Erbbaurechtsvertrag
Es ist nicht grundsätzlich unzulässig, in einem Erbbaurechtsvertrag zu vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte auf Verlangen des Grundstückseigentümers zur käuflichen Übernahme des Grundstücks verpflichtet ist. Ob eine solche Regelung wirksam oder wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Vertrages, den Umständen, die zu seinem Abschluss geführt haben, und den sonstigen Umständen ab.
Ankaufsverpflichtungen, die lediglich wegen eines übermäßig belastenden Bindungszeitraums gegen die guten Sitten verstoßen, sind analog § 139 BGB möglichst mit einer den Erbbauberechtigten weniger beengenden zeitlichen Bindung aufrechtzuerhalten.
Die Geltendmachung des Ankaufsverlangens steht - vor allem, wenn das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken dient - unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben unter Mitberücksichtigung des sozialen Schutzzwecks der Erbbaurechtsverordnung und darf insbesondere nicht zur Unzeit erfolgen.
Anmerkung: 1. Im Zusammenhang mit der Bestellung eines Erbbaurechts erlegen Grundstückseigentümer in zunehmendem Maße dem Erbbauberechtigten die Verpflichtung auf, das Eigentum an dem Grundstück auf Verlangen zu einem späteren Zeitpunkt käuflich zu erwerben. Als Kaufpreis wird in der Regel schon im Voraus der dann bestehende Verkehrswert vereinbart.
Die Vereinbarung einer solchen Ankaufsverpflichtung hat für den Grundstückseigentümer den Vorteil, dass er das Grundstück wertmäßig noch nicht völlig aus der Hand gibt und sich während der gesamten vertraglichen Bindungsdauer den günstigsten Zeitpunkt für die Ausschöpfung des Restwertes aussuchen kann. Für den bauwilligen Erbbauberechtigten dagegen können sich aus einer solchen Regelung erhebliche Nachteile und Gefahren ergeben. Insbesondere Angehörige der unteren und mittleren Einkommensschichten müssen häufig bereits beim Erwerb des Erbbaurechts und der Errichtung eines Eigenheims ihre Geldmittel und Belastungsmöglichkeiten weitgehend ausschöpfen und sind daher kaum in der Lage, innerhalb der - meist nur drei - oder sechsmonatigen - Frist nach Geltendmachung der Ankaufsverpflichtung den Kaufpreis selbst aufzubringen oder ihn zu finanzieren. Äußerstenfalls kann der Erbbauberechtigte auf diese Weise genötigt werden, das Erbbaurecht zu verkaufen, um der Ankaufsverpflichtung zu genügen. Freilich sind auch andere Fallgestaltungen denkbar, in denen Vor- und Nachteile weniger einseitig verteilt, insbesondere die Gefahren für den Erbbauberechtigten weniger schwerwiegend sind. Die Leitsatzentscheidung sucht nach Kriterien für die Beurteilung der verschiedenen Fallgruppen.
Der V. Zivilsenat hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Der Vater und Rechtsvorgänger der Kläger hatte im Dezember 1963 einer Baugenossenschaft, die Ladengeschäfte und Kleinwohnungen errichten wollte, an seinem Grundstück ein Erbbaurecht bis zum Jahre 2058 bestellt. Zugleich hatten die Vertragsparteien eine Ankaufsverpflichtung vereinbart, welche die Baugenossenschaft auch den einzelnen Wohnungserwerbern auferlegen sollte. Danach sollte der jeweilige Erbbauberechtigte verpflichtet sein, nach dem 30. 6. 1964 auf Verlangen des Grundstückseigentümers das Erbbaugrundstück jederzeit - nach dreimonatiger Ankündigung — käuflich zu übernehmen. Als Kaufpreis wurde der ortsübliche Verkehrswert zum Zeitpunkt des Kaufes vereinbart, mindestens jedoch ein Betrag von 31,25 DM, der auch der Berechnung des Erbbauzinses zugrunde gelegt worden war.
Im Spätjahr 1973 verlangte die Witwe des — inzwischen verstorbenen - Grundstückseigentümers, dass die Wohnungsinhaber die ihrem jeweiligen Teilerbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteile an dem Grundstück ankauften, und zwar auf der Grundlage eines Preises von 200 DM je Quadratmeter. Die Erbbauberechtigten lehnten die Angebote ab. Die Klage der Witwe auf Verurteilung zur Annahme der Verkaufsangebote ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Der Senat prüfte die Wirksamkeit des Ankaufsverlangens unter drei Gesichtspunkten;
Verstoß gegen die soziale Zweckbestimmung der Erbbaurechtsverordnung ?
Der Senat billigt den Ausgangszeitpunkt des OLG, dass die Erbbaurechts- verordnung in erster Linie weniger begüterte Bevölkerungskreise in die Lage versetzen solle, ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, ohne den vollen Gegenwert für den Grund und Boden aufbringen zu müssen. Er hob jedoch hervor, dass der Normgeber davon abgesehen habe, die Erreichung dieses sozialpolitischen Ziels durch ein Verbot schuld- rechtlicher Abreden gemäß § 134 BGB abzusichern, und dass deshalb nicht jede Verknüpfung von Erbbaurechtsbestellung und Ankaufsverpflichtung unwirksam sei.
Sittenwidrigkeit?
