Erbau
Aus dem Rechtsgedanken des § 95 I 1 BGB, der die Eigenschaft eines Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ebenfalls davon abhängig mache, welchen Zweck der Erbauer mit der Errichtung des Gebäudes verfolge. Unmittelbar sei § 95 I 1 BGB hier allerdings nicht anwendbar, aber entsprechend heranzuziehen. Denn die von der Kläger und ihren Vertragspartnern gewählte Vertragsgestaltung, die zu einem wirtschaftlich ähnlichen Ergebnis führe, rechtfertige es, das Gebäude für die Dauer der Benutzungsverträge als schutzwürdige wirtschaftliche Einheit anzusehen. Die weitere Frage, wem das Gebäude gehöre, hänge davon ab, wer als „Überbauender" i. S. der analog heranzuziehenden §§ 912, 95 I 2 BGB anzusehen sei. Entscheidend seien dabei die Absichten und wirtschaftlichen Interessen des Erbauers.
Diese geboten es hier, das Gebäude der Kläger zuzuordnen. Sie sei kraft Gesetzes Eigentümerin des mit den Erbbaurechten verbundenen Gebäudes. Im Interesse notwendiger Erhaltung der technisch/wirtschaftlichen Gebäudeeinheit sei es gerechtfertigt, die Kläger rechtlich so zu stellen, als habe sie von den Erbbaugrundstücken aus auf fremden Boden übergebaut. Das habe zur Folge, dass sie, weil es sich um einen rechtmäßigen Überbau handle, Eigentümerin des ganzen Gebäudekomplexes sei.
Dem kann nicht gefolgt werden. Die Kläger wäre Eigentümerin des Kaufhausgebäudes oder der auf der „Eigenfläche K" stehenden Gebäudeteile geworden, wenn
a) sie das Gebäude nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden hätte und dieses damit nicht wesentlicher Bestandteil eines der bebauten Grundstücke geworden wäre,
oder
b) von einem der mit Erbbaurechten belasteten Grundstücke aus die anderen Grundstücke — insbesondere die „Eigenfläche K" — rechtmäßig oder entschuldigt überbaut worden wären mit der Folge, dass das Gebäude insgesamt als wesentlicher Bestandteil der Erbbaurechte angesehen werden müsste.
Beides ist nicht der Fall.
2. Das Kaufhausgebäude ist nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden der in Anspruch genommenen Grundstücke verbunden worden, so dass die Kläger nicht nach § 95 I 1 BGB Eigentum am Kaufhausgebäude oder an einem Teil davon erworben hat. Sie nutzt die Grundstücksflächen aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarungen und aufgrund der Erbbaurechte.
a) Eine tatsächliche Vermutung spricht dafür, dass der Mieter oder Pächter oder sonst schuldrechtlich Nutzungsberechtigte eines Grundstückes, der ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet, nur in seinem eigenen Interesse handelt und nicht zugleich in der Absicht, das Gebäude nach Beendigung des Vertragsverhältnisses dem Grundstückseigentümer oder dem dinglich Berechtigten zufallen zu lassen, die Verbindung also zu einem vorübergehenden Zweck für die Dauer des Vertragsverhältnisses geschieht. Diese Vermutung entfällt nicht schon bei langer Vertragsdauer oder massiver Bauweise. Sie ist widerlegt, wenn der Nutzungsberechtigte aufgrund vertraglicher Absprachen nach Ablauf der Vertragszeit das Bauwerk gegen Zahlung einer Ablösung oder unentgeltlich übernehmen darf, jedenfalls ihm die Wahl eingeräumt wird, nach Ende des Vertrages das Bauwerk zu übernehmen oder seine Beseitigung zu verlangen.
So liegt die Sache hier. Nr. IX des „Ursprungsvertrages" vom 18. 5. 1962 sah bei „Ein bauten, Erweiterungsbauten und Neubau" deren entschädigungslosen Übergang zusammen mit dem Pachtobjekt mit Beendigung der Pachtzeit oder nach Wahl des Verpächters die Beseitigung vor. Der Mietvertrag der Kläger mit den Eigentümern der „Neufläche E" vom Oktober 1970, der nur eine Abbruchsverpflichtung der Kläger begründete, bleibt außer Betracht. Er wurde erst nach Vollendung des Neubaus und der Inbetriebnahme des Kaufhauses geschlossen. Die sachenrechtliche Zuordnung des einheitlichen Gebäudes kann nicht durch eine nachträgliche Vereinbarung geändert werden.
b) Auch hinsichtlich der Grundstücke S und G ist die Verbindung der Gebäudeteile mit den Erbbaurechten keine nur vorübergehende. Das sieht auch die Kläger Denn sie beruft sich insoweit gerade nicht auf § 95 I 1 BGB, weil sie ihr Eigentum an den auf den Grundstücken „Eigenfläche K" und „Altfläche E" errichteten Gebäudeteilen in erster Linie damit begründet, dass das gesamte Kaufhausgebäude wesentlicher Bestandteil der Erbbaurechte sei. Allerdings ist ein Gebäude, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist, nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Beim Erbbaurecht gilt aber die Besonderheit, dass Gebäude, die in Ausübung des Erbbaurechts errichtet werden, als wesentliche Bestandteile des Erbbaurechts gelten und nach dessen Erlöschen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks werden.
