Erbbauzinshöhe

Zur Frage der Auslegung einer Vertragsklausel, welche die künftige Anpassung des Erbbauzinses an „veränderte Verhältnisse" vorsieht. 

Aus den Gründen: Das Klagebegehren, mit dem eine Erhöhung des Erbbauzinses nach Maßgabe der seit Vertragsabschluss gestiegenen Grundstückspreise erstrebt wird, stützt sich auf § 3 des Erbbaurechtsvertrages v. 22. 9. 1955. Dass die dortigen Vereinbarungen rechtswirksam sind und insbesondere nicht der Vorschrift des § 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO zuwiderlaufen, wonach die Erbbauzinshöhe im voraus für die ganze Dauer des Vertragsverhältnisses fest bestimmt sein muss, steht außer Streit; denn das Bestimmtheitserfordernis gilt nur für den durch Grundbucheintrag dinglich gesicherten Erbbauzins und hindert die Vertragspartner nicht, mit schuldrechtlicher Wirkung, also lediglich für ihre persönlichen Rechtsbeziehungen untereinander, etwas Abweichendes zu vereinbaren. Nicht zu beanstanden ist ferner die Ansicht des BerGer., dass es sich bei der genannten Klausel um keinen„verschleierten Währungsvorbehalt” handelt, der nach § 3 Satz 2 WährG einer Genehmigung durch die Landeszentralbank bedurft hätte; die Höhe der vertraglich geschuldeten Leistung hängt nach dem Vereinbarten nicht unmittelbar  von einer Änderung der vorgesehenen Bezugsgrößen ab, vielmehr bedarf es zu ihrer Ermittlung noch einer weiteren selbständigen Maßnahme, nämlich einer unter Mitwirkung der Vertragspartner vorzunehmenden Anpassung, die laut tatrichterlicher Vertragsauslegung einen gewissen Spielraum zulässt.

In dem in Betracht kommenden Gebiet von Brackwede haben sich seit Vertragsabschluss unstreitig die Grundstückspreise zweimal um mehr als 20% erhöht, so dass die Voraussetzungen für eine wiederholte Anpassung des Erbbauzinses gemäß § 3 des Vertrages erfüllt sind. Über den Umfang in dem dies zu geschehen hat, sind indessen die Parteien trotz jahrelangen Verhandelns zu keiner Einigung gelangt. Nach ihrem ursprünglichen Willen, wie er in § 10 des Erbbaurechtsvertrages v. 22. 9. 1955 sowie in einer am selben Tage getroffenen schriftlichen Zusatzvereinbarung niedergelegt war, sollte darüber ein Schiedsgericht entscheiden. Allein hieran haben die Parteien in der Folgezeit nicht festgehalten, sondern sind am 18. 10. 1967 unter Aufhebung der Schiedsabrede übereingekommen, dass es „bei dem ordentlichen Rechtsweg bleiben" solle. Die Kl. ist der Auff., dies eröffne ihr die Möglichkeit, unmittelbar auf Leistung zu klagen; demgemäß begehrt sie Verurteilung des Bekl., die nach ihrer Berechnung geschuldeten zusätzlichen Geldbeträge zu zahlen. Der Bekl. dagegen hält eine Zahlungsklage für noch nicht statthaft; vielmehr stehe der Kl. allenfalls, entsprechend dem Wortlaut des Vertrages, ein Anspruch auf seine Mitwirkung bei der Erbbauzinsanpassung zu, und sie müsse ihn daher zunächst hierauf verklagen.

Dieser letzteren Ansicht ist das BerGer. nicht gefolgt. Es erachtet eine auf Zahlung unmittelbar gerichtete Leistungsklage für zulässig, wobei es sich von der Erwägung bat leiten lassen, dass § 3 des Vertrages nicht bloß die Voraussetzungen für ein Anpassungsverlangen als solches regele, sondern zugleich die Maßstäbe für die Anpassung selbst enthalte; sie seien von den Parteien nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit vereinbart worden, und für ein „dem § 317 BGB ähnliches richterliches Ermessen" sei kein Raum. Verfahrensmäßig würden die Parteien vor dem ordentlichen Gericht nicht anders gehört, als dies bei freien Verhandlungen oder in einem Schiedsgerichts- oder Schiedsgutachterverfahren der Fall gewesen wäre; für das Ergebnis seien keine einseitigen Vorstellungen maßgebend, vielmehr trete die gerichtliche Entscheidung an die Stelle ihrer freien Einigung, wenn auch  sogleich in der Form eines Leistungstitels.

