Erschließung von Baugelände

Wer gemäß § 123 Abs. 3 BBauG einer Gemeinde gegenüber die Erschließung von Baugelände übernommen hat, kann vom Eigentümer eines zum Erschließungsgebiet gehörenden Grund­stücks anteiligen Ersatz des Erschließungsaufwands weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen. Anmerkung: Der KI. hatte mit einer Gemeinde einen schriftlichen Erschließungsvertrag abgeschlossen. Er übernahm darin in dem. vor­gesehenen Baugebiet u. a. die Erstellung von Straßen einschl. der Bür­gersteige. Von den Kosten sollten er 90% und die Gemeinde 10% tra­gen. In dem Vertrag hieß es dann: Die Aufteilung des Erschließungsaufwandes auf die Bewerber der einzelnen Grundstücke ist nicht Sache der Gemeinde, sondern obliegt dem Unternehmer. Der Kl. verlangte nun von dem Bekl. (dem Eigentümer von zwei Grundstücken an einer dieser Straßen) anteilige Herstellungskosten für die Bürgersteige. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen. Die — zugelassene —Rev. hatte keinen Erfolg.Der BGH hat auf folgendes hingewiesen: Wenn der Erschließungsvertrag nichtig sein sollte, weil er z. B. Verpflichtungen des Kl. zur Obereignung von Grundstücken enthält, aber nicht notariell beurkun­det ist (vgl. dazu BGHZ 58, 386, 390 = Nr. 54 zu §313 BGB) und der Formmangel nicht geheilt ist (§ 313 Satz 2 BGB), müsste das Vertrags­verhältnis zwischen dem Kl. und der Gemeinde rückabgewickelt wer­den. An dem Leistungsverhältnis zwischen den Vertragspartnern im bereicherungsrechtlichen Sinne würde sich dadurch aber nichts ändern. Das könnte nur zur Folge haben, dass der Kl. wegen der nicht bereits abgewälzten Erschließungskosten - aus Geschäftsführung ohne Auf­trag - Ansprüche hätte, die zu einem eigenen nicht anderweitig ge­deckten Erschließungsaufwand der Gemeinde und auf diese Weise zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch sie führen können. Wenn der Erschließungsvertrag dagegen gültig ist und hinsichtlich des Erschließungsaufwandes eine abschließende Regelung enthält, dann liegt in ihm auch der Rechtsgrund dafür, dass die Eigentümer, mit denen der Kl. keine besondere Vereinbarung getroffen hat oder treffen konnte, in den Genuss der Vorteile der Erschließung gelangen, ohne einen Beitrag dafür leisten zu müssen. Dieses Risiko hat dann der Kl. in Kauf genommen. Der BGH hat aber auch erwogen - und daraus wird der KI. sicherlich seine Konsequenzen ziehen -, dass die Auftei­lungsvereinbarung sich lediglich auf die allein vom KI. vorzunehmende Aufteilung des Erschließungsaufwandes bezieht, soweit es sich um Grundstücke handelt, die dem Kl. gehören und bei deren Veräußerung an einen Bewerber er ohne weiteres zur Überwälzung der ihm ent­standenen Kosten in der Lage war. Dann hätten die Parteien (KI. und Gemeinde) an die Beteiligung der anderen Anlieger am Erschließungsaufwand nicht gedacht. Der Vertrag weist dann eine Lücke auf, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden könnte. Wenn der Kl. und die Gemeinde bei Vertragsabschluss übereinstim­mend irrig davon ausgingen, dass die Aufteilungsklausel die Aufteilung der Erschließungskosten auf alle Anlieger gestatten würde, dann wäre an eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über das Fehlen der Geschäftsgrundlage zu denken (vgl. dazu BVerwGE 25, 299, 302, 303). Der BGH hat schließlich untersucht, ob die Verneinung eines Be­reicherungsanspruches des Kl. gegen den bekl. Grundstückseigentümer auch mit der Interessenlage in solchen Fällen in Einklang steht. Er hat das bejaht. Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum geht dahin, dass der Unternehmer, der die Erschließung nach § 123 Abs. 3 BBauG vertrag­lich übernommen hat, andere Grundstückseigentümer zu einer Betei­ligung am Erschließungsaufwand unmittelbar nur heranziehen kann, wenn er eine entsprechende Vereinbarung mit ihnen getroffen hat (vgl. Meyer-Stich-Tütet, § 123 BBauG Anm. 7; Biegelnkrim-Förster, § 123 BBauG Anm. III 2 f; Neuger, § 127 BBauG, Anm. zu § 127 Abs.1 ; a. M. Schiitz-Frohberg, 3. Aufl., § 123 BBauCl Anm. III 2).