3. Die Kläger ist auch nicht aufgrund der Vorschriften der §§ 912f. BGB über den Überbau Eigentümerin am einheitlichen Kaufhausgebäude geworden. Die Auffassung des BerGer., die Kläger sei als Eigentümerin des mit den Erbbaurechten verbundenen Gebäudes im Interesse einer Erhaltung der technisch/wirtschaftlichen Gebäudeeinheit so zu stellen, als habe sie von den Erbbaugrundstücken aus rechtmäßig, weil mit Zustimmung der Grundeigentümer, auf fremden Boden übergebaut, würdigt das Vertragswerk nicht erschöpfend und verfehlt wesentliche Voraussetzungen der Gesetzesanwendung.
a) Ein Überbau i. S. des § 912 BGB kommt in Betracht; das einheitliche Kaufhausgebäude wurde auf mehreren Grundstücken errichtet, die verschiedenen Personen gehörten.
b) § 912 I BGB setzt voraus, dass der Eigentümer eines Grundstücks überbaut. Die Kläger, die Bau- und Geschäftsherrin, ist nur Erbbauberechtigte. Zu ihren Gunsten kann, ohne dass dies hier entschieden werden muss, entsprechend der einhelligen Meinung des Schrifttums davon ausgegangen werden, dass der Erbbauberechtigte insoweit dem Eigentümer gleichsteht. Offenbleiben kann auch die Frage, ob die Erbbaurechtsverträge wegen Verstoßes gegen § 1 III ErbbauVO unwirksam sind, weil die Kläger und die Eigentümer S/G die Errichtung des Kaufhausgebäudes nur zum Teil auf den Flächen K/E schon beim Vertragsschluss vereinbart hatten.
c) Die Frage, ob das Kaufhausgebäude Bestandteil der Erbbaurechte der Kläger an den Grundstücken S/G oder der anderen Grundstücke geworden ist, beantwortet sich danach, von welchem Grundstück aus auf die anderen übergebaut worden ist. Maßgebend für die Bestimmung des so genannten „Stammgrundstückes" sind die Absichten und wirtschaftlichen Interessen des Erbauers/Geschäftsherrn im Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Nachbargrundstücke. Größe und wirtschaftliche Bedeutung des übergebauten Gebäudeteils spielen ebenso wenig eine Rolle wie der Ort des Baubeginns.
Das BerGer. hat ein Stammgrundstück nicht festgelegt, sondern die Kläger nur rechtlich so gestellt, als habe sie von den Erbbaugrundstücken aus auf fremden Boden übergebaut. Die Revision rügt mit Recht, dass das BerGer. eine Absicht der Kläger, von den beiden Erbbaugrundstücken aus die gesamte übrige Fläche zu überbauen, nicht festgestellt habe. Dafür gibt es auch keinen Anhalt. Die Kläger hat nicht behauptet, dass sie diesen ihren Willen gegenüber den Vertragspartners ausdrücklich bekundet habe, und diese ihrer Absicht zugestimmt hätten. Ihr Vortrag, sie habe durch Nr. IX des „Ursprungsvertrages" deutlich gemacht, dass sie für die Vertragsdauer Eigentum am ganzen Gebäude habe erwerben wollen, und dies hätte sich nach Bestellung der Erbbaurechte erkennbar am zweckmäßigsten durch einen Überbau von den Erbbaugrundstücken aus verwirklichen lassen, besagt allein noch nichts. Die zutage getretenen Umstände, insbesondere die vertraglichen Vereinbarungen der Kläger mit K, über die insoweit kein Streit besteht, sprechen für das Gegenteil. Beim Abschluss des „Ursprungsvertrages" am 18. 5. 1962 war die Bestellung irgendwelcher Erbbaurechte oder sonstiger dinglicher Rechte an einem der Baugrundstücke nicht beabsichtigt. Vorgesehen war vielmehr, dass K die Grundstücke S/G hinzuerwerben solle, was sich aber zerschlug. Im „Zusatzabkommen" vom 2. 12. 1965, also nach Bestellung der Erbbaurechte, vereinbarten dann die Kläger und K, dass dieser so gestellt bleibe, „als ob er die Grundstücke von G und S — so wie im Abkommen vom 18. 5. 1962 vorgesehen — für das Warenhaus von X zur Verfügung gestellt hätte." Die Klausel, im übrigen solle K von den selbständig zwischen X und G/S getroffenen Vereinbarungen nicht berührt werden, widerspricht schlechthin der Annahme eines Überbaues von den Erbbaugrundstücken aus, der gerade ihn als Eigentümer der größten Fläche besonders getroffen hätte. Hinzu kommt, dass ein Überbau von einem der Erbbaugrundstücke aus schwerlich im Interesse der Kläger gelegen haben kann. Sie hätte sich möglicherweise erheblichen Schadensersatzforderungen ausgesetzt gesehen; denn aufgrund der dinglichen Rechtslage und fehlender vertraglicher Regelungen — § 34 ErbbauVO ist nicht abbedungen — wäre sie nicht in der Lage, ohne Einverständnis der Eigentümer der Erbbaugrundstücke die auf den anderen Grundstücken stehenden Gebäudeteile bei Bedarf zu verselbständigen. Schließlich sprechen auch die zu berücksichtigenden tatsächlichen Verhältnisse angesichts der Grundstücksvielfalt nicht dafür, dass die Kläger von den kleinen Erbbaugrundstücken aus die übrige Fläche habe überbauen wollen. Es widerspräche dem grundsätzlichen Bestreben des Gesetzes nach Offenkundigkeit sachenrechtlicher Verhältnisse, hier eines der Erbbaugrundstücke zum Stammgrundstück aufzuwerten.