Erwerbsverpflichtung

Zur Frage, ob ein auf die Beschaffung eines Grundstücks von ei­nem Dritten gerichteter Auftrag, bei dessen Ausführung der Beauf­tragte im eigenen Namen, aber für Rechnung des Auftraggebers handeln soll, unter dem Gesichtspunkt der Begründung einer Er­werbsverpflichtung — des Beauftragten oder des Auftraggebers oder beider — nach 313 S. 1 BGB n.F. der notariellen Beurkundung be­darf. Urt. v. 17. 10. 1980 — V ZR 143/79 (KG) — NJW 1981, 1267 MDR 1981, 658 = BB 1981, 2032 Zum Sachverhalt: Die KI. sind Erben der im Februar 1978 verstorbe­nen K (im Folgenden als Erblasserin bezeichnet). Diese hatte aufgrund eines im Jahre 1971 abgeschlossenen Kaufvertrags von dem Architekten S -ein Hausgrundstück erworben. Durch Urteil des erkennenden Senats vom 10. 6. 1977 war sie verpflichtet worden, Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises darin einzuwilligen, dass S wieder als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werde. Diese Eintragung ist erfolgt. Am 29. 6. 1977 gab S gegenüber der Bekl. zu 1 ein notarielles Angebot zum Kauf des Grundstücks ab, das diese durch notarielle Urkunde vom 9. 7. 1977 an­nahm. Die Mittel zur Zahlung des Kaufpreises hat die Bekl. zu 1 von der Erblasserin erhalten. Seit dem 1. 11. 1977 ist die Bekl. zu 1 als Eigentüme­rin im Grundbuch eingetragen. Die Kl. haben vorgetragen, die Erblasserin habe das Grundstück unbedingt behalten wollen; sie habe jedoch befürch­tet, dass der mit ihr verfeindete Architekt S es nicht erneut an sie veräußern werde und habe deshalb die Bekl. als „Strohmänner" eingeschaltet. Es sei vereinbart worden, dass die Bekl. zu 1 nach dem Erwerb des Grundstücks das Eigentum auf die Erblasserin weiterübertragen solle. Nach dem Tod der Erblasserin hätten sich jedoch beide Bekl. zu Unrecht in den Besitz des Grundstücks gesetzt; Herausgabe und Eigentumsübertragung werde von ihnen verweigert. Die Kl. haben beantragt, die Bekl. zu 1 zur Übereignung des Grundstücks an die Kl. in ungeteilter Erbengemeinschaft zu verurtei­len, sowie beide Bekl. zu verurteilen, den Kl. den unmittelbaren Besitz einzuräumen. Die Bekl. haben demgegenüber geltend gemacht, von An­fang an sei zwischen ihnen und der Erblasserin eine Schenkung des Grund­stücks oder der zum Ankauf erforderlichen Geldmittel vereinbart worden. Es sei lediglich Wunsch der Erblasserin gewesen, bis zu ihrem Tod in dem Haus wohnen zu können. Die Schenkung erkläre sich aus dem zwischen ihnen und der Erblasserin seit vielen Jahren bestehenden engen freund­schaftlichen Verhältnis. Beide Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Die Revision der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Das BerGer. hält — aufgrund der Aussagen der in erster Instanz vernom­menen Zeugen und in Übereinstimmung mit der Würdigung durch das LG — für erwiesen, dass nach den seinerzeitigen Absprachen die Bekl. zu 1 beauftragt war, das Grundstück als Treuhänderin für Rechnung der Erblas­serin zu erwerben. Der Beweis, dass die Erblasserin etwa in der Folgezeit auf den ihr aus diesem Auftragsverhältnis zustehenden Anspruch auf Über­tragung des Eigentums (§ 667 BGB) verzichtet hätte, sei von den Bekl. nicht geführt worden. Zur Begründung der Verpflichtung der Bekl. zu 1, das Eigentum an dem Grundstück auf die Erblasserin zu übertragen, habe es auch nicht der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB bedurft, da die Übereignungspflicht nicht Inhalt des Auftrags, sondern nur gesetzliche Folge sei. II. Hiergegen wendet sich die Revision im Ergebnis ohne Erfolg. 1.   Zu Unrecht meint sie, das BerGer. habe die Beweislast verkannt. Ihre Rüge, im Hinblick auf die für die Bekl. zu 1 streitende Vermutung des § 891 BGB seien die Kl. in vollem Umfang beweispflichtig dafür, dass die Bekl. zu 1 nicht berechtigte Eigentümerin des streitigen Grundstücks .ge­worden sei, geht schon deshalb ins Leere, weil das Eigentum der Bekl. zu 1 unstreitig ist und die Kl. nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigen­tumsübertragung geltend machen; hiervon ist auch das BerGer. ausgegan­gen. Hinsichtlich des Klagegrundes — nämlich des Auftragsverhältnisses zwischen der Erblasserin und der Bekl. zu 1— sieht das BerGer. den Beweis als geführt an. Zutreffend hält es auf dieser Grundlage dann die Bekl. als beweispflichtig dafür, dass die Erblasserin auf den ihr aus diesem Auftragsverhältnis nach § 667 BGB erwachsenen Anspruch auf Eigentumsübertra­gung „verzichtet" habe. 2.   Richtig ist dagegen die Ansicht der Revision, das BerGer. hätte bei Prüfung der Frage, ob ein wirksames Auftragsverhältnis zwischen der Erblasserin und der Bekl. zu 1 formlos zustande kommen konnte, sich auch mit der durch Gesetz vom 30. 5. 1973 (BGBl I, 501) mit Wirkung vom 1. 7. 