beeinträchtigt werden. In diesen Fällen scheidet eine Entschädigung nach § 42 aus. Wenn sich dagegen im Anwendungsbereich der §§ 34, 35 die rechtlichen Voraussetzungen für die Zulassung von Bauvorhaben ändern und dadurch die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung wegfällt, dann ist sowohl nach § 21 Abs. 2 Satz als auch nach § 42 Abs. 1 eine Entschädigung zu gewähren. Eine solche Rechtsänderung kann zum einen durch den Erlass einer Satzung nach § 34 Abs. 4 eintreten, zum anderen durch eine Neufassung der §§ 34, 35. Der BGH hat z. B. eine Entschädigung zuerkannt, als eine vor Inkrafttreten des BBauG zulässige Grundstücksnutzung wegen der Regelung des § 34 BBauG unzulässig wurde.