Die Rev. bekämpft dies als rechtsirrig: Die begehrte Anpassung des Erbbauzinses an veränderte Verhältnisse setze nach dem Vertrag Mitwirkung der Parteien, also eine Einigung zwischen ihnen, oder — falls eine solche nicht zustande komme — schiedsgerichtliche Feststellung voraus; wenn man nachträglich die Schiedsabrede aufgehoben habe, könne das diesen Sinn der Vertragsklausel nicht beeinflussen. Vor erfolgter Festsetzung des neuen Erbbauzinses sei demnach keine Leistungsklage zulässig. Dass die Parteien im gerichtlichen Verfahren genau so gehört würden, wie sie auch bei freien Verhandlungen oder vor einem Schiedsgericht oder Schiedsgutachter zu Wort gekommen wären, treffe nicht zu; „Mitwirkung" im Sinne von § 3 des Vertrages lasse sich keineswegs mit „Anhörung" gleichsetzen; denn sie bedeute zugleich „Mitgestaltung" bei der Neufestsetzung des Erbbauzinses.,

Das ist jedoch nicht richtig. Da die Parteien sich über die Höhe des seit dem Jahre 1962 geschuldeten Erbbauzinses nicht zu einigen vermochten und sie andererseits die zunächst vertraglich vorgesehene Möglichkeit, ein Schiedsgericht anzurufen, später wieder beseitigt haben, bleibt der Kl. nur der Weg zum ordentlichen Gericht, damit dieses entscheide, wie viel der Bekl. ihr zu zahlen hat. Die Ansicht, dass sie ihn, um eine solche Entscheidung herbeizuführen, sogleich auf Zahlung verklagen dürfe, ist nicht zu beanstanden. Denn mit einem richterlichen Erkenntnis, das den Bekl. lediglich verpflichtet, bei der Zinsanpassung an die veränderten Verhältnisse mitzuwirken, wäre ihr nicht gedient; man käme dadurch, weil eine bloße Mitwirkung angesichts der grundsätzlichen Meinungsverschiedenheiten der Parteien aller Voraussicht nach ohne Ergebnis bliebe, nicht weiter. Müsste also der Geltendmachung von Zahlungsansprüchen erst noch ein besonderes Gerichtsverfahren mit dem Ziel der Mitwirkung vorgeschaltet werden, so liefe das auf bloßen Formalismus hinaus und würde, wie das angef. Urt. zutreffend hervorhebt, zu unpraktikablen Verfahrensverdoppelungen führen. Auch ist nicht ersichtlich, wieso die Beteiligten, wenn sie unter sich persönlich oder vor einem Schiedsgericht oder Schiedsgutachter über die Zinserhöhung verhandeln, auf das Ergebnis einen größeren Einfluss haben sollten als im Rahmen eines Zivilprozesses; dem Bekl. insbesondere war es unbenommen, im vorliegenden Rechtsstreit alle für seine Auff. sprechenden Tatsachen und Gesichtspunkte vorzutragen, und er hat von dieser Befugnis, wie seine Schriftsätze erweisen, uneingeschränkt Gebrauch gemacht.

Dass bei derartiger Verfahrensweise das Recht der Beteiligten auf „Mitgestaltung" verkümmert werde, kann der Rev. um so weniger zugegeben werden, als im vorliegenden Fall die Maßstäbe, nach denen die Neufestsetzung des Erbbauzinses zu erfolgen hat, laut tatrichterlicher Auslegung durch § 3 des Erbbaurechtsvertrages festgelegt sind. Mit Recht ist deshalb auch das BerGer. davon ausgegangen, dass es nicht in entsprechender Anwendung des § 317 BGB nach billigem Ermessen zu entscheiden, sondern den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln habe. Sind Vertragspartner — wie das hier nachträglich am 18. 10. 1967 geschehen ist — dahin übereingekommen, dass über die Bedeutung einer Vertragsbestimmung die ordentlichen Gerichte entscheiden sollen, so stellt diese Vereinbarung kein Schiedsabkommen im Sinne des § 317 BGB dar. Aufgabe des Richters war es vielmehr, den § 3 des Vertrages auszulegen und unter Heranziehung aller wesentlichen Umstände zu entscheiden, in welcher Höhe der Bekl. danach zu Erbbauzinszahlungen verpflichtet ist. Diese Aufgabe hat das BerGer. entgegen der Meinung der Rev. nicht verkannt.