Auch unter diesem Gesichtspunkt hält der Senat eine schematische Beurteilung der „Kaufzwangsklauseln" für verfehlt und bemüht sich um eine differenzierende Betrachtungsweise. Auf der Grundlage der oben unter Nr. 1 dargestellten Erwägungen betont er einerseits, dass die Ankaufsverpflichtung je nach Sachlage den Erbbauberechtigten in eine dem gesetzgeberischen Leitgedanken widersprechende Zwangslage bringen kann. Andererseits räumt er ein, dass ebenso Fallgestaltungen denkbar sind, in denen weder die ordnungspolitischen Ziele des Normgebers noch sonstige tragende Grundsätze der Rechtsordnung oder anerkannte Moralvorstellungen berührt werden. Als Beispiele erwähnt das Urteil zum einen die Fälle, in denen das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk anderen als Wohnzwecken dient; zum anderen verweist es auf den Fall, dass der am Erwerb des Erbbaurechts Interessierte ein finanzstarker Verhandlungspartner ist, der das Grundstück an sich sofort kaufen möchte und könnte, falls der Eigentümer es bereits hergäbe. Man wird hinzufügen dürfen, dass es in Fällen der letztgenannten Art nicht nur hinnehmbar, sondern durchaus erwünscht sein kann, Grund und Boden, den der Eigentümer sonst nicht frei gäbe, wenigstens auf diese Weise für Bauzwecke zu mobilisieren. Zusammenfassend — und für weitere Präzisierung in künftigen Entscheidungen Raum lassend — stellt der V. Zivilsenat fest, dass die Sittenwidrigkeit einer Verknüpfung von Erbbaurecht und Ankaufsverpflichtung von der vertraglichen Ausgestaltung im Einzelnen und den sonstigen Umständen des Einzelfalles abhängt.
Dem vorliegenden Fall waren keine Umstände ersichtlich, welche die Ankaufsverpflichtung von vornherein als sittenwidrig erscheinen ließen: Weder hatte der Vater der Kläger gegenüber der Baugenossenschaft beim Abschluss des Erbbaurechtsvertrages eine Monopolstellung innegehabt, noch hatte er eine wirtschaftliche oder intellektuelle Überlegenheit ausgenützt. Auch von einer Knebelung konnte keine Rede sein. Hinzu kam, dass nach dem nicht substantiiert bestrittenen Vorbringen der Kläger ihr Vater von einer Verfügung über das Grundstück zunächst hatte überhaupt absehen wollen und die Baugenossenschaft - wie auch sonst schon gelegentlich in ihrer Geschäftspraxis - den Vorschlag einer Ankaufsverpflichtung von sich aus gemacht hatte, um ihn zum Einlenken zu bewegen.
Bedenken erweckte freilich die übermäßig lange Bindungsdauer von bis zu 94 Jahren. Sie hätte - theoretisch - dazu führen können, dass der Eigentümer die Ankaufsverpflichtung erst kurz vor Ablauf der Vertragszeit geltend machte und zuvor bereits Erbbauzinsen in mehrfacher Höhe des Grundstückswerts kassierte. Indessen ließe sich nach Ansicht des Senats die Bindungsdauer analog § 139 BGB auf einen angemessenen Zeitraum zurückführen, der hier im Zeitpunkt des Ankaufverlangens - zehn Jahre nach der Erbbaurechtbestellung - jedenfalls noch nicht überschritten gewesen ist.
Unzulässige Rechtsausübung - Ein besonderes Schutzbedürfnis des Erbbauberechtigten besteht typischerweise in den ersten - etwa zehn- Jahren nach dem Erwerb des Erbbaurechts. Innerhalb dieses Zeitraums würde es ihm oft besonders schwer fallen, außer dem Eigenheim oder der Eigentumswohnung auch noch den Kaufpreis für das Eigentum oder den Miteigentumsanteil an dem Grundstück zu finanzieren. Der V. Senat führt aus, dass jedenfalls für diesen Zeitraum, der im vorliegenden Fall freilich verstrichen war, das Ankaufsverlangen des Eigentümers als rechtsmißbräuchlich anzusehen sein kann.
Der BGH hat es damit vermieden, schon wegen dieser abstrakten Gefährdung der Interessen des Erbbauberechtigten die Ankaufsverpflichtung unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit für nichtig zu erklären. In der Tat würde eine solche Beurteilung zu einer in Tatbestand und Rechtsfolgen starren Problemlösung führen und den Parteien oft mehr Rechte nehmen, als zur Wahrung ihrer schätzenswerten Belange erforderlich und wünschenswert ist. Der V. Senat behält sich daher die Möglichkeit vor, auf den geschmeidigeren Beurteilungsmaßstab von Treu und Glauben zurückzugreifen, und stellt mit dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ein dogmatisches Instrument bereit, mit dessen Hilfe sich sachgerechte Ergebnisse erzielen lassen.
Im Ergebnis führte der Gesichtspunkt unzulässiger Rechtsausübung zur Aufhebung und Zurückverweisung. Denn auch gegenüber den Beklagten als Neuschuldnern steht die Ausübung des Verkaufsrechts - so der Senat-unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben unter besonderer Berücksichtigung des sozialen Schutzzwecks der Erbbaurechtsverordnung.
In dieser Hinsicht ließ der festgestellte Sachverhalt noch keine abschließende Beurteilung zu, ob die Verwirklichung der Ankaufsverpflichtung die Beklagten in eine Lage brächte, die mit dem Schutzzweck der Erbbaurechtsverordnung unvereinbar wäre. Außerdem war das Berufsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht auf den Einwand der Beklagten eingegangen, das Ankaufsverlangen sei arglistig, weil die Kläger es bereits drei Monate nach dem Abschluss eines Vergleichs über die Anpassung des Erbbauzinses an die Erhöhung des Grundstückswerts geltend gemacht habe.