1973 eingeführten Erstreckung der Beurkun­dungspflicht nach § 313 BGB auf vertragliche Verpflichtungen zum Erwerb eines Grundstücks befassen müssen. Im Ergebnis führt dies jedoch zu keiner anderen Beurteilung des Klaganspruchs: a) Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass bei einem auf die Beschaffung eines Grundstücks von einem Dritten gerichteten Auf­trag, bei dem der Beauftragte im eigenen Namen, aber für Rechnung des Auftraggebers handeln soll (Treuhand), die Verpflichtung des Be­auftragten zur Weiterübereignung des Grundstücks an den Auftragge­ber keine Beurkundungspflicht nach § 313 BGB auslöst, weil sich die­se Verpflichtung nicht erst aus einer etwa unmittelbar hierauf gerich­teten vertraglichen Abrede ergibt, sondern bereits aus der Vorschrift des § 667 BGB, wonach der Beauftragte das aus der Geschäftsbesor­gung Erlangte an den Auftraggeber herauszugeben hat (u. a. Senat, WM 1969, 917; LM vorstehend Nrn. 40, 48). Dieser Grundsatz als solcher wird auch durch die Neufassung des § 313 BGB nicht berührt. Aufgrund der Ausdehnung der Beurkundungspflicht auf Grund­stückserwerbsverpflichtungen stellt sich aber nunmehr jeweils die wei­tere Frage, ob durch einen derartigen Auftrag auch eine Erwerbsver­pflichtung — des Beauftragten oder des Auftraggebers oder beider — begründet werden soll. Eine solche Erwerbsverpflichtung bedürfte, da sie sich nicht schon unmittelbar aus dem Gesetz herleiten lässt, gern. § 313 BGB n. F. zu ihrem wirksamen Zustandekommen der notariel­len Beurkundung. Der Umstand, dass auch bei einem Auftrag, der eine Erwerbsverpflichtung enthält, nicht der jeweilige Grundstückser­werbsvertrag als solcher Vertragsinhalt ist, sondern nur die Verpflich­tung zum Abschluss eines solchen Vertrages, steht dem nicht entgegen; in gleicher Weise, wie schon unter der Geltung des § 313 BGB a. F. eine Beurkundungspflicht auch für den Abschluss eines Vertrages be­jaht worden ist, der seinerseits erst eine Verpflichtung zum Abschluss eines Grundstücksveräußerungsvertrages begründet (s. dazu bereits Senat, LM vorstehend Nr. 48), muss dies auch für einen Vertrag gelten, der zum Abschluss eines Grundstückserwerbsvertrages verpflichtet (zur mittelbaren Verpflichtung zum Grundstückserwerb vgl. auch BGH, NJW 1978, 2505 = LM vorstehend Nr. 76). Desgleichen geben Sinn und Zweck des § 313 BGB, nämlich seine ihm zukommende Warn- und Beweisfunktion (statt vieler BGHZ 69, 266 [269] = LM vorstehend Nr. 74 = NJW 1978, 102), keinen Anlass zu Zweifeln, dass auch vertragliche Grundstückserwerbsverpflichtungen der zur Erörte­rung stehenden Art der Beurkundungspflicht unterliegen: Selbst wenn man der Ansicht sein sollte, dass bei einer den Beauftragten treffenden Erwerbsverpflichtung dieser nicht vor Übereilung und mangelnder Beratung geschützt zu werden brauche, weil er wirtschaftlich gesehen von vornherein nur Durchgangsstelle sein soll, so ist jedenfalls das Bedürfnis nach einwandfreier Beweisbarkeit aller sich auf Grund­stücksgeschäfte beziehender Rechtsgeschäfte auch insoweit gegeben. Hinsichtlich einer Erwerbsverpflichtung des Auftraggebers, den die wirtschaftlichen Folgen des Geschäfts voll treffen, ergeben sich ohne­hin keine Besonderheiten.

b) Ob die Annahme eines Auftrags des Inhalts, dem Auftraggeber ein Grundstück zu verschaffen und zu diesem Zweck das Grundstück (zunächst) für Rechnung des Auftraggebers im eigenen Namen zu erwerben, eine Erwerbsverpflichtung des Beauftragten begründet, wird nun allerdings im Schrifttum unterschiedlich beurteilt: Bejahend äu­ßern sich Ballhaus, in: RGRK, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 30, und — jeden­falls für den Regelfall — Kanzleiter, in: MünchKomm, § 313 Rdnr. 22 (Annahme einer bedingten Erwerbspflicht); verneinend dagegen Stef­fen, in: RGRK, 12. Aufl., Vorb. § 662 Rdnr. 30; wohl auch Staudinger­Wufka, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdnrn. 72 und 85, sowie Staudinger­Wittmann, § 662 Rdnr. 22; jedenfalls nicht ausdrücklich angesprochen wird diese Frage von Palandt-Heinrichs, BGB, 39. Aufl., § 313 Anm. 5a, sowie von Erman-Battes, BGB, 6. Aufl., § 313 Rdnr. 23. Maßgebender Gesichtspunkt ist insoweit, ob (unabhängig von einer vom Beauftragten etwa eingegangenen Verpflichtung, für den Erfolg des übernommenen Auftrags einzustehen) bereits die durch die An­nahme des Auftrags gem. § 662 BGB für den Beauftragten entstehen­de Verpflichtung zur Ausführung des Auftrags, hier also zum rechts­geschäftlichen Erwerb eines bestimmten Grundstücks, jedenfalls eine bedingte Verpflichtung zum Erwerb des Grundstücks umfaßt, näm­lich bedingt dadurch, dass es dem Beauftragten bei Beachtung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht gelingt, den Grundstückserwerbsvertrag abzuschließen. Denn auch bedingte Verpflichtungen fallen unter die Formvorschrift des § 313 BGB (BGHZ 57, 394 = LM vorstehend Nr. 51 = NJW 1972, 715).